L a L ey 6/1 998, d e 1 3 d e Abri l ( B O E d el

1 4) sobre rgi m en d el su elo y valoraci on es,

en ad elan te L S98, establece en trm i n os
gen erales, p ara la valo raci n d e su elo s
u rban os y u rban i zables, la referen ci a a los
valores reflejad os en las P on en ci as d e valo-
res catastrales. E n el caso d e qu e stos n o
exi stan o h ayan p erd i d o su vi gen ci a, lo qu e
evi d en tem en te h abr qu e d em ostrar, se fi ja
el cri teri o su bsi d i ari o d e valoraci n d el
su elo p or el m tod o resi d u al .
E n efecto , la ex p o si ci n d e m o ti vo s d e
la L S9 8 an ti ci p a: Finalmente y para el caso
de que no existan o no sean aplicables los
valores de las ponencias catastrales por
haber perdido vigencia o haberse modificado
el planeamiento, el valor bsico de repercu-
sin se calcular por el mtodo residual,
comnmente utilizado en el mbito inmobi-
liario, en sus distintas modalidades, tanto
por el sector pblico como por el privado,
p asan d o p o steri o rm en te a estab lecer en el
lti m o p rrafo d e lo s art cu lo s 2 7 y 2 8
( valo r d el su elo u rb an i zab le y u rb an o res-
p ecti vam en te) q u e en los supuestos de ine-
xistencia o prdida de vigencia de los valores
de las ponencias catastrales, se aplicarn los
valores de repercusin obtenidos por el mto-
do residual.
Si tu n d o n o s en el caso d e ten er q u e
valo rar u n su elo u rb an o o u rb an i zab le p o r
el m to d o resi d u al, lo p ri m ero q u e ten d re-
m o s q u e d em o strar, si ex i sten , es q u e lo s
valo res co n ten i d o s en la P o n en ci a catas-
tral d el m u n i ci p i o en el q u e se lo cali za
93
Valoracin del suelo. Mtodo residual
dinmico simplificado
*
Miguel ngel Martnez Iranzo
Arquitecto Tcnico de Hacienda.
Tcnico de Inspeccin.
Gerencia Regional del Catastro de Valencia
( * ) E ste art cu lo reco ge, en tre o tro s, co n cep to s
verti d o s p o r B lan ca M ar n F errei ro , E co n o m i sta, en
su d o cen ci a p ara el I I cu rso d e P o stgrad o d e Valo ra-
ci o n es I n m o b i li ari as y G esti n U rb an sti ca , p o r
Jo rd i B ern at F alo m i r, A rq u i tecto Jefe d el rea U rb a-
n a en la G eren ci a d el C atastro d e C atalu n ya, en su
trab ajo so b re Valo raci n d el su elo u rb an i zab le , p o r
lo s red acto res, en la D . G . d el C atastro , d el d o cu m en -
to d e trab ajo M eto d o lo g a y estu d i o s p ara la d eter-
m i n aci n d e lo s m d u lo s esp ec fi co s p ara la valo ra-
ci n d el su elo u rb an i zab le q u e se estab lezcan en la
O rd en M i n i steri al d e ap li caci n en el su p u esto co n -
tem p lad o en el art 7 1 . 3 d e la L R H L , seg n la n u eva
red acci n d ad a p o r la L ey 5 0 /1 9 9 8 , y p o r Ju an -V te.
G arc a C asti llo , A rq u i tecto Jefe d el G ab i n ete T cn i co
d e la A E AT en Valen ci a, en su s i n d i caci o n es y su ge-
ren ci as.
Abril 2003
d i ch o su elo , n o so n ap li cab les ( 1 ) . Seg n
la ex p o si ci n d e m o ti vo s d e la L S9 8 , la
i n ap li cab i li d ad d e lo s valo res d e las
p o n en ci as catastrales su ced e p o r h ab er
p erd i d o su vi gen ci a o p o r h ab erse m o d i fi -
cad o el p lan eam i en to , au n q u e p o steri o r-
m en te en el arti cu lad o d e la L ey s lo se
m en ci o n a la i n ex i sten ci a o p rd i d a d e
vi gen ci a d e lo s m i sm o s.
