El Derecho Registral.
Concepto.
Es un conjunto de normas jurdicas que regulan las relaciones entre
personas y cuyo fin es la publicidad registral (que no es ms que el
derecho que tiene una persona de informarse de los actos de la vida
pblica), brindando as seguridad jurdica a las personas.
Importancia.
El Estado venezolano por la Constitucin de la Republica Bolivariana
de Venezuela debe garantizar a sus nacionales un ambiente de
seguridad para que puedan hacer negocios jurdicos. Por esto crea un
sistema de registros para controlar a sus nacionales y crear un
ambiente de tranquilidad.
Origen y Desarrollo histrico
Breve Historia del Notariado.
Dada las crecientes necesidades de la seguridad jurdica, el Notario se
halla en relacin con un funcionario que e algunas ocasiones le
aventaja y otras veces le supedita, que es el Registrador. As tenemos
que en Egipto prevalece el Registrador sobre el Notario, mientras que
en el pueblo Hebreo es el Notario quien se impone decisivamente, lo
cual ocurre por las respectivas concepciones del Derecho en Egipto
como pueblo sedentario y en Israel como pueblo nmada. El Escriba
hebreo fue un Notario notable para la Historia y para el Derecho, fue
el representante ms cabal de una civilizacin de raza y de negocios
contractuales.
Haciendo referencia a otros pueblos clsicos, tenemos a Grecia y
roma. En el primero predomina la funcin notarial sobre la
registradora. A los griegos el Notariado le pareci natural, llevados
por una orientacin jus naturalista ms o menos expresa a partir de
una Justicia Necesidad. En Grecia los Notarios fueron llamados
Apographos o Singraphos, Mnemones o Promnemones, quienes
asumieron directa o subsidiariamente la funcin registradora.
En Roma la situacin y la informacin son ms complejas, tal vez por
la amplia evolucin del Derecho Romano y las numerosas fuentes que
del mismo podemos manejar. Como precedente remoto del Notario en
Roma, se destacan el tabularius y el tabelli. El primero era como un
Notario archivero de documentos privados, extendan documentos que
eran meros instrumentos privados, que posteriormente fueron
rodeados de garantas suficientes hasta llegar a considerrseles
instrumento pblico. Es procedente considerar, que en el
Renacimiento acentu la funcin de los Notarios, dada las
necesidades de aquella poca, las cuales eran crecientes.
La tendencia codificadora y los registros exigen un Notariado
absolutamente regular y tcnico. Con el proceso evolutivo se separan
el Notariado sajn y el Notariado latino, conservando el Notariado
latino una ndoles ms mayesttica y solemne. Segn el Dr. Domingo
Casanova en su obra Historia General del Notariado. "El Notario es un
testigo rogado, capaz de derecho para establecer la certidumbre de un
hecho, antes de que sobre el mismo recaiga contencin litigiosa".
Entre los romanos el Notario era un Secretario que asista al Senado y
anotaba o escriba con la mayor velocidad y por medio de cifras y
abreviaturas, todo lo que hablaban los padres conscriptos o recitaban
los abogados. En Espaa, el Notario es el escribano pblico que tiene
por oficio redacta por escrito, en la forma establecida por las leyes, los
instrumentos de las convenciones y ltima voluntad de los hombres.
Origen del Nombre de Notario.
Como se dice en Espaa y Francia, entre otros pases, es el antiguo
Escribano, luego denominado Secretario. Notarios se le ha llamado
tambin a los que daban fe en los asuntos eclesisticos, (en lo antiguo
era as mismo el que escriba abreviadamente, como predecesor de
los modernos taqugrafos la voz equivalente a amanuense), pero por
su uso tiende a excluir por se justamente los amanuenses los
empleados del notario, del fedatario. El vocablo procede, con la
mayora de los jurdicos, del latn nota, con el significado de ttulo,
escritura o cifra; y esto porque se estilaba en lo antiguo, escribir en
cifras o con abreviaturas los contratos y dems actos pasados ante
ellos, o bien porque los instrumentos en que intervenan los notarios
los autorizaban con cifras, signos o sellos, como en la actualidad.
