TEMA PRIMERO

EL ACTO JURIDICO MERCANTIL

CONCEPTO
Antes de abordar lo que es el acto de comercio es importante recordar que como tal, no
es otra cosa que un acto jurdico,
El acto jurdico es la exteriorizacin de la voluntad para producir consecuencias de
derecho estando presente el ser humano para producirlas.
Acto de Comercio, no es otra cosa que un acto jurdico en el que hay una manifestacin
de voluntad expresada por comerciantes, ya sea por una persona fsica o jurdica, y que su
consecuencia es producir efectos jurdicos dentro de la esfera mercantil.

CLASIFICACION DE ACTOS DE COMERCIO

Los doctrinarios han tratado de ordenar la clasificacin del acto de comercio bajo distintos
criterios, sin que se haya llegado a ningn acuerdo. Con la que me siento ms identificada
es con la elaborada por Quintana Adriano, que a continuacin se expone:
Actos Mercantiles Subjetivos:
Esta categora tiene una explicacin jurisdiccional, esto es, en la Edad Media , poca de
las primeras codificaciones comerciales, las controversias de los comerciantes se diriman
ante el Tribunal Consular nacido en el seno de las corporaciones de los mismos, sin
injerencia de la autoridad estatal.
Es materia de comercio todo negocio jurdico regulado por las leyes particulares de los
comerciantes consistentes en un conjunto de reglas para su gobierno y para las

transacciones que podan realizar, cuyo contenido proviene de los usos y de las costumbres,
por lo que se deca que era un derecho subjetivo personal y privilegiado.
Actos de Comercio Objetivos.
A principios del siglo XIX se abandona ese carcter subjetivo con el nacimiento de los
grandes Estados Nacionales que asumen para si la funcin legislativa mercantil, cuya
columna vertebral se forma por los actos de comercio, por lo que al sistema mercantil se
aplican a los actos comerciales", se le denomina objetivo por que ya no se requiere ser
comerciante para estar protegido por las leyes mercantiles, sino que basta accidentalmente,
con establecimiento fijo o sin l, una persona realice una operacin o un acto de comercio,
para quedar sujeto a las leyes mercantiles. De manera tal que los actos cuya mercantilidad
proviene de la ley, independientemente de las personas que los realicen, se les denomina
"objetivos".

Artculo 1. CCOLas disposiciones contenidas en el presente Cdigo rigen los actos y contratos en l
determinados, aunque no sean comerciantes las personas que los ejecuten. Los contratos
entre comerciantes se presumen actos de comercio, salvo prueba en contrario.
Los actos que slo fueren mercantiles para una de las partes, se regirn por las
disposiciones de este Cdigo.

Dentro de los actos de comercio, tenemos varios tipos de actos de comercio, son:

Actos Absolutos de comercio: que algunos llaman puros, que son mercantiles, o sea
siempre que vamos a formalizar un acto de este tipo, siempre estar regulado por el

derecho comercial. Ej: fideicomiso, la prenda para muchos es accesorio y no es

cierto porque es puramente mercantil, segn el art. 531. La cedula hipotecarias es un
titulo valor, por lo tanto es mercantil aunque se aplique la regulacin civil.

Actos relativos de comercio: es un acto que est regulado en el cdigo civil y en el

de comercio, por lo que puede ser acto civil o mercantil. El problema se da en los
efectos, que en el mercantil se dan diferentes a los de civil, por ejemplo en la
compraventa civil el riesgo se transmite aun sin la entrega; mientras que la
compraventa mercantil el riesgo se transmite con la entrega del bien. Igual se puede
pensar en prstamo civil y prstamo mercantil que lo es si es oneroso. En cuanto a
la forma no hay mucha diferencia por cuanto se tiene libertad para ello.

Acto de comercio por accesoriedad: es de comercio cuando es accesorio a otro

contrato mercantil principal. O sea si el acto principal es mercantil as lo ser el
accesorio. La fianza tambin es mercantil si el contrato principal es mercantil por
ser accesoria.

En derecho mercantil, la premisa del acto es que es mercantil el acto que as est
previsto en el CCo.

REQUISITOS DEL ACTO MERCANTIL

Para que se pueda realizar un acto de comercio, debe de cumplir determinados
requisitos.
El objeto debe tener los siguientes requisitos:

1.- Debe ser posible fsica y jurdicamente (estar dentro del comercio)
2.- Debe ser lcito, permitido por la ley
3.- Debe ser realizado dentro del marco jurdico, sin tener que cubrir una forma
especfica, cuando sea permitido deber realizarse por escrito y con las formalidades que
prevea la ley, tambin podr realizarse en forma verbal (sin mayor formalidad) y
actualmente tambin por medios electrnicos u pticos.
QUIENES

REALIZAN

ACTOS

MERCANTILES.

QUIENES

SON

COMERCIANTES
Las partes en el comercio son los comerciantes. Los comerciantes son los sujetos en toda
relacin de carcter mercantil. stos pueden ser personas fsicas o jurdicas que practiquen
habitualmente y profesionalmente actos de comercio teniendo capacidad legal para hacerlo.
Tambin son comerciantes para efecto de la ley mercantil, las personas fsicas que
accidentalmente realicen operacin comercial.
Son comerciantes, las personas que teniendo capacidad legal para ejercer el comercio,
hacen de l su ocupacin ordinaria, lo que significa no la realizacin de actos aislados, sino
de varios de ellos, es decir, el ejercicio de una actividad comercial.
La capacidad legal a que se refiere dicho precepto, es la capacidad de ejercer el
comercio de manera habitual, esto es puedan obligarse a contratar de acuerdo a las leyes
mercantiles y con propsito de lucro.
Son comerciantes las personas jurdicas que se constituyan con arreglo a la legislacin
mercantil, previa satisfaccin de los requisitos establecidos en la misma, as como las
dems leyes del pas.
Tambin se considera comerciantes a los comerciantes extranjeros, siempre y cuando
tengan capacidad legal para funcionar.

Se entiende por comerciante extranjero, la persona fsica que puede ejercer el comercio
y le son aplicables los procedimientos y requisitos establecidos en la legislacin mercantil,
sin ms limitaciones que las dispuestas por las leyes en cuanto al derecho
Tambin son comerciantes las sociedades legalmente constituidas en el extranjero
establecidas en la repblica o tengan aqu alguna agencia o sucursal, siempre y cuando se
constituyan con arreglo a la legislacin mercantil, cumplan con los requisitos y
obligaciones de los comerciantes, realicen actos de comercio.

EFECTOS DEL ACTO DE COMERCIO

Los efectos del acto de comercio son producir consecuencias de derecho.
Esto significa que al realizar un acto de comercio se creen, modifiquen, transmitan
declaren o extingan derechos y obligaciones entre los comerciantes, y por tanto se que
producirn obligaciones de dar, hacer o no hacer y en algunos casos, tambin la declaracin
de un derecho.

FORMA Y FORMALIDAD DEL ACTO DE COMERCIO

Uno de los requisitos del negocio o contrato es la forma, entendida como la

manifestacin de la voluntad, como lo dice el art. 1008 CC, que dice que la manifestacin
del contrato puede usar variadas formas de manifestacin, sea escrita o oral, dentro de los
escritos puede ser privado o como documento pblico,
Tambin se tienen las manifestaciones tacitas igual previstas por el art. 1008 o por el
artculo 274 CCO, donde se ve que aunque sea despersonalizados son tcitos por ejemplo la
compra en el supermercado..

Artculo 1008.El consentimiento de las partes debe ser libre y claramente manifestado.
La manifestacin puede ser hecha de palabra, por escrito o por hechos de que
necesariamente se deduzca.

Artculo 274.La comisin puede darse verbalmente o por escrito. Se presumir aceptada una
comisin cuando se confiera a persona que pblicamente ostente el carcter de
comisionista, por el solo hecho de que no la rehse dentro de los dos das siguientes a aqul
en que reciba la propuesta respectiva.
Aunque el comisionista rehse la comisin que se le confiera, no estar dispensado de
practicar las diligencias que sean necesarias para la conservacin de los efectos que el
comitente le haya remitido, hasta que ste provea de nuevo encargado, sin que por practicar
tales diligencias se entienda tcitamente aceptada la comisin.

MANIFESTACIONES DE LA FORMALIDAD
Se habla de formalidad como solemnidad, previsto as en el art. 1007 CC.

Artculo 1007.Adems de las condiciones indispensables para la validez de las obligaciones en

general, para las que nacen de contrato se requiere el consentimiento y que se cumplan las
solemnidades que la ley exija.

Regulacin que es la misma que prevee el art. 411 CCo, al establecer:

Artculo 411.- (*)
Los contratos de comercio no estn sujetos, para su validez, a formalidades especiales.
Cualesquiera que sean la forma, el lenguaje o idioma en que se celebren, las partes
quedarn obligadas de manera y en los trminos que aparezca que quisieron obligarse.
Se exceptan de esta disposicin los contratos que, de acuerdo con este Cdigo o con
las leyes especiales, deban otorgarse en escritura pblica o requieran forma o solemnidades
necesarias para su eficacia.

Incluso la libertad de la forma, implica que en muchos casos no hace falta formalizar
los actos en escritura pblica, por lo que debe asesorarse de esa forma. Solo se recomienda
el uso de la escritura pblica como excepcin para la formalidad del contrato.
Hay casos que por ley debe ser realizado en escritura pblica y as deber de asesorarse,
sin perder de vista el art. 7 inciso d) del Cdigo Notarial; que son formalidades
preescriturarias.

Otra formalidad es la ad probationen, o sea la formalidad para efectos de prueba,

conforme artculo 351CPC debe constar en documento que demuestre la obligacin. Si es
en escritura pblica es plena prueba, a diferencia del documento privado que debe pasar por
el reconocimiento, para tenerlo como prueba.
O bien se puede recomendar hacer el contrato privado y poner fecha cierta; o se
protocoliza que no lo convierte en contrato publico pero sigue siendo documento privado.

No debe ponerse en escritura pblica cuando a las partes les interesa la confidencialidad
o la existencia del contrato mismo.
Otra razn por la que no convendra hacerlo en escritura publica, son los costos, ya que
los honorarios de una escritura son ms altos. Art. 70 y 62 del Arancel.
Otra formalidad es para efectos registrales, que no es un problema de validez ni de
prueba, es un problema para efectos registrales, es el caso de los contratos de sociedades
que no es un problema de validez. La sociedad existe por consenso de voluntades, si no se
hace en escritura pblica es un contrato valido pero no afecta a terceros. Art. 22 CCo sobre
sociedades de hecho. Pero en beneficio de terceros si surte efectos.
Artculo 22.Mientras no se hayan efectuado la publicacin y la inscripcin a que se refiere el
artculo 19, las resoluciones, los pactos y los documentos sociales, no producirn efecto
alguno legal en perjuicio de terceros, y los socios fundadores respondern solidariamente a
dichos terceros de las obligaciones que en tales circunstancias se contrajeren por cuenta de
la compaa. Cualquier socio podr gestionar la inscripcin de la escritura y si prueba su
actividad en ese sentido cesar la responsabilidad en cuanto a l, desde el momento en que
inici gestiones formales para la inscripcin.
En la sociedad la escritura pblica es una formalidad para efectos registrales, es decir el
contrato es vlido como tal, para poder demostrar la existencia; se inscribe como requisito
de eficacia para ser oponible respecto a terceros.
Algo parecido podra pensarse para la compraventa de establecimiento mercantil, art.
478 siguientes CCo. Incluso el art. 488 CCo, habla de invalidez para terceros, lo que no es
cierto porque la nulidad no existe solo para terceros, la nulidad es para todos. Esa nulidad
debe ser entendida como una inoponibilidad.