D em ostrad a la i n ap li cabi li d ad d e los
valores con ten i d os en las P on en ci as catas-
trales, estam os en d i sp osi ci n d e u ti li zar,
tal y com o se m en ci on a en la exp osi ci n d e
m oti vos d e la L S98, el m tod o resi d u al en
su s d i sti n tas m od ali d ad es.
P ara la L S98 p arece qu e la n i ca form a
d e valorar u n su elo u rban o o u rban i zable
con m bi to d eli m i tad o o con p au tas d e
d esarrollo, sea p or rep ercu si n , es d eci r,
p or ap li caci n d e u n valor, d ed u ci d o d e la
P on en ci a o calcu lad o p or el m tod o resi -
d u al, a la su p erfi ci e con stru i d a o p oten ci al-
m en te con stru i ble en la p arcela o terren o a
valorar, si n ten er en cu en ta qu e exi sten
su elos en los qu e valorar p or rep ercu si n
carece d e sen ti d o.
A la h ora d e acom eter la valoraci n d e
u n su elo, h ay qu e ten er en cu en ta qu e exi s-
ten d os ti p os d e m ercad os d e su elo:
a) Mercados de valores de repercusin de
suelo.
E n este ti p o d e m ercad o el valor d el
su elo est claram en te d eterm i n ad o p or
el ap rovech am i en to ( u so y ed i fi cabi li -
d ad ) qu e le es fi jad o p or el p lan eam i en -
to, es d eci r, qu e la can ti d ad d e m
2
con s-
tru i d os o p oten ci alm en te con stru i bles
d e cad a u so d eterm i n an su valor. P od e-
m os h ablar d e u n p reci o d el su elo en
eu ros p or m etro cu ad rad o con stru i d o.
E s el caso m s frecu en te en los u sos d e
vi vi en d as colecti vas, com erci ales y ofi -
ci n as.
E n este ti p o d e m ercad o la ap li ca-
ci n d e la L S98 es clara y n o p resen ta
p roblem as, si exi sten valores ap li cables
en las P on en ci as, se ap li can , y si n o
exi sten , se u ti li za el m tod o resi d u al
p arti en d o d e valores en ven ta p or m
2
co n stru i d o , o b ten i en d o valo res d el
su elo p or rep ercu si n sobre m
2
con s-
tru i d o o con stru i ble.
b) Mercados de valores unitarios de suelo.
E ste ti p o d e m ercad o se caracteri za
p orqu e el su elo su ele ten er u n p lan ea-
m i en to d e d esarrollo en el qu e se se a-
lan m xi m os ad m i si bles ( volu m etr a,
p lan tas, d i stan ci as a li n d es, etc.) y n o se
su elen fi jar ed i fi cab i li d ad es, o si se
fi jan , gen eralm en te n o se agotan . E n
este ti p o d e m ercad os p u ed e ser m s
d eterm i n an te la form a y si tu aci n d e la
p arcela qu e su p oten ci al ed i fi cabi li d ad .
Se com p ra y se ven d e p or m etro cu a-
d rad o d e su elo y n o p or m etro cu ad ra-
d o d e tech o. E s el caso m s frecu en te en
los u sos d e resi d en ci al ai slad a y p ol go-
n os i n d u stri ales.
L os su elos bru tos u rban i zables, qu e
tam b i n se co m p ran y ven d en p o r
m etro cu ad rad o d e su elo, su elen reflejar
en su valor el fu tu ro p oten ci al ed i fi cato-
ri o, si es qu e est d efi n i d o, p or lo qu e
d i ch o valor es rep resen tati vo d el ap ro-
vech am i en to qu e el p lan le asi gn a, au n -
qu e su valor sea u n i tari o y n o d e rep er-
cu si n .