Breve Resea Histrica del Notariado en Venezuela.
En Venezuela existi el Notariado como institucin independiente
durante la dominacin colonial de Espaa y a comienzos de la
Repblica, rigindose por la legislacin hispana. Los oficios de
escribanos eran otorgados primeramente a personas que en Amrica
haban desempeado cargos de cierta utilidad por concesiones de la
corona. Posteriormente solo se obtenan por compra o por cesin de
su propietario, segn lo orden una Real Cdula. La Recopilacin de
Indias fija los pormenores de tal operacin. El puesto de Escribano se
le otorgaba al mejor postor en venta pblica, cuya institucin le era
dada por el Capitn General o Gobernador, debiendo pasar a Espaa
el expediente para su ratificacin y expedicin del ttulo definitivo. El
aspirante a Escribano deba ser libre, cristiano, prudente, saber
escribir, vecino de la poblacin y legos, tener dos aos en prctica y
veinticinco aos de edad.
Expone el Dr. Ruggeri Parra, de citas de la Real Cdula de 1780 que
para el ao 1836 se contaban en Caracas apenas diez o doce
Escribanos eran en nmero limitado. Que la pobreza en algunas
ciudades impeda la existencia de Escribanos en ellas, ya que no
daban los suficientes emolumentos; por lo que los Alcaldes y
Gobernadores de Provincias instrua justificativos, lo que era oficio de
los Escribanos, hacindose constar al fin la correspondiente salvedad.
Tambin se daba a entender la pobreza en ciertas Escribanas. En
cuanto a los Escribanos que llevaban nota de las hipotecas, han
afirmado lo dicho por el autor Escriche en su Diccionario de Derecho y
Legislacin, que el Oficio de Anotador de Hipotecas se traslad a
Amrica en 1778 y 1783, y existi en Venezuela a partir de 1778.
Para Emilio Calvo Baca, en Caracas existi el Oficio de Anotador de
Hipotecas desde el ao 1761, segn disposiciones publicadas el 18
de mayo de 1761 por el Escribano Pblico y de Gobierno, Don
Francisco Buenaventura Ferrero.
El Oficio de Anotador de Hipotecas les fue quitado a los Escribanos y
asignado posteriormente a los Secretarios de las Municipalidades a tal
efecto el Congreso de la Repblica de la Gran Colombia, a la cual
pas el Oficio de Anotacin de Hipotecas, dicta una Ley Orgnica del
Poder Judicial con fecha 11 de mayo de 1825, que bajo el Ttulo "De
Los Anotadores de Hipotecas" constituy sobre la materia la
normativa por la cual se iba a regir. El propsito de esta Ley fue
principalmente aumentar las rentas nacionales estableciendo un
impuesto a los particulares con motivo de sus contratos y actos
civiles, sin afectar los derechos percibidos por los Escribanos por su
intervencin en la formacin de las escrituras de los particulares. Esta
Ley dej subsistiendo las Escribanas al lado de la Anotacin de
Hipotecas y de registro de impuestos o derechos, se ha considerado
entre nosotros como la primera Ley de Registro, o de antecedentes de
iniciacin de nuestra institucin de Registro Pblico.
Despus de su separacin de la Gran Colombia, Venezuela mantuvo
las Escribanas y la Anotacin de Hipotecas y de Registro de Derechos
en la misma forma, hasta la promulgacin del primer Cdigo de
Procedimiento Judicial de Venezuela el 19 de mayo de 1836, que
atribua a los Escribanos y los Jueces donde no los haba, el otorgar
documentos hasta que se crearan las Oficinas de Registro a las
cuales pasaran las funciones de la Escribanas. El otorgamiento de
poderes y registro de poderes los atribua a los Tribunales. El 24 de
mayo de 1836 fue promulgada la Ley, por lo cual se establecieron y
organizaron las Oficinas de registro, la cual orden en la capital de
cada Provincia una Oficina Principal de Registro y en cada cantn una
Oficina Subalterna dependiente de la Oficina Principal. Con esta Ley
qued establecida en Venezuela la Institucin de Registro Pblico,
desapareciendo entre nosotros la Institucin de Notariado o
Escribana, pues aunque las funciones de estas pasaron a los
Registradores Subalternos, el prohibirles a estos funcionarios
intervenir en la formacin de los actos o contratos de los particulares,
los convirti en simple funcionarios de autenticacin de documentos.
