Maestria en Gestin y Desarrollo Inmobiliario
TRABAJO APLICATIVO FIN DE CURSO EN ESTRUCTURA DE LOS MERCADOS INMOBILIARIOS
Ttulo: MERCADO DE LOS STRIP MALLS Autores: 1. CURISINCHE ESTRELLA, PAUL 2. FUENTES ROCHA, PAMELA 3. MEJIA ARNAEZ , CESAR 4. MOZO MERCADO, SHIRLEY Lima, 24 de Enero de 2013
INDICE
1. Marco de referencia
1.1. Evolucin y perspectivas de la economa peruana
1.2. Evolucin del sector construccin
2. El formato STRIP MALL
3. Evolucin y perspectivas de la actividad inmobiliaria de Strip Malls en Lima Metropolitana y
el Callao 4. Anlisis comparativo de la dinmica del segmento en Lima versus otras ciudades del Per
4.1. Propuesta de Negocio de negocio 1
4.1.1. 4.1.2. 4.1.3. 4.1.4.
Ubicacin Zonificacin Descripcin del entorno Propuesta
5. Conclusiones y recomendaciones de polticas de intervencin
1. Marco de Referencia 1.1. Evolucin y perspectivas de la economa peruana Tradicionalmente, la economa de nuestro pas se ha basado en la explotacin y exportacin de sus recursos naturales, principalmente mineros, agrcolas y pesqueros. No obstante, en los ltimos aos se observa una muy importante diversificacin y un notable crecimiento en sectores como agroindustria, servicios e industrias ligeras. Luego de casi 15 aos de la correcta aplicacin por parte de los gobiernos democrticos que sucedieron al rgimen de Alberto Fujimori (drstica poltica de apertura neoliberal y
correccin de las cuentas fiscales que lograron sanear la economa del pas en los 90s), de medidas econmicas saludables y frente a una economa mundial en expansin, empezaron a aparecer resultados positivos apoyados por la coyuntura internacional, pero tambin por un adecuado ordenamiento en las cuentas internas: la economa creci ms de 4% al ao entre el 2002 y el 2006, con una tasa de cambio estable y una baja inflacin. El crecimiento salt para 9% al ao entre el 2007 y 2008, ayudado por el alza de los precios internacionales de los metales y las agresivas polticas de liberalizacin. Las exportaciones lo hicieron en ms de 27,0% llegando a US$31 500 millones, la inversin privada y pblica alcanz el 21,0% del PBI, las reservas internacionales netas (incluido el oro) llegaron a los US$35131 millones, los ingresos del Estado por recaudacin de impuestos aumentaron en 33,0%, la deuda respecto al PBI se redujo notablemente del 50,0% el 2000 al 24,0% el 2 008, y el presupuesto nacional creci en 50,0% en los ltimos cinco aos, hasta llegar a los US$32500 millones. Sin embargo, el 2009 hubo una cada del crecimiento en 1%, como resultado de la recesin mundial. El rpido crecimiento del pas ayud a reducir en 26% la pobreza desde el 2002, a pesar de permanecer el desempleo relativamente alto. A finales del 2006 el gobierno estableci un paquete de medidas econmicas, las que incluyeron la reduccin radical de los aranceles de importacin de materias primas, bienes y equipos productivos, que permitieron establecer y fortalecer las bases de un crecimiento econmico ms fuerte y orientado a la productividad y competitividad para mejorar los niveles de inversin expandiendo la produccin y exportaciones y permitindonos superar relativamente bien la crisis financiera mundial del ao 2009. Las perspectivas de la economa mundial y local han mejorado respecto de las condiciones del 2009; aunque an persiste una elevada incertidumbre acerca del entorno internacional en los prximos aos, principalmente debido a la persistente crisis europea. De continuar la recuperacin mundial, el Per crecer alrededor de 5,5% en el perodo 2010-2013. En este escenario de expansin de la actividad econmica, el dficit fiscal ir reducindose gradualmente desde 1,9% del PBI en el 2009, a 1,6% en el 2 010, 1% en el 2011, hasta alcanzar un ligero supervit en el 2013. Esta disminucin del dficit fiscal se sustentar en dos factores. Por un lado, los mayores precios de los metales de exportacin, respecto a los niveles observados en el 2009 y la fuerte recuperacin de la actividad econmica, en especial de la inversin privada, impulsarn los ingresos fiscales. Para los prximos 10 aos se esperan inversiones de US$ 78000 millones para actividades mineras; US$35000 millones para inversiones en energa y petrleo; US$40000 millones en industria; US$12000 millones en comercio; US$ 8000 millones en agroindustria; y ms de US$8000 millones en turismo, as como ms de US$40000 millones en inversiones en infraestructura en autopistas, carreteras, aeropuertos, puertos, comunicaciones, etc. Debido a grandes descubrimientos de reservas de gas entre otros recursos, es de esperarse que para el ao 2011 el Per se convierta en un pas con un
pequeo excedente exportador de hidrocarburos, despus de haber sido importador neto desde hace dcadas.