E l m to d o resi d u al en su s d i sti n tas
m od ali d ad es, es u ti li zable p ara la obten -
ci n d e valores d e su elo, tan to u n i tari os
com o d e rep ercu si n . P or ello, en m ercad os
d e valores u n i tari os d e su elo, lo m s coh e-
ren te, bajo m i p u n to d e vi sta, es u ti li zar el
m tod o resi d u al con el objeti vo d e obten er
este ti p o d e valores d e su elo, y n o d e rep er-
cu si n com o m en ci on a la L S98 en su s art -
cu los 27 y 28.
94
MIGUEL NGEL MARTNEZ IRANZO
( 1 ) Ver G U I M E T P E R E A, Jord i ; B E R N AT F AL O M I R ,
Jord i . Vi n cu laci n d e la valoraci n u rban sti ca y la
catastral: ap roxi m aci n a la ap li cabi li d ad d e la P on en -
ci as d e valores seg n la L ey 6/98 . C T /C atastro n 36,
p g. 53-61 .
El mtodo residual
U n o d e los P ri n ci p i os gen erales d e la
Valoraci n I n m obi li ari a es el P ri n ci p i o d el
valor R esi d u al, qu e d i ce: El valor atribuible
a cada uno de los factores de produccin de un
inmueble es la diferencia entre el valor total de
dicho activo y los valores atribuibles al resto
de los factores. D i ch o p ri n ci p i o es recogi d o
en el an exo I d e la O rd en d e 30 d e N ovi em -
bre d e 1 994 ( B O E d el 1 3 d e d i ci em bre)
so b re n o rm as d e valo raci n d e b i en es
i n m u eb les p ara d eterm i n ad as en ti d ad es
fi n an ci eras ( en ad elan te O . 30-1 1 -94) .
A p arti r d e este p ri n ci p i o gen eral se
d esarrolla el m tod o resi d u al d e valoraci n
d el su elo, con si d eran d o qu e el valor d e u n
bi en i n m u eble se com p on e d e form a ad i ti -
va p or i n tegraci n d e los d i sti n tos costes, el
d el su elo, el d e la con stru cci n y con la
con si d eraci n d e los gastos y ben efi ci os d e
la p rom oci n com o u n coste m s.
E l valor d e ven ta d e u n p rod u cto i n m o-
bi li ari o Vves i gu al a la su m a d el coste d e la
con stru cci n ( real o p oten ci al) Cc, su m n -
d ole el coste d el su elo Cs, los gastos d e la
p rom oci n Gp y los ben efi ci os d e la p ro-
m oci n Bp, seg n la si gu i en te form u laci n
gen eral:
Vv = C c +C s +G p +B p
C on si d eran d o el coste d el su elo com o
resi d u o qu e se p rod u ce al d ed u ci r al valor
d e ven ta tod os los gastos y ben efi ci os m s los
costes d e la con stru cci n , ten d rem os:
C s = Vv ( C c +G p +B p )
E l m tod o resi d u al n os p erm i te obten er
tan to valores d e rep ercu si n com o u n i ta-
ri os d el su elo, ya qu e si p arti m os d e valores
en ven ta p or m
2
con stru i d o, obten d rem os
valores d e rep ercu si n d e su elo p or m
2
con stru i d o y, p arti en d o d e valores en ven ta
totales d el p rod u cto i n m obi li ari o, ap li can -
d o el m tod o resi d u al obten d rem os valores
totales d el su elo qu e, d i vi d i d os p or el total
d e la su p erfi ci e d e su elo n os arrojar u n
valor u n i tari o d el m i sm o en eu ros p or m
2
d e su elo.
E l m tod o resi d u al d e valoraci n d el
su elo se p u ed e reali zar d esd e d os p u n tos d e
vi sta, d ep en d i en d o d el ti p o d e su elo a valo-
rar y d e la con si d eraci n tem p oral d e i n gre-
sos y gastos.