El Cdigo de Procedimiento Civil de 1916, tambin confiere a los
Jueces la facultad de autenticar los actos y contratos de los
particulares. Los funcionarios facultados para autenticar los actos o
contratos privados, no pueden intervenir en su formacin ya que la
redaccin de los documentos est atribuida nicamente a los
profesionales del derecho en ejercicio, segn la Ley de Abogados,
quienes se obligan a expresar al margen de los documentos el
haberlos redactado, y firmarlos, sin lo cual los funcionarios pblicos
autorizados no deber registrarlos o autenticarlos. El 30 de diciembre
de 1952 un Decreto de Gobierno orden el establecimiento de tres
oficinas con jurisdiccin en Caracas, denominadas Notaras Pblicas
Primera, Segunda y Tercera puestas a cargo de un funcionario
denominado Notario Pblico, que estaran encargado otorgar fe
pblica a todos los documentos no contenciosos.
En enero de 1965 comenz a funcionar una Cuarta Notara tambin
en Caracas, y segn Decreto Ejecutivo del 28 de septiembre de 1965
refundi las cuatro Notaras en una sola que se llam Notaria Pblica
de Caracas, este Decreto tambin creo una Notaria Unitaria en las
Parroquias forneas de Caracas y otra Notaria plural en Maracaibo. La
Notara Pblica de Caracas se compone de veintin Notarios y la de
Maracaibo de tres Notarios: Primero, Segundo y Tercero, eligindose
de estos Notario uno con carcter de Director. La funciones de las
Notaras son, entre otras: autenticar documentos, intervenir en su
reconocimiento cuando se hace a las solas instancias del reconocedor,
registrar poderes y sustituciones, renuncias y revocatorias de los
mismos, con excepcin de los que se efecten en los expedientes
judiciales, evacuar justificaciones para perpetua memoria, con
excepcin de las que tiene por fin levantar un ttulo supletorio de
propiedad o posesin, lo que corresponde a los jueces civiles, pero la
expedicin del ttulo sin perjuicio de terceros, solo a los de primera
instancia, levantar protestos de cheques, letras de cambio, vales o
pagars, expedir copias certificadas de documentos pblicos y de los
documentos extranjeros debidamente legalizados, etc.
Los Sistemas Registrales.
Concepto.
Segn Sanz Fernndez: "Sistema regstral es el conjunto de normas
que en un determinado pas regulan las formas de publicidad de los
derechos reales sobre los bienes inmuebles a travs del Registro de la
Propiedad, as como el rgimen y organizacin de esta institucin. Lo
cual dicho en forma sinttica sera el conjunto de normas reguladoras
de la institucin del Registro de la Propiedad, tanto desde un punto de
vista sustantivo, es decir, el valor de los asientos como forma de
constitucin o publicidad de aquellos derechos, como desde un punto
de vista formal, es decir, la organizacin y el rgimen del Registro".
Clasificaciones.
Besson considera tres sistemas: el sistema francs, el germnico y el
australiano, cada uno con sus derivados.
Coviello estima dos grandes sistemas: el sistema francs o de
transcripcin (Francia, Italia y Blgica); y el sistema germnico o de
inscripcin (Austria, Prusia y Australia).
Jernimo Gonzlez considera por separado y en orden cronolgico los
sistemas: francs, australiano, alemn y suizo.
Roca Sartr aparte de considerar los sistemas inmobiliarios no
regstrales, clasifica exhaustivamente los sistemas inmobiliarios
regstrales en: registros con efecto de requisito de oponibilidad,
registros con efecto de presuncin de exactitud y plena proteccin de
terceros y registros con plena eficacia formal o sustantiva.
Se tomar en cuenta la clasificacin de los sistemas inmobiliarios
regstrales desde el punto de vista sustantivo que adopta Roca Sartr,
ya que la misma entraa autntico inters cientfico y hace factible una
clasificacin completa.
