Lima, veintisis de setiembre de dos mil trece.

LA SALA CIVIL PERMANENTE DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPBLICA:

Vista la causa nmero cuatro mil ciento ochenta y cuatro del dos mil doce, con sus
acompaados; en audiencia pblica realizada en la fecha y producida la votacin
correspondiente, emite la siguiente resolucin:
I. ASUNTO:
En el presente proceso de resolucin de contrato, la demandante ha interpuesto recurso de
casacin, contra la sentencia de vista de fecha veinticuatro de agosto de dos mil doce,
expedida por la Sala Superior Mixta de Ventanilla de la Corte Superior de Justicia del Callao,
que confirm la apelada que declar improcedente la demanda.
II. ANTECEDENTES:
DEMANDA:
Segn escrito de fojas veintiocho, Mara Felicia Zunino Berisso y Clara Eva Zunino Berisso, en
nombre propio y en representacin de Olga Julia, Mara Constanza, Yolanda y Constanza Mara
Esperanza Zunino Berisso, interponen demanda de resolucin de contrato contra Pnfilo Cruz
Huancas, con la finalidad que se declare judicialmente la resolucin del contrato de
compraventa de fecha catorce de setiembre del ao dos mil dos respecto al inmueble ubicado
en la Avenida La Playa Lote nmero veintinueve de la Manzana A del Asentamiento Humano
Programa Desarrollo 2000, Distrito de Ventanilla, Provincia Constitucional del Callao. Como
pretensin accesoria solicita se ordene la cancelacin del asiento registral 004 y 005 de la
Partida P01285147 del Registro de Predios de Lima.
La demandante fundamenta su pretensin en que la clusula tercera del contrato de
compraventa estableca una cronograma de pagos cuyo incumplimiento generaba la facultad
de la vendedora de enviar una carta notarial otorgando un plazo de cuarenta y cinco das para
que proceda al pago, lo que se efectu, sin embargo, pese al plazo concedido, el demandado
no cumpli con el pago de lo adeudado, por lo que, conforme a la clusula cuarta del contrato
de compraventa se curs carta notarial dando por resuelto el contrato, siendo esto as, al
haber operado la resolucin de pleno derecho del contrato corresponde que los asientos
registrales en los que se encontraba inscrito sean, igualmente, cancelados.
CONTESTACIN DE LA DEMANDA:
Segn escrito de fojas cincuenta y dos, el demandado Pnfilo Cruz Huancas contesta la
demanda sosteniendo que con posterioridad a la celebracin del contrato de compraventa, las
demandantes le exigieron firmar un convenio extrajudicial para continuar pagando por los
lotes de la Manzana A Lotes veintiocho y veintinueve del Asentamiento Humano Programa
Desarrollo 2000, segn se acredita con depsitos bancarios y, que, adems, el diecinueve de
enero de dos mil uno se firm el acta de conciliacin entre las seoras miembros de la
sucesin Zunino Berisso, con COFOPRI, mediante el cual las propietarias aceptan y reconocen
el pago de diecisiete mil cuatrocientos setenta y dos punto cuarenta y nueve dlares

