DERECHO INMOBILIARIO PROCESO DE SANEAMIENTO El proceso de saneamiento puede ser iniciado por el Estado Dominicano y por toda persona
fsica o moral que reclame o posea un derecho sobre un territorio no registrado. Hay posesin de un terreno que no ha sido registrado cuando la persona interesada lo posee a ttulo de dueo por s o a travs de otro que ejerce el derecho en su nombre, de manera pblica, pacfica, inequvoca e ininterrumpida durante el tiempo establecido en el Cdigo Civil. La individualizacin del terreno requiere de una mensura a cargo de un agrimensor y aprobada por la Direccin Regional del Mensuras Catastrales territorialmente competente, la depuracin del derecho est a cargo de los tribunales de la Jurisdiccin Inmobiliario. En primera instancia el proceso es conocido por el Tribunal de la Jurisdiccin Original y en grado de apelacin por el Tribunal Superior de Tierras, de la ubicacin fsica del terreno, y el asiento del registro del derecho de propiedad por primera vez est a cargo de la Oficina de Registro de Ttulos de la jurisdiccin de los tribunales que han conocido el proceso, oficina que custodiar el original del Certificado de Ttulos y donde habr de inscribirse toda operacin concerniente al terreno registrado con posterioridad al proceso de Saneamiento. Se establecen como requisitos para poder acceder al procedimiento de saneamiento que el reclamante demuestre una posesin a ttulo de propietario o por mediacin de otro que posee en su nombre, de manera pblica, pacfica, inequvoca e ininterrumpida durante el tiempo previsto por el Cdigo Civil, 20, 10 y 5 aos segn sea el caso (no se puede alegar prescripcin adquisitiva sobre inmuebles que estn saneados ni sobre inmuebles de del dominio pblico). La Ley de Registro Inmobiliario, siguiendo el esquema del Sistema Torrens, reforzado por la Ley que ahora se denomina Sistema de Publicidad Inmobiliaria, organiza el proceso en los pasos necesarios para individualizar el terreno (mensurar) depurar el derecho de propiedad (tribunales encargados a tal efecto) y registrar (en la Oficina de Registro de Ttulos habilitada para tal efecto) por primera vez el inmueble y otorgarle un Duplicado del Certificado de Ttulo como prueba del derecho de propiedad contra todo el mundo y posea la garanta del Estado imprescriptiblemente.
Primera Etapa del proceso, es la etapa Tcnica que comprende: La mensura es realizado por un agrimensor autorizado al efecto, que individualiza, ubica y determina el terreno sobre el que se reclame el derecho de propiedad a registrar. (Art. 25 Ley 10805). El reclamante debe elevar una solicitud a la Direccin Regional de Mensuras Catastrales para que la Direccin territorialmente competente conforme a la ubicacin del inmueble autorice al agrimensor a realizar los trabajos de mensuras. La solicitud debe llevar anexa el contrato de mensura suscrito entre el reclamante y el agrimensor quien deber firmar la solicitud. Esta lleva implcita la peticin de que la Direccin Regional de Mensuras Catastrales apodere al Tribunal de Jurisdiccin Original territorialmente competente. Dentro de los veinte (20) das de recibir la solicitud debe la Direccin Regional de Mensuras Catastrales pronunciarse sobre la solicitud de autorizacin del agrimensor a realizar trabajos de mensuras para el Saneamiento. Toda negativa a la solicitud debe estar tcnica y jurdicamente fundamentada. Una vez otorgada, la autorizacin tiene vigencia de sesenta (60) das durante los cuales el agrimensor debe ejecutar la mensura y presentar los documentos y elementos justificativos a la Direccin Regional de Mensuras Catastrales para su revisin y aprobacin. Con la debida justificacin, la Direccin Regional del Mensuras Catastrales interviniente puede prorrogar este plazo por un nico trmino de treinta (30) das, salvo las excepciones previstas en la Ley 108-05 donde se establece que desde el momento que se fije la fecha para la mensura catastral, todas las cuestiones relacionadas con el ttulo o posesin de cualquier terreno comprendido en el rea abarcada por la autorizacin para la mensura, son de la competencia exclusiva de la Jurisdiccin Inmobiliaria. Una vez efectuada la mensura catastral y recibidos los trabajos por la Direccin Regional de Mensuras Catastrales, sta debe pronunciarse con relacin a los trabajos de mensuras dentro de los cuarenta y cinco (45) das siguientes a la presentacin de los trabajos realizados. Una vez aprobados los trabajos de mensuras, dentro de los quince (15) das posteriores a la fecha de la aprobacin, la Direccin Regional de Mensuras Catastrales, deber apoderar al Tribunal de Jurisdiccin Original territorialmente competente para el