P ara su elos con soli d ad os p or la ed i fi ca-
ci n y co n la u rb an i zaci n ejecu tad a,
ten i en d o u n a con si d eraci n d e i n gresos
(Vv) y gastos (Cc +Gp +Bp) p rod u ci d os en
el m om en to actu al p u ed e ser u ti li zad o el
mtodo residual esttico.
P ara su elos n o con soli d ad os p or la ed i -
fi caci n y con la u rban i zaci n p en d i en te d e
ejecu ci n , ten i en d o u n a con si d eraci n d e
i n gresos (Vv) y gastos (Cc +Gp +Bp) qu e
i m p li qu e u n estu d i o tem p oral d e los m i s-
m os, p u ed e ser u ti li zad o el mtodo residual
dinmico.
El mtodo residual esttico
L a caracter sti ca fu n d am en tal d e este
m todo, a diferen cia del residu al din m ico, es
qu e tan to el valor en ven ta del produ cto
in m obiliario com o los costes, gastos y ben efi-
cios a detraer para obten er el valor del su elo,
son con siderados con valores actu ales ( 2) .
E s el m tod o u ti li zad o p or la m etod olo-
g a d e valoraci n catastral, en u n a vari an te
si m p li fi cad a, y ti en e su fu n d am en to en la
fo rm u laci n gen eral co n ten i d a en la
N orm a 1 6 d el An exo d el R .D . 1 020/93 d e
25 d e ju n i o ( B O E d el 22 d e ju li o) p or el
qu e se ap ru eban las n orm as tcn i cas d e
valoraci n y el cu ad ro m arco d e valores d el
su elo y d e las con stru cci on es p ara d eterm i -
n ar el valor catastral d e los bi en es i n m u e-
bles d e n atu raleza u rban a ( en ad elan te R D
1 020/93) , qu e d i ce:
95
VALORACIN DEL SUELO. MTODO RESIDUAL DINMICO SIMPLIFICADO
( 2) Ver An li si s bi bli ogrfi co d e las valoraci on es
i n m obi li ari as . B E R N AT F AL O M I R , Jord i . C T /C atastro n
27, p g. 30-32.
Norma 16. Modulacin de los valores.
1. Considerando todos los factores que inter-
vienen en la formacin del valor del pro-
ducto inmobiliario, se establece la siguien-
te expresin:
V
V
=1,4 (V
R
+V
C
) F
L
en la que:
V
V
=Valor en venta del producto inmobilia-
rio, en pesetas/m
2
construido.
V
R
=Valor de repercusin del suelo en pese-
tas/m
2
construido.
V
C
=Valor de la construccin en pesetas/m
2
construido.
F
L
=Factor de localizacin, que evala las
diferencias de valor de productos inmo-
biliarios anlogos por su ubicacin,
caractersticas constructivas y circuns-
tancias socioeconmicas de carcter
local que afecten a la produccin inmo-
biliaria.
D e esta form u laci n gen eral el valor
resi d u al d el su elo se d ed u ci r a:
O bservam os qu e la com p on en te G as-
tos-B en efi ci os es esti m ad a n o com o algo
qu e se d etrae d el Valor en ven ta, si n o com o
u n red u ctor p orcen tu al d el m i sm o. D i vi d i r
el Valor en ven ta p or la esti m aci n d e gas-
tos y ben efi ci os rep resen tad a p or el coefi -
ci en te 1 ,40 F
L
, es com o su straer u n p or-
cen taje d el m i sm o. E n el caso gen eral d e
F
L
= 1 ,00 el valor resi d u al reflejad o en la
exp resi n an teri or p od r a exp resarse d e
form a equ i valen te:
V
R
= V
V
28,57% d el V
V
V
C
;
Si en d o F
L
= 1 ,00
Y tam bi n :
V
R
= V
V
0.71 43 V
C
;
Si en d o F
L
= 1 ,00
L a n o rm ati va co n ten i d a en el R . D .
1 0 2 0 /9 3 e I n stru cci o n es d e la D . G . d el
C atastro estab lecen lo s cri teri o s p ara
d eterm i n ar el valo r d e la co n stru cci n V
C
y
el facto r d e lo cali zaci n F
L
, co n lo q u e an te
u n valo r en ven ta V
V
p o d em o s d ed u ci r a
d a d e h o y u n valo r d e rep ercu si n d e
su elo V
R
.
