1.

DATOS GENERALES
1.1TITULO:
EL REGISTRO DE PROPIEDAD INMUEBLE Y LA SEGURIDAD JURDICA
DEL DERECHO DE PROPIEDAD EN LA CIUDAD DE HUANCAYO DURANTE EL
PERIDO DEL AO 2012

1.2 AREA DE LA INVESTIGACION:

La Presente Investigacin se Realizara en la Ciudad de Huancayo
1.3 AUTORES DEL PROYECTO:
De La Cruz Flores Gandhi
Quispe Villafuerte Roci

1.4 FECHA DE PRESENTACION DEL PROYECTO:

DICIEMBRE DEL 2015

2. PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA

2.1 PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA:
2.1.1 DESCRIPCIN DEL PROBLEMA:
El Registro de Bienes Inmuebles, nos brinda una garanta de
credibilidad al inscribir el ttulo ante Registros Pblicos, a la vez esta
inscripcin otorga seguridad jurdica, obviamente se supone

que la

sociedad tiene conocimiento de esto, que cualquier predio inscrito no tendr

ningn problema a futuro. Normalmente el registro de los bienes inmuebles

alienta las transacciones comerciales que pueden existir debido a la
garanta que ofrece al inscribirlo.
La inscripcin de un ttulo parte primero, desde que la notaria recibe
la documentacin necesaria ya sea de repente de realizar una prescripcin
o realizar una compra venta u otros, creyendo en la buena fe del usuario
que asiste a su despacho, sin tener cuidado en revisar la veracidad de
documentos.
Muchas veces el desconocimiento del titular del predio que desconoce el
trmite, cree en la buena fe al otorgar un poder a un tercero para que este
le ayude a inscribir sus bienes.
Las consecuencias que se generan cuando no se realiza una
formalidad en la inscripcin ya sea o puede ser por no comprobar la
veracidad de los documentos originara la existencia de conflictos judiciales
que llevara ms carga procesal al Poder Judicial en los Juzgados Civiles en
Materia de Nulidades de Acto Jurdico adems de afectarse el bien y dems
intereses jurdicos que le son inherentes, por existir a veces el desinters
del notario al comprobar la veracidad de los documentos.
Registros Pblicos debe buscar la confianza del usuario y tener
cuidado en lo que le compete por ejemplo en la bsqueda al no incurrir en
una doble o triple anotacin, o que el titular desconfi

al momento de

adquirir una propiedad o cualquier bien que requiera su inscripcin.

Registros Pblicos se debe regular por el procedimiento registral, al acceso
de los ttulos del registro, as como la organizacin y funcionamiento de la
institucin registral, la compatibilizacin del sistema normativo relacionado
con la seguridad jurdica tanto priorizando la titularidad de los derechos en
el trfico y circulacin de los bienes.
La seguridad jurdica y la

proteccin

registral

basado

primordialmente desde el Principio de Buena Fe Registral es primordial

para asegurar los derechos y obligaciones que con lleven en realizar
garanta en la inscripcin de los bienes inmuebles, ya sean en el mbito
privado o pblico en relacin a los bienes inmuebles y los derechos reales
que recaen sobre ellos.

La inadecuada

participacin del Registrador conlleva a las

consecuencias jurdicas que recaern ante el registrador que puede ser por
ejemplo, que haya sido sorprendido por una escritura ya que esta puede
ser falsa o alterada. Pero tambin nos encontramos con la autonoma de
muchos funcionarios, en el ejercicio de sus funciones registrales, en la
inadecuada cultura jurdica para cumplir a conciencia con sus respectivas
labores de parte de los actores de registros pblicos.
El objetivo principal de Registros Pblicos y la seguridad jurdica
debe ser la certeza la estabilidad en la inscripcin del bien inmueble,
involucrando al Estado en la falta de normas coercitivas que sancionen a
los infractores que falsifican o adulteran documentos.
Registros Pblicos debera actuar
en el mejor estudio de
antecedentes, en la verificacin de la realidad fsica del bien adems la
finalidad debe ser cuidar y proteger los intereses del titular, en tutelar
derechos y seguridad jurdica en el trfico de terrenos. La seguridad jurdica
que brinda Registros Pblicos debe ser cumplir con los derechos que nos
ampara la fe en el registro, en la existencia de la doble seguridad jurdica
que implica la existencia de los notarios pblicos, en primer lugar, y la
intervencin posterior de los registradores.
2.2 FORMULACIN DEL PROBLEMA:

2.2.1
PROBLEMA GENERAL:
De qu manera el Registro de Propiedad Inmueble garantiza la
Seguridad Jurdica del Derecho de Propiedad en la Ciudad

de

Huancayo durante el perodo del ao 2012?

2.2.2 PROBLEMAS ESPECFICOS:
Qu efectos produce el Registro de Propiedad Inmueble en la
Publicidad Registral, en la Ciudad de Huancayo durante el perodo
del ao 2012?

Cmo se vincula la Seguridad Jurdica del Derecho de Propiedad y

el Principio de Buena Fe Registral, en la Ciudad
durante el perodo del ao 2012?

de Huancayo

2.3 JUSTIFICACIN DE LA INVESTIGACIN:

2.3.1 JUSTIFICACIN TERICA:

La investigacin va a contribuir en el Derecho como la formalidad
de los documentos notariales o judiciales que sern recepcionadas
por el Registro, relativos a los Derechos Reales, efecto de
inscripciones y la conservacin de los Ttulos de Propiedad.
2.3.2 JUSTIFICACIN PRCTICA:
La investigacin va a contribuir en regular la normatividad jurdica, de
normas jurdicas y principios que regulan el procedimiento registral
en el acceso a los ttulos, as como en la organizacin

funcionamiento en la institucin registral.

2.3.3 JUSTIFICACIN SOCIAL:
El proyecto de investigacin va a contribuir en la sociedad, en brindar
seguridad jurdica en el procedimiento registral en la certeza,
estabilidad en la proteccin del trfico patrimonial, de legitimar el
derecho del titular registral.
2.3.4 JUSTIFICACIN METODOLGICA:
Se emplearn mtodos, tcnicas, procedimientos de investigacin y
experiencia lograda en la investigacin, que ayudara a legitimar el
derecho del titular registral.
2.4 DELIMITACIN DEL PROBLEMA:
2.4.1 DELIMITACIN TEMPORAL:
El proyecto de investigacin se desarrollara en el periodo del ao
2012.
2.4.2 DELIMITACIN ESPACIAL:

El proyecto de investigacin

se desarrollar en Registros

Pblicos de la Zona Registral N VIII - Sede Huancayo.

2.4.3 DELIMITACIN SOCIAL:
Personas: las personas que aportaran con opiniones son:

Abogados

Trabajadores de SUNARP

Usuarios de SUNARP

Documentos: para obtener datos o antecedentes se trabajara

con:

Cuadernos de inscripcin

Doctrina

2.4.4 DELIMITACIN CONCEPTUAL:

Estar delimitado por la Teora del Proceso, la Teora del

Acto Jurdico regulado por el Cdigo Civil en el Libro IX
Registros Pblicos, en el Reglamento General de Los
Registros Pblicos, La seguridad de derecho de propiedad,
el principio de buena fe, el registro de propiedad inmueble
en la publicidad registral, y la manera en que el registro de
propiedad inmueble garantiza la seguridad jurdica del
derecho de propiedad.

3. OBJETIVOS DE LA INVESTIGACIN:
3.1 OBJETIVO GENERAL:
Determinar si el registro de Propiedad Inmueble garantiza la
seguridad jurdica del derecho de propiedad, en la ciudad de
Huancayo en el periodo del ao 2012.
3.2 OBJETVOS ESPECFICOS:

Demostrar que efectos produce el Registro de Propiedad

Inmueble en la Publicidad Registral en

la

ciudad

de

Huancayo, en el periodo del ao 2012.

Establecer como se vincula la Seguridad Jurdica del Derecho

de Propiedad y el Principio de Buena Fe Registral en la
ciudad de Huancayo, en el periodo del ao 2012.

4. MARCO TERICO DE LA INVESTIGACIN

2
V
4.1 ANTECEDENTES DE LA INVESTIGACIN:
Para realizar el proyecto de investigacin se revis la tesis de:
Huamn, J. [Tesis] Excepcin al Principio de Tracto Sucesivo en
el Registro de Predios, para optar el Ttulo Profesional de
Abogado en la Universidad Peruana Los Andes, Huancayo
2006; lleg a las siguientes conclusiones:

La prescripcin adquisitiva de dominio en sede notarial no es la

mejor solucin para regularizar el tracto sucesivo, por cuanto, se
estara forzando a declarar como propietario de un bien a una
persona que cuenta con Escritura Pblica, es decir el dominus
estara siendo doblemente propietario del mismo bien, por acto
jurdico de enajenacin y por usucapin. 1
El mecanismo ms importante de seguridad jurdica es el
registro, el cual, a partir de la publicidad que otorga, origina
efectos jurdicos, los cuales vinculan a los particulares,
independientemente

de

su

efectivo

conocimiento

de

lo

publicitado por el registro.2

Sobrevilla, L. [Tesis] Derecho de Propiedad de los Archivos
Notariales, para optar el Ttulo Profesional de Abogado en la
Universidad Peruana Los Andes, Huancayo 2000; llego a la
siguiente conclusin:
Los archivos sirven de evidencia a testimonio del ser y del que
hacer de una entidad colectividad o personas, lo cual les
confiere una caracterstica especfica, son prueba de derechos,
obligaciones de los ciudadanos y del Estado, constituyen la
fuente

primaria

de

la

informacin,

es

decir

contienen

informacin, entre ellas los libros, las revistas y otras

publicaciones. El archivo es la institucin que est al servicio de
la investigacin,, la cultura y la gestin administrativa. 3

1 Huamn, J. [Tesis] Excepcin al Principio de Tracto Sucesivo en el Registro de

Predios, para optar el Ttulo Profesional de Abogado en la Universidad Peruana
Los Andes, Huancayo 2006, p. 282.
2 dem
3 Sobrevilla, L. [Tesis] Derecho de Propiedad de los Archivos Notariales, para
optar el Ttulo Profesional de Abogado en la Universidad Peruana Los Andes,
Huancayo 2000, p. 290.

 Sullca, F.

[Tesis] Derecho a la Vida Privada y Libertad de

Informacin, para optar el Ttulo de Abogado, en la Universidad

Peruana Los Andes, Huancayo 2003; llego a la siguiente
conclusin:
En que no son suficientes las garantas y defensas de los
derechos fundamentales del individuo contenidas en las
constituciones polticas.
Esa proteccin tendr que complementarse y perfeccionarse con
otra ms efectiva y eficaz, sancionadoras de esas conductas
ilcitas que hoy en da quedan impunes4
Nieto, F.

[Tesis] El Sistema Nacional Integrado de Catastro

como Mecanismo Eficaz para Garantizar la Seguridad Jurdica

del Derecho de Propiedad Y su Vinculacin con el Registro de
Predios, para optar el Ttulo de Abogada, en la Universidad
Peruana Los Andes, Huancayo 2010; llego a la siguiente
conclusin:
El Registro, como instrumento dinamizador del trfico jurdico,
debe otorgar mxima proteccin a los titulares registrales y a los
terceros. La proteccin plena se logra a partir del cumplimiento
de determinados presupuestos que permiten sentar las bases de
un Registro eficiente, entre ellos tenemos: (i) el carcter pblico
del documento que accede al Registro, (ii) el respeto a la tcnica
del folio real, (iii) la aplicacin de los principios registrales, (iv) la
capacitacin permanente de los Registradores y (v) la
implementacin de una adecuada base grfica a nivel nacional
(catastro integral).5
En el Per, un gran porcentaje del territorio nacional no est
registrado y en el caso de las propiedades inscritas el Registro
4 Sullca, F. [Tesis] Derecho a la Vida Privada y Libertad de Informacin, para
optar el Ttulo de Abogado, en la Universidad Peruana Los Andes, Huancayo
2003, p. 165.

no refleja la realidad fsica ni jurdica de los predios debido, en

parte, a que no existe un verdadero catastro que realice el
inventario fsico de los predios.6
4.2. MARCO HISTRICO:

4.2.1 BASES HISTORIC0S DEL REGISTRO DE PROPIEDAD INMUEBLE:

4.2.1.1 ANTECEDENTES HISTORICOS DEL REGISTRO DE
PROPIEDAD INMUEBLE:
A. ORIGENES DEL REGISTRO:
Al respecto Roca Sastre, en su Derecho Hipotecario,
nos dice que el Registro de la Propiedad Inmueble moderno
tiene sus orgenes en el Derecho medieval alemn, pues
deriva del testimonio judicial germnico, conocindose entre
las varias formas de transmisin de la propiedad inmueble la
que tena lugar ante el Tribunal.
La transmisin judicial se efectu al principio de un modo
parecido a la in iuri cessio del Derecho Romano, mediante un
litigio verdadero o ficticio, lo cual extendise por Europa. Pero
pronto se prescindi de esta forma contenciosa, con lo cual la
transmisin de la propiedad se convirti en un acto de
jurisdiccin voluntaria, en la cual las partes declaraban ante el
Tribunal la transmisin de la Finca (Ausflassung) que era una
resignatio, una dimissio o Lassung.
En sus orgenes, este acto signific dejacin corporal
unilateral de la posesin de la cosa. Luego, la declaracin del
5 Nieto, F. [Tesis] El Sistema Nacional Integrado de Catastro como Mecanismo
Eficaz para Garantizar la Seguridad Jurdica del Derecho de Propiedad Y su
Vinculacin con el Registro de Predios, para optar el Ttulo de Abogada, en la
Universidad Peruana Los Andes, Huancayo 2010
6 Idem

enajenante poda ser de transferir slo la posesin (se exitum

dicere), sea como declaracin de voluntad. Adems, la
declaracin del enajenante poda ser de transferir slo la
posesin o conjuntamente con ella la propiedad (dimittere ac
tradere terram ac possessionem). Pero, sobre todo, la
declaracin del enajenante significaba ms bien la aceptacin
del adquiriente, a veces acaso corno resignatio y susceptio.
Por ltimo, despus de la extincin de la Gewere ideal, lleg a
significar tal acto el acuerdo de las partes en la transaccin
misma basada en dicho acuerdo seguido de la inscripcin en
el Registro Inmobiliario.
En pocas antiguas, y aparte de los pases germnicos, hay
atisbos o grmenes del Registro de la Propiedad futuro; pero
an se est muy lejos del verdadero Registro Inmobiliario.
En rigor, los antecedentes histricos del moderno Registro de
la Propiedad Inmueble hay que buscarlos en los pases
germnicos y singularmente en Alemania.
Entre nosotros, consumada la conquista del Imperio de los
Incas, el dominio del territorio pas al Rey de Espaa, y para
su administracin y gobierno se aplic la legislacin que rega
y adems se dictaron leyes especiales, y en lo que se refiere a
bienes inmuebles, la Corte de Madrid en 1528 y las Cortes de
Toledo en 1529, dictan las pragmticas que establecen la
inscripcin obligatoria en los censos y tributos, imposiciones e
hipotecas, con el objeto de liberar de gravmenes ocultos y
otras cargas a los bienes inmuebles para facilitar su
transmisibilidad y obtencin de crditos hipotecarios.
El primer libro de Registro de Inscripciones de censos y
atributos que gravaban la propiedad rstica y urbana de la
Ciudad de los Reyes, se mand abrir de conformidad con la
Real Carta, orden expedida por el Rey Don Felipe II ,el ao
1565 en cumplimiento de los dos captulos de las Cortes de
Madrid (1528) y de Toledo (1529), habindose ratificado esta

disposicin en virtud de posteriores provisiones expedidas por

la Real Audiencia de Lima de 1582. El primer asiento del Libro
est fechado el 2 de Mayo de 1575, autorizado por el
Escribano de Cabildo don Juan Gutirrez, conforme aparece
en el Boletn de los Registros Pblicos N 19, de 1957, pg.
30. Luego, el Rey Don Carlos III, dict la pragmtica de 31 de
enero de 1768 estableciendo los Oficios de Hipotecas,
disposicin que se hizo extensiva a todas las Colonias de
Amrica por Reales Cdulas de 8 de Mayo de 1778 y 16 de
Abril de 1783.7
B. EL REGISTRO EN LA HISTORIA PERUANA:
En lo que a la legislacin nacional se refiere, tenemos
que el Cdigo Civil de 1852 no se ocupaba de los Registros
Pblicos, ni siquiera del Registro de la Propiedad inmueble y
slo posteriormente, por la ley del 2 de enero de 1888 se
estableci en el pas dicho Registro.
Segn nos relata el Dr. Carpio Aguirre tenemos que la
propiedad privada naci en el Per con la llegada de los
espaoles. Por real cdula del 15 de octubre de 1754 se
concedi facultad a los Virreyes y presidentes de audiencias
para vender las tierras que no tuvieran dueo y por reales
cdulas del 8 de mayo de 1778 y 16 de abril de 1783 se puso
en vigencia en todas las colonias de Espaa los oficios de
Hipotecas.
Antes de 1754 encontramos que estaba en vigencia la
pragmtica de 1539, que se estableci en Espaa y por la cual
se creaba el contrato de constitucin de un registro relativo a
los censos, tributos, imposiciones e hipotecas con el fin de
evitar la clandestinidad a que estaban sujetas las cargas y

7 GUEVARA MANRIQUE, Rubn. Derecho Registral T. III 1era Ed. Lima Per
1998 P. 19

gravmenes, pragmtica que como vimos anteriormente, no

tuvo mucha aplicacin.
El Oficio de Hipotecas fue establecido en Espaa por don
Carlos III por la Pragmtica del 31 de enero de 1768 y
despus en el Proyecto de Cdigo Civil de 1835 de don
Manuel Lorenzo Vidaurre en la parte correspondiente a los
Registros, se reproducen las disposiciones sobre Oficios de
Hipotecas.
Antes de esta publicidad en Espaa, tenemos que por
lo que era la robracin o roboracin, se haca pblico en
la ceremonia de las misas dominicales el conocimiento de los
gravmenes a que estaba sujeta la finca, esto para
contrarrestar la clandestinidad a que estaban sujetas las
hipotecas en el Derecho antiguo.
El Cdigo Civil de 1852 no introdujo cambios en lo referente a
la publicidad de los gravmenes e hipotecas; siguiendo la
doctrina de los Oficios de Hipotecas.
El Art. 2051 dispona:
Habr en cada capital de Departamento y a cargo de un
Escriba no Pblico un Oficio de Hipotecas para el registro de
todas las que se constituyan sobre bienes ciertos y
determinados.
Por leyes especiales y segn los permitan las circunstancias
de los pueblos, se determinar el establecimiento de Oficio de
Hipotecas en los lugares que no sean capitales de
departamento.
El Art, 2052 estableca:
Cada escribano de hipoteca registrar todas las que se
impongan

sobre

bienes

situados

en

su

respectivo

departamento; y llevar con tal objetivo un libro en papel

comn, que tenga rubricadas todas sus fajas por el Juez de
Primera Instancia menos antiguo del lugar... .
Es importante precisar que el Oficio de Hipotecas
regulado en el Cdigo de 1852, como su original el Espaol,

no inscriba ni el dominio ni la transmisin de ste, slo se

dedicaba a la publicidad de algunas hipotecas y cargas.
Dicho cdigo recogi la espiritualidad del Cdigo Civil Francs
de 1804, es as como: El art. 1308 deca: En la venta simple
pasa la propiedad de la cosa al comprador aun antes de su
entrega y pago del precio.
Los diputados Alejandro Arenas y don Mariano Nicols
Valcrcel presentaron el Proyecto de ley que estableci el
Registro de la Propiedad Inmueble en el Per. El Proyecto
reformado fue aprobado por la Cmara de Senadores y
convertido en ley el 2 de enero de 1888. En el diario El
Peruano apareci publicado el 20 de enero de 1888 Dicha ley
tena 19 artculos y dispona la inscripcin de los contratos de
enajenacin y tambin de los gravmenes; suprimi as la
clandestinidad de las hipotecas generales y de algunas
legales.
Dicha ley empez a regir en 1889 bajo la direccin de la
Corte Suprema de Justicia. Luego la ley de 25 de noviembre
de 1892 estableci una Junta de Vigilancia la que realizara
las sesiones pertinentes dadas la recargada labor de la Corte.
La ley dispona que se llevara en Lima un Registro
General de Propiedades radicadas en la Repblica y de los
derechos que en ellas gravan. Estableca tambin registros
particulares en todas las capitales del Departamento.
... Luego de vigente la ley de la Corte Suprema encarg la
redaccin de los reglamentos respectivos a los Sres. Antonio
Arenas, Jos Jorge Loayza y Manuel M. Glvez, segn el Dr.
Carpio Aguirre, es en este reglamento donde se proyect la
fundacin de la Direccin General de los Registros Pblicos,
para que vigile la marcha de las oficinas, resuelva sus dudas
y reprima los abusos en que puedan incurrir los jefes de ellas
o sus empleados. Tanto el Reglamento orgnico como el