1.2.
Evolucin del sector construccin
En Agosto de 2011 el sector construccin creci en 6,66%, acumulando un crecimiento anualizado enero-agosto de 3,56%, muy inferior al del ao 2010 cuando el sector construccin retorn a las tasas de crecimiento que vena mostrando durante los aos previos a la crisis financiera internacional de 2008 - 2009. As, el 2010 el sector creci a una tasa de 17,4%, nivel que no se observaba desde 1995, y que refleja la realizacin de una gran cantidad de proyectos en la minera, el desarrollo de infraestructura y el crecimiento de la oferta inmobiliaria, en su gran mayora provenientes del sector privado. Sin embargo, el avance de obras viales decreci en 19,55%. TABLA: EVOLUCION DEL SECTOR CONSTRUCCION ACTIVIDAD ECONOMICA CONSTRUCCION AGOSTO 14,50 2 010 ENE-AGO 17,56 ANUAL 17,40 2 011 AGOSTO 6,66 ENE-AGO 3,56
El crecimiento del consumo interno de cemento (7,26% a agosto 2011) se explica por la recuperacin del ritmo de obras de construccin en empresas mineras como unidades de produccin San Cristbal, Andaychagua y Mahr Tnel en Junn, y Shotcrete va Hmeda en la mina Cobriza de Ica; obras en las plantas de gas en Chilca (Caete); transvase Huascacocha (para la canalizacin de aguas de esta laguna hacia la cuenca del ro Rmac entre Junn Pasco); construccin del reasentamiento de la nueva ciudad de Morococha (ex hacienda Pucar) en el Km. 148 de la Carretera Central; planta de tratamiento de aguas residuales Taboada en el Callao; edificacin de la planta de tratamiento Proyecto Pariachi en Ate; las obras de Centros Comerciales como Mass Home Center en Chorrillos; Plaza Vea en el CC. Real Plaza La Venturosa en Chorrillos; el nuevo local de la Volvo en Lurin; ampliacin del Hospital Almenara segunda etapa en La Victoria; asimismo, continuaron las obras de condominios, conjuntos habitacionales y departamentos. Por el contrario, el avance de obras viales decreci en 19,55%, determinado por el menor gasto en obras, como mejoramiento y rehabilitacin de la carretera Sullana El Alamor del eje vial N 2 de la interconexin vial Per Ecuador; rehabilitacin de la carretera Huambutio Paucartambo Atalaya en su tramo I: Huambutio Paucartambo en el Cusco; rehabilitacin de la carretera Puente Pallar El Molino Chagual, en La Libertad; Atico Caravel en Arequipa; carretera Santo Toms Colquemarca, Cusco; carretera Cusco
Occopata; construccin de la trocha carrozable Occoropampa Pueblo Nuevo Pallqapampa Santa Rosa de Llillinta en Huancavelica y mejoramiento de la carretera departamental Chulucanas Tambogrande en Piura, entre otras obras. Sin embargo, aument la inversin en las obras de rehabilitacin y mejoramiento de las carreteras Chongoyape Cochabamba Cajamarca en Lambayeque y Cajamarca; Ayacucho Abancay; Casma Yautn Huaraz; Caman desvo Quilca MataraniIlo Tacna; Cusco Quillabamba; Lunahuan desvo Yauyos Chupaca; carretera Churn Oyn. En el tema de la energa se tiene la construccin de la central trmica de Kallpa IV (en el sur de Lima) a cargo de un consorcio peruano-israel y de la central hidroelctrica de Chaglla (en Hunuco) a cargo de Odebrecht. En transporte, destaca la segunda ampliacin del gaseoducto de Camisea, as como los trabajos de banda ancha (internet) de Telefnica del Per. Finalmente, se tuvo tambin inversiones en el rubro comercial con las obras de construccin de nuevos centros comerciales en Lima (Mall Aventura Plaza en Santa Anita) y en otras ciudades (en las regiones de Ancash, Cusco, Ica y Piura) y hotelero, principalmente en las ciudades de Cusco y Lima. Segn el analista senior de Proyecta Scotiabank, Sr. Pablo Nano, durante el primer trimestre del ao 2012, el sector Construccin mostr un mayor desarrollo y habra crecido 10%, este desempeo es resultado de la mayor inversin pblica, principalmente de los gobiernos regionales y locales y al dinamismo del sector privado. Sin embargo, el pronstico de Proyecta Scotiabank que estimaba un crecimiento de 8.7% del sector al finalizar el 2012 no se cumpli y apenas alcanz un 3.4% de crecimiento respecto a 2011.
