UNIVERSIDAD TECNOLGICA
DEL PER
Integrantes:
INVERSIONES CENTENARIO S.A.A.
1. RESUMEN EJECUTIVO
2. ANTECEDENTES DE LA EMPRESA
3. SITUACIN DEL MERCADO Y DE LA COMPETENCIA
4. ANLISIS FINANCIERO
4.1 ANLISIS DE LA ESTRCUTURA FINANCIERA
4.2 ANLISIS DE LA INVERSIN (ANLISIS VERTICAL)
4.3 ANLISIS DEL ESQUEMA GENERAL DE FINANCIAMIENTO
(ANLISIS VERTICAL)
4.4 ELABORACIN E INTERPRETACIN DEL ESTADO DE ORIGEN (EO)
Y APLICACIN DE FONDOS (AF)
4.5 ANLISIS HORIZONTAL
4.6 ANLISIS DE LOS PRINCIPALES INDICADORES FINANCIEROS
(RATIOS)
4.6.1 LIQUIDEZ
4.6.2 SOLVENCIA
4.6.3 COBERTURA
4.6.4 CAPITAL DEL TRABAJO
4.6.5 GESTIN DE OPERACIONES
4.6.6 RENTABILIDAD
5. CONCLUSIONES
6. RECOMENDACIONES
7. ANEXOS
8. FUENTES
1 RESUMEN EJECUTIVO
Perfil General de la Empresa
Denominacin social: Inversiones Centenario S.A.A.
Tipo de sociedad: Sociedad Annima Abierta
RUC: 20101045995
Ubicacin: Av. Vctor Andrs Belaunde 147, Torre Real 4, San Isidro- Lima- Per.
Industria: Inmobiliaria.
Descripcin: Se dedica a la promocin y desarrollo de negocios inmobiliarios,
habilitacin urbana y venta de departamentos y viviendas.
Productos y Servicios: Venta de departamentos.
Direccin de internet: [Link]
Nuestros Valores
Visin
Desarrollar el mayor portafolio de negocios inmobiliarios diversificados del pas
con productos que generen soluciones trascendentes para nuestros clientes y
mejor calidad para las ciudades.
Nuestros valores claves
Transparencia
Propugnamos y mantenemos un comportamiento honesto, ntegro y transparente
en todas nuestras actividades y hacia todas las personas con las que nos
relacionamos.
Compromiso
Perseveramos y entregamos todo nuestro esfuerzo y profesionalismo en cada una
de las actividades y tareas que asumimos, comprometindonos con todos
nuestros stakeholders.
Trabajo en equipo
Fomentamos la participacin de todos los integrantes de la empresa y una
colaboracin efectiva alineada con un objetivo comn.
Eficiencia
Maximizamos la calidad de nuestros resultados mediante la utilizacin ptima de
nuestros recursos.
Enfoque al cliente
Dirigimos todas nuestras acciones a superar las expectativas de nuestros clientes.
Es una empresa lder en el sector inmobiliario cuyo negocio comprende tres
actividades principales:
1) El desarrollo urbano, el cual consiste en la habilitacin de urbanizaciones y
venta de terrenos, orientado a satisfacer la demanda de viviendas principalmente
en la zona norte de Lima asi como al interior del pas.
2) Arrendamiento de inmuebles, principalmente oficinas de clase A+.
3) Venta de inmuebles a travs de la construccin de viviendas, en sociedad o
contratando a terceros, dirigidas a niveles socioeconmicos altos y medio-altos.
Centenario y sus Negocios
Somos la empresa con el portafolio de negocios inmobiliarios ms diversificado,
operando tanto en la ciudad de Lima como en diversas provincias del Per, con
ms de 80 aos de experiencia.
Nuestro principal objetivo es continuar creciendo de manera sostenible y rentable,
consolidando as nuestra posicin en el sector de bienes races a travs del
desarrollo de nuestro portafolio de negocios en las ciudades de ms rpido
crecimiento en el Per.