americanos efectuado por los moradores del Asentamiento Humano Programa de Desarrollo
2000 de Ventanilla.
PUNTOS CONTROVERTIDOS:
Segn consta del acta de audiencia de conciliacin de fecha tres de setiembre del ao dos mil
ocho, obrante a fojas setenta y seis, se establecieron los siguientes puntos controvertidos: 1)
Determinar la preexistencia del contrato celebrado con la demandada. 2) Determinar si dicho
contrato debe ser dejado sin efecto por casual sobreviniente a su celebracin. 3) Determinar si
procede amparar, adems de la pretensin principal, la pretensin accesoria referida a la
cancelacin del asiento registral 004 y 005 de la Partida PO 1285147 del registro de Predios de
Lima, el pago de costas y costos.
RESOLUCIN DE PRIMERA INSTANCIA:
Luego del trmite procesal correspondiente, el seor Juez del Juzgado Mixto Transitorio de
Ventanilla, emite la resolucin nmero diecinueve de fecha doce de enero del ao dos mil
once, declarando improcedente la demanda, bajo el argumento que en el proceso de desalojo
por ocupacin precaria seguido contra Valerio Eleuterio Martn Salazar se present el hoy
demandado Pnfilo Cruz Huancas anexando un escrito con un convenio extrajudicial en el que
las demandantes se comprometen a no ejecutar el lanzamiento siempre que el beneficiario
cumpla con el pago de las cinco cuotas previstas en dicho convenio y que el demandado ha
cumplido con pagar cada una de las cuotas pactadas, por tanto, no resulta amparable la
resolucin del contrato basndose en la falta de pago, por tanto, la pretensin es fsica y
jurdicamente imposible.
RESOLUCIN DE SEGUNDA INSTANCIA:
La Sala Superior Mixta Transitoria de Ventanilla de la Corte Superior de Justicia del Callao,
mediante resolucin de fecha veinticuatro de agosto de dos mil doce, de fojas trescientos
cuarenta y ocho, confirm la apelada, argumentando que se ha producido la resolucin de
pleno derecho del contrato de fecha catorce de setiembre de dos mil dos, conforme a lo
prescrito por el artculo 1430 del Cdigo Civil, por lo que, el acreedor tiene habilitada la va
directa para resolver la relacin slo cuando se comunica a la parte deudora de dicha decisin.
En el presente caso el contrato qued automticamente resuelto mediante la carta notarial de
fecha diecisis de mayo de dos mil cinco, no pudindose pedir la resolucin de lo ya resuelto.
Se ha emitido un voto singular, en el que se argumenta que en el proceso judicial acompaado
se advierte que las demandantes han celebrado un convenio extrajudicial con el demandado
respecto a dos inmuebles, entre ellos el lote nmero veintinueve, en el que se establece un
nuevo cronograma de pagos, por lo que, no puede invocarse la resolucin de contrato porque
a la fecha se encuentran canceladas las cuotas pactadas, deviniendo en improcedente la
demanda por imposibilidad jurdica del petitorio.
RECURSO DE CASACIN:
Contra la mencionada resolucin de vista emitida por la Sala Superior, la demandante Mara
Felicia Zunino Berisso, interpone recurso de casacin mediante escrito de fojas trescientos
setenta y uno. Este Supremo Tribunal, mediante resolucin de fecha veintisis de octubre del

ao dos mil doce, declar la procedencia del referido recurso por la causal de infraccin
normativa del artculo 139 inciso 3 de la Constitucin Poltica del Per, y de los artculos I y II
del Ttulo Preliminar del Cdigo Procesal Civil.
III. MATERIA JURDICA EN DEBATE:
Es necesario establecer que la materia jurdica en discusin se centra en determinar si es que
el presente proceso ha sido tramitado con respeto a las reglas del debido proceso, o si, por el
contrario, se ha incurrido en algn defecto de tipo procesal que invalide la recurrida. Respecto
al fondo del asunto, corresponde determinar si es que se debe ordenar la resolucin del
contrato de compraventa de fecha catorce de setiembre del ao dos mil dos.
IV. FUNDAMENTOS DE ESTA SALA SUPREMA:
1. Corresponde mencionar, de manera preliminar, que la funcin nomofilctica del recurso de
casacin garantiza que los Tribunales Supremos sean los encargados de salvaguardar el
respeto del rgano jurisdiccional al derecho objetivo, evitando as cualquier tipo de afectacin
a normas jurdicas materiales y procesales, procurando, conforme menciona el artculo 384 del
Cdigo Procesal Civil, la adecuada aplicacin del derecho objetivo al caso concreto.
2. Segn se advierte del auto calificatorio de fecha veintisis de octubre de dos mil doce,
obrante a fojas cuarenta y tres del cuaderno de casacin, este Supremo Tribunal ha declarado
procedente el recurso por la causal de infraccin normativa de los artculos 139 inciso 3 de la
Constitucin Poltica del Per, y de los artculos I y VII del Ttulo Preliminar del Cdigo Procesal
Civil. Por tanto, al haberse declarado procedente el recurso por causales netamente
procesales, el anlisis que efectuar este Supremo Tribunal incidir en los supuestos defectos
de motivacin denunciados por la recurrente y que habran generado una afectacin
innecesaria al derecho al debido proceso.
3. En su recurso extraordinario, la demandante menciona que el Ad Quem habra incurrido en
error de motivacin al declarar la improcedencia de la demanda por imposibilidad jurdica del
petitorio, pues, segn refiere, s es posible declarar judicialmente la resolucin de un contrato
en el que ha operado previamente la resolucin de pleno derecho en virtud al artculo 1430
del Cdigo Civil, pues, la resolucin contractual judicial, a diferencia de la extrajudicial, puede
ser inscrita en Registros Pblicos, y por tanto, ser oponible erga omnes. Empero, en el
fundamento dcimo de la recurrida se menciona que: el conflicto generado por el
incumplimiento de la prestacin a cargo del demandado, respecto del contrato de
compraventa de fecha catorce de setiembre de dos mil dos, qued automticamente resuelto
con la remisin de la carta notarial de fecha diecisis de mayo de dos mil cinco, mediante la
cual la demandante le comunic dicha decisin, al amparo de la clusula cuarta del contrato y
artculo 1430 del Cdigo Civil, situacin fctica que determina la improcedencia de la
demanda, en aplicacin de lo dispuesto por el numeral 2 del artculo 427 del Cdigo Procesal
Civil, en la medida que la clusula resolutoria expresa constituye un mecanismo extrajudicial
de resolucin del contrato, que surte sus efectos cuando el contratante interesado hace uso de
la misma, comunicndolo a la parte infiel.

