PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DEL PERÚ
CENTRO DE NEGOCIOS
INFORME
A : ING. JUAN TIMANA
DE : GRUPO 5
ASUNTO : EVALUACION DEL CASO EASTON REALTY COMPANY
FECHA : 08/07/2009
CODIGO: ALFA - 09- 09
1. OBJETIVO:
1.1 Sustentar que la empresa Easton Realty Company vendió dos inmuebles a un
precio justo de acuerdo con las circunstancias del mercado.
2. ANTECEDENTES :
2.1 La venta objetada de los dos inmuebles se efectúo en un entorno de crisis
mundial que ocasionó baja de los precios de los inmuebles y disminución del
nivel adquisitivo de los compradores.
3. ALCANCE:
3.1 Dos inmuebles vendidos por la empresa: EASTON REALTY COMPANY, cuyas
características son las siguientes:
Primera casa:
Área: 2,190.00 ft2
Ubicación: Fuera de DFW
Años: 4
Número de recamaras: 3
Precio de venta: $88,500.00
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Segunda casa:
Área: 1,848 ft2
Ubicación: DFW
Años: 9
Número de recamaras: 3
Precio de venta: $79,500.00
4 DESARROLLO:
4.1 Se tiene que considerar que el mercado es un agente que influye enormemente
en el precio de venta de los inmuebles.
4.2 Analizaremos el caso con la técnica de regresión, para tal fin estableceremos
una ecuación lineal múltiple que considere todas las variables
independientes que intervienen en el precio de venta de un inmueble, las
mismas que son las siguientes:
Área
Ubicación
Años
Número de recamaras
Mes de venta
4.3 Para la evaluación del caso se consideraran las siguientes Hipótesis:
H0: Ninguna variable es significativa.
H1: Por lo menos una variable es significativa
4.4 Utilizaremos el software G-Star para facilitar el análisis del caso. La variable
dependiente será el Precio.
4.5 En una primera etapa analizaremos el caso considerando todas las variables
dependientes que intervienen. Tomando en cuenta esto, la ecuación que se
tiene es la siguiente:
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Precio = 27,639.43 + 34.6455Area + 1,464.1327Habitaciones + 118.6975Años +
21,152.0397Dallas – 2,279.1586Easton – 3,091.3033Mes
CUADRO N° 1
Del Cuadro N°1 tenemos que el p-valor de la prueba integral ANOVA es
menor que 5%, valor que nos indica que debemos de rechazar la Hipótesis
Nula (H0): Ninguna variable es significativa.
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4.6 También del Cuadro N° 1 observamos que las variables: Número de
habitaciones, Años y Easton no tienen una evidencia de influencia en el
precio de las casa, por tener respectivamente sus p-valor bajos.
4.7 Con el objetivo de encontrar la ecuación lineal múltiple que represente mejor
a la formula del precio de las casa, procederemos a quitar secuencialmente
las variables indicadas en el numeral 4.5 del modelo. Analizando como varían
los siguientes indicadores:
• R cuadrado, y
• p-valor
4.8 A continuación mostramos los resultados de los pasos indicados.
Primer paso: No se considero la variable años
Resultados:
R cuadrado: 88.8363
p-valor: 0.0007E-23
Segundo paso: No se considero la variable número de habitaciones
Resultados:
R cuadrado: 88.8944
p-valor: 0.0008E-24
Tercer paso: No se considero la variable Easton
Resultados:
R cuadrado: 88.8388
p-valor: 0.0001E-24
Cuarto paso: No se considero la variable Mes
Resultados:
R cuadrado: 87.0751
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p-valor: 0.0008E-24
4.9 Observando los resultados mostrados en el punto anterior se concluye que lo
más conveniente es considerar a la ecuación con solamente tres variables:
Área, Dallas y Mes.
A continuación detallamos el Cuadro N° 2 que muestran los resultados del
análisis, con los siguientes indicadores de medición.
R cuadrado: 88.8388
p-valor (integral): 0.0001E-24
CUADRO N° 2
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4.10 La ecuación que representa al precio de las casas sería la siguiente:
Precio = 28,688.8721 + 36.2068Area + 21,282.9851Dallas – 2,876.9282Meses
4.11 A continuación calcularemos los precios estimados de las casas para los dos
casos:
Primera casa:
Reemplazando los datos de la primera casa en la ecuación mostrada en el
numeral anterior, y teniendo en cuenta que se tiene el dato del mes de venta
de la casa.
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Los datos por reemplazaremos serían los siguientes:
Área: 2,190
Dallas: 1
Mes: 6
El resultado da que el precio estimado de la venta de la casa que debió ser
de: 112,003.18 Dólares. Monto muy superior al precio al cual se vendió el
inmueble, el mismo que es de: 88,500.00 Dólares.
Segunda casa:
Para este caso no se conoce el mes de venta del inmueble, por lo tanto
aplicaremos la formula con solamente dos variables, quedando la formula de
la siguiente forma:
Precio = 17,344.80 + 34.6281Area + 21,771.8795Dallas
Reemplazando los datos de la segunda casa en la ecuación mostrada líneas
arriba, los mismos que son los siguientes:
Área: 1,848
Dallas: 0
El resultado da que el precio estimado de la venta de la casa que debió ser
de: 81,337.52 Dólares. Monto superior al precio al cual se vendió el inmueble,
el mismo que es de: 79,500.00 Dólares.
4.12 Para sustentar la ausencia de colinealidad en el modelo utilizado, mostramos
el Cuadro N°3, donde se observa que utilizando tres variables en la
estimación de la ecuación indicada en el numeral 4.10 el FIV (factor de
incremento de varianza) se mantiene en promedio en el valor de 1.0.
También el FIV se mantiene en promedio en 1.0 cuando no se considera la
variable meses para la estimación del precio de venta de la segunda casa
(Ver numeral 4.11).
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CUADRO N° 3
5. CONCLUSIONES:
5.1 Ambas casas fueron vendidas a un precio inferior al estimado según el análisis
realizado bajo la técnica de regresión.
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La primera con una perdida estimada de 23,503 Dólares y la segunda de
1,837.6 Dólares.
6. RECOMENDACIONES:
6.1 Consideramos que los meses de ventas de las casas (Abril, Mayo y Junio) no
son muy representativos, seria recomendable conseguir información de las
ventas en todo el año.
Atentamente.
Karin Chempen V.
Armando Delgado C.
Cesar Valles R.
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