Reglamento interno fueron aprobados por la Corte Suprema

por resolucin del 22 de agosto de 1888... .
El Reglamento orgnico referido (224 arts.) segn los
tratadistas fue el que determin el sistema de inscripcin
registral en vez del de transcripcin y configur la institucin
registral tomando para ello casi en forma textual mltiples
artculos de la Ley Hipotecaria Espaola de 1861.
La institucin de los Registros naci en el Per con el
nombre del REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE
cuando se cre el Registro Mercantil y el de Buques. Al
promulgarse el 1 de julio de 1902 el Cdigo de Comercio, el
Registro se denomin REGISTRO DE LA PROPIEDAD
INMUEBLE Y MERCANTIL.
La Ley 2402 que cre el Registro de la Prenda Agrcola
promulgada el 30 de diciembre de 1916 oblig a variar la
denominacin de la institucin con el nombre de REGISTRO
DE LA PROPIEDAD INMUEBLE MERCANTIL Y DE LA
PRENDA AGRICOLA. Es el Cdigo Civil de 1936 el que
design la institucin con el nombre de REGISTROS
PUBLICOS como se le conoce el da de hoy.
Luego de regir el Cdigo Civil de 1936 se encarg a Don Juan
Vicente Espinoza para que redactara el Proyecto de
Reglamento, el mismo que luego fue dividido en dos partes,
una llamada Reglamento de las Inscripciones aprobado por la
Junta de Vigilancia el 7 de diciembre de 1936 y el Proyecto de
Reglamento General que fue sancionado por la Corte
Suprema el 18 de julio de 1940.
Posteriormente, por acuerdo de Sala Plena de la Corte
Suprema de Justicia del 16 de mayo de 1968, se aprob el
nuevo Reglamento General, aprobado por la [unta de
Vigilancia de los Registros Pblicos, siendo Director General
el Dr. Rafael Noriega Quiroz y Ministro de Justicia el Dr.
Guillermo Hoyos Osores. Asimismo, por Acuerdo de Sala

Plena de la Corte Suprema se modific el Reglamento de las

Inscripciones al dictarse un nuevo Reglamento del Registro de
Testamentos, el que fue aprobado el 22 de enero de 1970 y
luego el Reglamento del Registro Mercantil, normas ambas
que se encuentran vigentes a la fecha. El Cdigo Civil de 1984
dedica el Libro IX a los Registros Pblicos para a lo largo de
seis

ttulos

referirse

los

diferentes

registros

especficamente trata del Registro de la Propiedad Inmueble

en los Artculos 2018 al 2023. La inscripcin registral contina
siendo facultativa y el efecto de la inscripcin es para oponerla
vlidamente frente a terceros.8

C. EVOLUCIN DE LA INSTITUCIN DE LOS REGISTROS

PBLICOS EN NUESTRA LEGISLACIN:
Antes de la expedicin de la norma que crea la
Superintendencia

Nacional de los Registros Pblicos y el

Sistema Nacional de los Registros Pblicos, exista lo que se

denominaba la OFICINA NACIONAL DE LOS REGISTROS
PUBLICOS

(ONARP),

siendo

ella

un

organismo

desconcentrado del Sector Justicia, gozando de autonoma

econmica, administrativa y tcnica, con competencia a nivel
nacional y regida por su Ley Orgnica, el Decreto Legislativo
119 del ao 1981. En esta norma son organismos principales
de la ONARP, la Junta de Vigilancia, organismo colegiado y
que se pronunciaba en tercera instancia en el procedimiento
registral, y la Comisin Facultativa, que actuaba como
Segunda Instancia Registral al absolver en grado de apelacin

8 VIVAR MORALES, Elena. La Inscripcin Registral de la Propiedad Inmueble en

el Per. T. I PUCP 1era Ed. Lima Per 1998 P. 87

lo resuelto previamente por los registradores en Primera

instancia.
A partir de la vigencia de la Ley 25993 de Diciembre de
1992, Ley orgnica del Sector justicia, los Registros Pblicos
pasan a ser un organismo de lnea del Ministerio de Justicia,
con

el nombre

de

DIRECCION

NACIONAL DE LOS

REGISTROS PUBLICOS y CIVILES, perdiendo la autonoma

administrativa, tcnica y econmica de que gozaban. La
Comisin Facultativa operaba como Junta de Vigilancia en las
Regiones y la Junta de Vigilancia operaba solamente en Lima.
Posteriormente se expide la Ley 26366 el 10 de octubre
de 1994, Ley que crea EL SISTEMA NACIONAL DE LOS
REGISTROS

PUBLICOS

LA

SUPERINTENDENCIA

NACIONAL DE LOS REGISTROS PUBLICOS, como un

organismo descentralizado, autnomo, del Sector Justicia,
rector del Sistema Nacional de los Registros Pblicos, con
personera jurdica de derecho pblico, patrimonio propio,
autonoma funcional jurdico registral, tcnica, econmica y
administrativa.
Esta Ley reforma la organizacin, gestin, competencia
y funcionamiento de los Registros. Unifica a 27 clases de
registros que se encontraban dispersos en slo cuatro clases
de registros, corno son: Registro de Personas Naturales,
Registro de Personas Jurdicas, Registro de Bienes Inmuebles
y Registro de Bienes Muebles.
La norma estableca la incorporacin sucesiva de todos
los registros existentes a nivel nacional, al seno de la
Superintendencia en el plazo de un ao de creada sta. Al
respecto ltimamente se ha incorporado a la Superintendencia

el Registro de Pesquera, el Registro de Hidrocarburos, el

Registro Fiscal de Ventas a Plazos, el Registro de Propiedad
Vehicular y el Registro de Prenda Global y Flotante y as
sucesivamente seguirn incorporndose los otros registros
jurdicos que existen en el pas. Sin embargo, debe precisarse
que no se incorporarn los Registros Administrativos ni los
registros especiales regidos por las Decisiones 291, 344, 345
Y 351 del Acuerdo de Cartagena (es el caso de los Registros
de la Propiedad Intelectual administrados por INDECOPI, por
ejemplo), y esto en virtud de 10 especializados que son dichos
temas y que poseen una normatividad y contenidos que deben
manejarse aparte.
Respecto al Registro Predial, la Ley 26366 que creaba
la

SUNARP, sealaba

que

el

Registro

Predial

deba

incorporarse en el plazo de 5 aos contados a partir de la

expedicin de la norma, y que deba iniciar sus actividades en
las regiones previa autorizacin del Superintendente Nacional
de los Registros Pblicos. Sin embargo, veremos cmo a partir
de la expedicin del Decreto Legislativo 803, que crea la
COFOPRI, el Registro Predial toma el nombre de Registro
Predial Urbano y se le ratifica como institucin pblica
descentralizada, con total autonoma registral, administrativa y
financiera, con pliego presupuestal aparte, y pasa a depender
sectorialmente del Ministerio cuyo titular presida la COFOPRI;
en consecuencia actualmente depende del Ministerio de
Transportes, Vivienda y Construccin.
Como se puede apreciar, la Ley 26366 es un hito en la
historia delos registros en nuestro pas, pues conlleva la
implementacin de una nueva estructura de los registros
jurdicos que se encontraban dispersos, y adems es el punto

de inicio para una posterior modernizacin del sistema

registral peruano, que es la que viene llevando a cabo la
Superintendencia Nacional de los Registros Pblicos.
Luego de este intento de esbozo del origen de los
registros, creo importante tambin resumir los beneficios de la
inscripcin, as podemos decir que la inscripcin registral sirve
para9:

Dar publicidad a los actos y contratos inscritos.

Dar seguridad jurdica a los titulares de los derechos

patrimoniales inscritos a travs de la legitimacin registral.

Facilitar el trfico jurdico de los bienes o derechos inscritos
transferirlos o darlos en garanta, para que el titular del
derecho de propiedad inscrito lo pueda oponer vlidamente

frente a terceros.
Brindar proteccin a adquirentes y acreedores.
Evitar las usurpaciones o invasiones de propiedad por falta

de titularidad legal.
Para poder determinar con claridad el estado de situacin

patrimonial de una persona en un momento determinado.

Teniendo como base el Catastro, puede tambin llevar
como anexas todas aquellas utilidades que en materia de
inventario fiscal, de utilizacin de recursos, planificacin
urbanstica, municipal, o elctrica, entre otras ms, brinda
el catastro de la propiedad.

4.2.1.2 DEFINICIN DEL REGISTRO DE PROPIEDAD INMUEBLE:

Segn Prez Lasala10, puede estudiarse desde tres puntos de
vista: como institucin, como oficina y como conjunto de libros.

9 Ibd. P. 91
10 PREZ LASALA, Jos Luis. Derecho Inmobiliario Registral en GUEVARA
MANRIQUE, Rubn. Derecho Registral T. III 1era Ed. Lima Per 1998 P. 20

 Como Institucin Jurdica, el Registro de Propiedad Inmueble es la

institucin pblico jurdica, que constituye el instrumento bsico del
Derecho inmobiliario registral y tiene por objeto la publicidad de los
actos de constitucin, transmisin, modificacin y extincin del
dominio y derechos reales sobre fincas. La publicidad de los
derechos reales ser, pues, el fin primordial del Registro, comn a
todas las legislaciones, que contribuir a facilitar el trfico jurdico
inmobiliario.
Diez-Picazo nos dice en su artculo "Las anotaciones
preventivas", publicada en la "Revista de Derecho Notarial", de mayo
de 1964, pg. 18, que el Registro de la Propiedad Inmueble es una
institucin administrativa destinada a contener la publicidad oficial de
la situacin jurdica de los bienes inmuebles.
Podemos decir que el Registro de la Propiedad Inmueble es un
Registro de Fincas o unidades inmobiliarias.
El Registro de la Propiedad Inmueble, como Oficina, significa
que el Registro se puede unificar territorialmente en una sola oficina
u organizarse en varias. La regla general es la admisin de mltiples
registros, conforme a circunscripciones territoriales. Entre nosotros,
habr una oficina central en Lima y, adems, una en cada
departamento, y puede haber en las provincias. Y, segn el Art. 2 del
Reglamento de las Inscripciones, la inscripcin de los bienes
inmuebles y la de los derechos y modificaciones que los afecten se
verificarn en la oficina del Distrito donde aquellos estn ubicados. Si
algn inmueble estuviese ubicado en territorio perteneciente a dos o
ms Distritos, la inscripcin se verificar en todos ellos, siguiendo el
procedimiento establecido en el Art. 29.
El Registro de la Propiedad Inmueble, como Conjunto de
Libros, o sea, una reunin ordenada de los Libros oficiales
debidamente legalizados, existe en cada Oficina Registral, en los que

se extiende conforme a la ley los asientos correspondientes a los

actos inscribibles. El art.13 del Reglamento de las Inscripciones
expresa que "en Libro denominado Registro de Propiedad se harn
los asientos de todos los ttulos relativos a las fincas situadas dentro
del respectivo Distrito... "
El Registro de la Propiedad Inmueble, como servicio pblico,
el destinatario del Registro es la sociedad, la cual debe conocer la
situacin jurdica de los inmuebles con fines de bienestar, seguridad
y orden. El Registro de la Propiedad Inmueble as entendido, es la
organizacin estatal que tiene por objeto realizar una tarea pblica,
cual es publicidad de los derechos privados, encomendado a un
funcionario pblico denominado registrador.11
Vivar, E., En el Registro de la Propiedad Inmueble tambin
tenemos a una figura jurdica cuya inscripcin es obligatoria y ella es
la del patrimonio familiar, pues existe y surte efectos legales solo
desde su inscripcin en el Registro de la Propiedad Inmueble. 12
Siendo esto as, consideramos que el Registro de Propiedad
Inmueble es: una Institucin que tiene por objeto almacenar datos
(fsicos y jurdicos sobre la realidad del inmueble), con la finalidad de
publicitarlos para generar oponibilidad de los mismos frente a
terceros, sirviendo de instrumento principal para la generacin de
predictibilidad (seguridad Jurdica), para la proteccin de derechos de
Propiedad, para la reduccin de costos en la contratacin y

11 CALCEDO ESCOBAR, Eduardo Isaac Derecho Inmobiliario Registral y

Registro de Proipiedad Inmueble en Arvalo Len y Vsquez Villar. Derecho
Registral Inmobiliario. 2da ed. Lima Per: 1998. P. 17
12 Vivar, E. La Inscripcin Registral de la Propiedad Inmueble en EL Per. Tomo
I. 1era ed. Lima Per: 103.

finalmente para todo tipo de beneficio econmico indirecto que pueda

generar a los particulares y la sociedad.
4.2.1.3 FINES DEL REGISTRO DE PROPIEDAD INMUEBLE:
Concluyentemente, la finalidad de un registro jurdico de
predios es la de otorgar proteccin de los derechos patrimoniales
mediante la seguridad jurdica que otorga al publicidad de los actos y
derechos que constan en su archivo registral. Sin embargo, como
nuestras investigaciones acreditarn, el Registro Jurdico de
propiedad en el Per ha dejado de cumplir con la finalidad por la cual
fue creado, debido a una serie de problemas detectados, que lo
nico que generan es hacer inaccesible la inscripcin y por ende
desnaturalizando la finalidad por la cual fue creado.
Consultada la doctrina internacional los fines de Registro de la PROPIEDAD
Inmueble son los siguientes:
a. LA PUBLICIDAD DE LOS DERECHOS REALES SOBRE
INMUEBLES:
Lacruz Berdejo considera que la publicidad de una Registro
ser jurdica en la medida en que al menos en algunos supuestos, la
discordancia entre la realidad y los datos suministrados por el
Registro, se falle en favor de los ltimos. Es decir, que si el
pronunciamiento predicado por el Registro no est acompaado de
una presuncin o garanta de exactitud o de integridad, no puede
hablarse de la publicidad, ya que en dicho caso slo estaramos
frente a una publicidad informativa carente de efectos jurdicos.
La publicidad de los asientos del Registro procura al tercer
adquiriente

la

eliminacin

de

los

peligros

inherentes

la

clandestinidad!; lo que respecta a la verdadera situacin de la finca,

con lo que se evita respecto a terceros las nefastas consecuencias

del estelionato (ocultacin maliciosa de gravmenes y la doble venta

de un inmueble).
b. LA SEGURIDAD DEL TRFICO INMOBILIARIO:
Si se aspira a que la publicidad que concede un Registro sea
jurdica, es preciso dotarla de veracidad, sin la cual no es posible
conseguir la seguridad en el trfico o comercio jurdico. La verdadera
publicidad inmobiliaria es la que protege a terceros adquirientes, ya
que a travs de la legitimacin de adquisiciones procura la seguridad
del trfico jurdico.
c. FOMENTO DE CRDITO TERRITORIAL:
El crdito territorial procura capital al propietario de la tierra, es
decir, favorece la obtencin de prstamos garantizados sobre las
fincas. La inversin de los capitales recibidos por el propietario
favorece no slo la economa particular sino la nacional. El crdito
territorial moviliza los capitales. El capital tierra, merced a la hipoteca,
se dinamiza aumentando el volumen de los capitales circulantes.
d. MOVILIZACIN DE LA PROPIEDAD INMOBILIARIA:
El Registro tambin procura la circulacin o movimiento de la
propiedad territorial, al facilitar los trmites y requisitos que
obstaculizan su transmisin. Sin .embargo debe tenerse mucho
cuidado con la movilizacin excesiva. Al respecto Roca Sastre anota
que La propiedad inmueble siempre constituir una parte del suelo
nacional; siempre ser el asiento territorial de la familia; siempre
habr en ella un elemento de estabilidad, de tradicin y de
conservadurismo bien entendido; siempre en ella habr de
procurarse cierta permanencia, pues, el cambio incesante perturba
las condiciones de produccin; siempre habr de procurarse que ella
se encuentre en manos aptas; siempre, en una palabra, habr que
ver en ella, especialmente tratndose de la propiedad rstica, el
aspecto de propiedad-institucin, ms que el de propiedad simple
elemento econmico.

e. FINES SECUNDARIOS:
El Registro de la Propiedad Inmueble cumple tambin con
otros fines instrumentales, entre stos, merecen especial atencin
los fines informativos y estadsticos acerca de la circulacin de la
riqueza raz y los fines fiscales y tributarios.
4.2.1.4 SISTEMAS REGISTRALES DE LA PROPIEDAD INMUEBLE:
Cada una de las corrientes clsicas acerca de la propiedad, es decir,
la del derecho privado absoluto de origen latino; y, la del derecho de orden
pblico, de trascendencia social, han dado origen a su respectivo sistema
registral inmobiliario.
En el primer caso, se da mayor importancia al derecho privado por el
concepto prioritario que se tiene de la persona individual, en el que para la
validez de sus actos es suficiente su decisin. En cuanto a su patrimonio
puede enajenar, gravar o adquirir con su simple consentimiento, siendo
innecesaria cualquier otra formalidad. Bajo tal criterio, los contratos de
enajenacin y/o imposicin de derechos sobre inmuebles, adquieren pleno
valor desde el momento en que las partes manifiestan su voluntad, y es
facultativo, por ello, someter el derecho ya constituido en el convenio, a la
formalidad del registro. As surge el sistema registral de la inscripcin
facultativa o voluntaria.
En el segundo caso, por considerar el rgimen de propiedad de
inters pblico, los actos de disposicin de inmuebles deben efectuarse, de
manera necesaria, con conocimiento de la colectividad representada por el
Estado, a fin de que la contratacin entre particulares no dae el inters de
los dems miembros de la sociedad. Esa intervencin estatal a travs de la
inscripcin obligatoria es, adems, con la finalidad de garantizar la firmeza
del acto, sin cuyo requisito el negocio jurdico no se perfecciona ni tiene
garanta del Estado. Bajo este concepto surge el sistema registral de la
inscripcin obligatoria.

Uno de estos sistemas es adoptado por cada pas, que de acuerdo a

su realidad nacional, lo utiliza con mayor o menor observancia de sus
originales pautas, o en forma mixta adaptndolo a sus necesidades propias.
De tal manera, aun en un mismo sistema la inscripcin tiene diferente
significado y valor, de acuerdo a la realidad e interpretacin que se le d.
As, en el sistema facultativo de inscripcin voluntaria sta puede ser a la
vez constitutiva y legitimadora del derecho que se inscribe por el hecho de
acogerse al Registro, o puede ser simplemente transcriptora y declarativa
de tal derecho, sin legitimarlo ni garantizar su firmeza.
En la primera sub-divisin el ttulo inscrito es inatacable porque, a pesar de
haberse registrado voluntariamente, adquiere la garanta estatal.
En la segunda subdivisin, la inscripcin hecha voluntariamente no legitima
el derecho inscrito, el cual, ingresa y permanece en el Registro, sin adquirir
mayor firmeza ni perfeccionarse por ser su nico objetivo la publicidad.
En el sistema de la inscripcin obligatoria, sta debe efectuarse
ineludiblemente; pero la obligatoriedad de acogerse al Registro no implica
en todos los casos que el ttulo inscrito sea inatacable. Pues, a pesar de ser
obligatoria la inscripcin para la consolidacin del acto jurdico, el Estado no
garantiza su inatacabilidad, pudiendo ser cuestionada.
En el caso de la inscripcin obligatoria, cuando el Estado adems de
establecer tal obligatoriedad, garantiza el derecho registrado hacindolo
inatacable, el sistema registral es ms perfecto y seguro porque adems de
obligar la inscripcin, sanea los defectos que pueda tener el ttulo,
respaldando su firmeza bajo responsabilidad. Ejemplo: el sistema germano.
De acuerdo al valor que se d a la inscripcin, en cada sistema de
Registro, desempea su funcin con mayor o menor importancia por
ejemplo: Cuando es voluntaria declarativa ti Cene mnima validez porque a
ms de ser facultativa, tiene por nica finalidad hacer pblico el derecho
que se inscribe. En el caso de ser voluntaria constitutiva es importante
registrar porque aun sin ser obligatoria, con este acto recin se considera
vlidamente constituido el derecho, aunque no sea inatacable. En la

inscripcin obligatoria constitutiva tiene mayor importancia todava porque el

Estado obliga inscribir el derecho con la finalidad de garantizar su firmeza,
sin cuyo requisito no se considera celebrado el acto.
El Torrens, pertenece al referido sistema de la inscripcin obligatoria
constitutiva, en el cual el derecho se constituye exclusivamente a travs del
Registro. Es el grado de perfeccin ms alto del sistema de la inscripcin
obligatoria que, con su eficacia, logra prescindir de todo acto jurdco
(contrato) pre registral el cual se reputa celebrado y legitimado por el propio
hecho inscriptorio.
A. SISTEMA REGISTRAL FRANCES:
Base Legal: Ley de Transcripciones del 14-01-1955 modificado el 1410-1955.
Forma de Asiento: Trascripcin y se encuadernan los ttulos bajo
estricto orden de presentacin.
El Registro no es constitutivo.
Inscripcin: Obligatoriedad bajo responsabilidad del notario.
Este sistema no garantizan quien es el dueo del derecho, pero si
proporciona informacin relevante que el dueo es necesariamente
uno de los varios que el registro pblica es decir delimitan el rea de la
investigacin. Como quiera que no existe impedimento en registral
titularidades diferentes y no compatibles respecto del mismo inmueble,
sus efectos se limitarn a indicar el grupo dentro del cual est el titular.
Atendiendo a que la incertidumbre es menor pero que an existe, debe
recurrirse a mecanismos complementarios como la contratacin de un
seguro de mercado.
B. SISTEMA REGISTRAL ALEMN:
Base Legal: Cdigo Civil, el catastro y el Registro Territorial.
Tcnica Registral: El folio Real sobre la base del principio de
especialidad que vincula el aspecto fsico de la propiedad establecido
por el catastro y el aspecto jurdico de la propiedad.
Efectos de la inscripcin: El acuerdo de las partes y la manifestacin
de voluntad ante el notario constituye parte del proceso de trasmisin

del dominio que se perfecciona en el Registro. El Registro es

Constitutivo.
La inscripcin es facultativa. Slo admite derechos perfectos; las
modificaciones del asiento slo puede ser ordenada va judicial. Y
quienes adquieren bajo la Fe del registro la presuncin es de fe
pblica, no aceptando prueba en contrario.
Este sistema proporciona de forma inmediata y autosuficiente la
informacin deseada: la titularidad, delimitacin del derecho, cargas
que lo gravan etc. Este sistema requiere grandes barreras de entrada
generando un alto grado de seguridad jurdica sin necesidad de
mecanismos complementarios. En el sistema alemn, el nico derecho
existente es el publicitado.
C. SISTEMA REGISTRAL AUSTRALIANO: (Llamado Sistema Torrens
creado por Sir Robert Torrens).
Ley Real Property Act. En 1858. Esta ley constituye una ficcin jurdica
por la cual los terrenos de las colonias inglesas revertan a la corona la
cual los adjudicaba mediante el procedimiento de la ley de propiedad
Real, que convierte al registrador en juez de ttulos por cuanto admite
la rogatoria solicitando la propiedad a la que se debe adjuntar los
ttulos que lo amparan, califica y ordena la publicacin, admite la
oposicin si se produjera determina el mejor derecho entre el
solicitante y el opositor. Este sistema tiene al catastro como base para
determinar el aspecto fsico y debe adjuntarse la rogatoria.
Tcnica: Folio Real. Forma del asiento: Inscripcin. Inscripcin:
Obligatoria.
El registro es constitutivo, legitimadora, constituyendo la partida
registral el ttulo real que se otorga al inscribirlo. La inscripcin hace
nacer el derecho de propiedad y sanea los defectos del ttulo que se
convierte en inatacable otorgndose el ttulo de propiedad a nombre
de la corona inglesa. Las ventajas del este sistema: Elimina la
inseguridad en la contratacin, elimina litigios sobre la propiedad y
fomenta el crdito inmobiliario. Est asegurada por el Estado.