4. Resulta necesario precisar que, en base al principio de la autonoma de la voluntad que rige
el derecho de contratos, en una relacin contractual es posible pactar una clusula que
sancione con la resolucin del contrato en caso que una de las partes incumpla con la
prestacin debida. Tal es el espritu del primer prrafo del artculo 1430 del Cdigo Civil que, a
la letra prescribe: Puede convenirse expresamente que el contrato se resuelva cuando una de
las partes no cumple determinada prestacin a su cargo, establecida con toda precisin.
Ahora bien, producido el incumplimiento de la prestacin, la parte fiel se encuentra
legtimamente autorizada para solicitar la resolucin del contrato, la que se entiende
producida de manera automtica con la remisin del documento de fecha cierta mediante el
cual se comunica su decisin de hacer valer la clusula resolutoria convenida. Tal es el sentido
del segundo prrafo del artculo 1430 del Cdigo Sustantivo que prescribe: La resolucin se
produce de pleno derecho cuando la parte interesada comunica a la otra que quiere valerse de
la clusula resolutoria.
5. Empero, la comunicacin efectuada por la parte fiel a su contraparte no es bice para que,
adems, dicha parte pueda recurrir ante el rgano jurisdiccional a efectos que sea ste quien
declare la resolucin contractual con efectos frente a terceros, mxime si se trata de un
contrato en el que alguna de las prestaciones verse sobre bienes o derechos inscritos en el
Registro Pblico correspondiente. Se entiende, por tanto, que la interposicin de una
demanda de resolucin de contrato en virtud a una clusula resolutoria, conforme a los
trminos del artculo 1430 del Cdigo Civil, no puede ser rechazada liminarmente ni declarada
improcedente por el rgano jurisdiccional alegando que el contrato se encuentra resuelto.
6. En consecuencia, el criterio esgrimido por la Juez Superior ponente es errneo, pues,
razonar en sentido contrario implica efectuar una interpretacin restrictiva del artculo 1430
del Cdigo Civil, lo que originara, a su vez, una clara afectacin al derecho a la tutela
jurisdiccional efectiva de aquella persona que pretende que un rgano jurisdiccional declare,
con efecto erga omnes, la resolucin de un contrato, por la existencia de un defecto
sobreviniente a su celebracin.
7. Por otro lado, la demandante considera que el voto singular emitido por el Juez Superior
Arbul Martnez tambin lesiona el derecho debido proceso y el principio de congruencia
procesal al declarar la improcedencia de la demanda por imposibilidad jurdica del petitorio,
causal contenida en el artculo 427 inciso 6 del Cdigo Procesal Civil. En efecto, en el
fundamento octavo del mencionado voto singular se concluye: (...) la invocacin de la
resoluciones del contrato basndose en el no pago de cuotas resulta desestimable por haber
sido cumplidas por el beneficiario con anterioridad a la recepcin de la carta notarial de
resolucin de contrato, siendo necesario indicar que a la fecha se encuentran canceladas las
cuotas, incluso la quinta cuota correspondiente en moneda extranjera, motivo por el cual, la
demanda deviene en improcedente de conformidad con el inciso 6 del artculo 427 del Cdigo
Procesal Civil por resultar fsica y jurdicamente imposible invocar la resolucin del contrato de
fecha catorce de setiembre de dos mil dos por falta de pago de cuotas, al haberse suscrito con
posterioridad un convenio extrajudicial entre las partes con fecha diecisis de mayo de dos mil
siete sobre el lote de terreno nmero veintinueve materia del contrato antes mencionado,
pactndose el pago de nuevas cuotas, las cuales han sido canceladas por el beneficiario con