2. El formato STRIP MALL Los Strip Malls son un pequeo grupo de tiendas de conveniencia que se ubican en una superficie no superior a una manzana y en las cercanas de una zona residencial. Son centros comerciales vecinales, de fcil acceso y parqueo, que poseen una tienda ancla y otras tiendas menores de servicios alrededor de esta, que le proporcionan a los consumidores una experiencia de compra moderna y placentera. Los Strip Mall son un formato importado, ampliamente exitoso en otros mercados -en USA el 80 % de los centros comerciales son Strip Malls anclados en supermercados-, que permite resolver las necesidades crecientes de los operadores comerciales locales de
encontrar plazas disponibles vlidas y donde los metros cuadrados son administrados y promovidos pero no vendidos. La ubicacin natural de un Strip Mall es el cruce de vas locales, aprovechando de este modo la natural ventaja de poseer dos frentes. En los Strip Malls el periodo de permanencia es menor que en los grandes Malls y sus estacionamientos son de alta rotacin por lo que su implantacin en esquina permitir la entrada y salida rpida de autos por cualquier frente. Se recomienda resolver el Strip Mall en un solo nivel, aunque el costo del suelo de algunas ubicaciones obligue al conductor a buscar una rentabilidad en dos o ms niveles. Sobre el primer nivel irn aquellos negocios que ofrecen una atencin rpida al pblico y sobre el segundo, aquellos locales comerciales de destino y algunas facilidades complementarias al conjunto comercial; recomendando integrar en la oferta comercial alguna actividad estructurante que atienda en horario extendido diferente a los de los otros negocios y que "anime" el Strip. Este nuevo concepto de Centro Comercial Vecinal que permite integrar varias operaciones en un solo lugar, nos ofrece la oportunidad de constituir puntos de encuentro y recuperar vida de barrio alrededor de comercio organizado con todas las facilidades necesarias para finalmente mejorar la calidad de vida del vecindario.
3. Evolucin y perspectivas de la actividad inmobiliaria de Strip Malls en Lima
Metropolitana y el Callao El formato de Strip Mall aparece en nuestro medio a mediados de la dcada pasada. Uno de los primeros exponentes de este formato en nuestro medio es el Centro Comercial Molina Plaza ubicado en la Av. Ral Ferrero en el distrito de La Molina, inaugurado en 2005 y diseado por el arquitecto Jos Orrego para el Grupo Brescia.
La escasez de terrenos de envergadura para el desarrollo de grandes proyectos comerciales y el cada vez mayor costo del suelo, sumado a la prcticamente inexistente oferta comercial vecinal en Lima; han influido para que desarrolladores e inversionistas vean al formato Strip Mall como una respuesta natural y su implantacin en nuestra ciudad de unos aos al presente haya empezado a cambiarle el rostro. Oferta Actual Penta Mall es una empresa inmobiliaria peruana establecida en el 2006. Tiene como
visin ser considerado como el mejor desarrollador de centros comerciales vecinales (Strip Malls. Penta Mall trabaja con diversos perfiles de inversionistas, desde personas naturales hasta Fondos de Inversin Locales e Internacionales.. Los activos bajo administracin (AUM) de Penta Mall superan $ 50 millones de dlares en la actualidad. EL Grupo Penta tiene planeado invertir 20 Mio de dlares para el desarrollo de 5 proyectos ms a nivel nacional. El 50% de esta inversin est destinada fuera de Lima y el otro 50% est destinado al Cono Norte de la capital. Actualmente operan en Trujillo y en esta ciudad se plantea la construccin de 2 Strip centers ms, adems del que se inicia este ao en Mansiche.