Desde el punto de vista de la eficacia y valor jurdico de los asientos
regstrales, se pueden clasificar los sistemas inmobiliarios en:
a)
Sistemas que reducen el Registro a fines de simple
publicidad o que adoptan el Registro con efectos de requisitos de
oponibilidad:
La constitucin o adquisicin del dominio y dems derechos
reales inmobiliarios se rigen por el Derecho comn, careciendo el
Registro de efectos constitutivos.
Los actos y contratos regstrales que no hayan sido registrados
no pueden hacerse valer contar terceros, no son oponibles.
Es un rgimen de transcripcin, y es propio de aquellos
ordenamientos jurdicos en que la adquisicin del dominio y dems
derechos reales se verifica por la conclusin del simple contrato
(sistema consensualista), sin que se precise ningn modo o requisito
que venga a sumarse, o a complementar, al ttulo adquisitivo.
El Registro no se involucra en el acto de enajenacin, el cual
discurre por entero en el mbito del Derecho Civil: "solo que para
evitar, en lo indispensable, los males de la clandestinidad y de la
posible sorpresa y perjuicio de terceros adquirentes, se exige la
registracin, s el acto jurdico correspondiente quiere oponerse o
hacerse valer contra de quien le pueda perjudicar".
Fue adoptado por primera vez este sistema por el Cdigo
Napolenico y ha sido imitado por Blgica, Holanda, Italia, Portugal.
En Venezuela es el sistema vigente con algunas particularidades (art.,
1924 Cdigo Civil).
b)
Sistemas que atribuyen a los asientos regstrales efectos
convalidantes, presumen la exactitud del Registro y protegen
plenamente a los terceros.
La constitucin de los derechos reales est completamente
desvinculada de las formas de publicidad. La publicidad regstral de
los derechos reales inmobiliarios, cuyo nacimiento y eficacia se rigen
por el Derecho Civil, es, y sta es la regla general, voluntaria, si bien,
en algn supuesto, el derecho real no es eficaz hasta que se haya
practicado el asiento registral correspondiente (rgimen de hipotecas).
No limitan la efectividad del Registro a la mera publicidad y a la
oponibilidad frente a terceros de los actos registrados, sino que
producen efectos convalidantes.
Se establece la presuncin de exactitud del Registro; lo que el
Registro expresa es verdad, es decir, coincide con la situacin jurdica
en que el inmueble se encuentre en la realidad, los derechos reales
inscritos existen y disfrutan de completa eficacia jurdica (tal es la
llamada legislacin regstral).
Cuando las formas regstrales contrastan con las formas
constitutivas civiles de los derechos reales, las primeras triunfan sobre
las segundas, la apariencia regstral vence a la realidad jurdica
extraregstral, y el titular inscrito es mantenido en su adquisicin
(Principio de la fe pblica registral).
Sistema establecido en Espaa y vigente en Cuba y
dems pases hispanoamericanos que se inspiraron en la Ley
Hipotecaria espaola de 1861.
c)
Sistemas que atribuyen al Registro eficacia constitutiva.
Las formas regstrales de publicidad pueden estar
establecidas de manera tal que las mismas sean necesarias para que
el derecho real se constituya y nazca. En tal sentido, la relacin
jurdica inmobiliaria ya no nace y produce sus efectos a tenor de lo
pautado en el Derecho Civil, sino que la misma no tiene existencia
jurdica hasta que el Registro toma razn de la voluntad o nimo de
generarla.
Los asientos regstrales tienen la funcin principal de
dotar de existencia a los derechos reales, eficacia constitutiva, y la
subsidiaria de realizar por s mismos la funcin de publicidad.
Sistema Alemn y Suizo: los asientos del registro tienen
funcin constitutiva, pero para surtir sus efectos precisa que previo a la
inscripcin exista un negocio jurdico causal justificativo del derecho
real que el Registro da vida. El contenido del registro se presume
exacto, mientras, en la forma debida, no se demuestre lo contrario
(legitimacin registral), y dicho contenido, aunque disienta de la
realidad jurdica, es mantenido a favor de terceros que adquirieron sus
derechos confiados en los datos regstrales (fe pblica registral).