D. SISTEMA REGISTRAL ESPAOL:

Nace en Espaa con la Ley hipotecaria de 1861 que ha sido
modificada para adecuarla a los cambios socio econmico.
Tcnica Registral: Folio real. Forma de los asientos: Inscripcin.
El Registro es Declarativo, da publicidad al derecho inscrito con la
nica excepcin del derecho real de hipoteca cuya inscripcin tiene
efecto constitutivo y es de carcter obligatoria. La inscripcin produce
los efectos de presuncin juris tantum (principio de legitimacin) se
presume cierto y produce todos sus efectos mientras no se rectifique o
se declare judicialmente su invalidez. Y es Jure et Jure para el tercero
que adquiere bajo la fe del registro (fe pblica registral).
Este sistema proporcional de forma inmediata y autosuficiente la
informacin deseada: titularidad, cargas que lo gravan, generando un
alto grado de seguridad jurdica sin necesidad de mecanismos
complementarios. En este sistema el derecho publicado es el nico
que requiere conocer el que pretende contratar, bastar al adquiriente
verificar la publicidad del registro e inscribir su derecho para gozar de
la seguridad de la firmeza de su adquisicin, a travs de los principios
de legitimacin, fe pblica, tracto sucesivo, especialidad etc. la
inscripcin del derecho en este sistema constituye un mecanismo de
proteccin. Ahorrando costos de transaccin.
E. SISTEMA REGISTRAL PERUANO:
Este sistema se encuentra dentro del mbito de influencia del Derecho
Registral Espaol, tanto en la tcnica: folio real; forma de los asientos:
Inscripcin; y efectos de la inscripcin, acoge la presuncin juris tatum
y la jure et de jure para quien adquiere bajo la fe del registro
El Per ha innovado el sistema registral que en la mayor parte de
legislaciones solo ordena un Registro Inmobiliario. Al integrar registros
personales a los registros tradicionales, ha coadyuvado a otorgar
seguridad jurdica en el trfico.
A fin de determinar las caractersticas de nuestros sistemas debemos
definir los sistemas imperantes:

Sistema de Trascripcin, son aquellos que son transcritos

literalmente en los archivos de los registros, sin abreviacin ni

omisin alguna (Francia).

Sistema de Inscripcin, se extrae de los ttulos los elementos
esenciales, para que quede constancia en los asientos de
inscripcin (alemn, espaol). Nuestro sistema es el de
Inscripcin, porque aun cuando se archive copia del ttulo se

publica un asiento que es un resumen o extracto del ttulo.

Sistema Potestativo, cuando las personas deciden

voluntariamente su acceso o no al registro (alemn).

Sistema Obligatorio, cuando se establecen sanciones para
quienes no cumplan con inscribir los actos correspondientes

(francs, australiano).
Sistema Constitutivo, es aquel que no admite la existencia de
un acto o contrato si ste no ha sido inscrito. La inscripcin

resulta un elemento de validez del acto jurdico (Australiano).

Sistema Declarativo, se acepta la existencia del acto jurdico a
pesar de su falta de inscripcin.
En nuestro ordenamiento civil encontramos una amplia variedad

de situaciones: Hipoteca (constitutiva), Transferencia de propiedad

(declarativa),

Arrendamiento

(declarativa),

Persona

Jurdica

(constitutiva), Patrimonio Familiar (constitutiva). En conclusin, lo que

pretende el ordenamiento civil es otorgar a la inscripcin de cada
institucin la naturaleza que a ella sea ms conveniente.
En nuestro Sistema los Registros de Bienes se distinguen de los
Registros Personales: En cuanto a la tcnica, los de bienes son de
folio real y los personales son de folio personal. En cuanto a la forma
de los asientos, todos se extienden bajo la modalidad de la
inscripcin.
4.2.1.5 PRINCIPIOS REGISTRALES:
Las caractersticas jurdicas

del

Registro

de

Predios

estn

determinadas por los Principios Registrales, los cuales son definidos como:

Las

caractersticas

rasgos fundamentales que

informan

un

determinado sistema registral y que lo distinguen o asemejan de otros,

convirtindose en los medios o instrumentos a travs de los cuales, en
forma mediata o inmediata, se alcanzan los fines de la publicidad
registral.13
Siguiendo con las definiciones encontramos que Jorge Velarde Sussoni,
citando a Cossio y Corral nos dice que los principios registrales son
creaciones tcnicas, instrumentos idneos para conseguir en la realidad
las finalidades especficas perseguidas por la institucin registral. Por otro
lado, en el Congreso Internacional de Derecho Registral (Argentina en
1972) se afirm que los principios registrales son las orientaciones
fundamentales que informan esta disciplina y dan las pautas para la
solucin de problemas jurdicos planteados en el Derecho Positivo 14.
Podemos concluir entonces que los principios registrales se convierten en
normas generales que sirven de pilares o normas rectoras para las
diferentes normas registrales de un determinado sistema registral, cuyo
principal objetivo siempre ser la adecuada publicidad de los actos y
contratos que constan inscritos en el registro. En otras palabras sirven
como lmites y parmetros de interpretacin para la aplicacin de la
normativa registral vigente de un sistema registral.
A. PRINCIPIO DE ROGACIN Y DE TITULACIN AUTNTICA:
Segn el principio de Rogacin, la inscripcin en el Registro se
realiza a instancia de parte y nunca de oficio 15, salvo ciertas
excepciones.
13 http://tesis.pucp.edu.pe/ En la ponencia titulada la publicidad Jurdica
registral: eficacia material y principios registrales presentada en la Primera
Jornada Preparatoria del Primer Congreso Nacional de Derecho Registral
realizada en la ciudad de Cuzco los das 13 y 14 de noviembre de 1997, y
publicada en el Libro Derecho Registral. Gaceta Jurdica Editores, Tomo I, enero
1998, Pg. 7-12.
14 http://tesis.pucp.edu.pe Esto se afirm en la declaracin II de la carta de
buenos Aires en el Congreso internacional de Derecho Registral, realizado en
Buenos Aires en 1972.

El registrador solo podr inscribir, siempre y cuando exista una rogatoria

por algn administrado, en otras palabras es solo de potestad de los
administrados realizar rogatorias de inscripcin sobre los actos
inscribibles en el registro. Solo en casos establecidos por ley el
registrador tendr la potestad de realizar inscripciones de oficio.
Por otro lado, el principio de Titulacin Autntica (regulado tambin en el
Artculo 2010 del Cdigo Civil) 16 explica que la inscripcin solamente se
hace en virtud al ttulo que deber constar en instrumento pblico, salvo
que la ley diga lo contrario. Por lo tanto, solamente documentos que
tengan la calidad de instrumentos Pblicos podrn ser calificados por
el registrador y por ende sern materia de inscripcin.
B. PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD 17:

15 Acpite III del Ttulo Preliminar de la RESOLUCIN DEL SUPERINTENDENTE

NACIONAL DE LOS REGISTROS PBLICOS N 079-2005-SUNARP-SN.- Texto nico
Ordenado del Reglamento General de los Registros Pblicos. Los asientos
registrales se extienden a instancia de los otorgantes del acto o derecho, o de
tercero interesado, en virtud de ttulo que conste en instrumento pblico, salvo
disposicin en contrario. La rogatoria alcanza a todos los actos inscribibles
contenidos en el ttulo, salvo reserva expresa. Se presume que el presentante
del ttulo acta en representacin del adquirente del derecho o del
directamente beneficiado con la inscripcin que se solicita, salvo que aqul
haya indicado en la solicitud de inscripcin que acta en inters de persona
distinta. Para todos los efectos del procedimiento, podrn actuar
indistintamente cualquiera de ellos, entendindose que cada vez que en este
Reglamento se mencione al presentante, podr tambin actuar la persona a
quien ste representa, salvo lo dispuesto en el segundo prrafo del artculo
13, o cuando expresamente se disponga algo distinto. En caso de
contradiccin o conflicto entre el presentante y el representado, prevalece la
solicitud de ste.
16 Artculo 2010 Cdigo Civil Peruano. la inscripcin se hace en virtud del
ttulo que conste en instrumento pblico, salvo disposicin contraria., De
acuerdo con la exposicin de motivos Oficial del cdigo Civil; los instrumentos
son de tres tipos, dependiendo de la naturaleza y funcin de quien los expida:
(i) Instrumentos Pblicos Notariales (ii) Instrumentos Pblicos Judiciales y (iii)
Instrumento Pblico Administrativo. Cualquiera de estos documentos son
requeridos para la inscripcin correspondiente.

Este principio tiene como finalidad determinar perfectamente los

bienes objeto de inscripcin, sus titulares, as como el alcance y
contenido de los derechos que lo afectan. Asimismo, establece la forma
de ordenamiento dentro del sistema registral, obligando que cada
persona o bien solamente posea una sola partida registral. Por lo tanto,
no podra existir un bien con 2 partidas registrales independientes y
vigentes. Esto se puede observar en la prctica en los diferentes
proyectos inmobiliarios donde se construyen edificios de departamentos,
donde va a existir una partida Matriz del inmueble primigenio (terreno) y
cada

unidad

de

dominio

exclusivo

(departamentos)

va

ser

independizada en una partida registral distinta (con un nmero distinto).

C. PRINCIPIO DE LEGALIDAD18:
El Principio de Legalidad no es un principio exclusivo a la materia
registral sino que rige en todo el campo administrativo. Como sabemos
17 Acpite IV del Ttulo Preliminar de la RESOLUCIN DEL SUPERINTENDENTE
NACIONAL DE LOS REGISTROS PBLICOS N 079-2005-SUNARP-SN.- Texto nico
Ordenado del Reglamento General de los Registros Pblicos. Por cada bien o
persona jurdica se abrir una partida registral independiente, en donde se
extender la primera inscripcin de aqullas as como los actos o derechos
posteriores relativos a cada uno. En el caso del Registro de Personas Naturales,
en cada Registro que lo integra, se abrir una sola partida por cada persona
natural en la cual se extendern los diversos actos inscribibles.
Excepcionalmente, podrn establecerse otros elementos que determinen la
apertura de una partida registral.
18 Acpite V del Ttulo Preliminar de la RESOLUCIN DEL SUPERINTENDENTE
NACIONAL DE LOS REGISTROS PBLICOS N 079-2005-SUNARP-SN.- Texto nico
Ordenado del Reglamento General de los Registros Pblicos. Los registradores
califican la legalidad del ttulo en cuya virtud se solicita la inscripcin. La
calificacin comprende la verificacin del cumplimiento de las formalidades
propias del ttulo y la capacidad de los otorgantes, as como la validez del acto
que, contenido en aqul, constituye la causa directa e inmediata de la
inscripcin. La calificacin comprende tambin, la verificacin de los
obstculos que pudieran emanar de las partidas registrales y la condicin de
inscribible del acto o derecho. Se realiza sobre la base del ttulo presentado, de
la partida o partidas vinculadas directamente a aqul y,
complementariamente, de los antecedentes que obran en el Registro.

el organismo que posee las potestades registrales es la SUNARP, el

cual es un Organismo Pblico Descentralizado y como tal se engloba
dentro de la administracin pblica, sector donde el principio de
legalidad es pilar rector para el buen desempeo de las instituciones que
lo conforman. En el derecho registral el Principio de Legalidad tiene un
matiz especial, ya que el legislador lo ha inmerso dentro la calificacin
registral (de ah que muchos lo denominan principio de Calificacin) y
nos dice que esta deber respetar el cumplimiento de las formalidades
establecidas por la norma (requisitos regulados por ley que tendrn que
realizarse para la inscripcin de rogatorias). Segn Gonzales Loli, el
principio de legalidad constituye el soporte conceptual para la aplicacin
de los dems Principios Registrales, aplicacin que no puede efectuarse
fuera de su evaluacin en relacin con el ttulo y los antecedentes
registrales.
D. PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO19:
Las inscripciones de inmuebles en el Registro de Predios, se
efectan dentro de una secuencia de adquisiciones y transmisiones sin
que haya ruptura de continuidad. En otras palabras solo se puede
transmitir o gravar registralmente lo que se encuentra inscrito. Todo
derecho que pretende ser transferido o gravado sin que conste inscrito
no podr ser trasferido o gravado. En aplicacin de este principio el
registrador pedir que se encuentre inscrito previamente el derecho
donde emana (inscripcin del derecho de propiedad de quien transfiere,
afecta o grava el inmueble).
E. PRINCIPIO DE LEGITIMACIN20:

19 Acpite VI del Ttulo Preliminar de la RESOLUCIN DEL SUPERINTENDENTE

NACIONAL DE LOS REGISTROS PBLICOS N 079-2005-SUNARP-SN.- Texto nico
Ordenado del Reglamento General de los Registros Pblicos. Ninguna
inscripcin, salvo la primera se extiende sin que est inscrito o se inscriba el
derecho de donde emana o el acto previo necesario o adecuado para su
extensin, salvo disposicin en contrario

"Lo legtimo es lo que est conforme a las leyes, que es genuino y

verdadero. Es legtimo lo que ha sido completado o beneficiado con una
presuncin de existencia, integridad, exactitud que le concede mayor
eficacia jurdica."72 Por su parte, Landaria afirma que: "La legitimacin
es el reconocimiento hecho por la norma jurdica de poder de realizar un
acto jurdico con eficacia.73 Es por tal motivo que este principio es uno
de los ms importantes del Derecho Registral. Este principio dota de
fuerza y presuncin de exactitud a toda la informacin que consta en el
registro (sin ella solo sera un simple registro administrativo).
F. PRINCIPIO DE F PBLICA REGISTRAL 21:
Este principio es el que otorga la proteccin registral a todo tercero
que de buena fe y a ttulo oneroso inscribe su derecho. En nuestra
legislacin est plasmado en el Artculo 2014 del Cdigo civil 22.
Segn la exposicin de motivos del Cdigo Civil, es el principio por el
cual se protege la adquisicin efectuada a ttulo oneroso y con buena fe
20 Acpite VII del Ttulo Preliminar de la RESOLUCIN DEL SUPERINTENDENTE
NACIONAL DE LOS REGISTROS PBLICOS N 079-2005-SUNARP-SN.- Texto nico
Ordenado del Reglamento General de los Registros Pblicos. Los asientos
regstrales se presumen exactos y vlidos. Producen todos sus efectos y
legitiman al titular Registral para actuar conforme a ellos, mientras no se
rectifiquen en los trminos establecidos en este Reglamento o se declare
judicialmente su invalidez.
21 Acpite VIII del Ttulo Preliminar de la RESOLUCIN DEL SUPERINTENDENTE
NACIONAL DE LOS REGISTROS PBLICOS N 079-2005-SUNARP-SN.- Texto nico
Ordenado del Reglamento General de los Registros Pblicos. La inexactitud de
los asientos registrales por nulidad, anulacin, resolucin o rescisin del acto
que los origina, no perjudicar al tercero registral que a ttulo oneroso y de
buena fe hubiere contratado sobre la base de aqullos, siempre que las causas
de dicha inexactitud no consten en los asientos regstrales
22 Artculo 2014 del Cdigo Civil. El tercero que de buna fe adquiere a Ttulo
oneroso algn derecho de persona que en el registro aparece con facultades
para otorgarlo, mantiene su adquisicin una vez inscrito su derecho, aunque
despus se anule, rescinda o resuelva el del otorgante por virtud de causas
que no consten en los registros pblicos. La buena fe del tercero se presume
mientras no se pruebe que conoca la inexactitud del registro.

de quien aparece en el Registro como Titular registral, que se inscribe

en el registro, contra cualquier intento de enervar dicha adquisicin, que
se fundamenta en causas no inscritas antes.
Un ejemplo claro del alcance este principio se puede apreciar en lo
expresado por la Exposicin de Motivos del Cdigo civil, donde se
establece que:
si una persona adquiere derechos de otra, que en el registro aparece
con derecho para otorgarlo e inscribe su adquisicin, est en camino
pero solo en camino, de convertirse en tercero registral y por lo tanto de
ampararse en el principio de fe pblica registral, lograr hacer a su
derecho absolutamente inatacable por todos.
Como se puede apreciar este principio es uno de los pilares de todo el
andamiaje de proteccin que otorga el registro a los titulares de
derechos inscritos. En este caso se est privilegiando al tercer
adquiriente de buena fe y a ttulo oneroso inscribe su derecho para que
sea este quien tenga el ms alto grado de oponibilidad de derechos en
nuestro sistema. De alguna forma se trata de privilegiar la seguridad del
trfico sobre la seguridad en el Derecho.

LA BUENA DEL ADQUIRIENTE:

La doctrina, al conceptualizar la buena fe registral, ha destacado
dos aspectos uno positivo y otro negativo. Desde el punto de vista
negativo, ha sido definida como el desconocimiento (o no
conocimiento) de la inexactitud registral. Desde el punto de vista
positivo, como la creencia en algo ms que el desconocimiento
de algo: que el transferente es titular del derecho y que puede
transmitirlo, que es dueo de la cosa y puede transmitir su
dominio, que la titularidad del transferente no adolece de vicio
alguno.
Garca Garca impugna el segundo criterio. Seala que el
concepto de buena fe debe centrarse en el problema del
desconocimiento y no en el de la creencia, pues no interesa una
especial creencia en el contenido del asiento, sino un

desconocimiento de situaciones jurdicas extrarregstrales. Dice:

"Lo importante es desconocer o conocer y no creer o dejar de
creer. En el derecho hipotecario lo que importa es el homo
ignorans o el homo sapiens, y no el hombre creyente. No
estamos en religin sino en Derecho Hipotecario 23.
Creemos que esta idea trasunta del Art. 2014 de nuestro C.C.
cuando dice: "La buena fe del tercero se presume mientras no se
pruebe que conoca la inexactitud del registro". La Exposicin de
Motivos del Cdigo Civil, en tal perspectiva, seala que "la buena
fe que se le exige a una persona a efectos de constituirse en
tercero registral, es la de ignorar la existencia de inexactitud en lo
publicado por el registro". En consecuencia, nuestro sistema hace
suyo el concepto buena fe - conocimiento: el adquirente de un
derecho habr obrado con buena fe si desconoca la inexactitud
registral, y, por el contrario, con mala fe quien s conoca la
inexactitud registral.
El Art. 2014 del C.C. destaca ntidamente que es el adquirente
quien debe haber obrado con buena fe, no el transmitente.
Expone:
"El tercero que de buena fe adquiere a ttulo oneroso... ". "La
buena fe del tercero se presume mientras... ". Por ende, la buena
fe del adquirente perdurar, inclusive, si el transmitente hubiera
obrado de mala fe.
Por otro lado, la doctrina se ha planteado el problema de la
oportunidad en que el adquirente debe tener buena fe. Se ha
fundado hasta en tres teoras.

