TEMA 1: REHABILITACIN Y RESTAURACIN DE EDIFICIOS

REHABILITAR: Conjunto de actuaciones realizadas en un edificio antiguo para que el mismo tenga una
nueva funcin en la sociedad actual.
RESTAURAR: Reconocimiento previo de la existencia de una obra de arte para realizar una actuacin fsica
que permita su transmisin al futuro.
MANTENIMIENTO: Conjunto de acciones que sirven para conservar los edificios y construcciones a lo largo
del tiempo.
PERSPECTIVA DEL ESTUDIO DE LOS EDIFICIOS
Enfoque histrico: Situacin poltica, social y econmica de la poca y de la ciudad en la que se erigi
el edificio.

Enfoque esttico: Estudio y composicin arquitectnica.
Enfoque constructivo: Soluciones estructurales y constructivas, relacionadas con las tcnicas de la
poca.

CARTA DE ATENAS
Primer manifiesto que en 1931 hace referencia tanto a la arquitectura como al urbanismo.
NIVELES DE INTERVENCIN
EN REHABILITACIN
Ligera: pequeos trabajos y actuaciones de mantenimiento, pintura, etc., ligeras obras de albailera,
solados, carpintera, etc.

Media: comprende las ligeras y las acciones en las zonas comunes, como fachadas, patios,
medianeras, cubiertas, recalces, portales, etc.

Profunda: demoler la distribucin en planta y realizar nuevos espacios funcionales.
Fachadas cscara: consiste en demoler todo el edificio con excepcin de la fachada.
Extraordinarias o especiales: edificios que no tienen ningn valor arquitectnico, pero s simblico, la
casa de Goya, por ejemplo.

EN RESTAURACIN
Imitacin: realizar elementos arquitectnicos del edificio a restaurar iguales que los que tena.
Reposicin: tiene esta intervencin la idea de restituir pero con algunas variantes.
La Anastylosis: recomposicin de restos dispersos en el mismo lugar del monumento en el que se
acta.

La prtesis: reposicin de elementos con materiales naturales similares o con materiales artificiales de
caractersticas parecidas.

Slido capaz: restauracin volumtrica del slido capaz semejante o envolvente en el cual no se hace
relieve o adorno alguno.

Mixtas: se mezclan diferentes tipos de intervenciones.
Otras actuaciones: actuaciones y tcnicas singulares.
DECLARACIN DE MSTERDAM
De 1975 recoge todos los criterios de la Carta Europea del Patrimonio. Hace especial nfasis en el
mantenimiento para evitar en el futuro obras ms costosas.
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CARTA DEL RESTAURO 72
Concreta de manera minuciosa las tcnicas de restauracin en cada tipo de arte. Recomienda el mantenimiento
continuo de los inmuebles y que la restauracin la ejecute dentro de lo posible la Administracin y no las
empresas privadas.
FECHAS CLAVE
Carta de Atenas: 1931
Ley del 13 de Mayo de 1933 del Tesoro Artstico
La Carta de Atenas del Urbanismo: 1933
Creacin del Consejo de Europa: 1949
Convenio de la Haya: 1954
Recomendacin 365: 1963
Carta de Venecia: 1964
Carta de Quito: 1967
Recomendacin 589: 1971
Carta del Restauro 72: 1972
Carta Europea del Patrimonio Arquitectnico: 1975
Declaracin de msterdam: 1975
SECTOR DE LA CONSTRUCCIN EN EUROPA
40% Mantenimiento
25% Vivienda nueva
20% Edificacin no residencial
15% Obra civil nueva
TEMA 2: ASPECTOS SOCIOCULTURALES DE LA REHABILITACIN URBANA Y RURAL EN
ESPAA
EL SIGLO XIX PARA LA REHABILITACIN
La burguesa pasa a apropiarse de los bienes eclesisticos.
Divisin y organizacin Administrativa de las Provincias.
La construccin de ferrocarriles supuso una rpida transmisin tecnolgica y constructiva entre las
ciudades.

Las nuevas edificaciones se establecen en torno al casco antiguo.
Se derriban murallas medievales y cercas protectoras, esto influir en el deterioro de los cascos
antiguos.

El Neomudjar ordena y depura tcnicas de puesta en obra y ejecucin de procesos.
Los ricos y poderosos abandonan el casco antiguo y se asientan en las periferias.
CAUSAS DEL NO MANTENIMIENTO
Poblacin envejecida.
Calificacin profesional baja.
Bajo nivel de rentas.
Mal estado de la construccin.
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Bajo nivel de estudios.
Falta de equipamientos colectivos.
GENTRIFICACIN
Fenmeno debido a lo atractivo que puede ser tener un piso, despacho o apartamento en el caso viejo de las
ciudades.
FLUJOS DE FUERZAS ATRACCINREPULSIN EN EL CASCO ANTIGUO
Hasta el siglo XIX Migracin campociudad
Revolucin industrial. Ensanche de las ciudades
Debido a la calidad de vida de la periferia aparecen las ciudades dormitorio.
1980Nuestros das Valoracin cultural del casco antiguo.
TEMA 3: ORIENTACIONES, NORMAS Y LEGISLACIN EN LA REHABILITACIN Y
MANTENIMIENTO
DOCUMENTOS INTERNACIONALES PARA LA CONSERVACIN DEL PATRIMONIO
Carta de Atenas de la Restauracin y Conservacin de los Monumentos de Arte e Historia. 1931
Carta Italiana de la Restauracin. 1932
Recomendacin nmero 365 relativa a la defensa y valoracin de los sitios (urbanos y rurales) y de
los complejos HistricoArtsticos. 1963

Carta de Venecia sobre la conservacin y Restauracin de los Monumentos y sitios
HistricoArtsticos. 1964