EFECTOS DE LA INSCRIPCION EN EL DERECHO MERCANTIL

La norma general de la inscripcin est en el art. 455 CC:

Artculo 455.-(*)
Los ttulos sujetos a inscripcin que no estn inscritos no perjudican a tercero, sino desde la
fecha de su presentacin al Registro.
Se considerar como tercero aqul que no ha sido parte en el acto o contrato a que se refiere
la inscripcin.
No tendr la calidad de tercero el anotante por crdito personal, respecto de derechos reales
nacidos en escritura pblica con anterioridad a la anotacin del decreto de embargo o de
secuestro.
Sin embargo, si la escritura pblica fuera presentada al Registro despus de tres meses de
su otorgamiento y existiere ya una anotacin de embargo, o de secuestro, stas prevalecern
sobre aqulla, a menos que la persona que derive su derecho de la escritura logre demostrar
en juicio ordinario contra el anotante que su derecho es cierto y no simulado, juicio que
deber plantear dentro de los tres meses siguientes a la fecha de presentacin de la escritura
y respecto del cual regirn las disposiciones del artculo 978.
Al inscribirse las escrituras por derechos reales presentadas dentro de los tres meses
siguientes a su otorgamiento, se prescindir de las anotaciones o inscripciones de embargo
de que se ha hecho mrito sin necesidad de gestin u ocurso, o de resolucin que as lo
declare, y el Registrador pondr al margen de los asientos de las referidas anotaciones o
inscripciones, razn de haber quedado sin ningn valor ni efecto, en cuanto a los bienes o
derechos respectivos, en virtud de lo dispuesto en este artculo.

Se parte de que primero en tiempo primero en derecho, sin embargo hay

excepciones a ese principio, de que la presentacin nos da proteccin, sin olvidar que los
efectos de esa presentacin se dan con la inscripcin, que es de un ao, si no se inscribe se
pierde la prioridad registral, el art. 468 inciso 5) CC, plazo que se reduce a 3 meses si es por
falta de timbres.

Artculo 468.- (*)

Se anotarn provisionalmente:
5.- Los ttulos que no puedan inscribirse definitivamente por cualquier defecto que lo
impida. Esta anotacin provisional tendr una vigencia de un ao y quedar cancelada de
hecho si dentro de este trmino no se subsanare el defecto.
La vigencia de las anotaciones contempladas en los incisos 1), 2), 3) y 4) de este artculo,
ser determinada de acuerdo con el trmino de la prescripcin extintiva correspondiente a
la obligacin o el derecho de que se trate. Estas anotaciones provisionales no impiden la
inscripcin de documentos presentados con posterioridad. Transcurrido dicho trmino,
quedan canceladas sin necesidad de declaratoria ni de asiento. Este tipo de anotaciones se
considerar gravamen pendiente en la propiedad. Cualquier adquirente de un bien anotado
aceptar implcitamente, las resultas del juicio y el registrador lo consignar as en el
asiento respectivo, al inscribir ttulos nuevos.

Este principio tambin se aplica para personas jurdicas, aunque en algunos casos no se
puede aplicar, por ejemplo 2 sociedades se presentan con trminos parecidos en el nombre,
cual se inscribe? Debera de inscribirse la que primero se present, sin embargo eso no se

sabe a nivel registral porque no hay registro provisional, salvo que se haga la reserva de
nombre, prevista en el art. 235 bis. CCo.
Artculo 235 bis.Crase, en el Registro Mercantil, del Registro Pblico de la Propiedad inmueble, la Oficina
de reserva de nombre, cuya finalidad ser garantizar un derecho de prioridad en la
utilizacin de nombres de personas jurdicas a que se refieren el inciso a) del artculo 10 y
el artculo 17 de este cdigo.
La solicitud de reserva de nombre se har en escritura pblica o en documento privado,
firmado por los interesados y autenticado por un notario pblico o bien nicamente firmado
por l. Esta solicitud no devengar impuestos ni timbres, salvo los derechos que se fijen
dentro de la Ley de Aranceles del Registro Pblico.
La solicitud deber ser presentada por un notario ante la Oficina de reserva de nombre y
surtir el efecto de otorgar, al solicitante, un derecho provisional de prioridad para el uso
del nombre reservado.
A partir de la fecha en que se apruebe la reserva de nombre, el notario tendr un perodo de
tres meses para la inscripcin respectiva. El derecho de reserva caducar transcurrido este
perodo.
El funcionario de esa Oficina estar sujeto a lo que para el afecto disponga el Reglamento
de Organizacin del Registro Pblico.

Sobre la publicidad registral, lo que interesa es que para el caso de Registro de Personas
Jurdicas antes llamado mercantil y de personas, el documento surte efecto hasta que queda

inscrito; no es que el contrato no sea vlido, es consensual y valido, sin embargo como dice
el art. 22 CCo surte efectos respecto de terceros hasta que quede inscrito.
Artculo 22.Mientras no se hayan efectuado la publicacin y la inscripcin a que se refiere el artculo
19, las resoluciones, los pactos y los documentos sociales, no producirn efecto alguno
legal en perjuicio de terceros, y los socios fundadores respondern solidariamente a dichos
terceros de las obligaciones que en tales circunstancias se contrajeren por cuenta de la
compaa. Cualquier socio podr gestionar la inscripcin de la escritura y si prueba su
actividad en ese sentido cesar la responsabilidad en cuanto a l, desde el momento en que
inici gestiones formales para la inscripcin.
El problema no es de validez, el problema de inscripcin es un asunto de eficacia, porque
en el caso de personas jurdicas no existe como tal hasta que no queda debidamente inscrita.
En personas jurdicas, de acuerdo con el art 33 CC, dice que la existencia de las personas
jurdicas se da hasta la inscripcin antes de esto lo que existe es un contrato.
Artculo 33.La existencia de las personas jurdicas proviene de la ley o del convenio conforme a la ley.
El acto o contrato que puede suscribir una sociedad nicamente puede darse una vez que
est inscrito; si se diera algn caso en que se firme un contrato dejando sujeta la inscripcin
de la sociedad entonces el registro no lo inscribira y mas bien pedira la ratificacin.
El art 664 CCo se ha aplicado a la sociedad de hecho, interpretando que cada socio es
responsable solidario de las obligaciones contradas.
En ttulos valores quien firma si no tiene poder suficiente es el responsable directo, segn el
art. 681 CCo y 682 CCo

Hasta que la sociedad est inscrita aparece en el sistema, entonces esto es lo que se llama
inscripcin constitutiva.
El principio de inscripcin esta previsto en el art. 19 CCo.
Artculo 19.La constitucin de la sociedad, sus modificaciones, disolucin, fusin y cualesquiera otros
actos que en alguna forma modifiquen su estructura, debern ser necesariamente
consignados en escritura pblica, publicados en extracto en el peridico oficial e inscritos
en el Registro Mercantil.
Incluso respecto a poderes, el art 186 CCo. Ha sido aplicado si esta anotado el
nombramiento de representante. Si no est anotado entonces se aplica el CPC. O sea el
representante hasta que se inscriba el sucesor siempre y cuando el sucesor est anotado
entonces se aplica art. 186 CCo.
Artculo 186.Concluido el plazo para el que hubieren sido designados, los consejeros continuarn en el
desempeo de sus funciones hasta el momento en que sus sucesores puedan ejercer
legalmente sus cargos.
Pero si vencido el nombramiento no aparece nombramiento de sucesor, entonces se aplica
el art. 266 CPC
Artculo 266.- Municipalidades, sociedades y asociaciones sin representante legtimo.
Si hubiere de ser demandada una sociedad o asociacin que careciere de representante
legtimo, el juez convocar a los miembros o socios por medio de un edicto que se
publicar en el Boletn Judicial para que, en junta, elijan representante.

La Junta se verificar cualquiera que sea el nmero de miembros o socios presentes, y la

eleccin se decidir por simple mayora de votos. En caso de no resultar mayora o de no
asistir ningn miembro a la junta, el juez har el nombramiento.
Entre el da de la publicacin del edicto de convocatoria y el de la junta, deber mediar por
lo menos un mes.
Si se tratare de una municipalidad u otra institucin pblica, se notificar la demanda al
presidente o secretario para que, en sesin que deber celebrarse dentro de los quince das
siguientes, sus miembros, por mayora, nombren representante legal. Si transcurriere ese
plazo sin haberse hecho la designacin, la har el juez, quien procurar que recaiga en la
persona que pueda atender con toda competencia y esmero los intereses de la defensa.
Asi las cosas, el mismo principio se aplica para poderes generales y generalsimos de
acuerdo con el art. 1251 CC, que implica que el poder surte efecto hasta que se inscribe, lo
mismo aplica para las revocatorias y las sustituciones.
Artculo 1251.El contrato de mandato puede celebrarse entre presentes y ausentes, por escritura pblica o
privada y aun de palabra; pero no se admitir en juicio la prueba de testigos, sino en
conformidad con las reglas generales, ni la escritura privada cuando las leyes exijan
documento pblico.
El instrumento en que se hace constar el mandato se llama poder. Los poderes generales o
generalsimos deben otorgarse en escritura pblica e inscribirse en la seccin
correspondiente del Registro de la Propiedad y no producen efecto respecto de tercero sino
desde la fecha de su inscripcin.

La nica excepcin es en el contrato de Factoreo con la revocatoria del nombramiento del

factor, la que surte efectos a partir la anotacin, previsto en el art. 320 CCo.
Artculo 320.Los poderes conferidos a un factor se estimarn en todos casos subsistentes mientras no le
fueren expresamente revocados o no haya sido enajenado el establecimiento de que estaba
encargado. La revocatoria surte efecto, en cuanto al factor, desde que reciba la
comunicacin respectiva del principal, y en cuanto a terceros, desde la presentacin al
Registro Pblico de la escritura de revocacin.
En los dems casos priva la norma general que es que surte efectos hasta que se inscribe.

En el caso de renuncia, no hay responsabilidades a partir el momento en que as lo hace,

por la ausencia a las sesiones que se dara.
Artculo 189.-(*)

La responsabilidad por los actos o las acciones de los consejeros o administradores no se

extiende a aquel que, estando inmune de culpa, haya hecho anotar, por escrito, sin retardo,
un disentimiento, y d inmediata noticia de ello, tambin por escrito, al fiscal; as como
tampoco ser responsable aquel consejero que haya estado ausente en el acto de
deliberacin.

En el caso de renuncia no procede hasta que la asamblea que es el rgano superior, la

conozca y la apruebe; pero la ausencia que genera la renuncia a las sesiones entonces sera
la que lo libera de responsabilidad, de acuerdo con el art. anterior.

Concluyendo, el principio de que la inscripcin es constitutiva, pero igualmente en

personas jurdicas hay actos en que la inscripcin es declarativa tal es el caso de los
nombramientos de tutor, curador, albacea, inclusive las capitulaciones matrimoniales, que
antes se inscriban en el registro de personas, registro que actualmente no existe, todo esto
se inscribe en el registro de personas jurdicas.
As lo establece el art. 466 CCo, que actualmente se entiende como registro de personas
jurdicas:
Artculo 466.-(*)
En el Registro de Personas se inscribirn:
1.- Las ejecutorias y documentos autnticos en virtud de los cuales resulte modificada la
capacidad civil de las personas.
2.- La sentencia que declare la ausencia o la presuncin de muerte, y quines son los
herederos puestos en posesin provisional o definitiva de los bienes.
3.- La que declare la insolvencia o quiebra, y la aceptacin del nombramiento de curadores.
4.- La certificacin en que conste la aceptacin del albacea nombrado por el testador, por el
Juez o por los herederos.
5.- El instrumento pblico en que se constituya una sociedad civil o se le d representacin;
y aquel en que se constituya apoderado de una corporacin pblica.
(Reformado este inciso por ley No. 6020 de 3 de enero de 1977).
6.- Todo poder general o generalsimo.