24

La primera seala que la buena

fe debe tenerse en el momento de la inscripcin. La segunda, que

23 GARCA GARCA, Jose Manuel. Citado en Cabrera Ydme, Edilberto. El
Procedimiento Registral en el Per. 1ra ed. Lima - Per: 2000. P. 113
24 GARCA GARCA, Jose Manuel. Citado en Cabrera Ydme, Edilberto. El Procedimiento
Registral en el Per. 1ra ed. Lima - Per: 2000. P. 114

la buena fe debe tenerse en el momento de la tradicin (Roca

Sastre, Diez Picazo). La tercera, que la buena fe debe tenerse en
el momento de la celebracin del negocio jurdico (La cruz,
Garca Garca).
Nuestro sistema registral se adhiere a la tercera teora, pues la
Exposicin

de

Motivos

del

Cdigo

Civil

expone:

"Es

incuestionable que la buena fe del adquirente debe existir en el

momento de la celebracin del contrato mediante el cual adquiere
el derecho, del cual se trate". 133
Juzgamos ilustrativa la explicacin que de este criterio nos provee
Garca Garca. Sustenta la necesidad que la buena fe deba
tenerse en el momento de la celebracin del negocio jurdico, del
siguiente modo: "La buena fe, al ser un hecho intelectivo o de
formacin del conocimiento, a detenerse en el momento del
otorgamiento del ttulo, que es el momento en que aparece
formada la voluntad del adquirente". La adquisicin a non domino
se produce, pues, a partir de la inscripcin y en virtud del
elemento de la inscripcin. Pero la buena fe, al igual que el
problema de la capacidad, de la existencia de la persona y de los
vicios del negocio jurdico, hay que referido al momento en que se
declara la voluntad en el ttulo. Es esa la razn y no otra de que
la buena fe haya que referirla al momento del otorgamiento del
ttulo. No es, pues, porque la adquisicin del derecho real se
produzca con anterioridad, pues al ser adquisicin a non domino
la adquisicin se produce a partir de la inscripcin. No es
tampoco, porque haya que referir la buena fe al momento de la
tradicin, pues si el momento de la inscripcin no cuenta,
tampoco ha de contar el momento de la tradicin. Lo importante
es el momento en que se forma la voluntad del adquirente. 25
Otro asunto que la doctrina tambin se ha planteado, es el
referido a la perdurabilidad de la buena fe. Entre nosotros, la
25 Ibd. p.115

Exposicin de

Motivos del Cdigo Civil seala que debe

permanecer hasta la inscrpcn del derecho en el Registro. Dice:

"La buena fe debe subsistir hasta el momento de la inscripcin
del derecho del adquirente, por cuanto todos los requisitos para el
funcionamiento del principio de fe pblica registral deben ser
concurrentes en el tiempo, es decir debe haber algn momento
en el que todos ellos se produzcan y el nico momento posible de
que esto ocurra es el de la inscripcin".
Lamentablemente, esta postura no es concordante con el criterio
antes asumido. Conforme anota Garca Garca, "una vez que
exista buena fe en el momento del otorgamiento del ttulo, ya no
importa que, con posterioridad se produzca mala fe, o sea,
conocimiento de la situacin extrarregistral por parte del
adquirente, pues su buena fe qued cerrada y completa en el
momento de la declaracin de su voluntad. Sera injusto y
contrario al principio de seguridad jurdica que, una vez que el
adquirente ha cerrado el contrato se desvirtuara ese ttulo por el
mero hecho de haber llegado a su conocimiento situaciones
extrarregistrales, con las que l no cont en el momento de
celebrar el contrato y otorgar el ttulo" 26.
El Artculo 2014 del C.C. seala que "la buena fe se presume
mientras no se pruebe que conoca la inexactitud del registro". En
consecuencia, el adquirente no est obligado a probar su buena
fe.
G. PRINCIPIO DE PRIORIDAD PREFERENTE27:
26 Ibd.
27 Acpite IX del Ttulo Preliminar de la RESOLUCIN DEL SUPERINTENDENTE
NACIONAL DE LOS REGISTROS PBLICOS N 079-2005-SUNARP-SN.- Texto nico
Ordenado del Reglamento General de los Registros Pblicos. Los efectos de
los asientos registrales, as como la preferencia de los derechos que de estos
emanan, se retrotraen a la fecha y hora del respectivo asiento de
presentacin, salvo disposicin en contrario.

La prioridad Preferente trata de definir una regla para determinar el

momento en que empezarn a surtir los efectos del ttulo inscrito.
Cuando el registrador realiza una inscripcin, los efectos de esta no
comienzan desde el da en que se realiza dicho acto, sino desde el
momento en que el titulo ingres a la institucin registral y es registrado
en el diario. Puede suceder que el Ttulo ingresa en el da 1, el
registrador lo califica el da 5 observndolo, el usuario subsana la
observacin el da 15 y el registrador vuelve a revisar la subsanacin el
da 20 inscribindolo, y es en aplicacin de este principio que los efectos
de dicho ttulo (inscrito el da 20), comienzan desde el da 1. Es as
como se retrotraen a la fecha y hora del asiento de presentacin. Por lo
tanto, los derechos que otorga el Registro, en relacin a derechos o
actos compatibles e inscritos, estn determinados por la prioridad en el
tiempo de la inscripcin la cual se determina por la fecha hora y fraccin
de hora en que el ttulo se presenta al registro.
H. PRINCIPIO DE PRIORIDAD EXCLUYENTE28:
En este caso el principio nos sirve de herramienta para que el
registrador excluya algn ttulo pendiente de inscripcin que sea
incompatible con alguno previamente ingresado. Puede darse el caso
que se ingrese un ttulo (titulo 1) donde se solicite la transferencia por
compra venta de la casa A, y con posterioridad se ingrese un segundo
ttulo (titulo 2) donde se solicite la transferencia por donacin de la casa
A. En este caso el registrador advertir la existencia de dos ttulos de
transferencia de propiedad que recaen sobre un mismo bien. Segn la
apreciacin del registrador pueden ocurrir varios supuestos en
aplicacin a este principio. Lo ms comn es que el registrador observe
el ttulo 2 dicindole al administrado que no podr ser inscrito el ttulo
28 Acpite X del Ttulo Preliminar de la RESOLUCIN DEL SUPERINTENDENTE
NACIONAL DE LOS REGISTROS PBLICOS N 079-2005-SUNARP-SN.- Texto nico
Ordenado del Reglamento General de los Registros Pblicos. No puede
inscribirse un ttulo incompatible con otro ya inscrito o pendiente de
inscripcin, aunque sea de igual o anterior fecha

debido a que existe un ttulo pendiente de inscripcin, y por lo tanto

depender de este (titulo 1) para que pueda o no ser inscrito el segundo.
Otro de los casos ms comunes se presenta cuando existen distintos
embargos e hipotecas que deben ser anotados o inscritos dentro de una
misma partida registral, en especial con referente a remates judiciales
de embargos pero con la existencia de crditos preferentes como
hipotecas inscritas preferentes.
Es necesario sealar que por la aplicacin de este principio se produce
el cierre de la partida registral en caso de la existencia de derechos o
actos incompatibles con el derecho o acto inscrito en el Registro.
I. PRINCIPIO DE OPONIBILIDAD:
Este principio no ha sido tomado por la norma rectora registral
(Reglamento General de los Registro Pblicos) pero si es regulado en el
libro de Registros Pblicos de Cdigo Civil Peruano. Conocido en la
doctrina por la oponibilidad de lo inscrito frente a lo no inscrito. Como
se puede deducir este principio establece que todo lo inscrito se opone
ante lo no inscrito y a la inversa lo no inscrito es inoponible a lo inscrito.
Pero esta oponibilidad se refiere a una muy concreta, especficamente
cuando existe una confrontacin de derechos.
El artculo 2022 del Cdigo Civil (donde es regulado este principio)
solucionara el posible conflicto entre derechos reales cuando no se
configure una concurrencia de acreedores. Segn lvaro Delgado el
primer prrafo del artculo 2022 quedara reservado para solucionar el
posible conflicto entre derechos reales cuando al menos alguno de ellos
no genere una obligacin de dar y el correlativo derecho de exigir la
entrega. El segundo prrafo indica las reglas que se utilizan si se
confrontan derechos de distinta naturaleza (Ej. Derechos Personales
contra Derechos Reales).
Este principio se establece tanto en el artculo antes citado como en
el artculo 1135 del Cdigo Civil Peruano, como tambin en regulaciones
especficas tal es el caso del artculo 1670 (concurrencia de
arrendatarios). El artculo 1135 establece el orden de prelacin cuando

concurren diversos acreedores sobre un mismo inmueble, se puede

advertir claramente la aplicacin del principio, ya que prevalece el
tercero adquiriente de buena fe que inscribe su derecho. Esto tambin
podra relacionarse con el principio de buena fe Pblica Registral.

4.2.1.6 ACTOS Y CONTRATOS INSCRIBIBLES EN EL REGISTRO DE LA

PROPIEDAD INMUEBLE:
Si hablamos de inscripcin de propiedad, primero tenemos que
referimos a qu tipo de propiedad nos estamos refiriendo, pues ello
determinar las normas legales que utilizaremos para su inscripcin.
Si queremos inscribir una propiedad de calificacin urbana de
inmediato tendremos que vinculamos a normas de carcter municipal.
Ley orgnica de municipalidades, Reglamento Nacional de Construcciones,
Ordenanzas

Municipales,

Resoluciones

del

Alcalda,

Resoluciones

administrativas que regulan el proceso de habilitacin urbana, normas que

regulan el proceso de la declaratoria de Fabrica, licencia de construccin,
conformidad de obra, independizacin, subdivisin de lotes, resoluciones
que autorizan la venta garantizada de lotes, o la libre venta de lotes,
zonificacin, replanteo de lotizacin, numeracin, cambio de uso, cambio de
jurisdiccin o normas especficas que regulan el rgimen de la Declaratoria
de Fbrica. El Rgimen de la Propiedad Horizontal, normas de carcter
procesal vinculadas a las anotaciones de embargo, rectificaciones de rea.
Demandas u otras resoluciones del juez que se refieran a actos inscribibles.
Si hablamos de la propiedad rural las normas ms importantes estn
referidas al proceso de titulacin y registro de los predios, titulacin que en
la actualidad se ha acrecentado de manera significativa gracias al Convenio
con el BID que hace dos aos celebrara el Per, para los efectos de crear
un mercado de tierras agrcolas que aliente la inversin extranjera,
realizacin del catastro a nivel nacional, y lograr a su vez la modernizacin
del Sistema de Inscripcin Registral, tareas que fueron encomendadas Al
Proyecto Especial de Titulacin de Tierras y Catastro Rural del Ministerio de

Agricultura (PETT) Y a la Superintendencia Nacional de los Registros

Pblicos (SUNARP) en el marco de este convenio.

4.2.1.7 INSCRIPCIONES EN EL REGISTRO DE PROPIEDAD INMUEBLE

SUNARP29:
Es importante precisar que el Registro de la Propiedad Inmueble en
nuestra legislacin viene a ser la especie del gnero denominado Sistema
Registral Peruano. En otras palabras, el Registro de la Propiedad Inmueble
es el principal registro de todos los registros que integran el Sistema
Nacional de los Registros Pblicos, en virtud de lo establecido en la Ley
26366 que cre el Sistema Nacional de los Registros Pblicos y la
Superintendencia Nacional de los Registros Pblicos.
Digo, que es el principal registro por cuanto todo el Sistema Registral
gira en torno a los principios, normas y elementos constitutivos del Registro
de Propiedad.
El Registro de Propiedad es el ms antiguo y fue en torno a su origen
que el sistema de publicidad se hace extensivo a otros registros, no
olvidemos que en nuestro caso el Registro de la Propiedad se cre en
1888.
En los otros registros se aplican los mismos principios y la forma de
practicarse las inscripciones es similar, dado que es un Sistema integrado
de Publicidad Registral cuyo eje principal es el Registro de la Propiedad
Inmueble.
Segn la Ley 26366 antes referida, el Registro de la Propiedad Inmueble
est integrado por:
El Registro de Propiedad Inmueble
El Registro de Buques
El Registro de Embarcaciones Pesqueras
El Registro de Aeronaves
El Registro de Naves
El Registro de Derechos Mineros y

29 Vivar, E. La Inscripcin Registral de la Propiedad Inmueble en EL Per. Tomo

I. 1era ed. Lima Per. P. 112

 El Registro de Concesiones para la explotacin de los Servicios

Pblicos.
En el presente trabajo nos referiremos slo a las inscripciones que se
practican en el Registro de Propiedad Inmueble, y ellas estn referidas a
los derechos reales contemplados en el art. 881 del Cdigo Civil, entre
los que podemos sealar, la propiedad, posesin, usufructo, uso,
habitacin, superficie, servidumbre, anticresis, e hipoteca.
Como ya dijimos, la naturaleza de los ttulos que se pueden inscribir
son aquellos que estn contenidos en los instrumentos pblicos y por
excepcin en documentos privados.
Los actos que se inscriben son aquellos producidos por los entes
estatales o privados autorizados para tales actos en normas expresas;
as tenemos que pueden ser:

Si

Actos jurdicos
Actos judiciales
Actos Administrativos y
Actos notariales.
quisiramos hacer una categorizacin genrica por el tipo de

propiedad y la legislacin aplicable a las inscripciones que se practican

en el Registro de la Propiedad Inmueble podramos referirla de la
siguiente manera:
Inmatriculacin o primeras de dominio (Legislacin sustantiva)
Habilitaciones urbanas (Normas Municipales)
Asentamientos Humanos (Rgimen Especial)
Predios rsticos (Rgimen especial)
Comunidades Nativas (Rgimen Especial)
Comunidades Campesinas (Rgimen Especial)
El Cdigo Civil en el Titulo II (Registro de la Propiedad Inmueble) del
Libro IX, denominado Registros Pblicos, seala las normas que se
aplican a las inscripciones en este registro y por la coexistencia del
sistema registral a los otros registros existentes.

4.2.1.8 PROCEDIMIENTO REGISTRAL APLICABLE EN LA SUNARP 30:

Para analizar el procedimiento de inscripcin registral es necesario
referirnos al encargado en nuestro pas de practicar las inscripciones.
Actualmente tenemos vigente la Ley 26366 que crea el Sistema Nacional
de los Registros Pblicos y la Superintendencia Nacional de los Registros
Pblicos, segn esta norma los registros jurdicos existentes han sido
agrupados en cuatro registros: El Registro de Bienes Inmuebles, el Registro
de Bienes Muebles, el Registro de Personas Naturales y el Registro de
Personas Jurdicas.
El Registro de Propiedad Inmueble integra el Registro de bienes Inmuebles
y segn esta misma norma, el ente encargado del procedimiento de
inscripcin registral en Lima es la Oficina Registral de Lima y Callao
Organismo desconcentrado de la Superintendencia Nacional de los
Registros Pblicos, y en provincias las Oficinas Registrales regionales.
4.2.1.8.1 OBJETO DE LA INSCRIPCIN:
Con el procedimiento de inscripcin lo que se busca es lograr la
inscripcin en los registros pblicos de un ttulo referido a cualquier
acto o contrato que la ley faculta de manera expresa e inequvoca, con
la finalidad de hacerla oponible frente a terceros.
Los ttulos que llegan al Registro pueden ser el instrumento notarial
partes de carcter administrativo, partes judiciales, documentos que
vienen del extranjero y que previamente han cumplido con las
formalidades que las leyes peruanas exigen para ser inscritos, y
tambin por excepcin algunos documentos privados establecidos
especficamente en las leyes.
4.2.1.8.2 MATERIA REGISTRABLE:
Segn la normatividad referida a los ttulos que ingresan a la Oficina
Registral deben ser perfectos y estar sujetos a una serie de
formalidades y requisitos que van a garantizar la seguridad jurdica en
la contratacin que luego ser protegida por la publicidad registral.
30 Vivar, E. La Inscripcin Registral de la Propiedad Inmueble en EL Per. Tomo
I. 1era ed. Lima Per: P. 142.

Segn el art. 1 del Reglamento de las Inscripciones son inscribibles

todos los bienes y derechos sobre inmuebles conforme al Cdigo Civil.
Tambin son inscribibles los actos y contratos que modifiquen o
extingan o esos derechos.
El art. 4 de la misma norma establece que las inscripciones se
practicarn por el mrito de ttulos que consten en instrumentos
pblicos.
Sobre este particular tenemos el Reglamento General de los Registros
Pblicos en su art. 122 sealaba que los instrumentos pblicos en
virtud de los cuales, por regla general deben de hacerse las
inscripciones, son los siguientes:
a. Las escrituras pblicas y dems documentos extendidos ante
Notarios Cnsules o representantes diplomticos en ejercicio de
sus atribuciones.
b. Los documentos extendidos ante funcionarios pblicos o
representantes de entidades estatales o paraestatales a los
cuales la Ley haya concedido funciones anlogas a las
notariales.
c. Los extendidos por otros funcionarios, en ejercicio de sus
atribuciones.
d. Las Partidas de los Registros de Estado civil.
e. Las Partidas parroquiales en los casos previstos en el art. 1827
del Cdigo Civil, tratndose de matrimonios solamente tendrn
valor las partidas parroquiales referentes a nupcias contradas
antes de la vigencia de la Ley 6890 del 8 de octubre de 1930.
Tenemos, en consecuencia, que la materia registrable por
excelencia es el instrumento pblico, de all que resulte importante
profundizar en tal definicin y as tenemos que el Cdigo Procesal
Civil vigente en su art. 235 seala expresamente ...es documento
pblico:

El otorgado por funcionario pblico en ejercicio de sus

atribuciones.
La escritura pblica y dems documentos otorgados ante o por
notario pblico, segn la ley de la materia.
Y con relacin al documento privado en el art. 236 nos dice: El
documento privado es el que no tiene las caractersticas del
documento pblico. La legalizacin o certificacin de un documento
privado no lo convierte en pblico.
As tambin tenemos que el Reglamento General en sus arts. 126 y
127 al referirse a los instrumentos pblicos que son materia de
inscripcin los precisa sealando:
Son

inscribibles

los

ttulos

emanados

de

autoridades

funcionarios pblicos extranjeros siempre y cuando contengan

actos que la Ley peruana considere lcitos, que se encuentren
legalizados y en su caso, traducidos.... .
Para la calificacin de dichos actos se tendrn en consideracin
los tratados internacionales suscritos y ratificados por el Per, o en
su defecto, los principios generales del derecho... .
Ms an las anotaciones preventivas tienen la finalidad de detener
la proteccin del contenido del registro que se sustenta en el
robustecimiento de los principios de fe pblica registral y
legitimacin, en los supuestos en que la ley lo determina
expresamente, as tenemos que en nuestra legislacin vigente son
materia de anotaciones preventivas segn los dispuesto en el art.
79 del Reglamento General de las Inscripciones:

Los embargos preventivos y definitivos

Las demandas que a juicio del juez se refieran a actos
inscribibles.

Los ttulos cuya inscripcin no puede hacerse por no estar inscrito

el derecho de donde emane la transmisin o el gravamen.

Los ttulos que, en cualquier otro caso deben anotarse conforme a
las leyes.

En la doctrina las Anotaciones Preventivas son clasificadas como:

Anotaciones Registrales, Legales y Judiciales.
Las Registrales son bsicamente aquellas en las cuales el ttulo
adolece de un defecto subsanable o no se cumple con el principio del
tracto sucesivo para procederse a su inscripcin.
Las Judiciales son las que se producen en virtud de los mandatos
de los jueces y pueden ser embargos y las demandas que a juicio del
Juez se refieran a actos inscribibles.
Las Legales se producen en virtud de mandato expreso de la ley y a
continuacin presentamos algunas de ellas:
1. Anotacin preventiva
2. Inscripcin provisional de habilitacin y de independizacin de
3.
4.
5.
6.

viviendas.
Pre-Fbrica, Reglamento Interno y pre-independizacin
Bloqueo regstral
Anotaciones preventivas de compra-ventas garantizada
Anotaciones preventivas de terrenos eriazos a favor del

Estado
7. Inscripcin preventiva (pre-inscripcin y pre-independizacin)
y bloqueo de la ficha registral en favor de la Municipalidad o
de los propietarios
8. Inscripciones preventivas de los inmuebles de las empresas
del Estado incluidas dentro del proceso de promocin a la
inversin privada.
9. Medidas cautelares legisladas en el Cdigo Procesal Civil
10. El Asiento Registral conocido como anotacin preventiva de
hipoteca de duracin indeterminada.

As tenemos que tratndose del Registro de Propiedad por ejemplo el

art. 2019 del Cdigo Civil establece: Son inscribibles en el registro
del departamento o provincia donde est ubicado cada inmueble:
1. Los actos y contratos que constituyen, declaren transmitan,
extingan, modifiquen o limiten los derechos reales sobre
inmuebles.
2. Los contratos de opcin.
3. Los pactos de reserva de propiedad y de retroventa.
4. El cumplimiento total o parcial de las condiciones de las cuales
dependan los efectos de los actos o contratos registrados.
5. Las restricciones en las facultades del titular del derecho
inscrito.
6. Los contratos de arrendamiento.
7. Los embargos y demandas verosmilmente acreditadas.
8. Las sentencias u otras resoluciones que a criterio del Juez se
refieran a actos o contratos inscribibles.
9. Las autorizaciones judiciales que permitan practicar actos
inscribibles sobre inmuebles.

4.2.1.8.3 PRESENTACIN DE TTULOS AL REGISTRO:

El instrumento notarial formado anteriormente, necesita de la
inscripcin registral para ser oponible frente a terceros: es decir que
la intervencin notarial le da la forma y seguridad jurdica y el
registral el efecto jurdico frente a los terceros que adquieren de
buena fe en base a la publicidad que brinda el registro.
Aqu es importante precisar que la inscripcin en nuestro
sistema registral, no es constitutiva de los derechos inscritos, sino
que es facultativa, es decir que el derecho real se constituye antes de
llegar al registro. Slo en determinados casos la inscripcin es

constitutiva, es decir que el derecho real se constituye como tal con

la inscripcin registral.
Con estas consideraciones respecto a los ttulos que son
materia de inscripcin en el Registro Pblico tenemos que el usuario
o presentante de ttulos ingresa al procedimiento de inscripcin
registral a travs del llenado del formulario denominado solicitud de
inscripcin.
La solicitud de inscripcin es un formulario tipo que expide el
registro en forma gratuita para efectos de que el solicitante de la
inscripcin llene los datos necesarios para poder practicarse la
calificacin registral que en caso de ser positiva originar la
inscripcin respectiva.
4.2.1.8.4 REQUISITOS DEL ASIENTO DE PRESENTACIN:
Cada asiento de presentacin segn lo dispuesto en el art. 138 del
R.G. contendr los siguientes requisitos:

Nombre del presentante y su domicilio.