Carta del Restauro. 1972
CARTA DE ATENAS
Recomienda que se respete en la construccin de edificios el carcter y la fisonoma de las ciudades, sobre
todo, en la vecindad de los monumentos antiguos.
Recomienda con insistencia la supresin de anuncios, postes e hilos telegrficos, industrias ruinosas y
chimeneas altas en las proximidades de monumentos de arte e historia.
Aprueba y emplea la tecnologa moderna, especialmente del hormign armado.
En cuanto a la degradacin de los monumentos recomienda la colaboracin de cada pas y que la Oficina
Internacional de los museos est al corriente de los trabajos en cada pas.
Cuando se trate de ruinas se proceder a emplear materiales nuevos que sean siempre reconocibles
Anastylosis.
Antes de emprender cualquier consolidacin o restauracin parcial ha de hacerse el anlisis escrupuloso de las
enfermedades de los monumentos.
Desea que los Estados se presten una colaboracin extensa y precisa con el fin de favorecer la conservacin de
los monumentos de arte e historia.
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RECOMENDACIN N 365
Recomienda:
Una Conferencia Europea
Cooperacin intergubernamental
Organismo Europeo de salvaguardia
CARTA DE VENECIA
La nocin de monumento comprende tanto la creacin arquitectnica aislada como tambin el sitio urbano o
rural. Tiene como fin salvaguardar tanto las obras de arte como el testimonio histrico, y un cuidado
permanente de los mismos.
Que estos monumentos tengan una funcin til para la sociedad.
Debe prohibirse todo arreglo que pudiera alterar las relaciones de volumen y color en el monumento o
conjunto.
No se tolerar el desplazamiento de todo o parte de un monumento salvo cuando la conservacin del mismo lo
exija.
Si se utilizan tcnicas modernas su eficacia ha tenido que ser demostrada cientficamente y garantizada por la
experiencia.
Las aportaciones de todas las pocas patentes en la edificacin deben ser respetadas.
Los elementos destinados a reemplazar las partes que falten deben integrarse en el conjunto, pero
distinguindose de las partes originales para que la restauracin no falsifique el documento de arte e historia.
Los trabajos de reconstruccin debern excluirse y tan slo las anastylosis pueden tenerse en cuenta.
Los trabajos de conservacin, restauracin y excavacin estarn siempre acompaados por una
documentacin precisa.
LEYES Y SU RELACIN CON LA REHABILITACIN
Artculo 247 de la Ley del Suelo General define:
Ruina fsica o tcnica: Que el edificio presente un agotamiento generalizado de los elementos
estructurales fundamentales.

Ruina econmica: Cuando el coste de la reparacin supere el 50% del valor del edificio.
Ruina urbanstica: Cuando el edificio necesita obras que no pueden ser autorizadas por encontrarse en
situacin fuera de ordenacin.

LEY DE ORDENACIN DE LA EDIFICACIN
Regula las atribuciones profesionales de los Arquitectos e Ingenieros Tcnicos.
Tiene por objeto regular el proceso de la edificacin, entendiendo por esto el resultado de construir un edificio
de carcter pblico o privado.
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EDIFICACIN
OBRA DE NUEVA OBRAS QUE ALTEREN OBRAS EN
CONSTRUCCIN LA CONFIGURACIN EDIFICACIONES
ARQUITECTNICA CATALOGADAS
OBRAS DE NUEVA CONSTRUCCIN: Excepto las de escasa entidad constructiva o sencillez tcnica que
no tengan carcter residencial y pblico y que sean de una planta.
OBRAS QUE ALTEREN LA CONFIGURACIN ARQUITECTNICA: Ampliacin, modificacin,
reforma y rehabilitacin.
OBRAS EN EDIFICACIONES CATALOGADAS: Carcter ambiental histricoartstico.
AGENTES DE LA EDIFICACIN LOE
Personas fsicas y jurdicas que intervienen en el proceso de edificacin.
Promotor
Constructor
Director de la ejecucin de obras
Suministradores de productos
Proyectista
Director de obra
Entidades y Laboratorios de Control de Calidad de la Edificacin.
Propietarios y usuarios.
PROMOTOR: Decide, impulsa, programa y financia, con recursos propios o ajenos las obras de edificacin
para s o para su posterior enajenacin, entrega o cesin a terceros b ajo cualquier ttulo.
PROYECTISTA: Por encargo del promotor y con sujecin a la Normativa Tcnica y Urbanstica
correspondiente, redacta el proyecto. La LOE establece una responsabilidad solidaria de los tcnicos y una
responsabilidad directa de los proyectistas respecto de los daos imputables a clculos, estudios, dictmenes o
informes.
CONSTRUCTOR: El que asume contractualmente el compromiso de ejecutar con medios humanos y
materiales propios o ajenos las obras o parte de las mismas con sujecin al proyecto y al contrato. La LOE lo
hace responsable de los daos materiales por defectos de la obra imputables a sus dependientes y
subcontratistas.
DIRECTOR DE LA OBRA: Dirige el desarrollo de la obra en los aspectos tcnicos, estticos, urbansticos y
medioambientales.
DIRECTOR DE LA EJECUCIN DE LA OBRA: Asume la gestin tcnica de dirigir la ejecucin material y
controlar cualitativa y cuantitativamente la construccin y la calidad de lo edificado.
PROPIETARIOS Y USUARIOS: Deber de usar y conservar adecuadamente la edificacin y de recibir,
conservar y transmitir la documentacin de la misma a cargo de los propietarios.
RESPONSABILIDADES
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Vicios del suelo: Arquitecto que realiza el proyecto.
Vicios de la direccin: Arquitecto director de la obra
Aparejador o Arquitecto Tcnico
Vicios del proyecto: Arquitecto/s que realizan el proyecto
Vicios de la construccin: Constructor
Direccin Facultativa
Administradores de productos
Entidades y Laboratorios del Control de Calidad
RESPONSABILIDADES CIVILES
ART. 17 LOE
Constructor: 1 ao por daos materiales por vicios o defectos de ejecucin que afecten a elementos de
terminacin o acabados de las obras.