Nuestras principales actividades incluyen el desarrollo y venta de lotes de
habilitacin urbana, el desarrollo de lotes para uso industrial, el desarrollo,
arrendamiento y administracin de edificios de oficinas y el arrendamiento de
centros comerciales. Asimismo, a travs de nuestras inversiones en asociadas en
las empresas Paz Centenario S.A. y Paz Centenario Global S.A. construimos y
vendemos departamentos y casas.
Actualmente, tenemos ms de mil millones de dlares en activos. Los inmuebles
que componen nuestros activos se encuentran en las mejores ubicaciones de
cada una de las localidades donde operamos, tanto en sus reas consolidadas
como en aquellas de expansin urbana.
Desarrollamos proyectos trascendentes para las ciudades y su gente. En nuestra
historia hemos desarrollado el primer complejo empresarial de Lima (Centro
Empresarial Real en San Isidro); el primer complejo de edificios de oficinas
premium de la zona este de Lima (Centro de Negocios de Cronos en Santiago de
Surco); la urbanizacin ms grande del cono norte de Lima (Santa Mara en
Carabayllo); los primeros centros comerciales en Piura, Ica, Huacho (Plaza del
Sol) y en el Callao (Minka). Este ltimo es considerado el mayor mercado de
abastos privado del pas, el cual se complementa con una oferta moderna de
retail.
El 39.8% de nuestros activos corresponde a nuestro banco de tierras. Esta
importante reserva es la base que nos permitir el cumplimiento de los planes de
expansin en cada una de nuestras divisiones. Es la base principal para el
desarrollo de nuestros planes de expansin futuros, el cual nos permitir durante
los siguientes aos aumentar el total de m arrendables en nuestra divisin de
oficinas y centros comerciales, as como aumentar el nmero de lotes de
habilitacin urbana entregados anualmente. Las 980 hectreas que tenemos en
Lurn a travs de la empresa Prinsur S.A., nos permitirn ampliar la duracin de
nuestro banco de tierras para el negocio de urbanizaciones y adems nos
permitir ingresar al segmento de negocio industrial.
Administramos una cartera de cuentas por cobrar producto de la venta financiada
de lotes de terreno de ms de US$ 146 millones, gracias a la experiencia lograda
a travs de los aos esta cartera es manejada a de manera muy eficiente.
Directamente vendemos a plazos sin solicitar cuota inicial y con la posibilidad de
brindar financiamiento hasta en 84 meses.
Brindamos de manera directa el servicio de property management a todos los
edificios de oficinas en los que somos propietarios, lo que nos permite estar ms
cerca a nuestros clientes y responder con mayor rapidez a sus necesidades.
Ubicacin de actividades en marcha de nuestras divisiones
2 ANTECEDENTES DE LA EMPRESA
Inversiones Centenario S.A.A. tiene sus orgenes en el ao 1929, cuando el
Banco de Crdito del Per decidi independizar el rea de Participaciones no
Financieras del Banco de Crdito del Per, encargada de administrar los bienes
inmuebles de esta entidad, creando a los efectos la empresa La Inmobiliaria S.A.
(LISA), la misma que durante ms de 60 aos desarroll importantes
urbanizaciones en la ciudad de Lima, como El Pinar, El lamo, El Retablo, Santa
Isabel y Tungasuca; asimismo, construy algunos de los principales edificios
comerciales y residenciales de la capital.
En 1986, se constituy Inversiones Centenario S.A. como holding de los negocios
inmobiliarios de LISA y sus subsidiarias con negocios no inmobiliarios.
Luego, en 1993 la Empresa se fusion con LISA y, en 1997, absorbi a dos de
sus subsidiarias, Inversiones Centro Real S.A. e Inversiones Playa Real S.A., para
centralizar el desarrollo del proyecto Centro Empresarial Real, ubicado en el
distrito de San Isidro.