P or otra p arte la O . 30-1 1 -94, establece
las d i rectri ces p ara la valoraci n d el su elo
p or el m tod o resi d u al estti co y en el
an exo 2, ep grafe I V, p u n to 2 d i ce:
2. Anlisis de inversiones con valores actua-
les. (Mtodo residual esttico)
Su aplicacin requiere:
a) Determinar la promocin inmobiliaria
ms probable a desarrollar sobre el
inmueble a valorar segn el principio de
mayor y mejor uso. No obstante, cuando
sea conocido el destino decidido por la
propiedad del inmueble y no se oponga a
la normativa urbanstica se atender al
mismo.
b) Estimar los costes de construccin, los
gastos necesarios de promocin, de comer-
cializacin y financieros normales para un
promotor de tipo medio y para una promo-
cin de caractersticas similares a la ana-
lizada. En el caso de inmuebles en rehabi-
litacin se tendrn en cuenta a estos
efectos los costes de construccin presu-
puestados en el correspondiente proyecto
de rehabilitacin.
Los costes de construccin y los gastos
necesarios de promocin a tener en cuen-
ta sern los definidos como tales en el
apartado I.1 del presente anexo.
c) Estimar el valor de mercado del inmueble
a promover para la hiptesis de edificio

0.71 43 =
1
1 , 40
F
L

28, 57% = 1
1
1 , 40
F 1 00
L

_
,

1
]
1
1


V =
V
1 , 4 F
V
R
V
L
C

96
MIGUEL NGEL MARTNEZ IRANZO
terminado en la fecha de la tasacin.
Dicho valor ser el obtenido por alguno
de los mtodos establecidos en los aparta-
dos precedentes de este anexo.
d) Fijar el margen de beneficio del promotor
atendiendo al comn en las promociones
de similares caractersticas y emplaza-
miento. Dicho margen ser, como mnimo
el resultado de multiplicar por 1,5 el tipo
de actualizacin que figura en la letra f)
del apartado IV. I precedente.
e) Calcular el valor de mercado del terreno o
del inmueble a rehabilitar aplicando la
siguiente frmula:
F =VM (1 b) Ci
En donde:
F =Valor del terreno o inmueble a rehabili-
tar.
VM=Valor de mercado del inmueble termi-
nado.
b =Margen de beneficio del promotor en
tanto por uno.
Ci =Cada uno de los costes y gastos necesa-
rios considerados.
En todas las etapas anteriores, el tasador
deber justificar razonada y explcitamente
en su informe las hiptesis y parmetros de
clculo adoptados.
L os costes n ecesari os qu e se m en ci on an
en la letra b) an teri or son :
Entre los gastos necesarios se incluirn al
menos los siguientes:
a) Impuestos no recuperables y aranceles
necesarios para la normalizacin de la
adquisicin del terreno, o del edificio a
rehabilitar, y, en su caso, para la declara-
cin de obra nueva del inmueble.
b) Honorarios tcnicos por proyecto y direc-
cin de las obras.
c) Costes de licencias y tasas de la construc-
cin.
d) Coste de la construccin por contrata,
considerndose como tal la suma de los
costes de ejecucin material de la obra,
sus gastos generales, en su caso, y el bene-
ficio industrial del constructor. No se
incluirn en dicho coste el de los elemen-
tos no esenciales de la edificacin que
sean fcilmente desmontables.
En el caso de edificios de carcter his-
trico o artstico se tendr en cuenta,
adems, el valor particular de los ele-
mentos de la edificacin que le confiere
ese carcter.
e) Gastos de administracin del promotor.
Los gastos necesarios a tener en cuenta
sern los medios del mercado segn las carac-
tersticas del inmueble independientemente de
quin pueda acometer la reposicin calcula-
dos con los precios existentes en la fecha de la
valoracin.