Todos los agentes: 3 aos por daos causados por vicios o defectos de los elementos constructivos o
de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad.

Todos los agentes: 10 aos por daos causados por vicios o defectos que afecten a la cimentacin,
soportes, vigas, forjados, muros de carga u otros elementos estructurales y que comprometan
directamente la resistencia mecnica y la estabilidad del edificio.

Se tiende a implicar a todas aquellas personas que intervienen en la realizacin de una obra para conseguir una
mejora en la calidad de la edificacin.
LEY 2/1999 DEL 17 DE MARZO SOBRE MEDIDAS PARA LA CALIDAD DE LA EDIFICACIN DE
LA COMUNIDAD DE MADRID
Art.4: Obligacin de un estudio geotcnico que se llevar a cabo en suelos para edificar de nueva
planta y tambin en casos de rehabilitacin siempre que las obras afecten o modifiquen los empujes
que la estructura deba transmitir al suelo.

Art.5: Necesidad por parte de la Direccin de la obra de corregir los problemas y errores que hubiera
en el proyecto. Contemplacin del mantenimiento del edificio en el propio proyecto Manual de
Mantenimiento.

Art.9: Aportacin de una copia del Libro de rdenes.
Art.10: Aportacin de la documentacin del Control de Calidad.
TEMA 4: LA ECONOMA EN LA REHABILITACIN, RESTAURACIN Y MANTENIMIENTO
VALOR DE MERCADO: Precio habitual o normal con renuncia a la especulacin o ganancia extraordinaria.
VALOR FUNCIONAL O DE USO: Se funda en la capacidad de la construccin para satisfacer nuestras
necesidades.
VALOR EN VENTA: En funcin de la obtencin de venta o beneficios concretos.
VALOR INTRNSECO: Coste de los materiales, mano de obra y suelo.
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VALOR DE REPOSICIN: Valor real en un determinado momento de la depreciacin en funcin de su
conservacin.
VALOR EN VENTA: Aqul por el que se transfiere una determinada edificacin.
PROCEDIMIENTOS DE VALORACIN
Valoracin analtica: Computando el valor de la construccin ms el coste del solar.
V=valor que pretendemos conocer
S=valor del solar donde se ubica
r=coeficiente de reduccin en funcin de la degradacin o desgaste del edificio.
Bueno r = 1
Regular r = 0,85
Malo r = 0,70
Muy malo r = 0,55
V=valor que pretendemos conocer
S=valor del solar
A=valor de los materiales de derribo
D=valor de los gastos de derribo
m=valor de los materiales vendidos
g=valor del transporte de escombros a vertedero
RL=renta lquida
RT=renta total
G=gastos anuales del inmueble
Considerar el valor medio
Valoracin sinttica
Por superficie: medicin de lo construido y aplicacin de un precio por metro cuadrado.
Por cubicacin: cubicacin del edificio y aplicacin de un coste.
Por habitculos
Por valor potencial: respecto a expectativas o la preciacin que pueda tener en un futuro el edificio.
REHABILITACIN COMO POLTICA DE ACTUACINENFOQUES ADOPTADOS
MBITO DE LA REHABILITACIN
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Enfoque ilustrado: en el espacio se refleja la Historia y la cultura (ADMINISTRACIN).
Enfoque sobre la degradacin: bsqueda del equilibrio en la estructura social, evitando la segregacin
(ADMINISTRACIN).

Enfoque sobre la racionalidad: la ciudad ya est consolidada. Se trata de aprovechar las
infraestructuras para el bien comn (SECTOR PRIVADO).

COSTES DE MERCADO EN LA REHABILITACIN
Los costes por metro cuadrado de rehabilitacin profunda estn en torno al 20% por encima del costo por
metro cuadrado de obra nueva y edificio de semejante categora.
GENTRIFICACIN
Convertir una parte de la ciudad en un museo, se trata de la ocupacin del centro para oficinas o locales
comerciales con frecuencia bancos y hostelera producindose una expulsin de la poblacin.
Se puede definir gentrificacin como la compra de historia y cultura en trminos de espacio.
AYUDAS ECONMICAS
SMI = salario mnimo interprofesional
Coeficientes de ponderacin
Elementos comunes:
30% obra < 1200 euros
40% obra < 4500 euros
50% obra < 12000 euros
Subvencin 6000 euros en obras superiores a 12000 euros
EJERCICIO EJEMPLO
Un seor va a arreglar el bao en su casa y quiere saber las subvenciones que puede solicitar.
Presupuesto arreglo del bao = 2400 euros
Matrimonio con 3 hijos
Ingresos anuales: El seor 7500 euros
La seora 4800 euros
Como son 5 en la familia (7500+4800) * 0,60 = 7380 euros
Siendo SMI = 420 euros al mes SMI = 5040 euros al ao
Nos vamos al cuadro puede solicitar una subvencin del 70% del arreglo.
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EJERCICIO EJEMPLO
Obra en cocina = 6000 euros
Obra en bao = 3000 euros
Pintura casa = 1500 euros
Matrimonio sin hijos 36000 euros/ao
SMI = 420 euros/mes SMI =5041 euros/ao
En la familia son 2 36000*0,70 = 25200 euros/ao
Nos vamos al cuadro Subvencin del 40%
ANLISIS SOBRE EL ESTADO DEL EDIFICIODIAGNSTICO TCNICO PARA POSIBILITAR EL
PROYECTO DE REHABILITACIN
Descomponer las diferentes partes del edificio.
Plantear sobre ellos 4 posibles estados de degradacin.
Introducir correcciones sobre la situacin espacial de la obra, volumen, acabados, acopios, etc.
Especificar por captulos el grado de deterioro.
Proponer y plantear un esquema de trabajos susceptibles de realizar.
Realizar las estimaciones econmicas.
INFORMES PERICIALES SOBRE EL ESTADO DEL EDIFICIO
Trabajo tcnico requerido por particulares y por instituciones, a tener en cuenta:
Aplicacin de tica profesional y objetividad.
No realizar nunca juicios de valor.
Descripcin correcta de problemas.
No ser tajante, utilizar frases como: Estimo q..... Podra resultar....
Nunca poner en entredicho el informe o la opinin de otros compaeros aunque no lleven razn.
DEFINICIONES
INFORME: Documento con carcter tcnico en el que se exponen nicamente las circunstancias
observadas.