Naturaleza del ttulo que se pretende inscribir y del funcionario

que la ha expedido.
Derecho real que se constituye, declara, modifica limita,

transmite, o extingue.
Indicacin de la Seccin del Registro donde debe tramitarse la
inscripcin.

2.2.1.8.5 EFECTOS DEL ASIENTO DE PRESENTACIN:

La importancia de la vigencia del asiento de presentacin
radica en que los efectos de la inscripcin se retrotraen a la fecha de
presentacin del mismo al registro, segn lo dispuesto en el art. 143

del Reglamento General. Esto significa que las inscripciones surten

efecto de oponibilidad frente a terceros desde que se practic el
asiento de presentacin y no desde la fecha de su inscripcin.
El asiento de presentacin durante el procedimiento de
inscripcin registral tiene una duracin y vigencia de 30 das hbiles
dentro de los cuales el ttulo que ingres al Registro puede salir
inscrito. Este es un trmino perentorio despus del cual, fenece la
vigencia de dicho asiento y los derechos que se pagaron al Registro
por concepto de presentacin del ttulo se pierden sin que se extinga
el derecho del usuario pues, ste puede volver a solicitar la
inscripcin del mismo ttulo s, es que antes otro usuario '" ha
solicitado la inscripcin del mismo acto.
Como se aprecie durante la vigencia del asiento de
presentacin el usuario del mismo est protegido hasta que fenezca
dicho plazo, despus del cual quedara expedito el derecho de
cualquier usuario de pretender lograr inscribir cualquier otro ttulo.

4.2.1.8.6 PRRROGA DEL ASIENTO DE PRESENTACIN:

El asiento de presentacin puede ser prorrogado segn lo
establecido en el art. 145 del Reglamento General cuando:
a. Se interpone recurso de apelacin ante el Tribunal Registral.
b. Se entabla queja contra el registrador, vinculada al proceso de
inscripcin.
c. Si se promueve la Accin Contencioso Administrativa en la va
judicial contra lo resuelto por el Tribunal Registral.
La prrroga del asiento de presentacin se hace constar en el
Libro Diario.
Encontrndose vigente el asiento de presentacin no se podr
inscribir ningn ttulo incompatible con el ya presentado al
registro pues est protegido por la prioridad registral.

4.2.1.8.7 EL LIBRO DIARIO DEL REGISTRO:

El Libro Diario del Registro est conformado por todos los
asientos de presentacin de los ttulos de inscripcin que ingresan
diariamente al registro en forma cronolgica.
Esto es importante porque con esto se da cumplimiento al
principio de la PRIORIDAD REGISTRAL, es decir que quien ingresa
primero al registro tiene mejor derecho que aquel que quiere hacerlo
con posterioridad.
El art. 2016 del Cdigo Civil al respecto seala: La prioridad
en el tiempo de la inscripcin determina la preferencia de los
derechos que otorga el registro.

4.2.1.8.8 MESA DE PARTES:

Luego todos los ttulos ingresados durante el da al Libro
Diario pasan a la a mesa de partes, de donde son posteriormente
distribuidos a la seccin registral correspondiente.

4.2.1.8.9 LA CALIFICACIN REGISTRAL:

El Registrador de Propiedad luego de recibir los ttulos
ingresados durante el da a su seccin, los ingresa a su libro
denominado
Toma razn, con el mismo nmero que ingreso al Libro Diario y para
efectos del orden en el control de la calificacin registral le asigna
una letra que es la inicial del apellido del tcnico registral que precalificar el ttulo.

La calificacin Registral es el anlisis minucioso y exhaustivo que

realiza el registrador del ttulo que ingres al Registro. La obligacin
es personal e indelegable: Art. 2011 C.C., Art. 150 R.G.R.P.
En la prctica est precedida de lo que se denomina la precalificacin registral que es la que realizan los tcnicos registrales,
ellos son quienes buscan los antecedentes registrales y preparan el
asiento de inscripcin.
La calificacin registral se realiza teniendo en cuenta: los asientos
pre-existentes, la competencia y facultades del funcionario que
autoriza o autentica el instrumento, la capacidad de los otorgantes, la
observancia de las formas legales establecidas y la licitud del acto
que se pretende inscribir.
Dentro del proceso de calificacin, el Registrador previamente
verificar que se quien pretenda inscribir un derecho est cumpliendo
con el PRINCIPIO DEL TRACTO SUCESIVO en virtud del cual
ninguna inscripcin puede realizarse si no est primero inscrito el
derecho de donde emana art. 2015 del C.C.
El artculo mencionado tiene algunas excepciones como lo es por
ejemplo cuando se trata de una inscripcin primera de dominio en el
Registro de Propiedad, pues como se trata del primer acto de
inscripcin, no es factible que se exija el cumplimiento del tracto
sucesivo,
4.2.1.8.10 CONSECUENCIAS DE LA CALIFICACIN REGISTRAL:
El resultado de la calificacin registral puede ser que el ttulo
salga: inscrito, liquidado, observado o tachado.
INSCRITO: Cuando el ttulo est correctamente adecuado a ley y se
ha cumplido con pagar el arancel registral fijado por lo registros. El

arancel es fijado en proporcin al valor de la Unidad Impositiva

Tributaria vigente y se actualiza constantemente.
LIQUIDADO: Es decir cuando el ttulo est listo para su inscripcin,
pero solamente se ha abonado una parte de los derechos de
inscripcin al momento de presentarse la solicitud de inscripcin. En
este caso el ttulo baja del Despacho del registrador a caja con una
liquidacin de derechos para que se pague, lo que se conoce en la
tcnica

registral,

como

el

mayor

derecho.

Por

esto

es

recomendable que si se sabe que el ttulo esta perfecto para

inscribirse, se haga el clculo de las tasas arancelarias fijadas en el
arancel que publica el registro y pagar exacto para evitar prdidas de
tiempo en la liquidacin posterior.
OBSERVADO: cuando el ttulo adolece de un defecto subsanable,
las observaciones deben de practicarse dentro de los 5 das de
ingresado el ttulo al registro y deben de formularse en un solo acto y
no de manera sucesiva. Siempre deben de estar legalmente
fundamentadas. En este caso el registro entrega al usuario una
esquela de observacin y se queda con toda la documentacin
presentada al registro, a fin de que subsane lo antes posible.
TACHADO: La tacha se produce cuando el ttulo adolece de defecto
insubsanable, por ejemplo cuando se pretende inscribir la venta de
un bien que es de propiedad de un menor de edad, sin contar con la
autorizacin judicial para el caso. En consecuencia el registrador
devuelve toda la documentacin presentada al registro.
4.2.1.8.11 RECURSO DE APELACIN:
En cuanto a su denominacin tenemos que el art. 5 de la Ley
26366 hace referencia a este ente como segunda instancia registral
para despus adoptar el nombre de Tribunal Registral por disposicin
interna del Registro.

El recurso debe plantearse dentro de la vigencia del asiento de

presentacin es decir dentro de los 30 das hbiles despus de la
fecha de presentacin del ttulo al registro y debe contener los
siguientes requisitos:

Escrito dirigido al registrador.

Nombre y domicilio del apelante, para efectos de las

notificaciones.
Acto del que se apela y la razn de la impugnacin.
Lugar, fecha de la apelacin, firma del apelante.
Firma de abogado.
Recibo de pago de derechos por apelacin.

Si el Tribunal confirmara la observacin del registrador despus

de notificado su pronunciamiento al interesado, ste tiene 20 das
para cumplir con 10 solicitado, subsanando la observacin. Si no se
subsanan las observaciones el ttulo va para la tacha y se produce la
caducidad del asiento de presentacin, con lo cual el usuario pierde
los derechos de presentacin y bsqueda pagados al Registro a
travs de las tasas fijadas por el Registro. Esto claro est sin
perjuicio de que el usuario pueda presentar nuevamente sus ttulos
ala ORLC para lograr la inscripcin correspondiente.
Si el interesado no est conforme con el fallo, tiene 30 das para
acudir al Poder Judicial, pues con el fallo del Tribunal se agota la va
administrativa.
El Tribunal Registral tambin puede revocar la tacha u
observacin formulada por el Registrador y puede disponer se
practique la inscripcin definitiva del ttulo. En tal fallo puede o no
disponer alguna sancin al registrador si fuere el caso o de lo
contrario solamente ordenar la inscripcin.

4.2.1.8.12 IMPUGNACIN ANTE EL PODER JUDICIAL:

Si el interesado no est conforme con el fallo del Tribunal

Registral quien previamente ha confirmado la tacha u observacin
practicada por el Registrador, puede acudir al Poder Judicial va la
Accin Contencioso Administrativa para hacer valer sus derechos.
Es competente para recibir tal peticin la Sala Civil de turno
segn lo dispuesto en el art. 542 del C.P.C. El proceso se sigue en
procedimiento abreviado y la demanda debe de iniciarse dentro de
los 30 das de notificada la resolucin del Tribunal. El art. 146 del
R.G. tambin establece que dicha demanda debe anotarse
preventivamente en el Registro pues caso contrario caducar el
asiento de presentacin.
El interesado an despus de esta resolucin de la Sala Civil
respectiva tiene el derecho a interponer el recurso de nulidad ante la
Sala de Derecho Constitucional y Social de la Corte Suprema segn
lo dispuesto en el art. 35 inc. 2 de la L.O.P.J.

GHANDHI
TE

TOCA

DESDE
AQU

4.2.1.9 LA PUBLICIDAD COMO ESENCIA DEL DERECHO REGISTRAL

INMOBILIARIO:
4.2.1.9.1 DEFINICIN:
Segn Agustn W. Rodrguez la publicidad inmobiliaria debe
ser entendida como el medio por el cual se pone en
conocimiento del pblico el estado jurdico de los bienes
inmuebles. Por otro lado, lvaro Delgado Scheelje nos dice
que la publicidad es el conjunto de medios que se emplean
para divulgar y extender el conocimiento o noticia de
determinadas situaciones o acontecimientos con el fin de
producir un conocimiento efectivo entre las personas hacia
quienes va dirigida. Adems, afirma Luis Diez Picazo que la
publicidad no es otra cosa que la actividad tendente a lograr
que algo sea pblico.
Finalmente Antonio Pau Pedrn nos dice que la esencia de la
publicidad reside en su significado de verdad oficial la cual se hace

efectiva a travs de las instituciones que suponen su existencia: Los

registros.
Al revisar todas estas definiciones, estamos en condiciones de
formular un concepto ms amplio de lo que es la publicidad. Es en
ese sentido la publicidad es la actividad, medio o conjunto de medios
(instituciones Registrales) por los cuales se pone a conocimiento, se
divulga y se extienden las situaciones jurdicas que configuran la
verdad oficial con el fin de producir el conocimiento efectivo a todas
las personas y se materializan con la actuacin de los Registros
Pblicos.
Desde el punto de vista jurdico se puede definir a la
publicidad como la exteriorizacin de una determinada situacin,
relevante para el Derecho, con la finalidad que aquellos a quienes se
dirige se encuentran en la posibilidad efectiva de conocerla de los
que se trata entonces, a travs de este mecanismo de seguridad es
de establecer medios idneos capaces de garantizar un efectivo
conocimiento para aquellos que estn interesados en conocer
determinadas situaciones jurdicas. Como es lgico suponer, estos
mecanismos de publicidad no deben permanecer en la esfera propia
de cada sujeto, sino que proyectndose fuera de ella deben ser
capaces de llegar a todos los integrantes de la sociedad.
Adicionalmente, para cumplir la finalidad, procedentemente expuesta,
estos mecanismos deben generar informacin que sea a la vez de
fcil acceso, segura y sobre todo poco costosa.
El que estos mecanismos no deban permanecer en la esfera de cada
sujeto, significa que es el Derecho el llamado a establecer
normativamente con qu medios va a contar nuestro ordenamiento
jurdico para exteriorizar las situaciones que sean relevantes para l.
Como bien afirma Fernando Cantuarias Salaverry" el Derecho ha
encomendado esta finalidad a la posesin y al Registro.

El fundamento de los mecanismos de publicidad est dado por

la apariencia jurdica que ellos se generan. De esta manera, aqul
que cree en la apariencia que estos mecanismos producen debe
verse protegido por el ordenamiento jurdico. Esta proteccin resulta
entendible desde aqullos a quienes est dirigida la publicidad toman
efectivo conocimiento de lo que ella exterioriza, adecuando su
conducta a la situacin pregonada y vinculndose a partir de este
conocimiento.
Tal como ya hemos manifestado anteriormente, en nuestro
ordenamiento los medios publicitarios estn constituidos por la
posesin y el Registro. A partir de ellos, tal como veremos a
continuacin, el Derecho va a establecer una serie de presunciones
destinadas a proteger a quienes se vinculan en base a lo que ambos
exteriorizan.
Antes de empezar con el desarrollo de ambos mecanismos de
publicidad jurdica, simplemente diremos que la publicidad de los
bienes muebles en base a la posesin equivale a la publicidad de los
bienes inmuebles en base a la inscripcin. La diferencia, como dice
Rayrnond Saleilles31 est en que "respecto a los inmuebles la
publicidad se halla reglamentada y organizada, mientras la
posesin es la publicidad en bruto e inorgnica, en su forma
elemental y natural, como la vida la presenta".

4.2.1.9.2 PUBLICIDAD MATERIAL Y FORMAL:

La publicidad posee dos aspectos o dos caras de una misma
moneda: La Publicidad Material y la Formal. Como bien lo explica
Moiss de Espanes:
31 Citado en MARIA RAMIREZ, E ugenio: Tratado de Derechos Reales. Tomo I.
Teora General de los Derechos Reales Editorial Rodhas. 1ra Ed. Junio 1996 P.
566

la publicidad material y la publicidad formal son dos aspectos del

mismo fenmeno. En un caso, nos ocupamos de los fines jurdicos
que se persiguen con la publicidad, en otro, de las herramientas o
medios que se emplean para lograr esos fines, aspectos que en
realidad son inescindibles.
En ese sentido la publicidad Material es la posibilidad potencial de
cualquier persona de conocer el contenido de la informacin que
posee el registro, en otras palabras toda persona puede acceder al
registro para conocer el contenido de las inscripciones. Es por tal
motivo que compartimos la opinin de La Cruz Berdejo y Sancho
Rebullida quienes afirman que: la publicidad material no significa
difusin o hacer propaganda de los actos inscritos, sino es la
posibilidad de conocer que recae sobre todas las personas.
Por otro lado La publicidad Formal es la que efectivamente realiza
el registro para ofrecer la informacin solicitada. En otras palabras es
la publicidad concretizada en un documento emitido por una oficina
registral previo trmite solicitando dicha informacin. Por tal motivo
para hacer efectiva la publicidad formal el registro ha creado una
serie de mecanismos para solicitar y obtener los documentos del
archivo registral, mediante el otorgamiento de certificados y la
manifestacin de sus documentos (constituyen el medio oficial de
consulta sobre la informacin que posee).

4.2.1.9.3 IMPORTANCIA DE LA PUBLICIDAD:

La publicidad puede configurarse tambin como un medio
o instrumento necesario que permite a las partes
contratantes informarse sobre los posibles vicios que
podran tener los actos y contratos sobre los cuales van a
contratar. Es evidente que la publicidad registral es el
instrumento

necesario

para

facilitar

la

eficiente

transaccin y as evitar futuros problemas legales. Por lo

tanto, un sistema eficiente que permita acceder a ella con

bajos costos y sin trmites administrativos no burocrticos
es esencial para la contratacin. Evidentemente si existe
una mayor cantidad de actos y contratos inscritos, las
personas (potenciales contratantes sobre los mismos),
tendrn mayor posibilidad de saber el estado en que se
encuentran los derechos sobre los que contratan.

4.2.1.9.4 LA POSESIN COMO MECANISMO DE PUBLICIDAD:

El punto de inicio de la posesin como mecanismo de
publicidad est dado por el artculo 912 del Cdigo Civil,
segn el cual el poseedor es reputado propietario,
mientras no se pruebe lo contrario. Este enunciado
significa que por la sola posesin, los actos de
administracin o de disposicin, relativos a un bien,
efectuados por el poseedor gozan de una presuncin de
legitimacin, en tanto se les reputa realizados por el
propietario y en consecuencia los terceros que se vinculen
con estos poseedores tambin sern protegidos.
Cul es la razn que justifica la proteccin a la posesin
como mecanismo de publicidad? La razn la encontramos
en el artculo 9230 del Cdigo Civil. De acuerdo a este
artculo la propiedad es el poder jurdico que permite usar,
disfrutar, disponer y reivindicar un bien. Siendo la posesin
el ejercicio de hecho del derecho de propiedad, el
ordenamiento jurdico presume que l es consecuencia de
un poder jurdico, o titularidad, sobre el bien. Como dice
Arturo Valencia Zea Derechos patrimoniales se hacen
visibles o pblicos mediante su ejercicio o poder de hecho;
esta visibilidad o forma de apariencia es protegida por el

orden jurdico en beneficio del comercio y de la buena fe

de los dems".32
Quiere esto decir que la posesin se protege por
presumirse que es la puesta en ejercicio derecho de
propiedad. De este modo, la posesin se nos presenta en
apariencia como una manifestacin del derecho de
propiedad. Resulta coherente, entonces, que el artculo
948 del Cdigo sustantivo establezca que aqul que de
buena fe y como propietario recibe de otro la posesin de
una cosa mueble, adquiera el dominio, aunque el
enajenante de la posesin carezca de facultad para
hacerlo. Este artculo considera merecedor de tutela
jurdica a aqul que cree en la propiedad de quien le le
transmiti la posesin, mxime si tratndose de bienes
muebles no inscribibles la posesin significa ser el nico
signo demostrativo de derechos, reales sobre los mismos.
Al ser la posesin una apariencia de titularidad sobre los
bienes, resulta lgico, igualmente, que la presuncin de
propiedad no pueda oponerla el poseedor inmediato al
poseedor mediato, ni el poseedor al propietario con
derecho inscrito. En el primer caso, ello se explica en el
hecho que el poseedor inmediato deriva su posesin del
poseedor mediato; mientras que en el segundo caso se
explica a partir de los d dispuesto en los artculos 2012 y
2013 del Cdigo Civil. Estos artculos consagran los
principios de publicidad y de legitimacin, de acuerdo a los
cuales el contenido de las inscripciones no slo se
presume conocido por todos, sino que, adems, se
presume cierto y produce todos sus efectos, mientras no
se rectifique o se declare judicialmente su invalidez.
32 VALENCIA ZEA, Arturo. La Posesin Editorial Temis Bogot 1978 p. 206

Esta apariencia de dominio tiene adicionalmente otras

consecuencias. As, aqul que posee tiene derecho, a
tenor de lo dispuesto por el artculo 920 del Cdigo Civil, a
repeler la fuerza que se emplee contra l y recobrar el
bien, sin intervalo de tiempo, en caso sea desposedo.
Igualmente, el artculo 921 del mismo cuerpo de leyes le
permite ser amparado frente a cualquier perturbacin
o despojo que provenga de un tercero.
A partir de esta presuncin de propiedad de la que goza el
poseedor, podramos definir a la

posesin, siguiendo a

Luis Dez-Picazo y Antonio Gulln 33 como "la situacin

jurdica que legitima a una persona en virtud de la
apariencia para ejercitar el derecho que dicha apariencia
manifiesta o publica, o permite a los terceros confiar en
ella".
Finalmente, debemos agregar que otro de los efectos de la
posesin, considerada como apariencia es la posibilidad
de su conversin en propiedad a travs de la usucapin o
prescripcin adquisitiva de dominio. Como podemos
apreciar de una lectura de los artculos 950 y 951 del
Cdigo Civil, el soporte para adquirir por prescripcin es,
precisamente, la posesin.

4.2.1.9.5 LA INSCRIPCIN COMO MECANISMO DE PUBLICIDAD:

Al igual que en el caso de la posesin, el fundamento
de la inscripcin como mecanismo" de publicidad lo
encontramos en nuestro ordenamiento jurdico. En efecto,
el artculo 2012 del Cdigo Civil establece que "se
33 DIEZ PICASO, Luis Antonio: Sistema de Derecho Civil Vol. III 5ta Ed.
Editorial Tecnos S.A.1995 P. 102

presume, sin admitirse prueba en contrario, que toda

persona

tiene

inscripciones".

conocimiento
Sin

del

embargo,

contenido

este

de

dispositivo

las
debe

concordarse, necesariamente, en su aplicacin con lo

establecido en el artculo 2013 del cdigo mencionado, de
acuerdo al cual "el contenido de las inscripciones se
presume cierto y produce todos sus efectos, mientras no
se rectifique o se declare judicialmente su invalidez". Este
ltimo artculo constituye, en realidad, el fundamento de la
actuacin del titular registral, ya que al presumirse cierto el
contenido de las inscripciones, se reconoce que los
derechos contenidos en los asientos de inscripcin gozan
de una presuncin de exactitud que legitima la actuacin
de su titular.
Como manifestamos precedentemente, a propsito de la
publicidad jurdica en general, el ordenamiento jurdico
protege, en estos casos, la apariencia que mediante ella
se produce.
Como manifestamos precedentemente, a propsito de la
publicidad jurdica en general, el ordenamiento jurdico
protege en estos casos, la apariencia que mediante ella se
produce veremos ms adelante, esta presuncin tiene
fuerza de verdad para quien de buena fe cree en ellos.
En nuestro el alcance de la presuncin establecida en el
artculo 2013 del Cdigo Civil, debe ser entendida como
referida

los

siguientes

aspectos:

presuncin

de

existencia, presuncin de pertenencia y presuncin de

alcance de los derechos inscrito. Entendiendo de esta
manera la aludida presuncin podremos comprender la
real importancia de la institucin registral como mecanismo
de publicidad y como uno de los instrumentos ms
revolucionarios en la bsqueda de Seguridad Jurdica.

