TASACION COMERCIAL DE
PREDIO URBANO A
PETICION DE UN JUZGADO
Tasacion comercial de predio urbano a
peticion de un juzgado
I.
MEMORIA DESCRIPTIVA
01.
OBJETO DE LA VALUACION
Valuacin comercial del inmueble embargado de acuerdo con la
Resolucin N 18 de fecha 24-04-03 de fojas 205 y Resoluciones
2 y 3 de fecha 25-03-02 y 27-05-02 respectivamente.
02.
METODOLOGIA Y REGLAMENTACION EMPLEADA
La valuacin comercial del inmueble sub litis se efecta mediante
el mtodo de tasacin directa sobre sus componentes fsicos, de
acuerdo con el Reglamento Nacional de Tasaciones del Per
aprobado por Resolucin Ministerial N 469-99-MT/15.04 del 10
de diciembre de 1999, previa inspeccin ocular y toma de vistas
fotogrficas.
03.
PROPIETARIA
Doa Felicita Ramirez Fernandez
NOTA: Concordado con la Ficha Registral de Dominio N 25347
con la Declaracin Jurada del Autovalo del ao 2003 de la
Municipalidad de Miraflores
04.
UBICACION
De acuerdo con la informacin recabada del ttulo archivado en
los Registros Pblicos de Lima y Callao, de la declaracin jurada
del impuesto predial y del plano catastral del distrito de Miraflores,
el inmueble se ubica en la manzana 78, lote 2, sub lote A, ( sub
lote 2 A), Urbanizacin Fundo Santa Cruz, calle La Mar N XXX y
XXY y calle Toribio Pacheco NXYY, Distrito Miraflores, Provincia
y Dpto. Lima.
05.
FECHA REFERIDA DE VALUACION
Al 11-09-03, que corresponde tambin a la fecha de inspeccin de
campo.
06.
USO ACTUAL
La esquina La Mar N XXX es una tienda de venta de lubricantes,
el XXY de la calle La Mar es una carpintera, el XYY de la calle
Toribio Pacheco una vivienda y taller de mecnica o serv centro.
07.
INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS Y ENTORNO URBANO
La calle en donde se encuentra el predio, materia de la presente
valuacin tiene todas las obras completas de habilitacin urbana,
tales como: calzadas pavimentadas, veredas, red general de agua
potable, desages y alumbrado pblico y privado, telfono.
Se encuentra en una zona predominantemente de viviendas taller
y vivienda comercio, se accede principalmente por la Av. Santa
Cruz, Av. Pardo y Aliaga y la Av. Ejercito, que lo vinculan con el
contexto metropolitano.
08.
AREA Y MEDIDAS PERIMETRICAS
De acuerdo con la ficha registral de dominio:
-
Por el frente: Calle La Mar, lnea recta con 15,75 ml.
Por la derecha entrando: Propiedad terceros, lnea recta con
20,50 ml.
Por la izquierda entrando: Calle Toribio Pacheco, lnea recta
con 20,50 ml.
Por el fondo: Sub lote 2B, lnea recta con 15,75 ml.
Permetro
La lnea poligonal descrita mide 72,50 ml.
Area terreno del Sub lote 2A
La poligonal descrita encierra una superficie de 322.875 m 2
Nota: Concordado con la ficha registral y el plano de sub divisin
e independizacin aprobada por R N032-71-IU, tramitado con
Exp. N050-70, escritura pblica de fecha 02-09-78 del ttulo
archivado N 2767 del 27-IX-71.
Area terreno matriz
El rea matriz correspondi a la Manzana 78, lote 2 con 2058.00
m2 de la cual se independiz una seccin de 645,75 m 2, a su vez
es sub dividida en dos sub lotes 2A y 2B (Ver plano de sub
divisin).
09.
DESCRIPCION GENERAL DE LAS EDIFICACIONES
EXISTENTES
Descripcin
Se trata de una construccin antigua de material adobe, de una
sola planta, ubicada en esquina. Se encuentra alquilada por
secciones de uso comercial tal como se declara en el autovalo y
conforme se verific en el terreno.
Distribucin
Tienda en esquina, carpintera, vivienda bsica y taller de servicio.
10.
CARACTERISTICAS TECNICAS DE LA EDIFICACION
La edificacin tiene las siguientes caractersticas:
-
Cimentacin: Corrida de barro y piedra (argamasa) y sobre
cimiento similar.
Muros: Adobe, aparejo soga y cabeza.
Techo: Torta de barro y encarrizado, calamina sobre
maderamen y fierro.
Pisos: cemento y tierra.
Puertas y Ventanas: Madera y enrejado de seguridad.
Revestimiento: Empastado de yeso.
Aparatos sanitarios: Losa vitrificada blanca con grifera
nacional.
Instalaciones elctricas: Corriente trifsica y monofsica en
tuberas visibles, tablero con medidor para cada seccin.
Instalaciones sanitarias: Redes de desage y agua fra con
tuberas empotradas
11.