Sistema Australiano: el contenido regstral se considera
exacto de una manera absoluta. La eficacia constitutiva de los
asientos regstrales es tal, que no existen ms derechos reales que
aquellos que nacieron por medio del Registro. El asiento es totalmente
independiente del acto, negocio o ttulo que lo propici. Lo que el
Registro publica es toda y la nica verdad y, por tanto, ordinariamente,
no es factible atacarlo, ya que, tcnicamente, no existe disparidad
entre el contenido regstral y la realidad jurdica extraregstral. Australia
adopt, adems, el sistema del ttulo real, ya que no existe ms ttulo
del derecho real que el emitido por el Registrador.
Sistema de Sajonia, Lubeck, Mecklemburgo, y
Hamburgo (antiguas legislaciones inmobiliarias): en ellas los asientos
regstrales tienen la misma eficacia que la del Sistema Australiano,
pero no admitieron el ttulo real.
SISTEMA REGISTRAL ALEMN
En el Sistema Registral Alemn es necesario tener en cuenta la Ley de
24 de marzo de 1897 y el Cdigo Civil Alemn (BGB) que entr en
vigencia de 1900. El Sistema Registral Alemn se caracteriza por ser
un sistema registral constitutivo, en el cual los derechos reales se
constituyen con la inscripcin en el Registro, es decir, no basta el
acuerdo entre las partes para constituir derechos reales o transmitirlos.
La traslacin de dominio opera con la inscripcin en el Registro. La
traslacin de dominio es abstracta en Alemania, es decir, la traslacin
de dominio se desliga de la inscripcin.
En este Sistema Registral se encuentra desarrollado el catastro en el
cual se verifica la realidad fsica de los terrenos, mientras que en el
Registro se verifica la realidad jurdica de los terrenos.
Para transmitir el derecho de propiedad sobre inmuebles en el Sistema
Registral Alemn, es necesario el acuerdo entre los contratantes y
adems la inscripcin en el Registro. Las declaraciones del enajenante
y adquiriente se presentan en presencia de ambos y pueden hacerse
representar por apoderado.
En el Sistema Registral Alemn para practicar una inscripcin es
necesario que el afectado por la inscripcin la autorice.
En Alemania tienen derecho a consultar y pedir copias del Registro
todos los que acrediten tener inters en las inscripciones o en sus
efectos.
SISTEMA REGISTRAL AUSTRALIANO
El Sistema Registral Australiano se caracteriza por ser un sistema
registral convalidante, y tambin se le denomina Sistema Acta Torrens
o Sistema Torrens. Fue creado por Roberto Torrens en Australia en el
ao 1858.
En el Sistema Registral Australiano la primera inscripcin de dominio
es facultativa, pero una vez practicada la misma la inscripcin es
obligatoria para las posteriores traslaciones de dominio y tambin para
las constituciones de derechos reales. En este Sistema Registral cada
enajenacin del inmueble implica que el mismo vuelve al dominio de la
Corona.
Cuando se inscribe una traslacin de dominio la Corona le otorga el
ttulo a favor del nuevo propietario, siendo ste ttulo inatacable, el cual
ofrece mucha seguridad a los adquirientes.
En este Sistema Registral cuando se inscribe una finca el Registro
otorga un certificado y que para transmitir el derecho de propiedad
sobre la finca puede ser endosado. Los Registros solamente son
accesibles a las partes interesadas y existe un fondo de seguro que
cubre los errores del Registro.
SISTEMA REGISTRAL FRANCS
El Sistema Registral Francs se caracteriza por ser un sistema
registral facultativo, en el cual los derechos reales se constituyen antes
de la inscripcin, con el acuerdo de los contratantes. En el Sistema
Registral Francs se ha establecido el Sistema Registral de la
Transcripcin en la Ley de Transcripcin Hipotecaria de 23 de marzo
de 1855, en la cual se cre el Registro Inmobiliario como un medio de
publicidad para actos entre vivos. Por Ley de 30 de octubre de 1935
se incluy la transcripcin de los testamentos en el Registro y se
dispuso la transcripcin de las sentencias por las cuales se constituan
derechos reales.