inicio del proceso judicial de Saneamiento. Segunda Etapa del proceso, es la etapa Judicial: En virtud del artculo 115 del Reglamento de los Tribunales de la Jurisdiccin Inmobiliaria, con el apoderamiento, la Direccin Regional de Mensuras Catastrales debe consignar los trabajos de mensuras , la designacin catastral del nuevo inmueble y remitir los planos resultantes de los trabajos de mensuras debidamente aprobados por dicha direccin. Dentro de los quince (15) das del apoderamiento deber, el Tribunal de Tierras de la Direccin de Jurisdiccin Original apoderado, notificar a los reclamantes y al Abogado del Estado el auto de fijacin de audiencia y su autorizacin para emplazar a comparecer a la misma. Esta frmula de notificar a quien pueda
interesar es porque el proceso es de orden pblico y cualquiera que tenga inters en el registro del terreno puede comparecer a la audiencia y probar la posesin y la prescripcin adquisitiva a su favor. Cuando el Tribunal de Jurisdiccin Original apoderado compruebe que se ha procedido a efectuar el aviso, ordenar que se fije en un lugar visible del terreno a sanear, en las instalaciones del ayuntamiento y del juzgado de paz del municipio o de los municipios en que se encuentre el terreno en cuestin, una copia certificada del aviso del proceso judicial del Saneamiento. La fijacin ser efectuada por lo menos quince (15) das antes de la primera audiencia. La primera audiencia del saneamiento debe celebrarse dentro de los sesenta (60) das posteriores a la recepcin del apoderamiento por parte del Tribunal de Jurisdiccin Original. En el saneamiento el juez celebra tantas audiencias como lo considere conveniente y debe trasladarse al terreno tantas veces como fuese necesario. En la audiencia de saneamiento se cumplirn todas las formalidades para las dems audiencias del tribunal y puede participar cualquier persona mediante apoderado especial o no. En el proceso de saneamiento no se requiere el ministerio de abogado, salvo que el mismo tcnica y jurdicamente se torne litigioso. El proceso se torna litigioso desde el momento en que la operacin tcnica de mensura, el derecho de propiedad o cualquier otro derecho real accesorio, susceptible de registro relativo al inmueble o inmuebles objeto del saneamiento, se encuentra en discusin entre dos o ms personas fsicas o jurdicas. Cuando en el curso del proceso judicial de saneamiento el Juez o Tribunal constatare que en el terreno existe cualquier tipo de mejora afectada al inmueble presumir que la misma es propiedad del adjudicatario del terreno y podr ordenar, si procede, que la misma sea registrada de acuerdo a lo establecido en el Reglamento del Registro de Ttulos. Segn lo establecido en el artculo 25 de la Resolucin No. 517-2007, cuando una parcela objeto de saneamiento es reclamada por distintas personas en porciones independientes y se reconozca la posesin efectiva sobre la misma, el juez competente dispone el cierre del proceso, quedando habilitados los reclamantes para iniciar nuevos procesos de saneamiento limitados al rea efectivamente poseda. Todo proceso de saneamiento termina con una sentencia de adjudicacin del inmueble. Si ningn particular prueba el derecho de propiedad se adjudicar al Estado Dominicano. La sentencia se adjudicar por acto de alguacil, fecha desde la cual comienza a correr el plazo para la apelacin. El plazo para apelar es de treinta (30) das en virtud del artculo 81 de la Ley de Registro Inmobiliario y cualquier interesado puede incoar este recurso. Si nadie recurre en apelacin, la sentencia adquiere autoridad de la cosa juzgada (Art.
26, prrafo VI de la Ley de Registro Inmobiliario). Como la Ley de Registro Inmobiliario deroga la Ley de Registro de Tierras, no se admitir la revisin de oficios para fallos posteriores a la entrada en vigencia de la Ley, 4 de abril de 2007. Cuando la sentencia es irrevocable se enva a la Oficina de Registro de Ttulos territorialmente competente para el registro del derecho de propiedad y comienza la tercera etapa del proceso de saneamiento. Tercera Etapa del proceso, es la etapa Registral Una vez recibida en la Oficina de Registro de Ttulos correspondiente la sentencia de adjudicacin acompaada del plano definitivo, del recibo de pago de la contribucin especial para el Fondo de Garanta de Inmuebles Registrados, se debe proceder al registro correspondiente y a expedirse el Certificado de Ttulos original y el Certificado de Ttulo duplicado del dueo que se le entrega al propietario, es el documento oficial emitido por el Registro de Ttulos correspondiente garantizado por el Estado Dominicano que acredita la existencia del derecho de propiedad.