7.- Las capitulaciones matrimoniales cuando en virtud de ellas se establezca entre los
cnyuges comunidad de bienes races.
Con respecto a las personas jurdicas, el art. 235 CCo establece lo que se inscribe en este
registro de personas jurdicas.
Artculo 235.- (*)
En el Registro Mercantil se inscribirn:
a) Las escrituras de constitucin, prrroga, modificacin o disolucin de las sociedades
comerciales y las empresas individuales de responsabilidad limitada, as como los
documentos referentes a la fusin o transformacin de sociedades;
b) El traspaso del inters de las sociedades en nombre colectivo, el de los comanditados en
las sociedades en comandita, el de las cuotas de capital en las de responsabilidad limitada,
cuando fuere del caso, y la protocolizacin del acta de creacin de acciones no comunes en
la sociedades annimas;
c) Los poderes generales y generalsimos que otorguen los comerciantes, as como la
revocacin, sustitucin, modificacin o prrroga de los mismos;
d) Las escrituras en que conste el nombramiento, modificacin o revocacin de los poderes
conferidos a los gerentes, administradores y representantes legales de sociedades
comerciales, nacionales y extranjeras;
e) El nombramiento del consejo de administracin de las sociedades annimas;
f) Las patentes de corredores jurados;
g) Las capitulaciones matrimoniales que afecten a un comerciante, cuando en virtud de
ellas se establezca comunidad de bienes con el otro cnyuge;

h) Las escrituras en que un comerciante reconozca cualquier deuda o derecho en favor de

su cnyuge;
i) La sentencia de divorcio o separacin de cuerpos que afecte a un comerciante, as como
la escritura o sentencia en que se defina la liquidacin de sus haberes en la sociedad
conyugal;
j) Los mandamientos librados por autoridad judicial en que conste la declaracin de quiebra
de un comerciante o de una sociedad, as como la reposicin de la misma o la rehabilitacin
del quebrado;
k) El nombramiento de curador en una quiebra; y
l) La habilitacin concedida al menor o incapaz para ejercer el comercio y la modificacin
o revocacin de sta.

TEMA II
DOCUMENTOS MERCANTILES EN GENERAL

CONTRATOS
No hay frmula para elaborar contratos, se pueden hacer en escritura pblica o en
documento privados. Si es en escritura la norma dice que contienen los antecedentes y las
estipulaciones y eso es lo que constituye el contrato.
ESTRUCTURA DE UN CONTRATO
-Antecedentes: quienes son las partes, consideraciones de porque se hace el contrato,
definiciones y finalidad que las partes persiguen con el contrato.
-Clausulas: Se establecen derechos y obligaciones de las partes, clausulas comunes y
miscelneas (domicilio, notificaciones, capacidad de las partes, resolucin de conflictos,
garantas o clausula penal).Si el contrato fuera traslativo de dominio, es necesario en
detallar la cosa y el precio y dentro de este prever el lugar, el tiempo, la forma y la
moneda.
Si se piensa en un contrato de ejecucin continuada, se podra pensar pactar las
siguientes clusulas que resultan necesarias: se deben de incluir adems terminacin
anticipada, resolucin contractual de pleno derecho en los casos que sea necesario
prever que el incumpliendo grave que justifica la resolucin de pleno derecho. La

gravedad del incumplimiento debera ir en relacin a los antecedentes descritos en la

clusula respectiva para ellos. El resto de los incumplimientos se tendran que ventilar en
sede judicial.
La clusula penal permite que las partes pacten que ante un eventual incumplimiento, se
cancela una suma determinada, que comprendera los daos, perjuicios y sobre la suma
pactada se pagaran los intereses legales.
Recordemos que la clusula penal tiene previsto su principio en el art. 705 CC
Artculo 705.Cuando el deudor por una clusula penal se ha comprometido a pagar una
suma determinada como indemnizacin de daos y perjuicios, el acreedor
no puede, salvo si hubiere dolo, exigir por el mismo ttulo una suma mayor;
pero tampoco podr el deudor pedir reduccin de la suma estipulada.
Misma clusula que est prevista en el art. 427 CCo.
Artculo 427.La clusula penal deber cumplirse aunque el acreedor no haya sufrido
dao. Si los daos excedieran al importe de la pena, podr el acreedor
reclamar una mayor indemnizacin, solamente si probare dolo del deudor.
Con la clusula penal, no se demuestra la culpa, ni el dolo, ni los daos, ni el momento,
simplemente se prueba el incumplimiento para ese efecto.

COMPRA VENTA MERCANTIL

QUE ES COMPRA VENTA MERCANTIL

Es compra venta mercantil: a) la realizada por empresa mercantil como ejercicio de su
negocio ya sea por reventa o por fabricacin directa, b) de inmuebles para reventa o para
alquilarlo (criterio subjetivo) y c) la de naves areas y martimas, las de efectos de
comercio, ttulos, calores y acciones de sociedades (criterio objetivo).
Adicionalmente aplica presuncin por participacin de comerciante.

OBJETO DE LA COMPRA VENTA

Ya vimos que el objeto debe ser lcito y posible, lo importante es que en caso de
venta de cosa ajena la misma es vlida si el comprador no conoce esa circunstancia y nula
si la conoce. (449 CCO)
En cuanto a promesa de cosa ajena es vlida y el promitente vendedor deber adquirirla o
caso contrario deber indemnizar.
Si es sobre cosa futura la eficacia del contrato estar sujeta a que llegue a existir,
caso contrario queda resuelto.

Artculo 450 y 452 CCO no se aplica por ley de proteccin al consumidor, donde
todos los bienes tienen garanta.
Las compras por prueba o muestras se aplican los criterios generales de compra
venta (la parte es igual al principal)

CONSENTIMIENTO
Priva acuerdo en cosa y precio, el asunto radica en demostrar ese acuerdo cuando el
art. 442 CCO- reconoce telfono.
ARTCULO 442.- Cuando las partes traten de viva voz, ya sea reunidas o por telfono, el
contrato de compra-venta que de ah resulte quedar perfecto desde que se convenga en
cosa y precio, y dems circunstancias de la negociacin.
El art. 443 CCO resulta interesante por la superacin tecnolgica de la correspondencia vrs
correo electrnico, manteniendo por analoga la parte final del artculo.
ARTCULO 443.- En la compra-venta que se negoci por correspondencia privarn las
siguientes reglas:
a) Si el proponente fija un trmino de espera, estar obligado a mantener su oferta hasta
ese da; y
b) Si no fija fecha de espera, estar obligado a mantener su oferta cinco das, si se trata de
la misma plaza; si se trata de otra plaza dentro del territorio nacional, diez das; y si es en

el exterior, un mes. Estos trminos se contarn desde el da en que el proponente deposite

la oferta en las oficinas de correos.

La nica controversia sera que en dicho artculo y siguiente hace referencia a la

perfeccin desde el momento de recibido, lo que puede general el inicio del plazo para
cumplir, en materia de correo electrnico debera ser, por lo menos en cuanto al plazo, el
momento de lectura.
PRECIO
Si es oferta pblica al primero que acepte, si no hay determinacin a lo que rija en plaza o
al usualmente fijado por el vendedor en anteriores ocasiones. (Salvo que se haya generado
un cambio de circunstancias grave).
La factura para cobrar la suma al descubierto dejo de ser relevante por el problema de la
firma del representante, lo cual en entrega de mercancas casi nunca se da o con personas
autorizadas, donde se verifican cambios de personal y no se actualiza la formula.
Importante la factura no se transmite por endoso, requiere contrato de cesin.

TRANSMISION DE RESPONSABILIDAD
El principio es que hasta la entrega efectiva la responsabilidad es del vendedor.
(459, 470 y 471 CCO)

ARTCULO 459.- El vendedor es responsable de los daos que ocurran a las cosas
vendidas y no entregadas al comprador, aunque provengan de casos fortuitos:
a) Cuando la cosa vendida no sea un objeto determinado, identificable con marcas, nmeros
o seales distintivas que eviten su confusin con otras del mismo gnero;
b) Cuando por la convencin, por el uso o por la ley, el comprador tiene la facultad de
examinar y probar la cosa y esta pereciere o se deteriorare antes de darse por satisfecho de
ella;
c) Cuando los efectos vendidos hubieren de entregarse por nmero, peso o medida;
d) Cuando la venta se hubiere hecho a condicin de hacer la entrega en un plazo
determinado, o hasta que la cosa estuviere en estado de entregarse de acuerdo con las
estipulaciones de la venta;
e) Cuando el vendedor incurriere en mora de entregar la cosa vendida, estando el
comprador dispuesto a recibirla.
f) Cuando en las obligaciones alternativas pereciere fortuitamente una de las cosas
vendidas, la obligacin se limita a la cosa restante; ms si hubiere perecido por culpa del
vendedor, el comprador podr solicitar la entrega de la existente o el precio de la prdida.
Si perecieren las dos, la obligacin se cancelar con el precio de la ltima que pereci, y si
hubieren perecido simultneamente, con el de aqulla que el vendedor elija, salvo que el
derecho de eleccin corresponda contractualmente al comprador.

ARTCULO 470.- El vendedor que despus de perfeccionada la venta, enajenase,

consumiese o deteriorase la cosa vendida, sin dolo de su parte, estar obligado a dar al
comprador otra equivalente en especie, con estimacin del uso que el comprador pretenda
darle, y del lucro que le habra de proporcionar.
ARTCULO 471.- Si la falta de entrega de la mercadera procediere de prdida causada por
caso fortuito, el contrato quedar resuelto y el vendedor exclusivamente obligado a
devolver el precio. Si se hubiere salvado parte de la mercanca, tendr facultad el
comprador para hacer bueno el contrato en ese tanto.

Excepciones 473,474 y 475 CCO

ARTCULO 473.- Las compras hechas bajo la clusula "costo, seguro y flete", conocida
en el comercio con la sigla "CIF", comprende el valor de la cosa, el seguro convenido y el
precio del flete hasta el lugar que se indique en el contrato. El vendedor queda obligado a
contratar el transporte y tomar el tipo de seguro en beneficio del comprador, conforme al
contrato. La mercadera viajar desde el lugar de embarque al de destino por cuenta y
riesgo del comprador. Sern aplicables tambin las disposiciones anteriores, en lo
conducente, cuando la compra se haga incluyendo solamente costo y flete, conocida en el
comercio con la sigla "C y F".
Los conocimientos de embarque, las guas areas y las cartas de porte tendrn el carcter
de ttulo ejecutivo para efectos del cobro del precio del flete, siempre que dicho precio

conste en el documento y este se encuentre firmado por el consignatario, por su

mandatario o por su encargado debidamente autorizado por escrito.
ARTCULO 474.- La entrega de la mercadera al porteador, cualquiera que sea la forma de
transporte empleada, equivale a la entrega al comprador. Sin embargo los reclamos que
puedan plantearse por falta en la cantidad o defecto en la calidad, o por no hallarse
conforme las muestras o catlogos que sirvieron de base al contrato, o por cualquier otra
razn imputable al vendedor, sern hechos dentro del plazo ya previsto en el artculo 450,
contndose en ese caso los trminos desde el da en que el comprador recibi las
mercaderas.
ARTCULO 475.- En los contratos de compra-venta en que se consigne la frase "Libre a
bordo", conocida con las siglas "FOB", el vendedor fijar un precio que comprender
todos los gastos hasta poner las cosas vendidas a bordo del barco o vehculo que haya de
transportarlas a su destino, momento desde el cual corren por cuenta y riesgo del
comprador. En cuanto a los posibles reclamos por calidad o cantidad u otros menoscabos
imputables al vendedor, rige lo estipulado en el artculo 450 de este Cdigo.
OPCION DE COMPRA VENTA
Elementos a considerar:
a)

Plazo: artculos 15 y 16 del Cdigo Civil. No aceptar plazos imposibles.

b)

Identificacin del Bien: Que sea identificable aunque sea con un croquis.

c)

Indemnizacin: Equitativa para ambas partes.

d)

Honorarios: Contrato privado y por el monto de la garanta.