Al igual que el Cdigo Napolen de 1804, la legislacin hipotecaria
francesa ha influido en el derecho positivo de muchos Estados.
La transcripcin no es constitutiva en el Sistema Registral Francs, y
se protege al tercero registral que acta de buena f, cuando su
adquisicin ha sido a ttulo oneroso. En este Sistema Registral se
archiva el Ttulo transcrito y el contenido de las transcripciones se
presume exacto.
En el Sistema Registral Francs los derechos reales se constituyen
fuera del Registro y la transcripcin en el Registro tiene como finalidad
surtir efectos contra los terceros civiles en cada contrato. En este
Sistema Registral no todas las personas pueden acceder al contenido
de las transcripciones, ya que se contempla en el mismo el Sistema de
Publicidad Incompleta.
SISTEMA REGISTRAL ESPAOL
Nace en Espaa con la Ley hipotecaria de 1861 que ha sido
modificada para adecuarla a los cambios socio econmicos. Tcnica
Registral: Folio real. Forma de los asientos: Inscripcin. El Registro es
Declarativo, da publicidad al derecho inscrito con la nica excepcin
del derecho real de hipoteca cuya inscripcin tiene efecto constitutivo y
es de carcter obligatoria. La inscripcin produce los efectos de
presuncin juris tantum (principio de legitimacin) se presume cierto y
produce todos sus efectos mientras no se rectifique o se declare
judicialmente su invalidez. Y es Jure et Jure para el tercero que
adquiere bajo la fe del registro (fe pblica registral). Este sistema
proporciona de forma inmediata y autosuficiente la informacin
deseada: titularidad, cargas que lo gravan, generando un alto grado de
seguridad jurdica sin necesidad de mecanismos complementarios- En
este sistema el derecho publicado es el nico que requiere conocer el
que pretende contratar, bastar al adquiriente verificar la publicidad del
registro e inscribir su derecho para gozar de la seguridad de la firmeza
de su adquisicin, a travs de los principios de legitimacin, fe pblica,
tracto sucesivo, especialidad etc. la inscripcin del derecho en este
sistema constituye un mecanismo de proteccin. Ahorrando costos de
transaccin.
El Sistema Regstral Venezolano. Caracteres. Crticas.
El Sistema Regstral Venezolano es mixto ya que rene caractersticas
de diversas clases de sistemas, como lo son los sistemas de
oponibilidad de lo inscrito, sistema convalidante, sistema constitutivo
de folio personal, sistema de inscripcin y sistema de trascripcin.
Como hay predominio de ciertas caractersticas podemos afirmar que
en ese sentido el sistema venezolano posee predominio de los
sistemas convalidante y de folio personal. Se dice que es un sistema
convalidante porque adems de la oponibilidad de lo inscrito,
establece a favor de quien inscribe una presuncin legal relativa o
"iuris tantum" acerca de la veracidad (coincidencia entre al verdad real
y la regstral) e integridad del contenido del registro, es decir, que
comprende la titularidad del derecho en todos sus aspectos jurdicos
en cuanto a contenido y legitimidad del titular, y la forma exigida si
fuese el caso.
Se dice que es un sistema de folio personal porque las inscripciones
regstrales se organizan tomando como elemento clasificador a las
personas (naturales o jurdicas). En la prctica del Derecho el sistema
venezolano puede considerarse mixto, debido a que exige la
inscribilidad, al respecto el artculo 1924 del Cdigo Civil Venezolano
dice: "los documentos, actos y sentencias que la Ley sujeta a las
formalidades del registro y que no hayan sido anteriormente
registrados, no tienen ningn efecto contra terceros, que por cualquier
ttulo, hayan adquirido y conservado legalmente derechos sobre el
inmueble. Cuando la Ley exige un ttulo registrado para hacer valer un
derecho, no puede suplirse aquel con otra clase de prueba, salvo
disposiciones especiales". Es de destacar que el legislador venezolano
se refiere a inmuebles especialmente en este artculo, pero tambin
nos remite al artculo 1920 ejusdem, referente a los actos que por
disposiciones especiales deben registrarse, someterse a las
formalidades del registro y de los ttulos que deben registrarse.