anterioridad a la recepcin de la carta notarial respectiva, y con anterioridad a la interposicin

de la presente demanda (...)
8. Sobre lo manifestado en el voto singular, conviene precisar que no se evidencia afectacin
alguno al derecho al debido proceso ni al derecho a la motivacin de las resoluciones
judiciales, porque, contrariamente a lo expuesto por la recurrente, el voto singular se
encuentra debidamente motivado, ya que el Juez Superior, ha arribado a una decisin acorde a
derecho y conforme al mrito de lo actuado. En efecto, de la revisin de actuados fluye que la
pretensin de la actora, en nombre propio y en representacin de la sucesin Zunino Berisso,
se encuentra orientada a que se declare judicialmente la resolucin del contrato de
compraventa de fecha catorce de setiembre de dos mil dos, obrante a fojas siete, mediante el
cual las hermanas Zunino Berisso venden a favor del demandado Pnfilo Cruz Huancas el
inmueble ubicado en el Lote nmero veintinueve de la Manzana A del Asentamiento
Humano Programa Desarrollo 2000 del Distrito de Ventanilla, Provincial Constitucional del
Callao, por el precio de mil ciento noventa y dos dlares americanos, que seran pagados de la
siguiente manera: doscientos treinta dlares americanos al momento de la celebracin del
contrato, y la diferencia ascendente a novecientos sesenta y dos dlares americanos, en
treinta y ocho cuotas mensuales de veintisis dlares americanos cada una. Dicha
transferencia fue inscrita en el Asiento 00004 de la Partida Registral N P01285147, obrante a
fojas once.
9. Ante el incumplimiento en el pago de la contraprestacin dineraria, la parte vendedora
opt, en virtud de la clusula cuarta del contrato de compraventa1, a remitir la carta notarial
de fecha diecinueve de marzo de dos mil cinco, de fojas trece, otorgando un plazo nico de
cuarenta y cinco das para el pago de lo adeudado. Sin embargo, el comprador continu
renuente al pago, por lo que, ante un nuevo incumplimiento, la vendedora curs una segunda
carta notarial de fecha diecisis de mayo de dos mil cinco, mediante la cual, se declar
resuelto el contrato segn lo dispuesto por el artculo 1430 del Cdigo Civil. A efectos de
procurar la desocupacin del inmueble, doa Mara Felicia Zunino Berisso interpuso demanda
de desalojo por ocupacin precaria contra don Pnfilo Cruz Huancas, tramitada ante el Primer
Juzgado Mixto de Ventanilla, expediente N 2006-0180-0-0704-JMCI- 01, en la que se emiti
sentencia estimatoria, la que fluye en copia certificada a fojas ciento setenta y cuatro, y que, al
ser declarada consentida, origin la diligencia de lanzamiento en los trminos a los que se
contrae el acta de fecha siete de marzo de dos mil ocho, obrante a fojas ciento ochenta.
10. Sin embargo, del expediente acompaado N 2006-179-0-0704-JM-CI-01 se advierte que
las demandantes interpusieron, con fecha dos de junio de dos mil seis, otra demanda de
desalojo por ocupacin precaria, contra Valerio Eleuterio Martin Salazar a efectos que
desocupe el inmueble consistente en el lote nmero veintiocho de la Manzana A del
1