Posteriormente en 1998, la Empresa al adecuar su estatuto social a los
lineamientos de la nueva Ley General de Sociedades, se convirti en sociedad
annima abierta y modific su denominacin social a Inversiones Centenario
S.A.A.
Inversiones Centenario S.A. se transform en sociedad annima abierta cuyas
acciones cotizan en la Bolsa de Valores de Lima. Actualmente la Compaa cuenta
con ms de 2,500 accionistas, siendo el principal Credicorp Ltd. con el 13.44% del
capital social.
La Empresa mantiene una importante posicin competitiva en los negocios
inmobiliarios en donde participa, ya que sus actividades estn enfocadas hacia el
incremento del valor de sus activos en el tiempo, de manera que se garantice un
uso eficiente de los mismos por parte de sus usuarios. As, ICSAA desarrolla y
administra edificios de oficinas de clase A+ y otras propiedades, ubicadas en
zonas estratgicas de los distritos de San Isidro y Surco, las cuales son alquiladas
principalmente a importantes compaas. Adems del negocio de arrendamiento,
la Empresa se dedica a la compra y venta de inmuebles y a la habilitacin urbana
e inversiones en valores. Dichas actividades las realiza directamente o a travs de
sus subsidiarias.
Entre los procesos de reorganizacin societaria en los que ha participado
Inversiones Centenario S.A.A. podemos mencionar la absorcin, va procesos de
fusin simple, de la subsidiaria LISA en 1993; Inversiones Centro Real S.A. e
Inversiones Playa Real en 1997; Promocin y Desarrollo de Inversiones S.A. en
el ao 2002 y Promotora San Pedro S.A.C., Promotora Santo Domingo S.A. e
IDK S.A.C. en el ao [Link] Centenario S.A.A. se dedica directa o
indirectamente, a travs de sus subsidiarias y de alianzas estratgicas, a la
actividad inmobiliaria en Lima y provincias.
Desde el 2006 estamos operando en provincias. En la actualidad tenemos 13
proyectos en ejecucin: en la zona de Lima norte (Carabayllo), Piura, Chiclayo,
Huancayo, Trujillo, Ica y Tacna.
En cuanto a los principales proyectos llevados a cabo durante el ao 2009, a
travs de las subsidiarias Paz-Centenario S.A. y Paz-Centenario Global S.A., se
ha desarrollado, respectivamente, proyectos de departamentos y casas en la
ciudad de Lima, donde se lanz al mercado departamentos con los proyectos
Atelier en el distrito de Barranco y Parque Rmac en el distrito de Rmac.
Asimismo durante el 2009 se concluy el Centro de Negocios Cronos, proyecto
que consisti en la edificacin de cuatro edificios para alquiler de oficinas
Premium con una superficie til de 25,425 m2., cuya tasa de ocupacin a
diciembre 2009 fue de 61.6%.
Cabe sealar que en agosto 2009 se produjo la fusin por absorcin de Promotora
San Pedro S.A.C., Promotora Santo Domingo S.A., e IDK S.A.C por parte de
Inversiones Centenario. Dicho acuerdo de fusin no ha tenido ningn efecto o
variacin en el capital social de la Empresa.
Para el 2010 se desarroll proyectos en los distritos de San Miguel, Brea y Los
Olivos. Asimismo, Paz-Centenario Global S.A. desarroll un concepto de casas en
condominio en el distrito de Carabayllo bajo el nombre de Villa Club Santa Mara.
El proyecto consiste en la habilitacin y construccin de 5,000 casas sobre una
extensin de 116 hectreas de terreno.
A finales del 2012, Centenario desarroll importantes proyectos en Chiclayo, Ica,
Huancayo y Piura; adicionalmente contaba con un banco de tierras en Chimbote.
En el 2013 adquirimos aproximadamente 170 hectreas por un valor de S/. 142.8
millones. El plan estratgico de la empresa determin la importancia de lograr un
balance de nuestros proyectos de habilitacin urbana entre Lima y Provincias.