En el cumplimiento de esta finalidad hay, sin duda alguna,

un elemento adicional, sin el cual la apariencia que genera
la inscripcin no podra ser invocada por aqul que se
vincula en base a lo que exterioriza el Registro. Este
elemento lo constituye la buena fe de la que debe gozar
aqul que cree en la inscripcin. El artculo 2014 del
Cdigo Civil recoge de manera expresa esta exigencia al
establecer los requisitos para la constitucin del tercero
registral". La publicidad como mecanismo de seguridad
jurdica tiene aplicacin en todos los registros integrantes
del Sistema Nacional de los Registros Pblicos. As,
tratndose de las inscripciones en el Registro Mercantil, la
indicacin en el contrato social del fin u objeto social busca
publicitar a terceros las actividades y operaciones que
puede vlidamente realizar la Sociedad a travs, se
entiende, de sus representantes. De este modo, los
terceros se encuentran en posibilidad de conocer, de
manera indubitable, si es que lo actos y/o contratos
celebrados por los representantes en nombre de la
sociedad pueden obligar sta, hasta el punto de responder
por el cumplimiento de las obligaciones asumidas por
aqullos, si, por el contrario, la responsabilidad recae
nicamente

en

quienes

han

celebrado

negocios

operaciones no comprendidos dentro del objeto social de

la sociedad.
A idntico propsito obedece la exigencia de la indicacin
en el contrato social de la denominacin social o de la
razn social, segn se trate de sociedades de capital o de
sociedades

de

atendiendo

personas.
la

clase

de

En

el

primer

responsabilidad

supuesto,
que

la

constitucin de este tipo de sociedades origina en cada

uno de sus integrantes, lo que interesa publicitar, adems

de su capital, es el objeto social, por lo que es

perfectamente posible que tales sociedades adopten
nombres personales, de fantasa o geogrficos. En
cambio, en el supuesto de las sociedades de personas,
debido a la responsabilidad personal de sus integrantes, lo
que interesa publicitar es el nombre o nombres de cada
uno de ellos, a fin de que los terceros sepan con quin o
quines estn contratando.
Como podemos apreciar son distintos y variados los
mecanismos que el ordenamiento jurdico emplea para
procurar la seguridad en las relaciones entre particulares.
De estos el ms revolucionario lo constituye la publicidad
que otorga el Registro, ya que sta se basa en una serie
de presunciones y apariencias que legitiman la actuacin
de quien aparece como titular registral, de tal manera que
alrededor de ellas encontramos una serie de principios
tendientes a proteger a quienes se vinculan en base a lo
que el Registro exterioriza.

4.2.1.9.6 OBJETO DE INSCRIPCIN EN EL REGISTRO DE

PROPIEDAD INMUEBLE:
Teniendo en cuenta que el sistema registral peruano se
en marca prioritariamente dentro de lo que en doctrina se
llama Sistema de Interpretacin, es importante determinar
el objeto de la inscripcin, es decir aquello que se inscribe
y que finalmente ser tambin el objeto de la publicidad
registral, objetivo ltimo de los Registros Pblicos.
Decimos que esto es particularmente importante en un
Sistema de Interpretacin, pues al ser el Registrador el
que determina lo que se inscribe, es importante dilucidar
este punto a efectos de una acertada y uniforme

formalidad en la redaccin del asiento registral, que es al

fin y al cabo el resultado de la inscripcin.
A nivel doctrinal, los pocos autores peruanos interesados
en el tema registral no se han detenido mucho en esta
discusin, cuestin que s se ha debatido entre los autores
espaoles, existiendo posiciones distintas al respecto, las
mismas que slo mencionaremos con un breve desarrollo,
teniendo en cuenta que algunas de las posiciones puede
tener sus bases en la normatividad espaola (por cierto
ms abundante y sistematizada que la peruana).
En cuanto a la normatividad nacional vigente, podemos
decir desde ya, que no existe norma especfica con
referencia al objeto de la inscripcin. Sin embargo,
intentaremos dilucidar a la luz de las normas si el
legislador nacional opt o no por alguna de las posiciones
doctrinarias planeadas, y de ser afirmativo, determinar la
posicin por l asumida,
Finalmente, nos referiremos a la cotidiana prctica o que
hacer en la que los registradores y tcnicos registrales,
aplicamos las normas, jurisprudencia, y muchas veces
sano criterio, teniendo en consideracin que dada la diaria
presin del trabajo quiz no nos haya sido de mucho
inters o no nos hemos dado el tiempo de reflexionar lo
que estamos registrando y cmo estamos registrando, vale
decir dando existencia a las inscripciones, con los efectos
registrales que stas acarrean.34
En suma, la presente ponencia pretende ser una reflexin
terica-normativa-prctica

acerca

del

objeto

de

34 SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE LOS REGISTROS PBLICOS. Derecho

Registral I Gaceta Jurdica Ponencia de Dra. Mariela Castillo Nez P. 63

las

inscripciones en nuestro sistema registral, en la misma que

pecando de ambiciosa, podra aventurarme a lanzar una
posicin muy personal, abierta a toda crtica con la sola
intencin de poner el tema en discusin, esperando la
comprensin del auditorio, por omisiones o equvocos
advertidos, que el poco tiempo de investigacin dada la
labor que nos ocupa pueda ocasionar.35
A. ANLISIS DOCTRINARIO:
En la doctrina espaola, los autores han tomado distintas
posiciones (que bien pueden ser aplicadas al caso
peruano):
As, tomando a Manzano Solano36, tenemos que segn la
doctrina autorizada, el objeto de la inscripcin puede ser:
derechos, actos y contratos, ttulos, fincas, hechos,
documentos, etc. Sin embargo, consideraremos las
posiciones ms importantes en base a los conceptos que
como ms adelante veremos utiliza nuestro legislador
nacional.
A.1 SE INSCRIBEN TTULOS:
Segn esta tesis postulada por Nez Lagos, y explicada
por Manzano:
... el Registrador recoge como hecho un acto o contrato y
lo somete a calificacin; no dndose la simultaneidad del
consentimiento y la inscripcin (como tampoco se da en la
legislacin peruana), nuestro registro no puede calificarse
como de actos y contratos. La inscripcin para este autor,
es el resultado de una previa justificacin autntica de la
titularidad de la que nace completo y perfecto el derecho;
35Ibd. p. 64
36 MANZANO SOLANO, Antonio. Derecho Registral Inmobiliario Vol. I P. 209
Citado en SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE LOS REGISTROS PBLICOS.
Derecho Registral I Gaceta Jurdica

incluso en los casos de Inscripcin constitutiva, el Registro

sigue siendo de ttulos, pues no hay consentimiento en el
instante final.
Roca Sastre postula que se inscriben los ttulos, pero no
los ttulos documentales inmobiliarios, sino los ttulos
translativos o en los que se constituyan, reconozcan,
modifiquen o extingan derechos reales sobre in muebles.
A.2 SE INSCRIBEN DERECHOS:
La tesis que sustenta que son los derechos el objeto de la
inscripcin en tanto garanta registral es compartido por
Pau Pedrn y Lacruz Berdejo. En cuanto a este ltimo
explica as Manzano:
Para Lacruz Berdejo, lo que el Registro recibe son los
actos o ttulos, pero lo que publica son derechos, o ms
exactamente titularidades, y aunque en este sentido puede
hablarse de Registro de derechos, al no inscribirse el
modo que perfecciona aquel ttulo, considera que nuestro
sistema es de toma de razn, a imitacin de la ley
francesa y belga o del proyecto espaol de Cdigo Civil de
1851, basados en la adquisicin por el simple contrato
(como sucede en el sistema jurdico peruano). Ahora bien,
la garanta de los derechos es la que da el Registro, y no
de los actos y contratos que el Registro no convalida
(art.33 Ley Hipotecaria). Reconoce, no obstante, que
aunque el Registro no se ocupa del modo que perfecciona
el ttulo, ni lo sustituye por la inscripcin, ni lo constata,
todo esto est atenuado con la admisin de las distintas

formas de tradicin ficticia, especialmente por el art.1462

del Cdigo Civil37.
Sin embargo ms adelante este autor precisa que son las
posiciones contractuales, lo que realmente considera
como objeto de inscripcin y de publicidad, cuando refiere
al concepto de Derecho Registral y es esta ltima
tendencia la que ha recibido mayores elogios.

A.3

SE

INSCRIBEN

RELACIONES

JURDICAS

REGISTRALES:
El profesor Amors Guardiola38 asume esta posicin,
resumiendo las tesis postuladas en lo siguiente:
a. Se inscriben ttulos (actos y contratos) ms que
derechos.
b. Se inscriben derechos reales unidos a un ttulo
causal.
c. Se inscriben ttulos, se inmatriculan fincas y se
publican derechos reales o situaciones jurdicas.
Segn Amors, no es exacto que se inscriban slo actos y
contratos, ni tampoco que se inscriben ttulos y se
publiquen derechos, pues no habra coincidencia entre lo
que se inscribe y lo que se publicita, siendo que los
Registros Pblicos deben publicar lo que inscriben:

37 Art. 1462 CC. Espaol Se entender entregada la cosa vendida, cuando se ponga
en poder y posesin del comprador. Cuando se haga la venta mediante escritura
pblica, el otorgamiento de sta equivaldr a la entrega de la cosa objeto del contrato,
si de la misma escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario.

38 AMOROS, Manuel Leccin dictada durante el Curso para expertos Peruanos

en el Registro de Propiedad y Mercantil Oct. Nov. 1996 Citado en
SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE LOS REGISTROS PBLICOS. Derecho
Registral I Gaceta Jurdica P. 65

... y es que el Registro es un instrumento de publicidad y

publica lo que contiene o sea, con carcter general, el
derecho inscribible es el objeto de la inscripcin y no slo
de la publicidad registral. Ahora bien, como en nuestro
Registro no slo se inscriben derechos ya que tambin se
recogen

determinadas

pretensiones

procesales,

resoluciones judiciales de incapacidad, prohibiciones de

disponer a ttulo gratuito sin derecho correlativo, etc. el
trmino derechos inscritos no agota el objeto del Registro.
Por eso concluye parece mejor utilizar un trmino global
unitario ms amplio: mejor que derechos, relaciones
jurdicas registrales.
A.4 SE INSCRIBEN ESTADOS REGISTRALES:
Esta posicin la asume el propio Manzano Solano cuando
concluye:
... al Registro de la Propiedad corresponde la recepcin
de los derechos inscribibles en su estado civil, el
tratamiento de los mismos a travs del procedimiento
tasado por la ley y, como resultado final, su constitucin en
un nuevo estado: el estado registral. La creacin del
estado registral de los derechos es el objeto de registro de
la Propiedad. La publicidad jurdica de ese estado es el
objeto del Derecho Registral Inmobiliario. Los efectos del
sistema se predicarn exclusivamente en ese estado
registral.
EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD INUEBLE SE
INSCRIBEN ACTOS O DERECHOS?
Este punto materia de ponencia est vinculado con el
objeto de la inscripcin, al efecto debemos citar lo que
dicen los autores LACRUZ y SANCHO que sostienen que
el registro no recibe derechos puros, sino los actos que

sirven de ttulo para crearlos, modificarlos o extinguirlos;

pero lo que se publica son los derechos, ms exactamente
las TITULARIDADES: La garanta del registro se refiere a
los derechos, no a los actos.
De otro lado, siguiendo a LA CRUZ nos dice que en el
registro de propiedad se inmatriculan fincas, se inscriben
ttulos y se publican derechos.
Por su parte AMOROS, sostiene que el objeto de la
inscripcin es la relacin jurdica registral, contenida en los
ttulos; que es diferente a la relacin jurdica sustancial y a
la relacin jurdica procesal.
Esta relacin jurdica registral nace de la calificacin que
hace el registrador a los ttulos que contienen las
relaciones jurdicas sustantivas, la cual slo si rene los
requisitos necesarios para su inscripcin, tendr toda la
proteccin que brinda el registro.
4.3

BASES TERICAS DE SEGURIDAD JURDICA:

4.3.1 ANTECEDENTES DE LA SEGURIDAD JURDICA:
En toda sociedad, la Seguridad Jurdica ha tenido, tiene y
seguir teniendo una gran importancia. En la actualidad y en virtud
de la apertura econmica mundial y de la llamada globalizacin, su
ausencia repercute directamente sobre el bienestar material y
econmico de todos sus miembros, no solo, como suceda
anteriormente, en el aspecto moral, al crear un descontento
colectivo.
La seguridad jurdica ha pasado de ser solamente un principio
doctrinal a un elemento que incide directamente en el desarrollo de
la poblacin.
Por ello es pertinente analizarla desde un punto de vista
prctico, en la medida que afecta a la sociedad entera, ya que si
una maquinaria jurdica no funciona de manera regular y previsible,

no sera posible planear ningn plan econmico de gran alcance, y

todo el trfico jurdico retrocedera hasta una fase primitiva.
La seguridad jurdica ha tenido un desarrollo paralelo al que
registra la idea genrica de la seguridad, que ha representado
siempre un deseo arraigado en la vida del hombre que siente temor
ante lo imprevisible y lo incierto a que est expuesta su existencia.
Contar con una segura orientacin es una de las necesidades
humanas bsicas que el derecho ha de satisfacer de una manera
especfica.
Luis Recasens Siches39

sostiene que los hombres han

establecido el derecho motivados no por los valores ticos

superiores, sino en virtud de un valor de rango inferior que es el de
la seguridad en la vida social, ya que el derecho no ha surgido por
virtud del deseo de rendir culto a la justicia, sino para colmar una
urgencia de seguridad y certeza en la vida social.
Asimismo, Luis Legaz40 ha observa tambin que la seguridad
ha, sido el factor primario que impuls a: los hombres a constituir
una sociedad y un derecho, ya que la seguridad constituye el
motivo radical y primario de lo jurdico.
Es en el siglo XVII cuando se formula por primera vez una
doctrina centrada en la idea de la seguridad. Toms Hobbes 41, en su
famoso Leviatn (369), sostena que el fin que los hombres
persiguen al restringir su libertad bajo la forma de un Estado es
buscar su conservacin, su seguridad y una vida ms pacfica.
En el siglo XVIII comienza una verdadera construccin
doctrinal de la seguridad con las ideas de la Ilustracin y del
39 RECANSES SICHES, Luis; Trata General de Filosofa del Derecho
40 LEGAZ LACAMBRA, Luis Filosofa del Derecho
41HOBBES, Tomas, Filosofa del Derecho P. 104

Utilitarismo

Filosfico.

Charles

de

Segondat,

Barn

de

Montesquieu, en su obra "Del Espritu de las Leyes", desarrolla su

clebre teora de la triloga de poderes afirmando que por el
legislativo, el prncipe o magistrado promulga, enmienda o deroga
leyes; el ejecutivo dispone de la guerra y de la paz, enva o recibe
embajadores, establece la seguridad y previene las invasiones y por
el judicial castiga los delitos o juzga las diferencias entre los
particulares.
Esta teora de la divisin de poderes se convertira en el mejor
medio de que dispondran los hombres para obtener seguridad
frente a los peligros de arbitrariedades en que incurriera el
gobierno.
Jean Jacques Rousseau42 en su Contrato Social, aunque no
menciona el trmino seguridad, tambin lo toma en cuenta para su
construccin doctrinal al afirmar que cada miembro de la sociedad
debe poner su persona y su poder bajo la suprema direccin de la
voluntad general llamada Estado, representada por el Gobierno,
encargado de ejecutar la ley.
De

acuerdo

con

estos

antecedentes,

los

textos

constitucionales proclamaron la idea de seguridad como uno de sus

mximos objetivos, y as la Declaracin de Derechos del Buen
Pueblo de Virginia43 de 1776 preceptuaba en su artculo primero
que todos los hombres son por naturaleza libres e independientes y
tienen ciertos derechos innatos como la vida, la libertad, la felicidad
y la seguridad de los que nadie puede privarlos.

42 ROUSSEAU, Jean Jacques; Contrato Social

43
http://www.fmmeducacion.com.ar/Historia/Documentoshist/1776declavirginia.h
tm

Y en la Declaracin de los Derechos del Hombre y del

Ciudadano Francesa de 1789, se estableci en su artculo segundo
que la meta de toda asociacin poltica es la de conservar los
derechos naturales e imprescriptibles del hombre como la libertad, la
propiedad, la seguridad y la resistencia a la opresin. Poco despus
la Constitucin Francesa44

de 1793, en su artculo 8 defini la

seguridad como la proteccin que la sociedad otorga a cada uno de

sus miembros para la conservacin de su persona, de sus derechos
y de sus propiedades.
Ahora bien, la seguridad jurdica surge con el Estado de
Derecho, ya que nicamente en un Estado de Derecho, en el que
existe un verdadero sistema de legalidad y legitimacin basado en
una Constitucin democrtica, puede hablarse de una verdadera
seguridad jurdica. En estos Estados, el derecho surge ya de una
discusin racional y se plasma en una ley o jurisprudencia, por las
cuales el ciudadano disfrutar de sus libertades civiles y el propio
Estado quedar constituido como el protector.
Finalmente Radbruch indica que la seguridad tiene tres
aspectos distintos: (a) existe una seguridad por medio, del derecho,
que es la seguridad del orden jurdicamente establecido; (b) una
seguridad frente a la lesin jurdica, que es la que imparten los
rganos de procuracin de justicia y; (c) una seguridad en el derecho
mismo, dentro de la que se encuentra la estabilidad del sistema
normativo.
Por lo tanto, para l la seguridad jurdica no es la seguridad
por medio del derecho, la seguridad que el derecho nos confiere al
garantizar nuestra vida o nuestros bienes contra el asesinato o el
robo, ni tampoco lo es la seguridad frente a la lesin jurdica, aquella
que nos proporciona el juez al ser violados nuestros derechos, sino
que la seguridad jurdica es la seguridad en el derecho mismo, es
44 http://www.cddhcu.gob.mx/biblioteca/bibdig/const_mex/cons_fra.pdf

decir, no como algo que el derecho debe hacer, sino como algo que
si derecho, tal y como es, hace en su funcionamiento normal.
Con base en las ideas antes expuestas, considero que es acertada la
tesis de Radbruch, cuando propone que por Seguridad Jurdica se ha
de entender la seguridad del propio derecho, es decir, del contenido y
la existencia de las disposiciones por medio de las cuales acta la
fuerza del derecho.
4.3.2 DEFINICIN DE LA SEGURIDAD JURDICA:
La palabra seguridad jurdica en su sentido ms general, se
entiende como la proteccin que debe otorgar el Estado a fin que las
personas puedan hacer frente a las posibles contingencias que
pudieran modificar su situacin jurdica 45. Otros autores nos afirman
que La seguridad jurdica implica la determinacin, control y
minimizacin de los riesgos presentes y la previsin de los riesgos
futuros de un acto jurdico determinado. Afirman adems, que en la
medida en que se puedan prever las consecuencias directas e
indirectas de las relaciones jurdicas estaremos en condiciones de
afirmar que existe seguridad jurdica46.
Segn

VSQUEZ

BOTE

la

palabra

seguridad

deriva

etimolgicamente del vocablo latino securus significando sin cuidado,

sin temor, indiferente, adjetivo compuesto del prefijo se y del
sustantivo cura (ae) en su acepcin de cuidado, manejo; esto es
como auto cuidado, auto manejo.47
45http://www.mincetur.gob.pe/newweb/portals/0/transparencia/proyectos
%20resoluciones/EXPOSICION_DE_MOTIVOS_DSRegistro_deInversiones.pdf
46
http://www.colescba.org.ar/agenda/2010/xiv_jornada_notarial_iberoamericana/X
IV_Iberoamericana _Tema_I_Pautas.pdf
47 VSQUEZ BOTE, Eduardo. Seguridad y certeza de las relaciones jurdicas
Inmobiliarias, en Revista Notarial Argentina No 862 Argentina, 1982 p. 903 en
SUNARP Derecho Registral V. I. Cuzco Per 1997 P. 45

CHANAM ORBE, Ral48 (Teora General del Derecho).