En Lima, Penta Mall espera iniciar operaciones en 4 lugares de Lima; Cruceta (Surco); Canto Grande y Campoy. La tienda ancla en Canto Grande ser la chilena Unimarc y en Campoy ser Plaza Vea.
Parque Arauco Es una empresa inmobiliaria, centrada principalmente en la explotacin de centros comerciales. Originaria de Santiago de Chile, tiene presencia en Argentina y Per y se encuentra construyendo sus primeras sedes en Colombia. Parque Arauco posee diversos centros comerciales. En conjunto con el grupo Wiese opera Mega Plaza Norte, y los strip center Mega Express Villa y Villa el Salvador en Lima, mientras opera de forma independiente Larcomar en el distrito limeo de Miraflores, el mall Parque el Agustino en el agustino, Parque Lambramani en Arequipa y Mega Plaza Chimbote. Estos 4 recintos totalizan 80 mil m de superficie, con una afluencia anual de 34 millones de personas .
Dentro de los proyectos futuros se espera la construccin de Parque El Golf en Lima. Duea de Mega Plaza, Mega Plaza Express y Parque Larcomar, Parque Arauco ha ofrecido la construccin de 10 strip centers en los prximos 10 aos, con una inversin aproximada de 50 millones de dlares.
Multimercados Zonales. La empresa peruana Multimercados Zonales, empresa perteneciente al grupo Romero. Multimercados Zonales desarroll en 1999 un concepto nuevo en el Per: Minka. Este conglomerado, ubicado en el Callao, empez con 150 locales en 50,000 m2 y hoy cuenta con ms de 1,500 en un rea de 128,510 m2.
Sol Strip Centers Esta es la nueva apuesta de Multimercados Zonales. Los Strip Center son centros comerciales de carcter vecinal, con ambientes clidos, familiares y cercanos a las zonas residenciales.
Esta alternativa permite organizar mejor el comercio en los barrios, pues brinda servicios especialmente desarrollados para la zona. Los Sol Strip Centers contarn con minimarkets, gimnasios, restaurantes, bancos, farmacias, salones de belleza, lavanderas, cafs, libreras, entre otros, en una zona moderna y segura con facilidades de accesos y parqueos que le permitan realizar una compra rpida, cmoda y segura. Prximamente se inaugurarn Sol San Juan, Sol Dominicos, Sol Villa y Sol Caquet.
Cubica En el cruce de las Avenidas 28 de Julio y Paseo de la Republica en el distrito de Miraflores, esta
empresa inmobiliaria , gestora inmobiliaria del Grupo Brescia, edificara sobre un terreno de 3,200 m2 un strip center que demandar una inversin de 16 Mio. Dlares aproximadamente; deber estar construida a finales del Marzo del 2013; tiendas anclas sern Tottus, gimnasio Body Tech y restaurantes.
MRBT Empresa inmobiliaria de capitales peruanos, plantea la construccin de un strip center en las esquinas de la Av. La Marina y Universitaria, la inversin es de S/ 2.8 Mio Soles.
Pentarama. El Grupo Pentarama que maneja tambin las cadenas de cines Cinerama, adquiri un terreno de 2,000 m2 en Moyobamba para desarrollar el primer Strip center en esa ciudad, Este proyecto ubicado en la Plaza de Armas dispondr de dos niveles y albergara un complejo de cines, juegos y patio de comidas. La inversin supera los 3 Mio de dlares y se concretar durante el 2013.