Durante el 2013 adquirimos por primera vez terrenos en Tacna y Arequipa,
consolidando as nuestra presencia en las principales ciudades del Per.
En junio 2013, Centenario adquiri las empresas Multimercados Zonales S.A. e
Interamrica de Comercio S.A. (en adelante MZ), las cuales operan cinco
centros comerciales en el Per con un total de 120,000 m arrendables.
MZ fue uno de los pioneros en abrir un centro comercial fuera de la ciudad de
Lima mediante la construccin en 1999 de Minka, en la provincia constitucional del
Callao.
Posteriormente, en los aos 2004, 2008 y 2010 MZ inaugur tres centros
comerciales adicionales con la marca Plaza del Sol en las ciudades de Piura, Ica
y Huacho, respectivamente. Y un ao despus, en el 2011, comenz a operar un
quinto centro comercial en Piura con la marca Plaza de la Luna.
Ubicacin de urbanizaciones en ejecucin y en proyecto
Asociaciones comerciales
Centenario como empresa netamente inmobiliaria no se dedica a la construccin y
en aquellos proyectos de venta y alquiler de oficinas se asocia con constructoras
para el desarrollo y levantamiento de la infraestructura de las mismas, tal es el
caso del centro empresarial Camino Real en el que por ejemplo el nuevo edificio
de oficinas Real Ocho, lo est construyendo Graa y Montero no como contratista
si no como inversionista. Para la formacin de las subsidiarias Paz Centenario
SAC y Paz Centenario Global SAC, Inversiones Centenario tiene una asociacin
de participacin del 50% de acciones en el primer caso siendo el socio Paz Corp.
de capitales chilenos y una participacin del 33.33% en el segundo caso donde los
otros socios son Paz Corp. y el grupo Baquerizo de capitales Ecuatorianos. En la
primera sociedad es para venta de departamentos en condominios y en el
segundo caso es para ventas de casas en urbanizaciones cerradas .
Proveedores
Los principales proveedores de Inversiones Centenario y las subsidiarias son las
empresas como Aceros Arequipa para aceros en barra y dimensionados, UNICON
para concreto, Schindler para ascensores y escaleras elctricas, constructoras
como JJC, AESA, COINSA
Clientes
Los clientes de Inversiones Centenario son las familias de los sectores
socioeconmicos C y D en su mayora para las empresas de ventas de terrenos,
casas y departamentos. Estos en su mayora se financian a travs de los
prstamos hipotecarios con las entidades formales del sistema bancario y tambin
hacen uso de los programas sociales impulsados por el gobierno como los son MI
VIVIENDA y TECHO PROPIO, que son programas que dan un subsidio de hasta
20% del valor de la vivienda cuando es primera propiedad de la familia. Para el
rubro de alquiler y venta de oficinas los principales clientes son las grandes
empresas que en su mayora buscan estar en los distritos llamados centros
financieros como los son San Isidro y ltimamente Surco.
3 SITUACIN DEL MERCADO Y DE LA COMPETENCIAS
MERCADO
El boom inmobiliario se desinfla en Lima debido a la cada en las ventas de
viviendas. El sector oficinas, no obstante, mantiene su dinamismo.
Cuando la mayora de expertos inmobiliarios en Lima comentaban de lo caliente
que haba sido la primera dcada del milenio para el negocio de construccin y
compraventa de viviendas, vino de repente el chorro de agua fra. Tras varios aos
creciendo a doble dgito, la venta por metro cuadrado de viviendas cay 25% en
2013, pese a un buen primer trimestre. Venamos de un ritmo muy bueno de 2002
a 2012, pero a partir del segundo trimestre se vino una cada en la venta de
nuevas unidades, dice Enrique Zevallos, gerente general de la Asociacin de
Desarrolladores Inmobiliarios del Per (ADI Per).
Se trata de un duchazo a menor temperatura que contrasta con una demanda por
vivienda en el pas que crece de forma constante y que sita el dficit en Lima en
400.000 viviendas, apenas cubierta por una nueva oferta anual de 28.000
viviendas.