INFORME VALORADO: O valoracin, cuando se asigna un determinado valor de mercado.
DICTAMEN: Documento en el cual se expone una determinada opinin tcnica sobre el objeto de
estudio basado y justificado en funcin al informe previo. Dar la causa ms probable de los daos
estudiados.

TASACIN O EVALUACIN: Fijar un precio sobre algo. Se utiliza para las hipotecas.
JUSTIPRECIO: Fijar por parte de la Administracin el valor de lo que se expropia. Se utiliza para
desahucios.

PERITACIN O DICTAMEN PERICIAL: Exposicin oral o escrita en la que un tcnico toma
postura o emite su opinin.

PERITACIN URBANSTICA: Dictamen pericial con carcter urbanstico.
ARBITRAJE: Resolucin oral o escrita por lauda de cuestiones tcnicas que se han sometido a un
arbitraje.

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CERTIFICADO: Documento escrito en el cual ``Se asegura la verdad`` Intentar no certificar nada, y
si se hace slo a partir de un minucioso anlisis de lo expuesto en un informe o dictamen previo.

CERTIFICADO DE TASACIN: No hacer nunca, se trata de un documento que se emite despus de
un informevaloracin previo.

HAGO CONSTAR: Documento escrito en el que se exponen o describen unos hechos ya acaecidos.
``SEGN MI LEAL SABER Y ENTENDER``: Expresin para colocar al final de un informe o
dictamen.