Garantas de estabilidad en el trfico jurdico permite el libre
desenvolvimiento de los particulares desterrando la inhibicin por
incertidumbre. Respecto a las normas establecidas por parte de la
autoridad. Sujetndose a la normatividad. Imparcialidad, rectitud e
independencia del Poder Judicial en el desempeo de sus
funciones.
Aportando a la construccin de un concepto de seguridad
jurdica se pronuncia Jos Mara Chico y Ortiz, que cita a Vallet de
Goytisolo diciendo que el Derecho es el arte de lo justo y la justicia
es el valor supremo de todo estado de derecho, y es en tal sentido
que la seguridad Jurdica supone en hacer justo todo lo que tienda a
ser seguro, sea a ofrecer seguridad en todos los aspectos donde el
derecho pueda influir.
Por otro lado la doctrina explica que existen cuatro
condiciones para que la existencia de seguridad jurdica: (a) que el
derecho sea positivo, (b) que el derecho sea seguro es decir que se
base en hechos y que no se remita a juicios de valor del juez,
amparados en criterios generales como buenas costumbres, c) que
los hecho sobre los que se base el derecho sean lo ms objetivos y
comprobables posibles; (d) y que el derecho no est expuesto a
cambios demasiados frecuentes. Otros tratadistas afirman que se
podra agregar a estas condiciones los elementos de generalidad que
significa que las normas se apliquen a todos por igual y el elemento
de sistematicidad que significa que las normas deben tener una
coherencia entre s (como un sistema). Por lo tanto, se puede
sostener que un sistema que no contiene estas condiciones no
presenta seguridad jurdica.
Creemos que la seguridad

jurdica

es

entonces

la

predictibilidad que los individuos tienen sobre las reglas de juego

48 CHANAM ORBE, Ral. Diccionario Jurdico Moderno. 2da ed. Lima Per:
2001 p. 518

(leyes y normas) que impone nuestro ordenamiento para todo tipo de

situaciones reguladas por nuestro derecho.
4.3.3 REQUISITOS Y CONDICIONES DE

LA

SEGURIDAD

JURDICA:
Ahora bien, es necesario determinar cules son los requisitos
y condiciones que hacen seguras a las normas jurdicas. En este
sentido podemos decir que esos requisitos y condiciones se agrupan
en dos grandes conceptos: la certeza y la estabilidad 49. Respecto a
la exigencia de la certeza, hay que analizarla desde dos puntos de
vista:
4.3.3.1 LA CERTEZA RESPECTO AL CONTENIDO DE LAS
DISPOSICIONES:
En donde encontramos los siguientes requisitos:
A)CLARIDAD Y SENCILLEZ:
Las disposiciones jurdicas deben ser claras y sencillas, ya
que slo siendo claro el contenido de las mismas, sus destinatarios
pueden conocer exactamente lo que les atribuyen y permiten, o bien
los que les exigen y prohben, y conforme ese conocimiento puedan
decidir los comportamientos que ms les convengan, haciendo
previsible la posible intervencin o no de la fuerza pblica sobre o a
su favor. As, al anunciarse claramente la pena exacta a cierto
comportamiento, los destinatarios sabrn la situacin jurdica que
les afecta y podrn tomar sus propias decisiones.
B)

PLENITUD:
Por plenitud se entiende la circunstancia de que, al regular una

determinada materia, el legislador no deje espacios vacos respecto

a cuestiones o aspectos que forman unidad con otros a los que se
da ordenacin y son inseparables de ellos. Implica que ninguna
situacin o comportamiento susceptible de revestir trascendencia
jurdica, carezca de respuesta normativa. Un ordenamiento jurdico
con vacos normativos o lagunas, e incapaz de colmarlos, incumplir
49 http://www.juridicas.unam.mx/publica/librev/rev/revjurdp/cont/2/art/art3.pdf

su principal objetivo, a saber: ofrecer una solucin con arreglo a

derecho. Para garantizar la plenitud, los ordenamientos jurdicos
establecen un sistema de fuentes del derecho y prevn la utilizacin
de medios de integracin de las eventuales lagunas, como la
interpretacin, la analoga, la costumbre, la equidad o los principios
generales.
C)

COMPATIBILIDAD:
El contenido de las disposiciones debe ser compatible con

respecto a otras de su mismo nivel y campo material, lo que significa

que los conjuntos de disposiciones estn libres de contradicciones
internas o antinomias. La carencia de antinomias es un postulado
que se infiere fcilmente de la idea de orden como fin inmediato del
derecho, pues toda contradiccin es en algn sentido desorden.
4.3.3.2 LA CERTEZA RESPECTO A LA EXISTENCIA DE LAS
DISPOSICIONES:
En donde encontramos los siguientes requisitos:
A)

NOTORIEDAD:
Para lograr este principio se requiere la posibilidad de que los

destinatarios de las normas jurdicas las conozcan, ya que gracias a

esa informacin la persona sabr con claridad y de

antemano

aquello que le est mandado, permitido o prohibido y podr

organizar su conducta presente programar expectativas para su
actuacin jurdica futura.
Para que los destinatarios conozcan las normas, es necesario
previamente

que

las

mismas

hayan

sido

promulgadas

debidamente publicadas, ya que sin estos requisitos, los particulares

y las autoridades no podran llegar al conocimiento de las mismas, y
por consiguiente no podran stas obligarlos.
B)

VERIFICABILIDAD:
La verificabilidad comporta, por un lado, la garanta de que las

disposiciones sean cumplidas por todos sus destinatarios y por el

otro lado, la regularidad de las actuaciones de los rganos

encargados de su aplicacin.
De lo que se trata es de asegurar la realizacin del derecho por
parte tanto de los poderes pblicos como tambin por parte de los
particulares. El carcter inviolable del derecho, su respeto y
aceptacin, lo mismo por parte de quienes lo crean y aplican como
por el resto de los ciudadanos, es condicin indispensable para una
convivencia segura y libre.

C)

PREVISIBILIDAD:
La confianza que tiene una persona en el futuro se basa

siempre en una norma jurdica, que, le hace saber cules sern las
consecuencias posibles de su conducta. La previsibilidad no es otra
cosa que la certidumbre moral que tiene una persona de que, dada
la

existencia

actual

de

alguna

disposicin,

se

producirn

normalmente unos resultados cuando se verifiquen determinados

hechos,
As, si soy titular de un crdito garantizado con hipoteca, en
caso de incumplimiento del deudor, s que obtendr de los
tribunales una resolucin tendiente a satisfacer la deuda principal y
en su caso los intereses. Esta garanta de seguridad se traduce en
la exigencia de la irretroactividad de las normas consagrada en
nuestra Constitucin Poltica.
Asimismo, con respecto a la exigencia de la estabilidad, hay que analizarla
tambin desde dos puntos de vista:

4.3.3.3

LA

ESTABILIDAD

EN

LAS

DISPOSICIONES

DE

CARCTER GENERAL:
El postulado de la estabilidad reclama que las disposiciones
jurdicas tengan la mayor duracin y fijeza posible, segn las

materias y las circunstancias, ya que constituye un supuesto bsico

para generar un clima de confianza en la sociedad. La estabilidad
pretende impedir que aparezcan confusin, malestar, recelo y
paralizacin en la vida social causado por cambios fciles y
precipitados de las disposiciones legales.
La estabilidad no significa que el ordenamiento jurdico est
compuesto por leyes eternas, ya que las leyes humanas son
por naturaleza mudables, toda vez que el, derecho est vinculado al
progreso de la sociedad.
La mutabilidad de las leyes no debe ser excesiva y slo en
tres casos cabe su cambio o reforma: (a) cuando produzca una
evidente utilidad; (b) cuando haya una mxima necesidad y; (c)
cuando la ley vigente contenga una manifiesta iniquidad o su
observancia sea nociva.
Fuera de estos casos, no debera haber cambios en las leyes,
pues sus constantes mutaciones eliminan la certeza y desvanecen
la confianza en el derecho.
4.3.3.4

LA

ESTABILIDAD

EN

LAS

DISPOSICIONES

DE

CARACTER PARTICULAR:
El principio de estabilidad a que nos hemos referido en el
apartado anterior puede ser aplicado tambin a las disposiciones de
carcter particular, de derecho privado, a

afectan a personas

determinadas. A este particular es conveniente citar a Max Rumelin,

quien en su obra Die Rechtssicherheit, analiza la seguridad jurdica
desde dos puntos de vista:
Desde el segundo establece que hay que dar satisfaccin al
principio de "proteccin en la confianza" para conseguir la seguridad
en las transacciones sobre bienes, para lo cual el ordenamiento
debe tomar como referencia la estabilidad de las situaciones de
hecho, combinndolas con otros elementos como el de la seguridad
probatoria y el de la paz en las situaciones jurdicas de modo que
ofrezcan referencias a la confianza de los ciudadanos.

Actualmente la tendencia de las normas jurdicas particulares hacia

su estabilidad y permanencia se cristaliza en dos manifestaciones
particulares: (i) la fuerza de cosa juzgada de las sentencias; y (ii) la
conservacin de los derechos adquiridos en los contratos.
Como se puede observar hasta el mom|ento, la estabilidad,
como uno de los elementos de la seguridad jurdica es
completamente aplicable a las relaciones particulares de Derecho
Privado, por lo que en la actualidad la doctrina acepta vlidamente
la divisin de la seguridad jurdica en pblica y privada la Primera
hace referencia a las relaciones entre el ciudadano y el Estado
mientras que la Segunda contempla las relaciones de los
ciudadanos entre s. Dejando a un lado la seguridad pblica, no
porque carezca de importancia ni mucho menos, sino porque no
forma parte de este estudio, la seguridad jurdica prvada busca las
garantas de eficacia de las relaciones jurdicas de los derechos
subjetivos de naturaleza privada, as como de sus actos jurdicos
constitutivos, modificativos y extintivos.
La seguridad jurdica privada descansa sobre el respeto, por
parte del ordenamiento jurdico, a la autonoma de la voluntad, ya
que para sentirse realizado en la sociedad, el ciudadano precisa ser
no solamente reconocido, sino tambin tener garantizado un
espacio de libre accin en el que se pueda desarrollar con iniciativa.
En la esfera de las relaciones jurdicas privadas, la voluntad de
las partes constituye la suprema ley de los contratos, es decir, la
normativa reguladora de las relaciones privadas est en el convenio,
fruto de la autonoma de la voluntad. A estas leyes convencionales
que rigen el contrato, les son aplicables todos los requisitos y
condiciones de la seguridad jurdica general que se han dejado ya
expuestos, y que se pueden concretar en los conceptos de certeza y
estabilidad.
Debemos tener en cuenta tener en cuenta que si bien en todos
los ordenamientos jurdicos del mundo la seguridad se considera

como un valor a alcanzar, los mecanismos que se emplean para ello

son distintos en cada uno. En el derecho comparado encontramos
especialmente tres sistemas:
a.
EL PRIMERO: que podemos llamar de seguridad penal o
represiva en el que el titular siempre est protegido ante una
perturbacin, no porque se le vaya a evitar o se le vaya a reponer el
estado en que se encontraba antes de la misma , sino porque se le
va a indemnizar de los perjuicios econmicos que sufra. el
tratamiento de la seguridad jurdica en este sistema siempre es a
posteriori.
b.
EL SEGUNDO: que pudiramos que pudiramos calificar
como "de temor judicial"; en el que se obtiene la seguridad jurdica
porque la conducta de los ciudadanos responde a un autntico
temor ante la reaccin de los tribunales y cuyas consecuencias, que
pueden: ser penales, hacen que las relaciones econmicas se
respeten. En este sistema, cuyo ejemplo tpico es el anglosajn, la
seguridad jurdica privada se contempla desde un punto de vista
judicial preventivo: la amenaza de la pena constituye la prevencin,
por su efecto ejemplificador y disuasorio.
c.
EL TERCERO: en el que la seguridad jurdica se pretende
obtener a travs de un mecanismo preventivo, de documentacin,
ofrece unas garantas que hacen que las posibles controversias de
las relaciones particulares no surjan, y si esto no se llegara a lograr
completamente, entonces se incremente la posibilidad de superar y
abreviar las controversias judiciales. En este sistema, cuyo ejemplo
ms tpico lo constituyen los pases de corte latino como el nuestro,
la seguridad jurdica se obtiene preventivamente, es decir a priori.
Dentro de los pases de corte latino, la seguridad jurdica
proporciona a: las personas la regularidad y certeza de las
instituciones que operan en este campo del derecho, como son el
Juez , el Notario y el Registrador Pblico de la propiedad, los tres
con la misin de velar por la seguridad jurdica privada en sus
respectivas reas: (a)

el primero en los casos en que surja

contienda o controversia entre los titulares de los derechos

particulares mediante el ejercicio de una funcin correctiva; (b) el
segundo en los casos de normalidad de la vida, esto es, sin que
haya surgido contienda, especialmente en materia negocial,
mediante el ejercicio de una funcin preventiva; y (c) el tercero en el
ejercicio de sus funciones de calificacin e inscripcin.
Dentro del sistema latino, el Estado mediante la actividad
jurisdiccional facilita a la sociedad unos medios eficaces para
conseguir que la seguridad jurdica pblica se logre a posteriori,
pero en el campo del derecho privado esto no es tan fcil, ya que es
donde la inseguridad puede darse ms fcilmente.
Para evitar tal inseguridad, los ordenamientos jurdicos de los pases
latinos poseen unos mecanismos para conseguir cotas razonables
de seguridad jurdica que responden al objetivo de individualizar y
fijar los derechos subjetivos, dotndolos de certeza y estabilidad.
Finalmente para obtener una seguridad jurdica privada plena,
es decir, para que los actos que contienen puedan producir efectos
contra terceros, los documentos notariales deben acceder al
Registro Pblico de la Propiedad.
Cabe precisar que las funciones que realizan el Notario y el
Registrador, en la salvaguarda de la seguridad jurdica, no son
iguales sino complementarias. El Notario, con su funcin asesora y
autentificadora se sita entre las partes como un tercero imparcial
que recoge la voluntad negocial, la traduce jurdicamente, la
configura, la redacta y la dota de una presuncin de legalidad,
mientras que el Registrador recibe el documento de notario, lo
califica y de ser el caso lo inscribe.
El objetivo del Registro es la publicidad, a favor de los terceros
adquirentes ya que, en los casos de compraventa de inmuebles,
estos se pueden informar quien es el titular del derecho de
propiedad del que podrn adquirirlo con plena seguridad. Como se
observa, el Notario y el Registrador no cubren en el mismo mbito a
la seguridad jurdica; el primero lo hace en toda la profundidades del

acto jurdico, tanto en su parte sustancial como en su parte formal y

el segundo lo hace mediante su publicidad formal y luego mediante
la f pblica registral.
4.3.4 LA SEGURIDAD JURDICA DESDE LA OPTICA PERUANA:
Para efectos de comprender lo que nuestro ordenamiento
jurdico entiende por el Principio de Seguridad Jurdica, citaremos
textualmente la parte pertinente de la Sentencia N o. 0016-2002AI/TC50 recaida en la Accin de Inconstitucionalidad (hoy Proceso de
Inconstitucionalidad) interpuesta por el Colegio de Notarios de Junn
contra el Segundo prrafo del Art. 7 de la Ley N o. 27755 que prev:
vencido el plazo del proceso de integracin de los registros previsto
en el artculo 2 de la presente Ley ,todas las inscripciones se
efectuarn por Escritura Pblica o mediante formulario registral
legalizado por Notario, cuando en este ltimo caso el valor de
inmueble no sea mayor de veinte (20) Unidades Impositivas
Tributarias (UIT).
4.3.4.1

LA

SEGURIDAD

JURDICA

COMO

PRINCIPIO

CONSTITUCIONAL:
En primer trmino, y dado que a diferencia de otras
constituciones

comparadas,

nuestra

Norma

Fundamental

no

reconoce de modo expreso a la seguridad jurdica como un principio

constitucional.
El principio de la seguridad jurdica forma parte consubstancial
del Estado Constitucional de Derecho. La predictibilidad de las
conductas (en especial, las de los poderes pblicos) frente a los
supuestos previamente determinados por el Derecho, es la garanta
que informa a todo el ordenamiento jurdico y que consolidad la
interdiccin de la arbitrariedad. Tal como estableciera, el Tribunal
Constitucional espaol, la seguridad jurdica supone la expectativa

50 SENTENCIA DEL TRIBUNAL CONSTITUCIONAL EXP. N. 0016-2002-AI/TC LIMA

razonablemente fundada del ciudadano en cual ha de ser la

actuacin del poder en aplicacin del Derecho.
El Principio no solo supone la absoluta pasividad de los
poderes pblicos, tanto no se presenten los supuestos legales
que les permitan incidir en la realidad jurdica de los
ciudadanos, sino que exige de ellos la inmediata intervencin
ante las ilegales perturbaciones de las situaciones jurdicas,
mediante la reaccin sea para garantizar la permanencia de
statu quo, porque as el Derecho los tena preestablecido, o en
su caso, para dar lugar a las debidas modificaciones, si tal fue
el sentido de la previsin legal.
As pues, como se ha dicho, la seguridad jurdica es un
principio que transita todo el ordenamiento, incluyendo desde luego,
a la norma Fundamental que los preside. Su reconocimiento es
implcito en nuestra Constitucin, aunque se concretiza con
meridiana

claridad

travs

de

distintas

disposiciones

constitucionales, algunas de orden general, como la contenida en el

Art. 2, inciso 24, pargrafo a) ("Nadie est obligado a hacer lo que
la ley no manda, ni impedido de hacer lo que ella no prohbe"), y
otras de alcances ms especficos, como las contenidas en los Arts.
2, inciso 24, pargrafo d) ("Nadie ser procesado ni condenado por
acto u omisin que al tiempo de cometerse no est previamente
calificado en la ley, de manera expresa e inequvoca, como
infraccin punible, ni sancionado con pena no prevista en la ley") y
139, inciso 3, (Ninguna persona puede ser desviada de la
jurisdiccin predeterminada por la ley,' ni sometida a procedimiento
distinto de los previamente establecidos, ni juzgada por rganos
jurisdiccionales de excepcin, ni por comisiones especiales creadas
al efecto, cualquiera que sea su denominacin).
4.3.4.2

LA SEGURIDAD

PROPIEDAD:

JURDICA Y EL

DERECHO

DE

Pero cuando se trata de vincular la seguridad jurdica al

derecho de propiedad, aquella no solo debe garantizar el
mantenimiento del statu quo, de forma tal que el individuo se le
asegure el mantenimiento de su situacin jurdica en la medida en
que no se presenten las condiciones que la ley haya previsto para
su mutacin, sino que el principio se convierte en requisito
indispensable para el desarrollo de los pueblos, en tanto permite
crear la certidumbre institucional que dota a los titularidad del
derecho de propiedad, dar lugar a la generacin de riqueza.
En efecto, el derecho constitucional a la propiedad tiene una
incuestionable connotacin econmica, y as lo ha entendido
nuestra Carta Fundamental cuando no solo reconoce a la propiedad
dentro de la enumeracin de sus art 2 , que agrupa a los principales
derechos fundamentales, sino que en su art 70 establece que El
derecho de propiedad es inviolable. El estado lo garantiza. A nadie
privarse de su propiedad sino, exclusivamente, por causa de
seguridad nacional o necesidad publica.
De este modo, el derecho a la propiedad no solo adquiere la
categora constitucional de derechos fundamentales, sino que su
defensa y promocin se constituye en garanta institucional para el
desarrollo econmico. Tal conclusin se ve reafirmada cuando en el
ttulo Del rgimen econmico especficamente en el art. 60 del
texto constitucional, se dispone que El estado reconoce el
pluralismo econmico. La economa nacional se sustenta en la
coexistencia de diversas formas de propiedad y de empresa.
Empero, para el pleno desarrollo del derecho de propiedad en los
trminos que nuestra Constitucin lo reconoce y promueve, no es
ser exclusivo y absoluto sin alguna, perpetuidad y derecho de
transmitir bien por herencia.
Por tal motivo, consideramos que la propiedad inmobiliaria
romana era una situacin muy acertada y avanzada para la poca,
tan es as que en la actualidad las instituciones ha sido fuente de

inspiracin para la gran mayora de pases en el rgimen de

propiedad.
4.3.4.3 LA SEGURIDAD JURIDICA DESDE LAS SENTENCIAS
DEL TRIBUNAL CONSTITUCIONAL Y LA DOCTRINA:
El Tribunal Constitucional ha determinado que la seguridad
jurdica es un principio que transita todo el ordenamiento, incluyendo
desde luego a la Norma Fundamental que lo preside. Su
reconocimiento es implcito en nuestra Constitucin 51
El tema es bastante claro, la Seguridad Jurdica no ha sido
normada, porque creo (opinin personal) no necesita encuadrarse
en un dispositivo, la Seguridad Jurdica est inmersa en el
ordenamiento, su presencia es indispensable, es el mayor de los
intangibles del ordenamiento jurdico. La Seguridad Jurdica se
encuentra desde la Constitucin hasta la ltima de las normas
(jerrquicamente hablando)
El Tribunal Constitucional no ha permitido que la inexistencia
normativa de la Seguridad Jurdica genere un vaco y por ello, ha
determinado que es menester que este Tribunal determine si el
principio aludido es uno de rango constitucional y, por ende, si es
susceptible de alegarse como afectado a efectos de determinarse la
constitucionalidad o inconstitucionalidad de una ley o parte de esta.
El Tribunal Constitucional Espaol ha establecido que la
seguridad jurdica supone una expectativa razonable fundada del
ciudadano en cual ha de ser la actuacin del poder en aplicacin del
Derecho.
Una vez ms la famosa Predictibilidad, que para efectos de
graficarla, la vamos a mirar desde el Derecho Administrativo. Por
ello, es importante tener en cuenta que la Predictibilidad supone una
correcta actuacin del Estado en funcin del usuario, quien tiene
todo el derecho de saber las condiciones en las que diversas
51 Fundamento nmero 4 de la sentencia de fecha 15 de Mayo de 2003
Sentencia del Tribunal Constitucional EXP. N. 0016-2002-AI/TC

dependencias estatales vienen tratando y trataran un tema

especfico. El usuario tiene el derecho de saber por anticipado a que
se somete, y el Estado tiene la obligacin de informarle como se
encuentra regulado el tema consultado por el usuario. Desde el
Derecho Administrativo, esto es Seguridad Jurdica.
El Tribunal Constitucional ha buscado y expuesto la relacin
existente entre la Seguridad Jurdica y el Derecho de Propiedad,
llegando a determinar que para el pleno desarrollo del derecho
de propiedad en los trminos que nuestra Constitucin lo reconoce y
promueve, no es suficiente saberse titular del mismo por una
cuestin de simple conviccin, sino que es imprescindible poder
oponer la titularidad de dicho derecho frente a terceros y tener la
oportunidad de generar, a partir de la seguridad jurdica que la
oponibilidad8 otorga, las consecuencias econmicas que a ella le
son consubstanciales. Es decir, es necesario que el Estado cree las
garantas que permitan institucionalizar el derecho.
Cuando la sentencia se refiere a la obligacin que tiene el
Estado de crear las garantas que permitan institucionalizar el
derecho, cabe preguntarse: El Formulario Registral rene las
condiciones que permitan crear las garantas para institucionalizar el
derecho?
Ms adelante, cuando pasemos analizar y comentar la
sentencia del 04 de Julio de 2003 podremos encontrar respuesta a
la presente interrogante.
Desde la doctrina, citaremos a dos autores que en forma clara
y precisa han descrito lo que significa la Seguridad Jurdica.
Marcial Rubio Correa, expresa que la seguridad jurdica consiste, en
esencia, en que el Derecho ser cumplido y, por consiguiente, que
las conductas de las personas, pero principalmente del Estado, sus
rganos y organismos, sern predecibles. Lo esencial de la
seguridad jurdica es poder predecir la conducta de las personas y
del poder a partir de lo que manda el Derecho. Puede ser que las
personas discrepen con esas conductas, pero cuando tienen

seguridad jurdica saben cules son las que predetermina el

Derecho. Esto permite organizar la propia vida y sus situaciones de
manera jurdicamente correcta
Vallet de Goytisolo citado por Jos Mara Chico y Ortiz, describe a la
seguridad jurdica desde el derecho y la justicia, expresando que, al
decir que si el Derecho es el arte de lo justo y la Justicia es un valor
superior que debe ser logrado por todo el Estado de Derecho, la
seguridad jurdica supone la cristalizacin del principio, haciendo
justo todo lo que tienda a ser seguro, a ofrecer seguridad.
4.3.4.4

LA

REGISTRAL

SEGURIDAD
DESDE

LAS

JURIDICA

SENTENCIAS

EL

FORMULARIO

DEL

TRIBUNAL

CONSTITUCIONAL:
El Tribunal Constitucional en la sentencia del 30 de Abril de
2003 trato coherentemente el tema de la Seguridad Jurdica, pero
con respecto al Formulario Registral se limit a usar las
disposiciones existentes en la Ley del Notariado. Dicha sentencia
establece que el Notario debe certificar las firmas en el Formulario
Registral y que si bien es cierto, no se trata de la celebracin de una
Escritura Pblica, producir fe de la realizacin del acto jurdico y de
los hechos y circunstancias que el notario presencie 52. Luego
agrega, que al tratarse de una certificacin, la misma constituye un
instrumento pblico extra protocolar, el cual puede ser protocolizado
a pedido de parte53, para concluir que al tratarse de un Instrumento
Pblico Notarial, la legalizacin del Formulario Registral dar fe del
acto, hecho o circunstancia, de la identidad de las personas u
52 Ley del Notariado 26002, artculo 26. Son instrumentos pblicos extra protocolares
las actas y dems certificaciones notariales que se refieren a actos, hechos o
circunstancias que presencia o le conste al notario por razn de su funcin.