AREA TECHADA
El inmueble tiene la siguiente rea techada:
-
Torta de barro y encarrizado:
200.00 m2
NOTA: De acuerdo con el autovalo de cada seccin el rea
techada se distribuye aproximadamente como sigue: Seccin
N485 con 45 m2, seccin s/n con 58 m2; seccin N 701 con 47
m2 y seccin N 711 con 50 m2, resto techado provisional. Cabe
sealar que el mayor o menor rea techada no es relevante por
cuanto estas literalmente no son de valor por su antigedad y
caractersticas.
12.
ANTIGEDAD Y ESTADO DE CONSERVACION
La edificacin data de 1950 aproximadamente, es decir con una
antigedad de ms de 50 aos. Estado de conservacin
REGULAR a MALO.
13.
DEPRECIACION Y FACTOR DE DEPRECIACION
Teniendo en cuenta que se trata de una construccin destinada a
tiendas y talleres, con material predominante ADOBE, su
antigedad y estado de conservacin, se le asigna un porcentaje
de depreciacin de 77%. Factor de depreciacin 0.23.
14.
SERVIDUMBRES
No se conoce
15.
INFORMACION REGISTRAL
Ficha registral N 25347 de los Registros Pblicos de Lima y
Callao.
16.
OBSERVACIONES
El inmueble ha sido inspeccionado interna y externamente con el
permiso de los ocupantes.
II.
VALUACION
a) Valor del Terreno (VT)
Estudio de Mercado (Base de Datos):
Teniendo en consideracin el estudio de mercado inmobiliario de la
zona donde se ubica el predio, su acceso a vas principales,
zonificacin, infraestructura, localizacin y equipamiento urbano, se
asigna un valor unitario comercial de US$ 110,00/m 2.
VUT : US$110,00/ m2
Por lo tanto:
VT =
Valor de mercado x Area x Factor de bonificacin Demerito
VT =
US$ 110,00/m2 X 322.75 m2 X 1.00
VT =
US$ 35,502.50
* A criterio del Profesional debidamente sustentada.
b) Valor de Edificacin (VE)
De acuerdo a las caractersticas tcnicas expuestas y a los acabados
observados en la inspeccin realizada se estima el precio de
mercado de la edificacin en:
-
Adobe
US$ 80.00/m2
c) Valor de Edificacin
VE
VUOE x AT x D
VUOE
Valor unitario obra edificacin
AT
Area Techada
Factor de depreciacin (1 depreciacin %)
Donde
Por lo tanto:
VE
US$ 80.000/m2 x 200 m2 x 0.23
VE
US$ 3,680.00
d) Valor de obras complementarias (VOC)
No existe
e) Valor Total de Tasacin Directa (TD)
El valor de Tasacin del Predio (TD), ser igual a la sumatoria del
Valor del Terreno (VT) ms el valor de la edificacin (VE)
TD
VT + VE
TD
US$ 35,502.50 + US$ 3,680.00
TD
US$ 39,182.50
Son: Treinta y nueve mil ciento ochentids 50/100 dlares americanos
Cambio de dlar: US$ 1.00 = S/. 3.48
------------------------------FIRMA
VALUACION COMERCIAL DE PREDIO URBANO
DISTRITO MIRAFLORES
ESTUDIO DE MERCADO DE TERRENO
a)
Valor del Terreno (VT)
Estudio de Mercado (Base de Datos):
Ubicacin del Terreno
Valor / m2
Zonificacin
Distancia
Miraflores
US$ 350.00
R-5
Av. Ejercito
US$ 130.00
R-5
Cuadra 10
Av. Pardo
US$ 594.00
C7 R5
Cuadra 07
Av. Pethit Touars
US$ 250.00
C-5
Cuadra 01
Teniendo en consideracin el estudio de mercado inmobiliario de la zona
donde se ubica el predio, su ubicacin cercana a la Av. El Ejercito y su
acceso a vas principales como la Av. Ejercito, Av. Pardo y Av. Santa
Cruz, as mismo la zonificacin infraestructura y equipamiento urbano en
el que se ubica el inmueble, se le asigna el valor unitario comercial
ponderado de:
US$ 110.00/m2
b)
Investigacin de los Valores Comerciales de Referencia
Terreno 1050.00 m2 valor PU US$ 350.00/m2; Z: R5. Telf. 2716323
Terreno Av. Ejercito 1026 Area terreno 400.00 m 2 US$ 130.00/m2;
Telf. 9855-2711
Terreno Av. Pardo cuadra 07, Area terreno 438.00 m 2 Z: C7-R5 .
Venta US$ 260,000.00; PU.: US$ 594.00 /m2; Telf. 615-0001
Av. Pethit Touars Cdra. 01 terreno con 1,260.00 m 2
PU US$ 250.00/m2 Telf. 445-8170.
Terreno Esquina Piura con Elas Aguirre con 338.00 m 2.
Distrito Miraflores P.U. US$ 400.00/m2. Telf. 444-1421.
FECHA SETIEMBRE 2003
REF. EL COMERCIO
PLANO DE SUB DIVISION
AV. LA MAR
N711
Lote 02
2b
15.75
I.
2a
2b
Total
AREAS
=
=
=
322.875 m2
322.875 m2
645.750 m2
CALLE TORIBIO PACHECO
Mz. 78
20.50
41.00
15.75
20.50
IGNACIO MERINO
N 485
20.50
2a
20.50
15.75
N725
751-737-N731
N701