GUIN PARA LA REALIZACIN DE INFRMESDICTMENES
Cabecera
Datos
Antecedentes
En Informe
Exposicin de hechos ``probados``, circunstancias...
Fundamentos: Jurdicos
Tcnicos
En Dictamen
Se trata de tomar postura, es una apreciacin y opinin tcnica, expuesta de la
forma ms objetiva posible y justificando los hechos con pruebas.
Consta de: Examen y conclusiones.
Anexos
Se trata del material que soporta el informe, con referencias claras a la fuente o
precedencia original.
Planos, croquis, esquemas, documentacin fotogrfica, cuadros, tablas tcnicas,
mediciones, etc.
MTODO PARA LA REDACCIN DE ESTOS DOCUMENTOS
Interpretativo: aclarar cuestiones tcnicas concretas de hechos o normas.
Constatador: analizar y exponer el grado de adaptacin a las normas.
Integrador: unir o explicar lagunas que presenta la normativa vigente.
****MIRAR EJEMPLOS DE INFORMES, DICTAMENES Y DOCUMENTOS ANEXOS EN EL
LIBRO 428 a 4101
TEMA 5: SISTEMAS CONSTRUCTIVOS EMPLEADOS EN LA EDIFICACIN URBANA EN LOS
SIGLOS XIX Y XX
EDIFICACIN URBANA DURANTE EL SIGLO XIX
TAPIAL: Arcilla, arena y gravilla que se pueden mezclar con garrofo (escombros machacados de otras
construcciones desprovistos de yesos). Sobre el zcalo se montan los moldes dejando una separacin entre
tableros del ancho del muro. La cuadrilla estaba formada por un amasador, dos apisonadores y dos peones y la
operacin se realizaba por tongadas de 10 cm aproximadamente. En ocasiones el tapial llevaba costra o
calicastro (mezcla de cal y arena en proporcin 1:3). En apertura de huecos se empleaba la ``breca`` y en el
caso de interrupciones de muro por forjados era frecuente la verdugada horizontal de ladrillo.
Existe una tcnica de tapial con paja y encaizado en la que se parte de un armazn trenzado de caa o
madera al que se aplica en sus dos caras tierra con paja.
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EL ADOBE: Fbricas realizadas con piezas secadas al sol. El mortero de agarre puede ser de cal y arena pero
tambin de tierra. Necesita un refuerzo en las esquinas, encuentro de muros, etc.
ENTRAMADO: Telar entramado de madera, rellenando los huecos o cuarteles con adobe, tapial, ladrillo,
mampostera o incluso yesones procedentes de derribos.
FBRICA DE LADRILLO: Frecuentsimo desde finales del siglo XVIII. El formato del ladrillo vara segn
las regiones, aunque hacia 1920 el pie de ladrillo (28 cm de soga) pasa a 25 cm con una testa o tizn de 12,5 y
un grueso frecuentemente de 5 cm. Como mortero se utilizaba cal comn o grasa, mezclada con arena (de ro,
mar o mina).
CANTERA, MAMPOSTERA, MUROS Y TABIQUERA: El uso de la piedra corresponde a los edificios
de ms categora. En Espaa se emplea el granito, caliza o arenisca, dependiendo de las zonas. En fachadas
madrileas predomina el ladrillo fino visto, usando la piedra para resaltar elementos decorativos. Las
divisiones interiores eran ctaras de 3/4 a un pie.
FORJADOS: Disposicin en ``hueco por macizo`` donde la separacin entre vigas es igual al ancho de las
vigas, rellenando los espacios entre viguetas con cascote o bien una especie de camn.
CUBIERTAS: Normalmente par e hilera o cubiertas a la molinera si eran a 1 agua. Sobre los pares se
colocaba un enlatado de tabla a ``salto de ratn`` para poder colocar el mortero que reciba a la teja curva.
REVOCOS: Se cubran los paramentos con mortero de cal o con yeso.
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CIMENTACIONES
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Se realiza por tongadas sucesivas de 50 cm aproximadamente con las rocas de mayor tamao abajo. Utilizado
en terrenos firmes.
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Para terrenos de echadizo o de malas condiciones de sustentacin.
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Cuando exista proximidad de agua o para firmes profundos. En ocasiones se sustitua el encepado de madera
por hormign de cal.
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Zanja trapezoidal y retallos sucesivos que conformes la zapata hasta coronar en el grueso del muro. Utilizado
a finales del siglo XIX y principios del siglo XX.
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Pozos entibadas con arranque en pata de cabra. El arco de unin de hormign tambin sin encofrar. Utilizado
a finales del siglo XIX y mediados del siglo XX.
LA CASA POPULAR URBANA
Es el tipo de vivienda ms usado en el siglo XIX, la casa de corredor o ``corrala``. Consta de 2 partes muy
diferenciadas.
1. Fachada formada por doble cruja.
2. Parte posterior o zona de corredores.
Normalmente constaban de 4 o 5 plantas aunque existan tambin de ms o menos altura. El tipo ms
frecuente es el aqu representado como ``cerrado en U``.
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CIMENTACIN: Zanja corrida a base de mampostera o piedra en rama enripiada y colocada por tongadas.
SOTANO: Si existan, siempre se resolvan en bveda de can.
FACHADAS: Fbricas de ladrillo 28x14x3,5 cm tomado con mortero de cal y variable por plantas su espesor,
a esto se le denomina ``a favor de obra``.
MEDIANERIAS: Resueltas con ``telar`` es decir entramado de madera relleno con fbrica.
ESTRUCTURA: Arranque de los pies derechos resueltos con ``botn y botonera``. Distancia entre pies
derechos de aproximadamente 2 metros. Sobre la cabeza de los pies derechos se coloca una contrazapata que
sirva de sujecin a la carrera sobre la que apoyar el forjado. Las uniones horizontales se realizan a media
madera y la clavazn del nudo con ``clavo bellote``.
SOLADOS: En los patios canto rodado.
CERRAMIENTO INTERIOR: Con revocos y revestimientos exteriores tendidos de yeso negro rayado y
pintado con cal y adicin de sal.
TABIQUERAS: De panderete.
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FORJADOS: Con el sistema ``hueco por macizo`` en cualquiera de sus variantes.
Para luces o sobrecargas de uso fuertes los forjados se enzoquetaban, es decir las vigas se unan por su parte
superior hacindolas solidarias. Pudiendo ser el enzoquetado a medios o a tercios.
ESCALERAS: Se solucionaban conformando el ojo con 4 cornijales para sujetas las zancas y el antepecho.
EL NEOMUDJARCARACTERTICAS CONSTRUCTIVAS
Proceso constructivo totalmente artesanal, se emplean pocos materiales y oficios. Economa de los elementos
y explotacin mxima de sus posibilidades. Es importante distinguir entre el Neomudjar rico del popular.
RICO:
Adornos, impostas, cornisas.
Piedra en zcalos, jambas, etc.
Ladrillo aplantillado colocado ``a hueso``.
Fuertes dinteles.
POPULAR:
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En edificios industriales y barrios obreros.
Ladrillo de tejar con juntas y tendeles.
Resaltos y dibujos sencillos.
Cimentacin de piedra en rama con morteroarena realizada en tongadas.
Stanos (si existen) son fbrica de ladrillo de recocho.
Prima la albailera sobre los dems oficios.
Ladrillo aplantillado colocado ``a hueso``.
Zcalos de piedra (normalmente granito).
Forjados con impostas de ladrillo.
Huecos de fachada altos y estrechos. Dinteles a ``cintrel`` o en arcos escarzanos.
Cerrajera en rejas y balcones. Elementos geomtricos con motivos florales.
Terminacin de los aleros con canecillos de madera, encuentro con faldn por ensillado.
LA CASA BURGUESA ENTRE EL SIGLO XIX Y XX
Resolucin de fachadas con elementos del Neoclsico y mezcla de otros. A consecuencia de esto, las fachadas
estn sobrecargadas de ornamentos ejecutados con escayolas, piedra artificial, revocos, etc.
La estructura se sigue realizando con muros de carga de fbrica de ladrillo y piedra y los forjados de hierro
con entrevigado de tablero de rasilla. Estructura metlica roblonada.
Portales realizados con mrmoles y techos artesonados de escayola, estucos y barandillas en hierro forjado. La
carpintera es en su totalidad de madera.
EVOLUCIN DE LAS TCNICAS DE EDIFICACIN ENTRE LOS S. XIX Y XX
A caballo entre las tcnicas tradicionales y las que van a surgir a partir de la Revolucin Industrial a
consecuencia del ferrocarril y el transporte.
El higienismo como tendencia social supuso la introduccin de las instalaciones de agua, gas y electricidad.
En 1866 se inicia el derribo de las murallas en las ciudades espaolas, que trae consigo los planes de ensanche
de stas y como consecuencia un abandono de los cascos antiguos de las mismas.
EL HIERRO EN LA EDIFICACIN
A finales del siglo XVII surgen las primeras obras construidas con hierro colado o fundido.
En 18431850 se construye en Pars la Biblioteca de Sainte Genevieve, el primer edificio pblico realizado en
hierro forjado desde sus cimientos hasta su cumbrera.
En 1872 se construye en Norteamrica el primer rascacielos con hierro y a partir de ah los grandes rascacielos
de Nueva York y Chicago, siempre con estructura metlica.
Eiffel, un especialista en la construccin de hierro construy para la exposicin de 1889 la Torre eiffel, de 300
metros de altura en la cual sus clculos resultaron acertados a pesar de los que pronosticaban su derrumbe al
llegar a los 228 metros.
En edificios se emplea estructura metlica de perfiles laminados para roblonar, hacia 1925 la estructura de
soportes como jcenas son de hierro laminado, soportes de perfiles en ``U`` y jcenas con perfiles ``PNI`` o
vigas armadas formadas por palastros y angulares.
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A partir de 19101925 se empieza a emplear el hormign armado para las cimentaciones.
En 1836 se adopta la vigueta doble T. En 1846 se emplea el hierro en forjados de piso por primera vez en
Espaa.
Desde 1832 existen los perfiles de alma alta y ala estrecha, aunque en viviendas comienzan a usarse a partir de
1880.
En 1902 se crean los Altos Hornos de Vizcaya que monopolizarn la laminacin de acero estructural para la
edificacin.
EL HORMIGN EN LA EDIFICACIN
El hormign armado se viene empleando en Europa desde finales del siglo XIX pero hasta que Hennebique no
introduce el procedimiento de doblado de barras no se generaliza su uso.
Pero se consideran a Maillart y Freyssinet los verdaderos pioneros del hormign armado.
En Espaa fue en 1901 que se produjo cemento en la primera fbrica de Cemento Prtland en la Pobla de
Lillet (Lrida).
Entre 1920 y 1930 se empleaba en cimentaciones, muros de arranque y stanos, siempre con redondos lisos
Entre 1930 y 1936 su empleo es ya frecuente para toda la estructura, siendo el sistema estructural ms
empleado a partir de 1950.
EL RACIONALISMO
No trata de crear un estilo nuevo, sino que intenta crear una nueva forma de construir en todos los aspectos.
Fue Le Corbusier quin postul sus cinco principios.
Fachada libre.
Planta libre.
Ventanas apaisadas.
Planta baja sobre pilares.
Jardn en la azotea.
EL FUNCIONALISMO
Estructura metlica
Muro de fachada con fbrica de ladrillo hueco y material ptreo.
CONCLUSIONES
Tres tipos de edificacin coincidentes con las 3 clases sociales (alta, media y baja).
Aplicaciones constructivas:
Ingeniera
Edificios Institucionales
Edificacin
Los cambios de esttica comienzan en edificios singulares.
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Las viviendas de clase media siguen muy de cerca de las de clase alta, diferencindose en los
acabados.