Tambin hay que considerar que el sistema venezolano sigue el
criterio de oponibilidad a terceros en cuanto a que "los instrumentos
privados, hechos para alterar o contrariar lo pactado en instrumento
pblico, no producen efecto sino entre los contratantes y sus
sucesores a ttulo universal. No se los puede oponer a terceros" (Art.
1362 C. Civil).
En Venezuela el instrumento pblico hace plena fe, as entre partes
como respecto de terceros, mientras no sea declarado falso, 1 de los
hechos jurdicos que el funcionario pblico declara haber efectuado, si
tenia facultad para efectuarlos, 2 de los hechos jurdicos que el
funcionario pblico declara haber visto u odo, siempre que est
facultado para hacerlos constar (Art. 1360 ejusdem). Mucho se ha
hablado de lo tpico y caracterstico que resulta el sistema registral de
trascripcin, aqu podemos incluir los siguientes sistemas (Francs,
Italiano, etc.). Todo lo antes expuesto reside en la solucin dada al
supuesto de pugna entre ttulos incompatibles cuando el de fecha
posterior acudi primero al Registro.
El artculo 1924 del C. Civil expresa tcitamente que la no-inscripcin
de un adquirente, constituye una apariencia negativa digna de tutela.
Indudablemente que los Registros de la propiedad inmueble tienen
como funcin primordial la de dar seguridad al comercio de dichos
bienes, por esto la publicidad registral, crea una apariencia
legitimadora suficiente como para proteger a quien en ella confa,
orientando y dando a conocer los derechos reales a los interesados
(terceros).
Esto justifica el hecho de que la gran mayora de los registros
inmobiliarios estatuyen slo una presuncin de exactitud a favor de lo
que ellos manifiestan, para as garantizar el trfico jurdico de los
bienes inmuebles; ya que cuando el contenido registral est en
desacuerdo con la realidad jurdica, se presume verdadero (con
presuncin iure et de jure).
En consideracin a lo antes expuesto, se debe decir que el registro se
considera ntegro, o sea, de acuerdo con la presuncin antes citada,
pero no exacto; pues siempre existe una posibilidad de amenaza
latente, de impugnacin al que inscribi su adquisicin.
Las mismas pueden ocurrir por genealoga de los titulares regstrales y
la sucesin de ttulos. Por ejemplo, cuando se anula una compraventa
por vicios de consentimiento o incapacidad del enajenante, entonces
la nulidad alcanza a todos los adquirentes, no teniendo importancia el
hecho de que hayan registrado o no su adquisicin. Por otra parte
cuando existe conflicto de Derecho entre dos causahabientes, este
problema debera resolverse a favor del primero que registr;
basndose en el principio el derecho es mejor (Prior temporepotier
iure).
Relacionando este principio de prioridad en que existen derechos
reales sobre el mismo bien, ocurre una prelacin temporal entre los
causahabientes; ya que existiran derechos reales imposibles de
coexistir. Esto provoca un efecto de exclusin, lo cual se ajusta a que
el Ordenamiento Jurdico establece que el segundo adquirente no
podr devenir en titular del derecho enajenado. Por otra parte cuando
se verifica una doble enajenacin, el seguido causahabiente que se
adelante a registrar su ttulo adquisitivo, o que sea el nico en hacerlo,
se constituye en el titular del derecho enajenado a su favor, yendo esto
en detrimento del primer causahabiente que, siendo desde el punto de
vista civil el verdadero titular, resulta despojado de su titularidad, por
haber actuado con negligencia o descuido, al no inscribir su propio
ttulo adquisitivo.
Tal conclusin, esta de acuerdo con lo previsto en el artculo 1924 del
Cdigo Civil Venezolano. Apunta Messineo, "La Ley atribuye a la
trascripcin una funcin discriminadora entre varios derechos en
conflicto o concurrentes que implica la derogacin del principio de
prioridad que opera a favor del derecho subjetivo del primer
causahabiente, y da preferencia al derecho subjetivo del segundo o
ulterior causahabiente".