TRIBUNAL ARBITRAL
Dr. Diego Baudrit Carrillo, Presidente
Lic. Joaqun Picado Gonzlez
Dr. Olman Arguedas Salazar
I. LAS PARTES
El actor en este arbitraje es L y C Limitada, cdula jurdica 3-102-123456,
representado por los apoderados especiales los seores CRA, mayor de edad,
casado una vez, Abogado, vecino de San Jos, cdula de identidad 1-444-888
y ASF, mayor de edad, casado una vez, Abogado, vecino de San Jos, cdula
de identidad 1-777-333. (ver folios 12, 13, 27 del expediente principal);
Los demandados son GSJ Sociedad Annima, cdula jurdica 3-101-12345;
IRC Sociedad Annima., cdula jurdica 3-101-33333 e IEI Sociedad
Annima, cdula jurdica 3-101-30007, todas representadas por el seor
JRCE, cdula de residencia de Costa Rica nmero 112-11111111 en su
condicin de Apoderado Generalsimo sin lmite de suma. Actuan como
apoderados especiales judiciales los abogados VMGG mayor de edad,
divorciado una vez, vecino de San Rafael de Alajuela, cdula de identidad
nmero 4-123-456, el seor AMC, mayor de edad, soltero, vecino de Escaz,
cdula de identidad nmero 2-0001-0002. (folios 30, 31, 33, 34, 35 94 y 95
del expediente principal)
II. RESEA DEL PROCESO
1.- Mediante resolucin N 01 de las nueve horas del veintiocho de mayo
del dos mil diez qued instalado el Tribunal, compuesto en esa fecha por los
doctores Olman Arguedas Salazar y Diego Baudrit Carrillo, quien preside; y el
licenciado Joaqun Picado Gonzlez. Asimismo en dicha resolucin se fijan
las reglas del proceso, y se otorga plazo de quince das hbiles a la parte actora
para presentar su demanda arbitral. Se fijan los honorarios y gastos del
proceso y se otorga plazo de diez das hbiles a las partes para procede a
realizar los depsitos correspondientes (folios 96 a 105). El depsito de la
parte actora fue realizado el quince de junio del 2010 (folios 107, 108, 109).

2).- La demanda fue presentada con fecha 22 de junio de dos mil diez, en los
trminos del memorial visible a folio 111 a 131. Se adjunto a dicho escrito de
demanda lo siguiente: Traduccin oficial del Contrato de Promesa Recproca e
Irrevocable para la Compra y Venta de Acciones y documentos relacionados
(folios 132 a 173), Certificacin Notarial de personera jurdica de GSJ SA
(folio174), Certificacin Registral de personera de IEI Sociedad Annima
(folios176 a 178), Certificacin Registral de personera jurdica de IRC S.A.
(Folios 179 a 181), Certificacin registral de Inmuebles San Jos Folio Real
444444-000 (folios182 a 183), Certificacin registral de Inmuebles San Jos
Folio Real 555555-000 (folios184 a 186), Certificacin registral de Inmuebles
San Jos Folio Real 888888-000 (folios187 a 188), Certificacin Registral de
personera jurdica de LyC Limitada. (Folios 189 a 191).
3) En resolucin nmero 02 de 11 horas del 1 de julio del 2010, se le confiri
a las demandadas el plazo de 15 das hbiles para contestarla, de conformidad
con lo que al efecto disponen la Ley Sobre Resolucin Alterna de Conflictos y
Promocin de la Paz Social de 9 de diciembre de 1997 y el reglamento de este
centro de arbitraje, adems concediendo plazo de diez das para realizar el
depsito de gastos y honorarios de los rbitros del proceso (folios 195 a 202).
El depsito de los gastos, honorarios y transcripciones fue realizado el 10 de
agostos del 2010 por esta parte. (folios 671 y 672).4) La indicada contestacin se present dentro del plazo antes indicado y
fueron opuestas las excepciones de falta de derecho y contrato no cumplido
tanto contra la demanda principal como contra la demanda subsidiaria. (folios
206 a 234). Con la contestacin se ofreci la prueba siguiente ofrecida por la
actora; Impresin de pgina web curriculum vitae de E.G (folios 235 a 242);
Impresin de pgina web de informacin de Facebook de E.G (folios 243 a
254); Impresin de pgina web de perfil de la Firma de abogados A.H (folios
255 a 260); Impresin de pgina web del perfil de Y S en la red social
Linkedln( 261 a 263); Impresin de pgina web sobre perfil de SP de red
social Linkedln (folios 264 a 266); Impresin de pgina web de Perfil del
GCR (folio 267 a 268); Impresin pgina web de firma de abogados de NYO
& OLLP (folios 269 a 274); Copia y traduccin de Estudio de Factibilidad
(folios 275 a 293); Copia certificada notarialmente y traduccin de contrato
Exclusivo de opcin de Compra de fecha 8 de setiembre del 2007 (folios 294 a
322); Impresin y traduccin notarial de Presentacin Comercial del
HCNA(folios 323 a 376); Copia y traduccin notarial de folleto con
presentacin comercial de proyecto HCNA (folios 377 a 478); Copia de envo
de Fax a SP y copia de comprobante de recepcin de fondos (folio 479 a 481);

Simples copias fotostticas de Documentos Rotulados con letra A relacionados

a una estacin de servicio (folios 482 a 505); impresin de Diseos sobre
estacin de servicios (folios 506 a 510); Copia de Impresiones de correos
electrnicos y su traduccin (folios 511 a 610); Copia de impresiones de
correos electrnicos( folios 611 a 625); Copia de impresiones de correos
electrnicos en ingls y su traduccin (folios 626 a 658); Carta original, copia
de la misma y su correspondiente traduccin de fecha 27 de febrero del 2009
dirigida a SP (folios 659 a 663); Asimismo se adjunto un Disco Compacto
con copia de archivos, las pginas web impresas y copia digital del perfil de
XYZ Abogados as como el Perfil electrnico de RM (Ver disco compacto que
se adjunta en sobre que se ubica a folio 664).
5).- Que de la contestacin de la demanda se otorg audiencia a la parte actora
por tres das en resolucin de las 9:30 del 10 de agosto del 2010, la cual
contestada en tiempo segn memorial de folios 680 a 685.
6) Por resolucin de las 12:00 del 14 de setiembre del 2010, el Tribunal,
admite la prueba documental ofrecida por ambas partes. Asimismo, se hicieron
los sealamientos respectivos para recibir confesin y reconocimiento de
documentos de los personeros de GSJ S.A., Inmuebles I.R.C S.A. e IEI S. A.,
para las nueve horas del ocho de octubre del 2010 y para la confesin y
reconocimiento de documentos del personero de la actora para las diez horas
del ocho de octubre del 2010. Para recibir el testimonio de RHC y TC fueron
sealadas las 14 horas de la misma fecha indicada 8 de octubre del 2010.
Asimismo sobre la Exhibicin de pginas web e informacin digital ofrecida
por la demandada, el Tribunal resolvi que al no oponerse a los documentos
presentados la actora, no es necesaria la exhibicin ni el peritaje que se
solicit, por lo que se prescinde de la misma. Se procede a fijar la cuanta en la
suma de Dos Millones trescientos treinta y dos mil seiscientos cuarenta y ocho
dlares y setenta y cinco centavos. (folios 693 a 700).
7) A peticin de la parte actora y tambin de las demandadas, los
sealamientos mencionados fueron pospuestos para las 9 horas, 10 horas, y 14
horas del 11 de noviembre del 2010. Cuyas audiencias se practicaron y
quedaron documentadas mediante grabacin y transcripcin. (folios 702 a
705, 712 a 723, 724 a 730, 788 a 975).8) A peticin de la parte actora se tuvo por desistida la prueba confesional del
seor SP y se ordena la devolucin del depsito realizado por los honorarios
del traductor (folio 734, 735, 764, 768). En resolucin nmero 7-10, de 11:30

horas del 7 de diciembre del 2010 fueron puestas en conocimiento de las

partes las transcripciones de las audiencias de prueba y habindose concluido
el perodo probatorio se confiri a las partes un plazo comn de 5 das para
sus conclusiones, las cuales se presentaron oportunamente. (folios 976 a 988).
9).- Que por resolucin las 10:00 horas del 13 de diciembre del 2010, se
conoce el recurso de revocatoria del Lic VG, y se resuelve revocar la
resolucin de las 11:30 horas del 7 de diciembre del 2010 donde se fijo plazo
comn para las conclusiones y en su lugar el Tribunal procede a resolver el
Recurso de Lic RA interpuesto al momento de realizarse la audiencia del 11 de
noviembre del 2010, confirmando el rechazo sealado en su momento para la
no admisin de un interrogatorio adicional para el declarante C, con base en
las razones expuestas a folios 991 y 992. Visto lo anterior se procede a
otorgar nuevamente trmino de cinco das para presentar sus conclusiones por
escrito. ( folios 984, 985, 991 a 998).
10).- Que las partes demandadas presentaron sus conclusiones conforme a
memorial visible a folios 1002 a 1022, y la Parte actora conforme memorial
visible a folio 1023 a 1057.
11).- En los procedimientos se han observado los trminos y prescripciones
de ley y las normas establecidas en el reglamento del Centro de Conciliacin y
Arbitraje de la Cmara de Comercio, no existen vicios, errores u omisiones
que generen nulidad, y este laudo se dicta dentro del plazo reglamentario que
vencera el 23 de febrero del dos mil diez.
III. PRETENSIONES
Pretensin Principal:
Se pretende:
a. Que el contrato suscrito entre las partes el da 11 de agosto de 2008 es nulo
de pleno de derecho al contener la clusula tercera, en el eventual caso de
incumplimiento, la renuncia a la jurisdiccin para establecer ilegalmente el
derecho de retener sumas de dinero a ttulo de daos y perjuicios no causados.

b. Que la clusula tercera es nula por ser un pacto comisorio expreso al no

definir en qu consiste el incumplimiento para resolver el contrato
unilateralmente de pleno derecho.
c. Que utilizando la clusula tercera sobre la cual se pide la nulidad, las
prominentes vendedoras se apropian de la suma de USD$2,332,648.75 sin
haber liberado el patrimonio fideicometido, sin haber hecho las segregaciones
a las que estaban obligadas y sin haber determinado los daos y perjuicios
realmente irrogados o causados.
d. Que la renuncia a la jurisdiccin contenida en la clusula tercera, siendo
esta un pacto comisorio que no autoriza nuestro ordenamiento jurdico, la
apropiacin de la suma de USD$ 2,332,648.75 constituye un ejercicio abusivo
del derecho que el ordenamiento jurdico sanciona como acto ilegal, otorgando
el derecho a la indemnizacin y a la toma de las medidas judiciales como es
la declaratoria de la nulidad de la clusula tercera definida.
e. Que el contrato firmado el 11 de agosto de 2008 haba definido previamente
los daos y perjuicios causados por el incumplimiento en la suma
USD$260,806.00 que se pagaron por multas, comisiones y gastos. En
consecuencia, la imputacin a ttulo de daos y perjuicios en la suma de USD$
1,833,059.50 es un acto abusivo, desproporcionado e irracional que viola la
equidad contractual al resolverse el contrato en un plazo de tan solo 18 das.
f. Que el contrato de promesa recproca e irrevocable para la compra y venta
de acciones era un contrato de ejecucin diferida, continuidad de un contrato
anterior ya resuelto, que no contiene la precisin que permita determinar para
ambas partes el derecho de resolverlo, sino que solo para una de ellas y que a
la postre, fue la que ilegalmente resolvi el contrato despus de haber
aceptado el pago parcial de una de las cuotas a las que se haba obligado la
promitente compradora, con lo cual se ha beneficiado ilegalmente generando
lesin al cumplimiento contractual.
g. Que la clusula tercera del contrato de promesa recproca e irrevocable para
la compra y venta de acciones le impone a la actora obligaciones de tipo
econmico sin relacin alguna con el perjuicio real sufrido por las promitentes
vendedoras y como tal deviene en nula, lo anterior en aplicacin al inciso
segundo subinciso (s) del artculo 1023 del Cdigo Civil.