Cuadro de Strip Malls en Lima, operativos y en proyecto (en color rojo), segn ao de ingreso y desarrollador. 2010 2011 Viedos Grupo Penta Conquistadores 2012 Canto Grande Campoy 2013 Crucetas La Molina Gamarra Pueblo Libre Cercado (Paseo Center) Chosica Chorrillos
MPE VES
MPE Chorrillos
Sol San Juan Sol Dominicos Sol Villa Sol Caquet Manco Capac Caminos Inca del Paso Julio Paso Plaza 28 de Brasil
4. Anlisis comparativo de la dinmica del segmento en Lima versus otras ciudades del Per Lima cuenta con 8 Strip Malls y provincias slo con uno, pero ser aqu donde el crecimiento de este formato ser explosivo los prximos aos. Por lo pronto ya existen proyectados 11 Strip Malls los que se prev entren en operacin este ao 2013; significando un crecimiento del segmento del 1100% frente al 65% en Lima Metropolitana y el Callao. El Grupo Penta es el nicio operador de este formato en provincia. Opera actualmente el Penta Mall Mansiche en la ciudad de Trujillo y para el prximo ao la idea del grupo es tener de dos a tres Strips Malls en provincia. La Inmobiliaria Berty tiene proyectados dos centros comerciales vecinales tambin en el norte del pas, en Sullana y en Paita. Parque Arauco plane tener operativos dos Strip Malls el ao que pas pero an no los pone en operacin. Son los Strip Malls Mega Plaza Express de Chincha y Chimbote. Para este 2013 proyecta tres ms para Pisco, Caete y Barranca. Cbica, la gestora inmobiliaria del Grupo Brescia, a puesto sus ojos sobre Huancayo y Hunuco donde espera operar este ao sendos Strip Malls. El holding inmobiliario EOM Group, prepara para el primer trimestre del 2013 un nuevo Strip Mall en Piura. En una extensin de 700 metros cuadrados, la tienda ancla junto a 42 tiendas, conformarn la nueva apuesta de la empresa. EOM replicar la propuesta en Ica
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-bajo el mismo modelo-, en donde el Strip Mall se construir al lado de su proyecto San Idelfonso, el cual cuenta con 1,280 viviendas. Ambos proyectos demandarn inversin conjunta de US$ 40 millones. Cuadro de Strip Malls en provincias, operativos y en proyecto (en color rojo), segn ao de ingreso y desarrollador. 2010 2011 2012 Mansiche (Trujillo) Grupo Penta 2013 una
Sullana Paita Paseo Center Chincha Chimbote Pisco Caete Barranca
Paso Huancayo Paso Hunuco
EOM Group
Piura Ica
En los grficos siguientes vemos resumido estadsticamente lo que ha venido ocurriendo en el segmento Strip Mall, tanto en Lima como en provincias ao por ao desde 2010 a la fecha, observando lo siguiente: Que la presencia en Lima ha venido dndose sustentadamente los ltimos aos pero que de concretarse la oferta proyectada su crecimiento se disparar 300% Que la presencia en provincias es apenas destacable pero sin embargo la oferta proyectada de concretarse se elevar al 1100%
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Que de los 9 Strip Malls operando actualmente, 8 se encuentran en Lima y apenas 1 en provincias (Trujillo), concentrando Lima el 89% del mercado del ssegmento.
Grfico de Strip Malls en Lima
Grfico de Strip Malls en Provincias
Propuesta de Negocio Con el propsito que se pueda ver reflejado el trabajo realizado, queremos realizar un aporte adicional proponiendo un Strip Mall.
Ubicacin El terreno se encuentra ubicado en el distrito de Chorrillos, frente al lugar conocido como el Ovalo La Curva; comprende 3 propiedades las cuales poseen en conjunto 8,300 m2.
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Zonificacin Segn la Zonificacin vigente en la Municipalidad de Chorrillos, a los terrenos en cuestin le corresponde por su ubicacin y entorno la Zona de Comercio metropolitano.
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Descripcin del entorno Como se mencion anteriormente, la propuesta contempla 3 propiedades, la primera con 2,800 m2 aprox, la segunda con 3,000 m2 y finalmente la propiedad que tiene vista frontal al Ovalo La Curva que le pertenece a la Municipalidad de Chorrillos. El distrito de Chorrllos a experimentado un crecimiento inmobiliario muy alto,
Propuesta Se propone la construccin de un Strip Mall con las siguientes caractersticas. 1. Tres tiendas anclas Debido a la oferta actual en la zona, se proponen las siguientes: Oechsle Sodimac Plaza Vea
Ancla 1
Ancla 2
Ancla 3
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