TEMA 6: ESTUDIOS PREVIOS
METODOLOGA DE ACTUACIN
Anlisis previos.
Diagnstico.
Proyecto.
Ejecucin de la obra.
Mantenimiento.
ESTUDIOS PREVIOS
Reconocimiento ``in situ`` y estudio del edifico. Datos ``extrnsecos``
Toma de datos ``intrnsecos`` del objeto de actuacin.
Definicin geomtrica y representacin del edificio.
Desarrollo de Memoria Descriptiva y Diagnstico del estado patolgico del edificio.
Consideraciones del anteproyecto: propuesto de soluciones.
Datos extrnsecos.
Datos intrnsecos.
Ficha fsica del edificio.
Diagnstico.
Dictamen y toma de decisiones.
RECONOCIMIENTO Y ESTUDIOANLISIS PREVIOS
Captar detalles como composicin, volumen, color, tipo de materiales, sistemas constructivos, estado de
conservacin, patologas, etc.
Obtener otras informaciones complementarias en el Archivo Histrico, Oficina Urbanstica, Colegios
Profesionales, etc.
Todo esto formar parte de la memoria descriptiva del edificio.
ESQUEMA DE ACTUACIN
Se debe realizan un levantamiento topogrfico que conste de:
Planos de situacin.
Secciones longitudinales, transversales y alzados.
Planos de detalles.
Si el edificio y su estudio lo requiere habr que cuantificar y valorar una serie de ensayos destructivos y/o no
destructivos.
Es importante un apoyo fotogrfico pero con relacin a una medida, as pues necesitamos fotos en las que
aparezca un metro, un lpiz, una moneda, etc.
La fotogrametra como medio de levantamiento tambin tiene su importancia, procedimiento:
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Fijar la distancia entre el objeto y la cmara.
Materializar las estaciones y hacer una alineacin MN paralela al objeto o fachada.
Desde cada toma, fijar una orientacin.
Tomar las lecturas de luz por medio de un fotmetro de precisin.
EL ESCLERMETRO
Determina las resistencias del hormign siempre referidas a probetas cbicas de 20x20x20 cm, aunque
tambin existen en el mercado aparatos referidos a probetas cilndricas de 15x30 cm.
Impacto de la bola de acero desde una altura H, al rebotar lo hace hasta una altura h.
Dureza = P (Hh) siendo: P el peso de la bola
H altura que conocemos
En general los esclermetros utilizados son de fabricacin Suiza (probetas de 20x20x20) y por ello toda
lectura que hagamos hay que adaptarla a nuestra probetas (cilndricas 15x30 cm), multiplicando por un
coeficiente de reduccin que se ha adoptado como 0,83.
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Se deben tomar valores representativos:
No lecturas hechas sobre cidos.
Superficies lo ms lisas posibles.
No sobre armadura ni en sus proximidades.
En caso de carbonatacin hay que lijar con piedra esmeril.
No lecturas prximas a bordes y/o esquinas.
En pilares redondos se toman dos lectura y se suprimen la ms alta y la ms baja, se hace la media y se entra
en el grfico.
DETERMINACIN DE LA CARBONATACIN
Se puede determinar a pie de obra por medio de la aplicacin directa de fenoftaleina disuelta al 1% en alcohol
etlico.
Se mantiene incolora en pH inferiores a 8 y adquiere un color rojo prpura en valores superiores a 9,5.
Aplicamos la disolucin y observamos su color, esto permite conocer la presencia de carbonatacin en un
hormign y como consecuencia hacer una previsin de su durabilidad y corrosin de las armaduras.
CO2 + H2O H2CO3
H2OCO3 + Ca(OH)2 CaCO2 + 2H2O
El carbonato clcico tiene mayor volumen que el hidrxido clcico, los poros se estrechan y lo hace poco
soluble en agua, pero se carbonata y deja de proteger la armadura.
Determinacin de la velocidad de carbonatacin
donde: P=profundidad en cm (recubrimiento)
K=constante variable en la relacin aguacemento
T=tiempo en aos.
Por ejemplo: un hormign normal con un recubrimiento de 4 cm y una K=0,5
t=64 aos
MEDICIN DE GRIETAS
Con plantillas o fisurmetros (2 reglas de precisin graduadas)
RADIOGRAFIA
Basado en las transparencias de los materiales a los rayos X o la gamografa cuando se acta con rayos
gamma. Es necesario actuar en 2 caras.
MAGNETOMETRA
Con un aparto denominado pachmetro, por medio de una corriente elctrica detecta las armaduras en el
hormign. Consigue localizarlas y determinar sus dimetros.
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TERMOGRAFA
Mide el flujo de energa calorfica que desprende un determinado material. La cmara capta seales que se
amplan electrnicamente dando lugar a imgenes en color ms o menos intenso segn la temperatura de cada
punto.
Situacin de antiguas oberturas y elementos ocultos.
Localizacin de sistemas constructivos y estructurales ocultos por los revestimientos.
Comportamiento trmico de los cerramientos.
Homogeneidad de los elementos y fbricas.
ENDOSCOPIA
Sistema ptico de observacin en lugares totalmente inaccesibles.
Interiores de tubera y saneamientos.
Interiores de elementos constructivos.
Cmaras ocultas.
ULTRASONIDOS
La tcnica ms usada en rehabilitacin. Mide la velocidad de transmisin de una onda, lo importante es la
comparacin de valores tomados en un mismo material.
Si estamos ensayando hormign, la velocidad de propagacin aumenta cuando la resistencia del material lo
hace.
SIGNOS Y SMBOLOS EN LA REHABILITACIN
No hay signos consensualmente aceptados.
DOCUMENTACIN DEL PROYECTO Y FASES DE EJECUCIN
MEMORIA
Memoria de actuaciones general
Objeto del trabajo
Antecedentes
Propuesta sobre el mtodo de trabajo
Memoria descriptiva
Diagnstico
Propuesta de actuaciones
Memoria de clculo
Control de calidad
PLIEGO DE CONDICIONES
Pliego de condiciones generales
Condiciones particulares
Condiciones de ndole facultativa
Roles de los agentes del proceso constructivo
Aspectos generales en relacin a los trabajos de ejecucin
Recepciones y controles administrativos
Condiciones de ndole econmica
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Condiciones de ndole legal
Libro del edificio
TEMA 8: EL MANTENIMIENTO DE EDIFICIOS
TIPOS DE MANTENIMIENTO
Preventivo: reducir fallos y evitar las degradaciones por el uso.
Sistemtico: es un mantenimiento preventivo pero realizado segn un estudio
programado previo