En la clusula Cuarta del Contrato de compraventa de fecha catorce de setiembre de dos mil dos, las
partes estipularon que: (...) en caso que el comprador incumpla con el pago oportuno de cualquiera de
las cuotas mensuales acordadas en el cronograma de pago, LA VENDEDORA por nica vez le dar un
plazo de cuarenta y cinco das calendarios para que regularice su pago y de persistir con el
incumplimiento de una de las cuotas indicadas en la clusula tercera LA VENDEDORA podr resolver el
presente contrato, bastando para ello una comunicacin por conducto notarial de pleno derecho
conforme a esta clusula, segn lo dispuesto en el Artculo 1430 del Cdigo Civil, sin que ello d lugar a
la devolucin del dinero aportado a la fecha (...)

Asentamiento Humano Programa Desarrollo 2000, porque, al igual que el demandado,

tampoco cumpli con el cronograma de pago establecido. Se emiti, igualmente, sentencia
estimatoria y se solicit lanzamiento, empero, en ejecucin procesal, y mediante escrito de
fecha siete de setiembre de dos mil siete (fojas ciento diecinueve) se aperson ante el rgano
jurisdiccional el hoy demandado Pnfilo Cruz Huancas, poniendo en conocimiento la
celebracin de un convenio extrajudicial en el que se establece un nuevo cronograma de pagos
como precio del lote nmero veintiocho y del lote nmero veintinueve, mientras que la
sucesin Zunino Berisso se obliga a abstenerse de ejecutar el lanzamiento que estuviera
ordenado por el rgano jurisdiccional. Ahora bien, dicho expediente acompaado queda
plenamente acreditado que el demandado cumpli con el pago de las cuotas pactadas, segn
fluye de los vouchers bancarios de fojas ciento trece a ciento diecisis y ciento cuarenta y
cuatro, por lo que, se declar improcedente el lanzamiento solicitado.
11. En mrito a lo expuesto, es evidente que la parte demandante ha procedido a renovar los
trminos del contrato que pretende resolver, pues pact un nuevo cronograma de pago, y, en
consecuencia, ambas partes se obligaron mutuamente a cumplir con las prestaciones
planteada es manifiestamente improcedente, porque no es posible solicitar se deje sin efecto
un contrato cuya validez ha sido ratificada por las mismas partes al variar los trminos
pactados, incurrindose en la causal de improcedencia regulada en el inciso 6) del artculo 427
del Cdigo Procesal Civil.
12. Lo expuesto conlleva a declarar infundado el recurso de casacin al no verificarse ninguna
de las infracciones normativas denunciadas, precisando que, aunque el razonamiento judicial
esgrimido en el voto en mayora de la resolucin de vista recurrida es errneo, este Tribunal
Supremo, tras efectuar las precisiones pertinentes no la casar, en cumplimiento del mandato
contenido en el segundo prrafo del artculo 397 del Cdigo Procesal Civil, que, literalmente
prescribe que: La Sala no casar la sentencia por el slo hecho de estar errneamente
motivada, si su parte resolutiva se ajusta a derecho. Sin embargo, debe hacer la
correspondiente rectifi cacin.
V. DECISIN:
Por las consideraciones anotadas, y en aplicacin del artculo 397 del Cdigo Procesal Civil;
declararon: a) INFUNDADO el recurso de casacin de fojas trescientos setenta y uno,
interpuesto por Mara Felicia Zunino Berisso; en consecuencia, NO CASARON la resolucin de
vista de fecha veinticuatro de agosto de dos mil doce, obrante a fojas trescientos cuarenta y
ocho. b) DISPUSIERON la publicacin de la presente resolucin en el diario ofi cial El Peruano,
bajo responsabilidad y los devolvieron; en los seguidos por Mara Felicia Zunino Berisso y
otros, con Pnfi lo Cruz Huancas, sobre resolucin de contrato; intervino como ponente, la
Juez Supremo seora Rodrguez Chvez.SS. ALMENARA BRYSON, HUAMAN LLAMAS, ESTRELLA CAMA, RODRGUEZ CHVEZ,
CALDERN PUERTAS
C-1109822-132