53 Ley del Notariado 26002, artculo 96. Las actas y certificaciones a que se contraen
los artculos que preceden, son susceptibles de incorporarse al protocolo notarial, a
solicitud de parte interesada, cumplindose las regulaciones que sobre el particular
rigen.

objetos y de la suscripcin del documento, confirindole fecha

cierta54. No estableci nada nuevo.
Resulta inentendible que el Tribunal Constitucional haya
expresado que: es pertinente sealar que el Tribunal
Constitucional comparte la posicin del demandante, en cuanto
sostiene que la Escritura Pblica es un documento pblico notarial
que, en principio, proporciona mayor seguridad jurdica que el
formulario registral55. No se entiende como un documento pblico
notarial como la Escritura Pblica, puede encontrar vacilante su
cualidad de brindar seguridad jurdica al mencionarse en la
sentencia la palabra en principio. El tema es muy sencillo: La
Escritura Pblica es o no es ms segura que el Formulario
Registral? La presente interrogante, tambin encontrar respuesta
ms adelante.
Asimismo, el Tribunal busca que justificar la presencia y
existencia del Formulario Registral desde la teora econmica del
pobrecito, la misma que solamente ha generado ddivas. Veamos
el siguiente texto de la sentencia: y considerando que parte
importante de las razones por las que se suscitan tales distancias se
debe a que no todos tienen el poder adquisitivo para acceder al
registro, entonces es deber del Estado instaurar las condiciones
para despejar los obstculos que generen tal desigualdad de
oportunidades.
Cabe preguntarse: El nico costo de acceso al registro lo
constituye la Escritura Pblica? La respuesta es NO. Y seguramente
nos encontraremos una vez ms en la famosa disyuntiva
54 Lo que hizo el Tribunal Constitucional fue seguir al pie de la letra lo dispuesto en el
artculo 97 de la Ley del Notariado 26002 La autorizacin del notario de un
instrumento pblico extra protocolar, realizada con arreglo a las prescripciones de esta
ley, da fe de la realizacin del acto, hecho o circunstancia, de la identidad de las
personas u objetos, de la suscripcin de documentos, confirindole fecha cierta.
55 Sentencia del Tribunal Constitucional EXP. N. 0016-2002-AI/TC Fundamento 9 de la
sentencia de fecha 30 de Abril de 2003..

denominada: El Estado vs El Estado. El costo ms alto de acceso al

Registro, se encuentra representado por los derechos que el mismo
Estado cobra, llmense: derechos registrales y como no derechos
municipales. Dichos cobros, son fijados por el Estado y el usuario no
tiene ninguna posibilidad de escoger, por tanto son impuestos, ello
significa que no hay oferta y demanda como tal no existe la
competencia. Contrariamente a lo expresado, los costos notariales
si estn fijados por la oferta y la demanda, lo que genera un
mercado, donde las mismas concurren y fijan los precios
libremente. Consecuencia de lo expresado es que en el mbito
notarial si hay competencia y mejor an libertad de eleccin por el
usuario de los servicios notariales.
El INDECOPI se ha pronunciado en un documento de la
Gerencia de Estudios Econmicos, sobre la importancia de la
funcin notarial en la reduccin de los costos de transaccin,
llegando a conclusiones como las siguientes56:
1 el ejercicio privado de la funcin notarial significa para el
Estado ahorro en recursos pblicos
2 Esta seguridad jurdica (se refiere a la intervencin del
notario) por su parte, tiene como objetivo reducir lo que se
conoce como costos de transaccin.
3 Como puede verse, cuando el notario da fe pblica sobre un
acto, hecho o suceso, genera seguridad jurdica y esta
seguridad reduce los costos de transaccin; as tambin
cuando tramita un proceso no contencioso, elimina una
incertidumbre jurdica y esta eliminacin reduce los costos de
transaccin
Posteriormente, el Tribunal Constitucional pronuncia la sentencia
del 04 de Julio de 2003, en la cual si aborda el tema del Formulario
Registral en relacin con la intervencin notarial en el mismo y
puntualmente en el Fallo, exhorta al Poder Ejecutivo para que
56 Informe 030-2003-GEE (Gerencia de Estudios Econmicos).

elabore el Reglamento del artculo 7 de la Ley 27755, fijando los

lineamientos de la intervencin notarial.
A razn de la sentencia de 04 de Julio de 2003, el Poder Ejecutivo
emite el Decreto Reglamentario57, el cual determina que el Notario
cuando participe certificando firmas en un Formulario Registral
deber:
1. Dar fe de los actos jurdicos, hechos o circunstancias que
presencie.
2. Constatar la identidad de los contratantes, cotejando con el
DNI con los archivos de la Reniec.
3. Verificar la validez de las firmas.
4. Verificar los datos del inmueble.
La mencionada certificacin de firmas confiere fecha cierta al
Formulario Registral.
Asimismo, el Notario deber incorporar a su Protocolo Notarial el
Formulario Registral, con lo cual el argumento del Tribunal
Constitucional con respecto a que el Formulario Registral poda 58
ser incorporado en el Protocolo Notarial, ahora deja ser una opcin y
pasa a ser una obligacin del Notario.
A la fecha el sistema de Formularios Registrales no ha
caminado, simplemente porque los grandes beneficiarios (los
sectores de bajos recursos) a decir del Tribunal Constitucional 59:
el Tribunal ha concluido que la medida de permitir el acceso de los
sectores de bajos recursos al registro de propiedad, mediante la
reduccin de los costos de transaccin que supone la utilizacin del
formulario registral legalizado por notario, en lugar de la escritura

57 Decreto Supremo 023-2003-JUS, publicado en el diario oficial El Peruano con fecha

08 de Noviembrede 2003.

58 Ver Fundamento 9 de la sentencia de fecha 30 de Abril de 2003 Sentencia

del Tribunal Constitucional EXP. N. 0016-2002-AI/TC
59 Fundamento 4 de la sentencia de fecha 04 de Julio de 2003 Expedientes
Acumulados NO, 001/0003-2003-AI/TC.

pblica, es proporcional y razonable ; no han querido que ello

suceda, y la razn es muy sencilla: no creen en los Formularios
Registrales. La suposicin del Tribunal Constitucional de que los
sectores de bajos recursos iban a optar por el Formulario Registral
en lugar de la Escritura Pblica ha quedado descartada o mejor
dicho se develo el mito.
4.3.4.5 LA SEGURIDAD JURDICA REGISTRAL:
Siguiendo a Manuel Figueiras Dacal, digo que si la Justicia es
la razn del Derecho, tambin hay una Justicia objetiva, cautelar y
social, de orden pblico que es la razn del Derecho Hipotecario o
Registral.
La nica manera de que exista Seguridad Jurdica plena en el
mbito Registral, est en la proteccin del trfico inmobiliario, que
viene a constituir la mxima expresin del superior Principio de
Seguridad Jurdica, al que en Espaa se le designa con el
enigmtico nombre de tercero hipotecario, y que est contenido
en la idea de que, el tercero adquirente de buena fe y a ttulo
oneroso que, confiando en lo que el Registro publica, ser
mantenido en su adquisicin, aunque el transmitente no sea su
verdadero dueo. Que frente a lo que conocemos como bien
pblico, de naturaleza abstracta, estn ciertos intereses de
personas concretas, a quienes se debe una proteccin superior.
Esta idea se puede subsumir en la expresin de que el mejor en el
derecho sea el primero en el Registro. Si este principio pudiera
resultar eficaz, la confianza en el Registro sera altsima, y es
justamente la confianza plena la que produce los efectos
econmicos y que convierte a la Institucin Registral en motor del
desarrollo.
Por esto, todos los Estados Modernos, segn su cultura y sus
posibilidades tcnicas, necesitan implantar y organizar un adecuado
Sistema de publicidad que proporcione seguridad a la propiedad
y al trfico jurdico, para lograr un buen desarrollo econmico de la

sociedad, cuyo motor va a ser, en todo caso, el crdito

garantizado.60
Ms adelante hace otra afirmacin que no tiene desperdicio,
en la que afirma que en el campo de las relaciones jurdicas sobre
bienes de valor y su trfico, la publicidad y la seguridad, por si
mismas y en cuanto facilitan el desarrollo del crdito, son los dos
puntales imprescindibles para el mejoramiento progresivo en lo
social y en lo econmico.
En forma especfica, la institucin de los Registros Pblicos no
tiene consagracin constitucional; sin embargo, tal situacin jurdica
no la convierte en inconstitucional. Puesto que, una norma puede
ser declarada inconstitucional si es que contravienen a la
Constitucin ya sean en la forma o en el fondo, lo que no sucede en
el presente caso; pues, la Ley N 26366, Ley de Creacin de la
Superintendencia Nacional de los Registros Pblicos, de fecha 14
de octubre de 1994, tiene como una de sus garantas principales la
de brindar seguridad jurdica a los derechos de quienes se amparan
en la fe del registro, lo que hace de la misma una norma, sin duda
alguna, constitucional.
Adems de lo indicado, al formar parte del libro IX del Cdigo
Civil y al no colisionar stos en forma alguna con la parte dogmtica
u orgnica de la Carta Poltica vigente, adems el principio de
Juricidad

o de Seguridad Jurdica, que, a mi entender, es el

fundamento constitucional de la existencia de los Registros

Pblicos, obliga a todos los peruanos a respetar y cumplir su
normatividad.
Por otro lado, la forma de organizacin del Estado, en
centralizado, descentralizado o desconcentrado, definir el margen
60 FIGUEIRAS DACAL Manuel. El Sistema de Proteccin Jurdica por el Registro de la
Propiedad.Ed. DIJUSA. Madrid, 2001. p. 34.

de operatividad y toma de decisiones de los rganos estatales, y, en

funcin de ello, se podr hablar de un mayor o menor grado de
autonoma.
Debe tenerse en cuenta que, cuando la administracin y
actividad del Estado se refiere a materias complejas, ya sea por los
elementos que participan en ella, o por los efectos que pueden
recaer sobre los destinatarios, se opta por integrar las normas, los
procedimientos, principios y organismos u rganos encargados de
realizar dicha actividad en un sistema. As, si la actividad es
registral, hablaremos de un sistema registral.
La concepcin de un sistema registral, ms all del mbito
geogrfico

estrictamente

tcnico-jurdico

con

el

que

tradicionalmente se le ha identificado, se ubica en plano de una

poltica integral basada en la Seguridad Jurdica. Por esta razn, el
estudio del Derecho Registral adquiere fundamental importancia,
sobre todo en aquellos Estados, como el nuestro, que promueven
una economa de mercado, ya que la Seguridad Jurdica es la nica
manera en que se puede garantizar el trfico o movimiento de
bienes y servicios.
Ya no es suficiente gozar de la seguridad de la cosa juzgada,
no basta la intervencin jurisdiccional o la simple promulgacin de
una ley, o finalmente, la formalizacin de un contrato por escritura
pblica. Es necesario garantizar que esos derechos que el juez, la
ley o el contrato reconocen, sean oponible a terceros, y ello, como
sabemos, slo se logra con la publicidad registral y seguridad
jurdica que sta brinda. De esta forma los agentes econmicos
estarn garantizados y protegidos en sus transacciones, evitando
as conflictos que, a la larga, generan mayores costos que

beneficios, no slo para los directamente interesados, sino para la

sociedad en general.61
De lo dicho, se reafirma que el principio de Juricidad o
Seguridad Jurdica es el fundamento y amparo de los Registros
Pblicos, pero tambin se advierte que, el Sistema Nacional de los
Registros Pblicos tiene su fundamento en otras instituciones
contempladas en la Constitucin, adems del derecho de propiedad,
que ha sido tratado en otro punto, como la economa de mercado e
inversin privada.
4.3.4.6

REGISTRO, SEGURIDAD JURDICA Y CRECIMIENTO

ECONMICO:
Los Registros son parte del Sistema de Seguridad Jurdica
Preventiva, que aleja los conflictos entre particulares de los
juzgados, y contribuye a la paz social, ya que tiene como funcin,
facilitar las transacciones mediante la publicidad de sus documentos
y/o los derechos, de acuerdo al sistema correspondiente. Los
Registros reducen asimetras informativa, protegen los derechos de
propiedad y clarifican a los contratantes potenciales quienes son
titulares de cada derecho, de modo tal que la contratacin resulte
ms fcil y segura, en mayor o en menor medida, segn el diseo y
eficacia de cada Sistema Registral.
Es ampliamente sabido por quienes estn informados de las
cuestiones econmicas, que una definicin clara y proteccin de los
derechos de propiedad, promueven las inversiones., disminuyen el
riesgo

de

expropiacin,

incrementan

las

posibilidades

de

recuperacin de las inversiones de capital, disminuyen el riesgo

para los acreedores hipotecarios, y por tanto, los tipos de inters de
los crditos hipotecarios; asimismo, disminuyen los costos de
61 MARTNEZ COCO, Elvira y otros. TEMAS DE DERECHO REGISTRAL. Tomo I,
1999, Editado por la SUNARP

tramitacin y ejecucin de las hipotecas, y como consecuencia,

aumenta la liquidez de las inversiones inmobiliarias.
La relacin entre el Registro, como instrumento de Seguridad
Jurdica Preventiva, y el crecimiento econmico, es ampliamente
conocida y reconocida, no solamente por los especialistas en
Derecho Registral y economistas que se han adentrado en esta
especialidad, as como instituciones financieras especialmente las
bancarias e
Hipotecarias62. Tan es as, que el Banco Mundial, en su informe del
ao de 1996, From Plan to Market, World Developement Report,
afirm de manera taxativa: Un registro de la propiedad resulta
fundamental y esencial para el desarrollo de una economa de
mercado que funcione. Mejora la seguridad de la titularidad y de la
tenencia, disminuye los costes de las transferencias de bienes y
proporciona un mecanismo de bajo coste para resolver las
eventuales disputas sobre los bienes.
As las cosas, la contribucin de la seguridad jurdica cautelar
de los sistemas registrales no admite dudas, por lo que se puede
decir vlidamente que, en cuanto ms eficiente sea un sistema
registral, mayor ser su contribucin al desarrollo econmico.
Esto sin embargo, parece ser desconocido o al menos
ignorado en muchos pases, como es el caso de Mxico, pues a los
Registros se les tiene ms como oficinas recaudadoras de
impuestos, que como Instituto Jurdico protector de la propiedad
inmobiliaria y de los derechos inscritos, y se les quita un altsimo
porcentaje de lo que recaudan por sus servicios, con lo cual no solo
se desnaturaliza la funcin que debe cumplir el Registro, sino que
no se examina siquiera el problema, desde el punto de vista
econmico, en la medida que los efectos econmicos de un Registro
62 MARTNEZ GARCA Eduardo. Organizacin Econmica de los Sistemas Registrales.
EfectosEconmicos del Sistema Espaol. Ponencia para el XVI Encuentro del Comit
Latinoamericano de
Consulta Registral. San Salvador, 2002 pp. 15 y 18.

eficaz con sus consecuencias, tasadas en dinero, son infinitamente

superiores al dinero que se les exprime, y se emplea en cosas
ajenas al servicio registral, a costa de la Seguridad Jurdica de la
propiedad inmobiliaria, y poniendo en riesgo la propiedad de la
ciudadana.
En esta virtud, se puede afirmar que los gobernantes que por accin
u omisin no hacen lo necesario para que los Registros Pblicos
Inmobiliarios sean eficaces y cumplan con la funcin para la que
fueron creados, estn en falta grave, al mismo tiempo que frenan el
desarrollo econmico de sus Estados o Pases, as como que faltan
al juramento de cumplir y hacer cumplir la Constitucin y las leyes
que de ella emanen.

4.3.4.7 LA SEGURIDAD JURDICA Y EL ORDEN SOCIAL:

La seguridad que interesa es la que se obtiene en convivencia
social, porque es ah en donde esta se encuentra sentido y su razn
de ser. Desde el punto de vista jurdico,
conceptualizamos como un

la seguridad lo

el conocimiento que cada uno tiene

sobre las consecuencias de algn acto realizado, los efectos de una

norma o los lmites de su esfera de ejecucin, de tal manera que
ellos no puedan verse modificados por hechos o circunstancias que
ignore o desconozca.
La seguridad jurdica conjuntamente con la justicia y el bien
comn, constituye uno de los fines del Derecho. Sin embargo, como
resulta obvio, el cumplimiento de estos fines solo se explica en tanto
el hombre se relacione con otros individuos, ya que a lo que tiende el
Derecho es a crear un determinado orden social, propiciando dentro
de l un cierto tipo de conducta que tienda a fin satisfacer fines
perseguidos por el derecho.

El Derecho nace para regular las relaciones humanas de la

vida. Todo estado de derecho tiende inevitablemente a someter todos
los poderes pblicos y a los ciudadanos al ordenamiento jurdico con
la pretensin de alcanzar por este medio la seguridad. 63
Si el derecho obedeciera nicamente a una finalidad de
justicia, no sera posible, entonces, ampara una pretensin que no
tenga como correlato un derecho subjetivo, efectivamente existente
y que sirva de sustento a la pretensin reclamada. Sin embargo,
como sabemos, este supuesto que no viene a ser el ideal buscado,
puede perfectamente

presentarse

debido a la autonoma de la

pretensin respecto del derecho subjetivo, lo que trae como

consecuencia que aquella puede poner en marcha, a travs de la
accin, el aparato estatal, sin que tenga un derecho subjetivo que le
sirva de base.
Por eso decimos que la seguridad Jurdica se encuentra sustento en
la convivencia social, porque al ser el Derecho un hecho social
existe en la sociedad y en las relaciones sociales, es por eso que
decimos que el Derecho nos da seguridad, seguridad en la
convivencia humana.
Cuando el hombre convive con otros, necesita saber estar
seguro como ha de relacionarse con ellos, qu posibilidades tiene el
y los dems dentro del esquema trazado por las leyes; en suma se
precisa saber a qu atenerse y conocer con absoluta certeza como
va a comportare la estructura de la vida social.64

63 Saborio, M. La Publicidad Registral, la Seguridad Jurdica y los Sistemas

Registrales Inmobiliarios. Tomo I. p. 152
64 Garca, Manuel y Fernndez, Antonio. Nociones Jurdicas Bsicas. 2da ed.
Madrid Espaa: 1987 p. 147

Con las leyes y el ordenamiento jurdico

que tenemos

sabemos a qu atenernos como personas en la vida social donde

nos desarrollamos, o como una forma de solucionar conflictos y
asegurar la estabilidad jurdica seria el arbitraje o como otra
caracterstica y la mediacin la conciliacin o entre otros.