Condicional: es un mantenimiento preventivo pero condicionado a un suceso o hecho.
Correctivo: en caso de avera o fallo fortuito.
Renovacin: volver a poner el edificio en condiciones de uso.
Reparacin: volver a poner de forma inmediata la parte deteriorada de un edificio. Es
un paso intermedio entre el mantenimiento y la rehabilitacin.

ESQUEMA DE VICARI
AC Mantenimiento ordinario -- Conservacin
CB Mantenimiento extraordinario Mejora
El esquema de Vicari es rpido y permite la eleccin ms favorable desde un punto de vista
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econmico.
EL MANTENIMIENTO EN ESPAA
Un 33% del dinero gastado en el sector de la construccin es para mantenimiento.
Edificacin o vivienda no utilizada se deteriora o incluso se degrada ms
rpidamente.

Mantener siempre es ms barato que rehabilitar.
FACTORES A TENER EN CUENTA EN EL MANTENIMIENTO
Mantenibilidad: Caractersticas propias del edificio prefijadas en proyectos que
determinan condiciones para llevar a cabo el mantenimiento.

Normalizacin: Reposicin o ajuste de piezas que estn sin normativa.
Seguridad: Asegurar la funcin del edificio en el tiempo.
Durabilidad: Aspecto econmico
Aspecto fsico la eleccin entre la vida til y el uso del bien.
Aspecto tcnico el cambio de un elemento por otro de nueva aparicin que cumple mejor la
funcin y es ms barato.
COMPONENTES DEL COSTE GLOBAL
Se trata del coste global para mantener el edificio en perfecto uso.
Sistema de valor actual: transformar lo gastado en el tiempo de utilizacin del
edificio en el valor que tendra actualmente.

Sistema de valor equivalente anual: equipara las diferentes cantidades gastadas en el
tiempo. En anualidades, como si se tuviesen que amortizar en la vida til del edificio.