h. Que al ser la clusula tercera nula, las promitentes vendedoras estn

obligadas a demostrar en qu consisten los daos y perjuicios realmente
irrogados dentro de un plazo no mayor a treinta das o en su defecto
interponer el proceso respectivo a efecto de legitimar el cobro de daos y
perjuicios.
i. Que en el eventual caso de incumplimiento de la petitoria anterior, las
promitentes vendedoras estn en la obligacin de devolver en totalidad las
sumas recibidas.
j. Que se condene en costas a las demandadas.
Pretensin subsidaria:
a. Que en el eventual caso que este honorable Tribunal considere que no
estamos en presencia de un pacto comisorio expreso, la clusula penal es
inexigible por incumplimiento de las promitentes vendedoras, ya que las
fiduciarias no autorizaron a las promitentes vendedoras a suscribir el contrato
de promesa recproca y mucho menos cancelaron a las fiduciarias los montos
pagados por la actora a efecto de entregar libremente la cosa comprometida.
b. Que de conformidad con el artculo 705 del Cdigo Civil y de considerar la
clusula penal como vlida, el resto de las penalidades contenidas en dicho
clausulado no pueden jams interpretarse como parte de la clusula penal,
por lo que las promitentes vendedoras estn obligadas a devolver la totalidad
de las sumas recibidas en exceso del USD$1,500,000.00
c. Que de considerar este honorable Tribunal que las otras tres penalidades
contenidas en la clusula tercera del contrato son igualmente parte de una
clusula penal consensuada, las promitentes vendedoras estn en la
obligacin de devolver el 60% de todas las sumas recibidas que asciende a
USD$2,332,648.75 menos USD$1,500,000.00, siendo el 60% convenido en el
contrato la suma de USD$499,589.25
d. Que de conformidad con el artculo 713 del Cdigo Civil, no le asiste
jurdicamente derecho a las Promitentes Vendedoras a retener a ttulo de
clusula penal la totalidad del monto asignado por ese concepto

(USD$1,500,000.00) ya que la actora cumpli en parte con la obligacin y el

monto debe ser ajustado de conformidad con la norma citada.
e. Que esa suma devenga intereses desde el da 29 de agosto de 2008 hasta su
efectivo pago porque la condicin impuesta para ser efectiva la devolucin
(entrega de planos, permisos, gastos y otros documentos) es una condicin de
imposible cumplimiento ya que el contrato solo tuvo una vigencia de 18 das.
f. Que se condene en costas a las demandadas.
IV. HECHOS NO CONTROVERTIDOS
Como hechos no controvertidos se tienen el primero, tercero, cuarto y quinto.
V. HECHOS CONTROVERTIDOS
Como hechos controvertidos se tienen el segundo, sexto, stimo, octavo,
noveno, dcimo, undcimo, duodcimo, trigsimo, dcimo cuarto, dcimo
quinto, dcimo sexto, dcimo stimo, dcimo octavo, dcimo noveno,
vigsimo, vigsimo primero, vigsimo segundo, vigsimo tercero, vigsimo
cuarto y vigsimo quinto.
VI. No hay actuaciones que reponer ni nulidades que declarar por indefensin,
y este laudo se dicta dentro del plazo reglamentario, el cual vencera el 23 de
febrero del 2011.
Considerando:
I. HECHOS PROBADOS
Se tienen como probados los siguientes hechos de importancia:
A) El 11 de agosto de 2008 la actora suscribi con las demandadas una
Promesa Recproca e Irrevocable para la Compra y la Venta de Acciones
(demanda folio, 113, contestacin folio 206, certificacin folios 13 a 25 y 132
a 173)

B) Mediante la Promesa Recproca e Irrevocable Para la Compra y Venta de

Acciones suscrita el 11 de agosto de 2008 se dej sin efecto una anterior
contratacin referida como una Opcin Exclusiva de Compra Venta que se
haba suscrito el 18 de setiembre de 2007 enmendada a travs de un addendum
de fecha 12 de diciembre de 2007, y en la cual se haba convenido lo
siguiente:
1) GSJ, S.A. era la propietaria de la finca inscrita en el Registro Pblico
nmero 1-44444-000 y debera segregar y registrar ante el Registro Pblico
una propiedad de aproximadamente 16.309, 53 m2 .
2) Inmuebles I.R.C. era y es duea de la finca inscrita bajo el nmero 1555555-000 transferida al Banco Cuscatln de Costa Rica S.A. para garantizar
el pago de un crdito.
3) Inmuebles EIE, S.A. era y es duea de la finca nmero 1-888888-000
transferida en propiedad fiduciaria a la fiduciaria CG S.A. para garantizar el
pago de un crdito.
4) Por un precio de $375, $415, $375 por metro cuadrado respectivamente
para los terrenos indicados, las propietarias otorgaron una opcin exclusiva de
compraventa a la autora.
5) La actora entregaba en el acto de la opcin la suma de $25.000.00 como
depsito no reembolsable, aplicable al precio en el evento de que se ejerciere
la opcin.
6) La actora realizara inspecciones, estudios de ingeniera, informes
medioambientales, anlisis de sitio para servicios pblicos, inspecciones
mecnicas y estructurales, estudios de drenaje, avalos, estudios del uso de
tierra y regulaciones, estudios de imparto, estudios de trfico, exploraciones
de superficie, suelos y subterrneos; pruebas, excavaciones, perforaciones de
reconocimiento, y cualquier otra investigacin e inspeccin que considerara
necesaria el comprador, sea, realizara un procedimiento de debida diligencia
(due diligence).
7) Dentro de los siete das hbiles siguientes a la firma del contrato, la actora
deba hacer un depsito de garanta ante la entidad ST por la suma de
$280.793.75 correspondiente al 5% del precio pactado, que quedaran en
custodia hasta la finalizacin del procedimiento de diligencia de vida, y luego,
entregado a la propietaria como pago de la opcin, no reembolsables y
eventualmente aplicables al precio.
8) Las actoras deban depositar $305.793.75 directamente las propietarias,
posteriormente reducida esta suma a $140.000 por modificacin que se hizo
en el addendum.

9) El plazo para el ejercicio de la opcin era de nueve meses contados a partir

de la finalizacin del procedimiento de debida diligencia que hara la actora.
10) En el evento de que la actora no ejerciera la opcin dentro de los trminos
pactados y luego de cumplidas las condiciones mencionadas, las sumas
recibidas por las propietarias quedaran a su beneficio.
11) El precio pactado por los terrenos era de $8.601.725.00 para las dos
primeras propiedades, ms el precio del lote, cuyo monto sera definido una
vez determinado el nmero de metros que conformara dicho lote. (Demanda
folio 113, contestacin folio 206 a 209, confesin JRCE folios 800, 808 a 817,
declaraciones de TJC folio 853, y RHC folios 900 a 975, certificacin folio
15, certificacin folios 37 a 50, certificacin folios 306 a 322)
C) Se convino que en caso de arbitraje cada parte pagar sus propios
honorarios o gastos y la parte perdedora repagar estas sumas a la parte
ganadora en el plazo que el rbitro determine. (Demanda folios 113 y 114,
contestacin folio 209, certificacin folio 23, certificacin folio 48, correo
folios 620 y 521)
D) Para llevar a cabo la cesin de acciones se deba cumplir con la divisin
material de ciertos inmuebles, por lo cual se estableci el precio de venta de
las siguientes propiedades: $375 por metro cuadrado sobre una porcin de
14.930.24m2 que sera segregada de la finca folio real 1-444444-000 situada
en la Provincia de San Jos, la que tiene un rea registrada de 23.382.76m2;
$415 por m2 sobre una porcin de 5935.87m2 que sera segregada de la finca
situada en San Rafael de Escaz, folio real nmero 1-555555-000, que tiene
un rea registrada de 5990.83m2; y $375 por metro cuadrado sobre una
porcin de 3469.69 metros cuadrados que sera segregada de la finca folio real
nmero 1-888888-000 situada en San Rafael de Escaz y que tiene un rea
registrada de 4987.53 metros cuadrados. El desarrollo econmico de los
inmuebles le competa nica y exclusivamente a la actora, por lo que los
permisos, planos, gastos y cualquier otro extremo relacionado con la
transformacin de esas propiedades estn a cargo de la promitente
compradora. (demanda folio 114 y 115 contestacin folio 209, certificacin
folios 15 y 16, certificaciones de folios 183,185 y 186, 188, certificacin
folios 354 a 375, certificacin folios 379 a 478)
E) El precio de compra de las tres propiedades mencionadas se estableci en
la suma de $9.363.359.80 desglosados as: a la propiedad 1 se le asign un
valor de $5.598.840.00 , a la propiedad dos se le asign un valor de

$2.463.386.05, y a la propiedad tres un valor de $1.301.133.75 (demanda folio

115, contestacin folio 209, certificacin folio 16)
F) Las demandadas recibieron $1.572.742.75 como parte del precio (demanda
folios 115 y 116, contestacin folios 209 y 210, certificacin folio 16).
G) La actora deba depositar en escrow la suma de $225.000.00 con el
abogado AH, suma que sera aplicada en la compra de un apartamento en Fort
Lauderdale, Florida, ubicado en 800 Pines Blvd., N221, suma que la actora
nunca report y por eso los demandados nunca aceptaron la compra del
apartamento (demanda hecho stimo folio 116, contestacin folio 210,
certificacin folio 16, correos folios 613 y 648, certificacin folios 650 a 658 )
H) La actora pag la suma de $260.806.00 que se imputaron a multas,
comisiones y gastos por atrasos en que se haba incurrido en el primer contrato
(demanda hecho octavo folio 116, contestacin folio 210 a 213, certificacin
folio 17)
I) Un primer pago de $700.000.00 se realizara 7 das hbiles contados a partir
del 11 de agosto de 2008; un segundo pago deba hacerse el da 20 de agosto
de 2008 por la suma de $100.000.00; la actora no los hizo (demanda hecho
noveno folio 117, contestacin folios 213 y 214, certificacin folio 17,
correos folios 516, 517 y 519, certificacin folios 634 a 640)
J) En el segundo contrato se convino un inters acumulable sobre un monto de
$7.565.617.05 en la suma de $736.814.23, suma esta que deba cancelarse el
20 de enero de 2010 (demanda hecho dcimo folio 117, contestacin folio
214, certificacin folio 19)
K) la actora hizo un pago parcial de $475.000.00 el 20 de agosto de 2008 y
adicionalmente $24.100.oo para reservar el apartamento en los Estados
Unidos de Amrica. (demanda hecho undcimo, duodcimo folios 117 y 118,
contestacin folio 215)
L) Las demandadas han retenido el 40% sobre las sumas que se hubieran
cancelado por encima de $1.500.000.00 (demanda hecho dcimo sexto folio
120, contestacin folio 223)
M) La devolucin del 60% slo podra hacerse bajo la condicin de facilitar
diseos, permisos, y cualquier otro tipo de documentacin en posesin del

cliente de la actora (demanda hecho dcimo stimo folio 121, contestacin

folio 224, certificacin folios 662 y 663)
N) Los das 27 de febrero y 11 de marzo de 2009, el representante de las
demandadas enva notas indicando que devolver la suma de $328.645.80
correspondiente al 60% de los pagos que se aplicaron al precio de compra, a
cambio de entregar diseos y otros documentos, lo que no hicieron las
demandadas al no entregar la actora los permisos, diseos y otros documentos
(demanda hecho dcimo octavo folio 121, contestacin folios 224 y 225, carta
folio 171 y su traduccin folio 170, carta folio 173 y su traduccin folio 172)
) Dos de las propiedades objeto de la contratacin estaban dadas en un
fideicomiso de garanta para garantizar el pago de acreencias (demanda hecho
vigsimo quinto folios 125 y 126, contestacin folios 229 y 230, certificacin
folio 18).
II. HECHOS NO PROBADOS. No existen hechos no probados de
relevancia para la resolucin de este asunto.
III.- SOBRE EL FONDO.
A. Sobre la nulidad del contrato suscrito el 11 de agosto del 2008 por
contener en su clusula tercera, una renuncia a la jurisdiccin para
establecer ilegalmente el derecho a retener sumas de dinero, a ttulos de
daos y perjuicios y la existencia en dicha clusula tercera de un Pacto
Comisorio Expreso.
La pretensiones a y b. principales de la actora se dirigen a que se declare nula
la clusula tercera del contrato suscrito entre las partes el da 11 de agosto de
2008. Esa clusula tercera, segn la traduccin oficial presentada por la actora,
tiene el siguiente texto:
Si EL COMPRADOR incumple en efectuar cualesquiera de los pagos
de este Contrato completos y en la fecha especificada, esto ser
considerado como un serio rompimiento de Contrato y EL VENDEDOR
tendr el derecho de terminar legalmente este Contrato (resolucin de
pleno derecho). De todos los pagos aplicados al principal que el
VENDEDOR ha recibido en la fecha del rompimiento, la cantidad de un