Por qu se vendieron entonces menos unidades si la demanda continu en
aumento? Las condiciones para la compra de inmuebles en el pas el ao pasado
no fueron igual de favorables que aos atrs: la creacin de empleo se desaceler
y las instituciones financieras recrudecieron las condiciones para la calificacin
crediticia.
Hubo tasas de crecimiento del empleo negativas en el segundo semestre de
2013, que sumadas a la crisis externa redujeron las expectativas y llevaron a la
gente a postergar sus decisiones de compra, dice Enrique Zevallos.
En lo que respecta al sistema financiero, segn Eduardo Fiestas, gerente de la
consultora Tinsa, como consecuencia de las directrices de la Superintendencia de
Banca y Seguros (SBS) se endureci la calificacin, se elevaron las tasas de
inters y se limit el plazo de las hipotecas a veinte aos.
En el caso de la vivienda social, una de las apuestas sectoriales de los ltimos
tiempos, del mismo modo, para calificar al Fondo MiVivienda hoy se exige que el
60% del ingreso se pueda demostrar, segn Giovanna Arellano, gerente general
de Proagas, lo que ha limitado el acceso a este tipo de crditos.
Arellano rehsa hablar de desaceleracin en el sector, y asegura que parte de la
situacin experimentada por el sector vivienda en 2013 se debe a la carencia de
una oferta que se adapte a los requerimientos de una demanda no atendida, como
la de los millennials, que no encuentra desarrollos para ella y que busca
departamentos ms pequeos en lugares cntricos. La oferta debe ser la
adecuada y dirigida al sector que realmente est buscando vivienda, dice la
ejecutiva.
En esta tabla se resume todas las ofertas y demandas de todas las empresas
inmobiliarias en los ltimos dos aos.
Fuente CAPECO
Los precios tanto en el caso del m de vivienda como de oficinas, del mismo modo,
no tienen perspectivas de bajar. En ese sentido, los expertos afirman que si los
interesados en adquirir un inmueble u oficina esperan a que los precios estn ms
bajos, lo mejor ser que se sienten. Veremos qu pasa en los siguientes meses.
Competencia
El sector construccin y sector inmobiliario han tenido gran crecimiento nacional
durante los ltimos aos, y el mercado se ha fortalecido con empresas grandes
dedicadas a este sector; sin embargo, es previsible que seguirn incorporndose
nuevos competidores ya sea de capitales nacionales o extranjeros. La empresa
Los Portales cuenta con varias empresas competidoras a nivel nacional, entre las
principales tenemos:
Evaluando Capital social de Inmobiliarias
Inversiones Centenario, en el marco de su proceso expansivo, decidi cambiar su
estrategia comercial, lo cual implic una renovacin del logo y la ejecucin de una
agresiva campaa publicitaria que busca un mayor posicionamiento en el mercado
EMPRESA
SECTOR
Los Portales S.A Inmobiliar
io
Inv. Centenario
Inmobiliar
SAA
io
Viva GYM
Inmobiliar
io
C.C del Per SA Inmobiliar
io
CAPITAL
2012
199.533
CAPITAL
2013
282.100
CRECIMIENT
O
41%
944.528
1027.801
16%
1075.743
2287.442
113%
935.210
1475.633
58%
Para seguir expandindose en el rubro de viviendas, Centenario por intermedio
de su subsidiaria Paz Centenario sumar dos nuevos proyectos al existente en la
primera cuadra de la avenida San Martn, en Barranco, esta vez, en los distritos
del Rmac y San Miguel. As mismo, con el impulso de los crditos otorgados por
el Fondo MiVivienda, y la reciente reduccin del costo de los crditos hipotecarios,
probablemente, la empresa se anime a entrar a competir en aquellos programas
de la mano con el Estado para no perder el paso ante la desaceleracin del boom
de la construccin.
LOS PORTALES:
INMUEBLES Y COMERCIALES DEL PERU