PLANIFICACIN Y ORGANIZACIN DEL MANTENIMIENTO
En los edificios podemos aproximarnos al coste del mantenimiento en funcin de la edad del
inmueble. Conocemos unas edades en las cuales el coste del mantenimiento del edificio se
dispara, stas son: 20 aos 11,10%
30 aos 14,50%
40 aos 20,60%
Estos datos dan lugar a una curva de gastos de mantenimiento, del tipo:
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LA INSPECCIN TCNICA DE LOS EDIFICIOS (I.T.E.)
La Ley 8/1990 fija condiciones par ala conservacin de los edificios aunque sta debe cesar
cuando el edificio se encuentre en estado ruinoso, en el que se dan los siguientes supuestos:
Dao no reparable tcnicamente por medios normales.
Coste de la reparacin superior al 50% del valor actualizado del edificio.
Circunstancias urbansticas que aconsejen la demolicin del inmueble.
La ITE tiene como principal objeto la seguridad constructiva del edificio, dejando fuera de
este tipo de inspeccin aspectos tales como los sanitarios, limpieza u ornamentacin.
Se extiende a todo tipo de edificios, excluyndose los de las Administraciones.
Primera ITE Ao siguiente a aqul en el que se cumplan los 20 aos de su construccin o
rehabilitacin equivalente a la construccin.
Segunda y siguientes Aos siguiente a aqul en el que se cumplan los 10 aos desde la
inspeccin anterior.
Se trata de una inspeccin meramente visual a partir de la cual el profesional elabora un
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informe que remitir al colegio. Si se detectan desperfectos, la propiedad del inmueble tiene
la obligacin de subsanarlas en un plazo de tiempo que va a depender del tipo y gravedad del
deterioro. En el caso de que la propiedad lo ignore acta el Ayuntamiento imponiendo multas,
e incluso puede llegar a cometer directamente la obra pasando los costes a la propiedad.
Las ITEs tendrn como mnimo el siguiente contenido:
Estado general de estructura y cimentacin.
Estado general de fachadas interiores y exteriores, tambin medianeras.
Estado general de conservacin de cubiertas y azoteas.
Estado general de fontanera y red de saneamiento del edificio.
Si los propietarios tienen una renta anual inferior al 2,5 SMI el municipio facilita ayuda para
la financiacin de la obra, stas pueden llegar al 75% del coste de la misma.
TEMA 9: MTODOS PARA EL CONTROL DEL MANTENIMIENTO
Procedimiento para el control de los remates y acabados de obra
El punto A coincide en el tiempo con la terminacin de la estructura, se comienzan a cerrar
fachadas, rozas, instalaciones, etc.
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1FASE: OA La relacin propiedadconstructora es cordial, se generan alianzas entre
personas, se denomina ``fase de noviazgo``
2FASE: AM Parte tolerancia y parte tensin, coincidiendo constructivamente con los
cerramientos y las instalaciones.
3FASE: BM Muy conflictiva. Acabados y remates. Ruptura.
El mtodo ARO no es ms que un mecanismo del control. Los acabados deficientes son
consecuencia de una contratacin casi siempre a la baja.
Es el mtodo idneo para controlar la evolucin de los remates y acabados por medio de una
ficha de trabajo y 2 copias, una para la direccin facultativa y otra para la propiedad.
Ejemplar para la constructora: Azul
Ejemplar para la Direccin Facultativa: Blanco
Ejemplar para la Inmobiliaria: Verde
PROCESO
Basndonos en las especificaciones primero del proyecto y posteriormente de la propia obra,
hay que realizar un listado de unidades conflictivas, se colocarn segn su puesta en obra
ordenndolas cronolgicamente.

Fijadas las unidades conflictivas se pasa a una segunda columna, en la cual se especifica
localizacin espacial dentro de la vivienda.

Columna tipo de repaso
Columna central, marcando con X donde corresponda
SR: Sin repaso
A: Aceptada
RNA: Repasado no aceptado
Adems de la fecha en que se ha controlado esa unidad y a quin corresponda el repaso,
tomando las abreviaturas que se indicarn, por ejemplo:
Cr: Cerrajero
Et: Estuquista
E: Electricista
Casilla de observaciones para posibles notas.
El control se efecta por un miembro de la direccin Facultativa y un tcnico de la
constructora. La DF lo utilizar para informar a la propiedad, y la constructora para repartir
las tareas entre las subcontratas.
El mtodo ARO debe concluir con una X en la casilla aceptada para todas las actividades
conflictivas.
HITOS CONSTRUCTIVOS PARA FECHAR EDIFICIOS
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1902Altos Hornos de VizcayaPerfiles normalizadosAntes perfiles de ala estrecha.
Segunda mitad del siglo XIXComienzan a usarse perfiles de ala estrecha.
1940Deja de utilizarse el mortero de cal
19201930Comienzan a aparecer los morteros de cemento
Segunda mitad del siglo XIXZinc en canalones
Siglo XXHormign armado
1980Cermica de agujeros, bovedillas y ladrillos
Antes del 1980Tablero y revoltn.
19251950Pletinas y cuadradillos
EJERCICIO DE EXAMEN
Enumera las ventajas e inconvenientes que plantea la utilizacin de ensayos no destructivos
en las obras de rehabilitacin, en relacin con los ensayos destructivos.
VENTAJAS ENSAYOS NO
DESTRUCTIVOS
INCONVENIENTES ENSAYOS NO
DESTRUCTIVOS
Se pueden realizar in situ.
Mayor facilidad de aplicacin en
edificaciones en uso.

Ms barato.
Ms rpido.
Menor deterioro del material.
Equipos ms sencillos.
Conocimiento de los resultados
inmediatamente.

Posibilita verificar las hiptesis del
proyecto.

Menos perjuicio del elemento a
estudiar.

No son tan precisos como los
destructivos, se conocen una serie
de valores estimativos.

Precisa a veces de ensayos
destructivos.

Requieren preparacin tcnica del
operario.

Falta de calibrado y precisin.
No se encuentran tan normalizados
como los ensayos destructivos.

EJERCICIOS DE EXAMEN
Ventajas e inconvenientes del mtodo ARO
VENTAJAS INCONVENIENTES
Asegura la calidad en la
construccin y en los acabados de
obra

Mayor rapidez de localizacin de
los fallos

Mejor control, organizacin y
planificacin de obra

Da prestigio a la obra y a sus
ofertas

Disminuye el nmero de
reclamaciones

Evita molestias al usuario (y
posibles litigios)

Aumenta la durabilidad de los
materiales

Mejora la obtencin de
documentacin para la elaboracin

Aumenta la tensin entre las dos
partes del proceso constructivo:
Direccin Facultativa y Empresa
Constructora, pudindose dar la
paralizacin de la obra por
desavenencias.

En principio es ms cara para la
propiedad

Puede ahuyentar a los contratistas al
exigirles mejor calidad de acabados

Plantea una mayor complejidad en
los remates

Negociacin precisa pues ser un
mayor coste

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del libro del edificio
Mejor conocimiento de la obra y
como consecuencia toma de
decisiones

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