milln quinientos mil dlares (US$1.500.000.00) debern ser

mantenidos por EL VENDEDOR como una compensacin no
reembolsable por los daos y perjuicios causados por el no
cumplimiento del COMPRADOR, sin ninguna necesidad de obtener un
veredicto final sobre este respecto (clusula penal). EL VENDEDOR
devolver luego al COMPRADOR el sesenta por ciento (60%) de las
sumas recibidas, una vez que la cantidad no reembolsable haya sido
deducida. EL VENDEDOR tendr seis (6) meses para reembolsar la
suma al COMPRADOR (si una controversia es fijada en arbitraje, los
seis meses se iniciarn despus de que la resolucin final ha sido
expedida por el panel de Arbitraje) y la PROPIEDAD permanecer en
fideicomiso hasta que el pago haya sido efectuado (si los fondos han
sido transferidos en fideicomiso cuando el incumplimiento ocurra). EL
VENDEDOR y el Fideicomisario si la propiedad ha sido transferida en
fideicomiso, estar autorizado para hipotecar cualquiera y toda la
propiedad o las acciones. A su vez, al mismo tiempo que el
COMPRADOR recibe el pago, EL COMPRADOR tendr que dar al
VENDEDOR todos los pagos, diseos, permisos, solicitudes, y
cualquier otro tipo de documentacin en su posesin, de manera que no
entren en conflicto con otros compromisos efectuados por EL
COMPRADOR con terceras partes relacionadas con el desarrollo que
EL COMPRADOR iba a efectuar en la PROPIEDAD, y las partes luego
firmarn una liberacin general.
Segn la actora (extremo a de su pretensin principal), esa clusula es nula
porque en caso de incumplimiento, establece la renuncia a la jurisdiccin
para establecer ilegalmente el derecho de retener sumas de dinero a ttulo de
daos y perjuicios. Este Tribunal no comparte esa tesis, ya que lo que las
partes acordaron fue una clusula penal, que tiene como caracterstica fijar
anticipadamente la indemnizacin por daos y perjuicios que se debe al
acreedor en caso de incumplimiento del deudor. No hay all una renuncia a la
jurisdiccin. Ms bien, en esa clusula se hace referencia al procedimiento
arbitral mediante el cual se solucionara la eventual controversia que tuvieran
las partes sobre la ejecucin del contrato.
En el extremo b de la pretensin principal, la actora sostiene que la clusula
citada es nula por ser un pacto comisorio expreso al no definir en qu
consiste el incumplimiento para resolver el contrato unilateralmente de pleno
derecho. Sin embargo en el contrato s se identifica el incumplimiento de la
actora que crea el derecho a la resolucin automtica: Si EL COMPRADOR

incumple en efectuar cualesquiera de los pagos de este Contrato completos y

en la fecha especificada, esto ser considerado como un serio rompimiento de
Contrato. En el contrato claramente se seala que si EL COMPRADOR no
efecta uno de los pagos en la fecha fijada, hay incumplimiento grave que da
derecho a la resolucin de plano. Recurdese que desde la sentencia de la Sala
Primera de la Corte Suprema de Justicia nmero 39 de las 15.30 horas del 18
de julio de 1986, se reconoce la facultad a los contratantes para establecer
clusulas resolutorias de pleno derecho, en las que es indispensable que la
voluntad de las partes quede claramente expresada en ese sentido. En ese
caso la clusula resolutoria de pleno derecho dispona que el no pago
oportuno de una cuota de intereses o el capital a su vencimiento hace que este
contrato quede rescindido, sin ningn valor ni efecto (Vase PARS,
Hernando; Los contratos privados en la jurisprudencia de casacin,
Comisin Nacional para el Mejoramiento de la Administracin de Justicia,
San Jos, 1991, pginas 112 y siguientes). En consecuencia, no se tiene por
configurado un pacto comisorio prohibido y s una clusula resolutoria de
plano vlida, por lo que debe desestimarse el extremo b de la demanda
principal.
B.- En la pretensin principal, extremos e y f se solicita que se
declare que el contrato haba definido previamente los daos y perjuicios
por incumplimiento en la suma de USD$ 260.806.oo que se pagaron por
multas, comisiones y gastos, por ende la imputacin de daos y perjuicios
en la suma de 1.833.059.50 dlares es un acto abusivo, desproporcionado e
irracional que viola la equidad contractual al resolverse el contrato en un
plazo de tan solo 18 das. Asimismo la parte pretende se declare que el
contrato en anlisis era de ejecucin diferida, que no contiene una
precisin que permita determinar para ambas partes el derecho de
resolverlo, sino solo a una de ellas. Que ilegalmente se resolvi el contrato,
beneficindose ilegalmente de esa situacin generando lesin al
cumplimiento contractual.
Contra lo pretendido qued demostrado que la actora incumpli con el pago
completo de los $700.000,00 que deba realizar dentro de los siguientes siete
das despus de firmarse el contrato, as como con el pago de $100.000,00 que
deba hacer el 20 de agosto de 2008, con lo que se configur el
incumplimiento que facult a la demandada para tener por resuelto el contrato.
Asimismo ha quedado debidamente demostrado que el pago por concepto de
USD$ 260.806.oo fue un pago producto de la negociacin surgida entre las
partes y que identificaron con multas, comisiones y gastos que ha sido

negociados por las partes para los pagos atrasados del COMPRADOR, y por
ende no se pueden ser imputados a daos y perjuicios ocasionados. Este
monto cuya definicin fue consensuada es producto de una negociacin entre
las partes quienes en ese momento buscaron mantener viva la negociacin de
los terrenos que fueron objeto del Contrato de Promesa Recproca analizado.
Tmese en cuenta que ese monto de USD$ 260.806.oo fue excluido
expresamente y las partes dispusieron que NO era parte del precio de la
compra objeto del Contrato de Promesa Recproca e Irrevocable para la
compra y venta de acciones. Aunado a lo anterior, resta manifestar que este
Tribunal no considera que estemos ante un contrato de ejecucin diferida que
tenga la precisin de resolverlo conforme se ha realizado, pues por las razones
apuntadas anteriormente, estamos ante un contrato que claramente establece
las causas de resolucin de pleno derecho ante un incumplimiento de las
obligaciones a cargo de los contratantes, por ende no vemos un beneficio
ilegal y desproporcionado en el mismo. Tomando en consideracin lo anterior
deben de desestimarse los extremos dichos.

C.-No liberacin de las propiedades de los fideicomisos y materializacin

de las segregaciones como requisito para aplicar la clusula tercera del
contrato.
Sin perjuicio del anlisis de la validez y eficacia de la clusula penal
pactada que se realizar en el considerando seguido, ste Tribunal no comparte
la afirmacin de la Actora, pues dentro del Contrato de Promesa Recproca e
Irrevocable para la Compra y Venta de Acciones, especficamente en la
clusula segunda, las mismas partes establecieron que las liberaciones y
traspaso de las propiedades se realizaran en fechas determinadas y conforme
a las reglas pactadas por ellas, incluyendo dentro de dichas reglas, la
materializacin de una serie de pagos programados conforme al cronograma
de pagos por ellas mismas establecido. Podemos observar que propiedad
denominada como Propiedad 1 sera traspasada el da veinte de diciembre del
dos mil ocho, y las propiedades 2 y 3 seran entregadas del Fideicomiso
existente ( Banco Cuzcatln de Costa Rica y Fiduciaria CG SA) en da 20 de
abril del 2009. Dicha transferencia se realizara contra la materializacin de
los pagos pactados. (ver considerando dos y tres del contrato, y clusula
tercera punto d.6 y, d.10 del mismo). Ahora bien, Como ha quedado
establecido en este proceso, la parte actora no complet el primer pago
pactado de USD$ 700.000.oo que debi haberse materializado siete das

hbiles posteriores a partir del 11 de agosto del 2008, ni tampoco completo el

pago de USD$100.000.oo que debi realizarse el 20 de agosto del 2008. Por
ende y ante el incumplimiento de la parte actora le asiste el derecho a la parte
demandada de no materializar el traspaso de las propiedades, mxime de que
no se configuraron ninguna de las premisas econmicas establecidas como
previas para que operara esa transmisin, segregacin y liberacin de las
propiedades. Por ende no puede hablarse de ninguna apropiacin abusiva
fundamentada en dicha disponibilidad de los inmuebles.
Aunando a lo anterior, considera ste Tribunal que se debe aclarar para el
futuro anlisis, cuales son los rubros que se deben de considerar como parte
del pago realizado por la Actora. En primer lugar se debe aclarar que el monto
que seala la actora como monto recibido e imputado al pago no es correcto.
Vase que la suma de USD$ 2.332.648.75, est conformado por los siguientes
rubros: Un pago de USD$ 1.572.742.7 que haban sido pagados a satisfaccin
del Vendedor y que este Tribunal reconoce como parte del pago; Un depsito a
las cuentas de la Vendedora por la suma de USD$ 475.000.oo realizado el 20
de agosto de 2008 y que, igualmente, es reconocido como parte del precio;
un depsito de $24.100.oo que la Actora realiz para reservar el apartamento
en los Estados Unidos de Amrica y que corresponde a un pago parcial de la
obligacin establecida por la Actora de pagar la suma de USD$225.000 a AH,
suma que sera aplicada en la compra del citado apartamento en Fort
Lauderdale, Florida, ubicado en 821 Pines Blvd., N221. (La citada suma no
fue completada ni reportada por la actora y por eso los demandados nunca
aceptaron la compra del apartamento, por ende, este Tribunal no la reconoce
como parte del precio); y, finalmente el pago de US$ 260.806.oo
correspondientes a multas, comisiones y gastos que haba sido negociados por
las partes para los pagos atrasados del COMPRADOR y que conforme al
anlisis del Tribunal anteriormente citado, no es reconocida como parte del
precio pagado. Por ende, ste Tribunal acredita como parte del precio pactado
nicamente los siguientes rubros: USD$ 1.572.742.75, y e USD$ 475.000.oo.,
lo que sumaria dos millones cuarenta y siete mil setecientos cuarenta y dos
dlares con setenta y cinco centavos (USD$2.047.742.75) moneda del curso
legal de los Estados Unidos de Amrica.
Tomando en consideracin lo anterior, se deniega la pretensin de la actora.
D.- Con referencia a las pretensiones principales c, d, e, f, g y h,
relacionadas con la Validez y eficacia de la clusula penal incorporada
dentro del contrato.

Los extremos c, d, e, ,f, g y h de la petitoria principal debe analizarse en

relacin con la validez y eficacia de la clusula penal pactada. Igualmente
tienen relacin con ese tema los extremos b, c y d de la pretensin
subsidiaria. Tiene naturaleza jurdica de clusula penal el acuerdo mediante el
cual los contratantes determinan anticipadamente los daos y perjuicios
debidos en caso de incumplimiento. Es conocido que la clusula penal es la
puesta a veces por las partes en sus contratos, estableciendo una sancin para
aquella que no cumpla con los estipulado (Guillermo Cabanellas de Torres.
Diccionario Jurdico Elemental. Editorial Heliasta, Buenos Aires Argentina,
Decimocuarta Edicin, 2000, pag.72).
As, la clusula penal es un convenio en cuya virtud el deudor se compromete
a una prestacin cualquiera accesoria, consistente por lo comn en una suma
de dinero, para el caso de que no se satisfaga su deuda de la manera
convenida, o que fuere constituido en mora ( Alberto Brenes Crdoba,
Tratado de las Obligaciones, Editorial Juriscentro SA, 1977, San Jos, Costa
Rica, Pags 80 y 81).
De acuerdo con esa definicin, las partes, al pactar una clusula penal,
disponen que el acreedor queda dispensado de la prueba del dao, que su
aplicacin es automtica y que se presume la responsabilidad civil del deudor
incumpliente. Tal es la doctrina aplicable a la clusula penal regulada en los
artculos 711 y siguientes del Cdigo Civil y 426 y siguientes del Cdigo de
Comercio
En punto a lo que podra considerarse clusula penal, el tenor literal de lo
acordado por las partes es el siguiente:
De todos los pagos aplicados al principal que el VENDEDOR ha
recibido en la fecha del rompimiento, la cantidad de un milln
quinientos
mil
dlares
(US$1.500.000.00)
debern
ser
mantenidos por EL VENDEDOR como una compensacin no
reembolsable por los daos y perjuicios causados por el no
cumplimiento del COMPRADOR, sin ninguna necesidad de
obtener un veredicto final sobre este respecto (clusula penal).
EL VENDEDOR devolver luego al COMPRADOR el sesenta por
ciento (60%) de las sumas recibidas, una vez que la cantidad no
reembolsable haya sido deducida.
El contrato del 11 de agosto de 2008 regula la transferencia del
dominio de inmuebles por un precio global de $9.363.359,80. La falta
de pago del precio es un incumplimiento del comprador, que debe

indemnizar los daos y perjuicios consiguientes (doctrina del artculo

702 del Cdigo Civil). Esos daos y perjuicios pueden fijarse
anticipadamente mediante una clusula penal, que fue lo acordado por
las partes.
El acuerdo de las partes establece una penalidad a cargo del
comprador si no cumple con alguno de los pagos a que se
comprometi- que tiene dos elementos: la suma fija de $1.500.000,00
y el 40% adicional de los pagos que haya realizado el comprador. Si
bien hubo acuerdo pleno de las partes al respecto, es deber del
Tribunal analizar la validez de ese acuerdo, tal como lo estableci la
sentencia 664 de la Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia,
dictada a las 14.30 horas del 26 de mayo de 2010:
... si bien la clusula penal se enmarca dentro de la autonoma de la
voluntad, permitiendo a los contratantes fijar anticipadamente las
consecuencias ante una posible inobservancia de las prestaciones
pactadas, ello no autoriza de modo alguno, la imposicin de sanciones
que vulneren los principios de racionalidad y proporcionalidad,
generando beneficios desmedidos para una de las partes en detrimento
de la otra ...
Concluye la Sala Primera que si la clusula penal resulta
desequilibrada, contraria a la equidad y abusiva para cualquiera de las
partes, de acuerdo con el artculo 22 del Cdigo Civil, deber
considerarse la ineficacia de ese pacto.
Aplicando estos criterios de razonabilidad y probabilidad que han sido
mencionados en la sentencia comentada, este Tribunal considera que
la pena de $1.500.000,00 referida a una obligacin principal de
$9.363.359,80 no es desproporcionada de hecho es acorde con la
prctica comercial existente en el pas para este tipo de negociaciones.
Pero s resulta altamente abusiva la pena adicional de un 40% de
todos los pagos que hubiera realizado la parte actora sobre aquellos
montos que fueran pagados a cuenta del precio y que sobrepasen la
suma de $1.500.000.oo mencionada, por lo que ese extremo de la
clusula penal no puede aplicarse. En consecuencia debe acogerse la
pretensin subsidiaria de la actora a ese respecto, por lo que debe
ordenarse a las demandadas que reintegren a la parte actora todas las
sumas recibidas de ella a cuenta del precio, menos $1.500.000,00. (No
se computan como abonos al precio la cantidad de $260.806,00 que
es ajena al precio pactado- ni la de $25.000,00 para reservar un
apartamento en Estados Unidos porque tal adquisicin no lleg a
concretarse por causas imputables a la actora-). El total de sumas
pagadas a cuenta del precio es de $2.047.742,00, de lo. que se deduce
$1.500.000,00, por lo que deben las demandadas reintegrar a la
actora, a partir de la firmeza del laudo, es la suma de $547.742,75, con
intereses de mora legales a partir de dicha firmeza.

E.-Sobre las pretensiones principales g y h.

En la citada clusula tercera se convino que:
EL VENDEDOR devolver luego al COMPRADOR el sesenta por ciento
(60%) de las sumas recibidas, una vez que la cantidad no
reembolsable haya sido deducida. EL VENDEDOR tendr seis (6) meses
para reembolsar la suma al COMPRADOR (si una controversia es fijada
en arbitraje, los seis meses se iniciarn despus de que la resolucin
final ha sido expedida por el panel de Arbitraje) y la PROPIEDAD
permanecer en fideicomiso hasta que el pago haya sido efectuado (si
los fondos han sido transferidos en fideicomiso cuando el
incumplimiento ocurra). EL VENDEDOR y el Fideicomisario si la
propiedad ha sido transferida en fideicomiso, estar autorizado para
hipotecar cualquiera y toda la propiedad o las acciones. A su vez, al
mismo tiempo que el COMPRADOR recibe el pago, EL COMPRADOR
tendr que dar al VENDEDOR todos los pagos, diseos, permisos,
solicitudes, y cualquier otro tipo de documentacin en su posesin, de
manera que no entren en conflicto con otros compromisos efectuados
por EL COMPRADOR con terceras partes relacionadas con el desarrollo
que EL COMPRADOR iba a efectuar en la PROPIEDAD, y las partes
luego firmarn una liberacin general.

Ese acuerdo es ineficaz, desde que establece un enriquecimiento de las

demandadas sin contraprestacin a la actora, incurrindose en un abuso de
derecho, sancionado en el artculo 22 del Cdigo Civil. La libertad
contractual, conforme la defini la Sala Constitucional en la sentencia nmero
3495 92, de las 14.30 horas del 19 de noviembre de 1992 (Considerando
XIII), debe respetar el equilibrio de las prestaciones de las partes, lo que no se
presenta en lo arriba copiado. En consecuencia, para la devolucin de los
dineros que las demandadas deben hacer a la actora, no se aplicar dicho
acuerdo en lo que toca la entrega de pagos, diseos, permisos, solicitudes y
similares que se encuentren en posesin de la actora y relativos al inmueble
referido en este proceso.

IV .- Como resultado de las anteriores consideraciones se declarar sin lugar

la pretensin principal en todos sus extremos y con lugar parcialmente la
pretensin subsidiaria, declarando ineficaz la clusula tercera del contrato del
11 de agosto de 2008 en los extremos arriba indicados y ordenando a las
demandadas la devolucin de $547.742,75 con intereses de mora legales a
partir de la firmeza del laudo.

V .No obstante ser parte vencida, de conformidad con el artculo 222

del Cdigo Procesal Civil, se exime a la parte demandada perdidosa del pago
de las costas personales y procesales por cuanto este laudo acoge solamente
parte de las peticiones de la demanda subsidiaria.
POR TANTO:
Se desestima la pretensin principal de LyC LIMITADA y se declara
parcialmente con lugar su pretensin subsidiaria, entendindose denegada en
lo que no se acoge expresamente. En consecuencia, se declara:
A.Que la clusula tercera del contrato celebrado entre la actora L y C
LIMITADA el 11 de agosto de 2008 con GSJ S.A., I.R.C. S.A., e IEI S.A., es
ineficaz y por consiguiente inaplicable en lo que concierne al siguiente texto:

EL VENDEDOR devolver al COMPRADOR el sesenta por

ciento (60%) de las sumas recibidas, una vez que la cantidad no
reembolsable haya sido deducida. EL VENDEDOR tendr seis (6)
meses para reembolsar la suma al COMPRADOR (si una controversia
es fijada en arbitraje, los seis meses se iniciarn despus de que la
resolucin final ha sido expedida por el panel de Arbitraje) y la
PROPIEDAD permanecer en fideicomiso hasta que el pago haya sido
efectuado (si los fondos han sido transferidos en fideicomiso cuando el
incumplimiento ocurra). A su vez, al mismo tiempo que el
COMPRADOR recibe el pago, EL COMPRADOR tendr que dar al
VENDEDOR todos los pagos, diseos, permisos, solicitudes, y
cualquier otro tipo de documentacin en su posesin, de manera que no
entren en conflicto con otros compromisos efectuados por EL
COMPRADOR con terceras partes relacionadas con el desarrollo que
EL COMPRADOR iba a efectuar en la PROPIEDAD, y las partes luego
firmarn una liberacin general.
B.Que las demandadas, GSJ S.A., I.R.C. S.A., e IEI S.A., deben
reintegrar a la actora, LyC LIMITADA, la suma de $547.742,75 con intereses
de mora legales a partir de la firmeza del laudo.
C.- Se resuelve este asunto sin especial condenatoria en costas. Los
honorarios de los rbitros, los derechos y gastos del CCA, as como los gastos
por transcripciones se cubrirn por partes iguales con los depsitos realizados
por las partes. En consecuencia procdase a la devolucin a cada una de las
partes del monto remanente una vez liquidado el cincuenta por ciento de

honorarios de rbitros y gastos del CCA. A la parte actora se le devolver

$380,00 del depsito para transcripciones a la parte demandada se le
devolver $400,00 de su depsito para transcripciones. Grese a los rbitros
sus honorarios en la cantidad de $5.391,00 a cada uno de ellos.
Se expide este laudo en tres tantos, uno para cada parte y otra para el
expediente.
Notifquese.

CONTRATO DE PROMESA RECIPROCA DE

VENTA DE BIEN INMUEBLE
Entre nosotros,

PRESIDENTE con facultades de apoderado generalsimo sin limitacin de suma

actuando individualmente de SOCIEDAD ANONIMA, con domicilio en ,
sociedad que para efectos del presente contrato de denominar LA PROMITENTE
VENDEDORA, sociedad inscrita y vigente ante el Registro Nacional de la Repblica de
Costa Rica, Registro de Personas Jurdicas, Sistema Mecanizado, bajo el nmero de

cdula jurdica tres-ciento uno-, Citas del Antecedente tomo trescientos setenta y
uno, folio cero setenta y seis, asiento cero setenta y uno.

El seor __________________________________________, quien para los efectos del

presente contrato se denominar EL PROMITENTE COMPRADOR,

Hemos convenido en celebrar el presente CONTRATO DE PROMESA RECIPROCA DE

VENTA DE BIEN INMUEBLE, que se regir por lo dispuesto por los artculos 1008, 1053, 1054
siguientes y concordantes del Cdigo Civil y por las siguientes clusulas y convenciones:
PRIMERA:

Del Objeto:

La Promitente Vendedora, es propietaria actual de una finca

inscrita ante el Registro Nacional, Registro de Bienes Inmuebles, Provincia de , bajo el sistema
de folio real matrcula nmero .. .-CERO CERO CERO, que es terreno de potrero con una casa, sita
en el distrito sexto Guadalupe del cantn primero Cartago, linderos al norte con calle pblica, al sur
y al oeste con Hernn Molina Monge Sucesores y al este con Porcina Americana S.A., mide ciento
ochenta y un mil trescientos noventa y tres metros con veinte decmetros cuadrados, plano
catastrado nmero C uno cero siete dos uno ocho cero-dos mil seis, sobre la cual pesan los
siguientes gravmenes: a) Servidumbre trasladada al tomo trescientos nueve, asiento cero mil ocho
consecutivo cero novecientos uno, b) Hipoteca al tomo quinientos sesenta y siete asiento sesenta y
tres mil setecientos veintitrs consecutivo cero cero cero uno, por un monto de novecientos mil
dlares, a una tasa del seis por ciento anual, inici el dieciocho de mayo del dos mil seis y vence el
dieciocho de mayo del dos mil doce, acreedor CBL INTERNACIONAL COSTA RICA SOCIEDAD
ANONIMA, cdula de persona jurdica nmero tres-ciento uno-cero ochenta y tres mil
cuatrocientos cincuenta y dos. En este acto La Promitente Vendedora OTORGA a favor de El
Promitente Comprador promesa formal y exclusiva de venta sobre la finca descrita.

SEGUNDA:

De las Prestaciones de las Partes:

Que de conformidad con este contrato, La

Promitente Vendedora promete vender libre de gravmenes hipotecarios, anotaciones y con los
impuestos nacionales y tasas municipales al da la finca objeto del contrato. El Promitente
Comprador promete comprar, el inmueble descrito en la clusula anterior en las condiciones que
ms adelante se indicarn.
TERCERA:

De las Condiciones de la Venta: En este acto La Promitente Vendedora declara

bajo la fe del juramento que la finca objeto de este contrato no tiene ni soporta ms gravmenes que
los indicados en el presente documento y que constan en el Registro Nacional, de igual forma
declara que la propiedad objeto de este contrato no ha sido dada en garanta de terceras personas, ni
negociada desde ningn punto de vista con ninguna persona fsica ni jurdica; motivo por el cual, se
compromete entregar a el Promitente Comprador, la finca en las condiciones aqu convenidas.
CUARTA:

Del Precio y la Forma de Pago: El precio de la compraventa que se acuerda

mediante este contrato para el inmueble es la suma de ____________________________________,

moneda de los Estados Unidos de Norteamrica, por cada METRO CUADRADO, sea un total de
____________________________________________________. El precio de venta se cancelar de
la siguiente forma:

a) un primer pago, en calidad de prima o garanta por la suma de US$200.000,00,

(doscientos mil dlares, moneda de los Estados Unidos de Amrica) y que se cancela
en este acto, sea con la firma del presente contrato;
c) el saldo, sea la suma de _________________________________________ se cancelar
de la siguiente forma: ___________________________________________________.
Todos los pagos se harn mediante cheque certificado o de gerencia, lquidos y exigibles
inmediatamente, contra la firma de los documentos indicados o por medio de transferencia a la
cuenta

______________________________________________________.

El

promitente

comprador pagar a La promitente Vendedora las cantidades previstas, nica y exclusivamente en

Dlares de los Estados Unidos de Norteamrica, con exclusin de cualquier otra moneda, pues esta
moneda ha sido seleccionada por las partes como Moneda Exclusiva de Pago. El intento de pago
en cualquier otra moneda distinta a la Moneda Exclusiva de Pago no se reputar como pago, ni
liberar al promitente comprador de las obligaciones de este contrato, salvo que el promitente
vendedor acepte recibir el pago en colones, al tipo de cambio oficial de compra de dlares vigente
en el Banco Central de Costa Rica el da de pago ms una comisin del uno por ciento o cualquier
otro gasto administrativo en que se incurra para realizar la conversin correspondiente, lo cul

deber constar por escrito en cada oportunidad de pago. El promitente comprador podr hacer
abonos extraordinarios a efecto de cancelar en un menor tiempo el precio total de compra y en
consecuencia se proceder en ese momento a formalizar la escritura de compra venta.
QUINTA: Plazo de la Opcin: El plazo de la presente opcin inicia el ________ de _______ del
dos mil ______ y vence el _________ de ____________ del DOS MIL _________, momento en el
cual deber haberse cancelado, de precio a la formalizacin en escritura pblica, el monto total del
precio de compra venta. No se admite la prrroga automtica, requiriendo cualquier ampliacin de
plazo el convenio por escrito de ambas partes.
SEXTA:

De los Trmites Notariales: La escritura de traspaso se otorgar en el mismo acto

en que se efecte el ltimo pago de la manera que se estableci anteriormente. El Promitente

Comprador, cancelar los gastos y honorarios por la formalizacin de la escritura de compra venta.
Cualquier honorario adicional que se genere por inters o necesidad del Promitente Comprador ser
cancelado de su exclusiva cuenta.
SEPTIMA:

De la Preservacin del Convenio: Las partes involucradas en este contrato aceptan

expresamente que la nulidad, ilegalidad o inconstitucionalidad declarada de algunas de sus

clusulas y/o estipulaciones o de algunas de las normas que le dan fundamento, no producir la
nulidad de todo el documento, comprometindose a reunirse en el plazo improrrogable de quince
das naturales a fin de enmendar el vaco y lograr la ejecucin de este contrato, respetando los
principios de conservacin de los contratos, la equidad, la justicia y el equilibrio de las prestaciones
entre las partes.
OCTAVA:

De la Imposibilidad de Enajenar los Derechos Provenientes de este Contrato:

Las partes contratantes aceptan que los efectos y derechos que emanen del presente
contrato, NO podrn ser cedidos, vendidos, permutados o donados a terceros, por tanto los efectos
se circunscriben al fuero de las partes y no podr tercero alguno ajeno a la relacin, reclamar o
pretender derechos sobre este pacto. En caso que se contravenga esta disposicin se podr pedir la
nulidad del contrato sin responsabilidad para la parte que no incumpla. Excepcin: las partes
contratantes acuerdan que el Promitente Comprador podr ceder por una sola vez los derechos del
presente contrato a una sociedad de la cual el Promitente Comprador ostente la representacin
judicial y extrajudicial con facultades de apoderado generalsimo, situacin que se tendr por
demostrada mediante certificacin notarial que aportar el Promitente Comprador para este efecto.

Cesin que deber ser comunicada por escrito al promitente vendedor indicando el lugar para
atender notificaciones de la cesionaria del presente contrato. Podr el Promitente Comprador
solicitar al Promitente Vendedor, una vez cumplidas sus obligaciones en cuanto al pago total del
precio de la compraventa, que proceda a vender y traspasar el inmueble a una sociedad que el
Promitente Comprador designe al efecto.
NOVENA: Del Incumplimiento de las Partes y Clusula Penal:

En caso de incumplimiento

del presente contrato del Promitente Comprador se establece como nica indemnizacin por
concepto de daos y perjuicios la suma de DOSCIENTOS MIL DOLARES, cancelados como
primera con la suscripcin de este contrato. En caso de que la Promitente Vendedora se niegue a
formalizar la escritura de compra venta sin causa justificada deber devolver lo cancelado en virtud
del presente contrato.
DECIMA:

Derechos y Responsabilidades del Promitente Comprador: Durante la vigencia

del presente contrato, el Promitente Comprador podr solicitar autorizacin escrita a La Promitente
Vendedora para ingresar al inmueble objeto de este contrato y realizar trabajos de mantenimiento.
Asimismo aceptan las partes que toda mejora que realice el Promitente Comprador es por su cuenta
y riesgo y queda en beneficio del inmueble, as, en caso de que la compraventa no llegare a
efectuarse por causa no imputable a la Promitente Vendedora renuncia por este acto a cualquier
accin, queja, reclamo, demanda o a alegar derecho alguno o solicitar indemnizacin de cualquier
tipo, ya sea judicial o extrajudicialmente, en contra de La Promitente Vendedora con ocasin de los
trabajos realizados.
DECIMA PRIMERA: Solucin de Diferendos: Con el afn de resolver los diferendos en forma
expedita, las partes acuerdan en forma voluntaria que todas las controversias o diferencias que
pudieran derivarse de este contrato, su ejecucin, interpretacin o liquidacin, que en un perodo de
ocho das naturales no se puedan resolver mediante negociacin, sern sometidas a solucin de
acuerdo con lo siguiente: a) en primera instancia a un procedimiento de mediacin que en ningn
caso podr tardar ms de diez das naturales; y b) en la eventualidad que el conflicto persista, ya sea
total o parcialmente, las partes acuerdan someter su diferendo a un proceso arbitral de derecho que
no podr tardar ms de quince das calendario. FORO Y LEY: Dichos procesos se llevarn a cabo
en el Centro de Conciliacin y Arbitraje de la Cmara de Comercio de la Repblica de Costa Rica y
de conformidad con la Ley de Resolucin Alterna de Conflictos y Promocin de la Paz Social,
nmero 7727 de la Repblica de Costa Rica, as como con el Reglamento y procedimiento vigente

en dicho Centro al momento que surja la disputa. DESIGNACIN DE MEDIADOR Y/O

ARBITROS: El Centro de Conciliacin y Arbitraje ser quien designe el mediador as como a los
integrantes del tribunal arbitral. COSTAS: En el caso de la mediacin, ser cubierto por ambas
partes, independientemente de llegar o no a un acuerdo, ya sea total o parcial. En el caso del
arbitraje, cada parte cubrir sus costas durante el proceso y ser la parte perdedora quien restituya
las mismas a la parte vencedora en forma inmediata y los honorarios de los rbitros y costas del
proceso en el plazo que el tribunal determinar.
DECIMA SEGUNDA: Independencia de las Partes: El presente contrato es de carcter mercantil
celebrado entre comerciantes con establecimiento y organizacin propia e independientes por lo que
no podrn hacer ninguna representacin, verbal o escrita, expresando o implicando cualquier
relacin o autoridad para actuar para y por la contraparte a no ser que haya sido autorizado en forma
previa y por escrito conforme los trminos de este contrato. El personal que el promitente
comprador contrate para los trabajos que realizar en el inmueble durante el perodo de vigencia de
este contrato, sern de su exclusiva responsabilidad y la relacin laboral

con el personal

relacionado, ser exclusivamente del promitente comprador. En caso de finalizar este contrato de
forma anticipada por incumplimiento del promitente comprador, ste deber proceder a retirar todo
el personal y equipo que mantenga en el inmueble en un plazo de diez das hbiles en las reas que
no sean objeto de un contrato subsidiario. Asimismo libera de toda responsabilidad a la promitente
vendedora de los daos que pueda sufrir ese equipo durante o a la finalizacin anticipada de este
convenio, renunciando a cualquier reclamo civil o penal por deterioro o prdida total o parcial.
DECIMA TERCERA: Contrato Completo e Interpretacin: Este contrato contiene todos los
convenios hechos por las partes, no existiendo ningn otro acuerdo ni reserva al respecto. Toda
notificacin o ampliacin que las partes acuerden a partir de esta fecha, deber ser firmada por
ambos y se tendr como anexo al presente contrato. Las partes contratantes conocen, hablan y leen
el idioma espaol de forma suficiente para comprender a cabalidad este contrato. Toda
interpretacin de este contrato se realizar conforme las Leyes de la Repblica de Costa Rica.
DECIMA CUARTA: Valor Fiscal: Para efectos fiscales este CONTRATO se estima en la suma de
DOS MIL DOLARES, moneda corriente de los Estados Unidos de Norteamrica.
DECIMA QUINTA:

Notificaciones: Las partes sealan para recibir notificaciones o cualquier

tipo de notificaciones relacionadas con el presente contrato o su ejecucin, los siguientes:

Por La Promitente Vendedora: Oficinas del Lic. Ignacio Herrero Knhr, Oficentro Escud nmero
cinco, fax nmero 234-60-28, correo electrnico [email protected].
Por el Promitente Comprador: ______________________________________________
Tales direcciones o medios de notificacin sern vlidos entre las partes mientras no comuniquen
una a la otra y por escrito, cualquier cambio de medio o lugar. Ser aplicable en todo momento tanto
la Ley de Notificaciones y Comunicaciones Judiciales as como su reglamento, en todo lo
relacionado a las notificaciones entre las partes.
DECIMA SEXTA: Protocolizacin: Ambas partes se autorizan mutuamente para que son
necesidad de compulsa ni notificacin de la otra, procedan a comparecer ante Notario Pblico a fin
de protocolizar el presente documento.
EN FE DE LO ANTERIOR, FIRMAMOS EN DOS TANTOS DE IGUAL CONTENIDO Y
VALOR, EN LA CIUDAD DE SAN JOSE, HOY ______________ DE _________________
DEL AO DOS MIL __________________.
Por el Promitente Comprador
__________________________

Es autntica ________________

Por la Promitente Vendedora:

________________________

Es autntica __________________