No se considerarn como gastos necesa-
rios el beneficio del promotor, ni cualquier
clase de gastos financieros o de comerciali-
zacin.
T an to u n o co m o o tro m to d o ( el catas-
tral y el h i p o tecari o ) so n si m i lares en su
co n cep ci n . E l si stem a catastral efect a
u n a si m p li fi caci n y en glo b a b en efi ci o s y
gasto s en el co efi ci en te 1 , 4 F
L
, q u e se tra-
d u ce en m i n o rar el valo r en ven ta m u lti -
p li cn d o lo p o r 0 , 7 1 si en d o gen eralm en te
F
L
= 1 , 0 0 y, p o steri o rm en te, d ed u ci r el
co ste aso ci ad o a la co n stru cci n . E l si ste-
m a h i p o tecari o m i n o ra el valo r en ven ta
p o r u n co efi ci en te rep resen tati vo d el b en e-
fi ci o p u ro d el p ro m o to r ( m ayo r d e 0 , 7 1 ) y,
a co n ti n u aci n , d ed u ce tan to el co ste d e la
co n stru cci n co m o el resto d e gasto s.
A m b o s m to d o s p arten d e la co n si d era-
ci n d e i n greso s y gasto s co n valo res
actu ales.
E l m tod o resi d u al estti co p u ed e ser el
m s ap rop i ad o p ara calcu lar valores d el
su elo en zon as con soli d ad as p or la ed i fi ca-
ci n en las qu e n o exi ste o p rcti cam en te
n o exi ste u rban i zaci n p en d i en te, d on d e
gen eralm en te exi ste u n m ercad o d el qu e,
con las correcci on es n ecesari as, d ed u ci r
valores d el su elo.
97
VALORACIN DEL SUELO. MTODO RESIDUAL DINMICO SIMPLIFICADO
El mtodo residual dinmico
E l m tod o resi d u al d i n m i co, en p ri n ci -
p i o, p u ed e ser el m s ad ecu ad o p ara aco-
m eter la valoraci n d e su elos n o con soli d a-
d o s p o r la ed i fi caci n y escasam en te
u rban i zad os o si n u rban i zar, en los qu e
exi ste u n m n i m o d e p lan eam i en to ( u n u so
y u n a ed i fi cabi li d ad bru ta) o u n p lan ea-
m i en to d e d esarrollo m s d efi n i d o, y en
ellos, gen eralm en te el m ercad o n o su ele ser
m u y tran sp aren te.
Se p arte d e la con si d eraci n d e qu e la
u rban i zaci n y ven ta d el p rod u cto i n m obi -
li ari o term i n ad o es con cebi d a en su i n i ci o
com o u n p royecto em p resari al cu alqu i era,
qu e com o tal i m p li ca u n ri esgo, llevn d ose
a cabo en u n h ori zon te tem p oral en el qu e
se p rod u ce u n a i n versi n i n i ci al d e cap i tal
gen ern d ose i n gresos y gastos ( 3) .
C om o tal p royecto em p resari al, su obje-
ti vo es la m axi m i zaci n d e ben efi ci os, y p or
tan to la ap li caci n d e otro d e los p ri n ci p i os
d e la Valoraci n I n m obi li ari a, com o es el
P ri n ci p i o d e M ayor y M ejor U so, d efi n i d o
en el an exo I d e la O . 30-1 1 -94, qu e d i ce
El valor de un inmueble susceptible de ser
dedicado a diferentes usos o de ser construido
con distintas intensidades edificatorias, es el
que resulta de destinarlo, dentro de las posi-
bilidades legales y fsicas, al uso ms proba-
ble y financieramente aconsejable, con la
intensidad que permita obtener el mayor
valor.
E n el caso con creto d e la actu aci n
em p resari al d e carcter i n m o b i li ari o , la
ap ortaci n i n i ci al d e cap i tal ser a la ad qu i -
si ci n d el su elo, los gastos ser an tod os los
asoci ad os al p roceso d e tran sform aci n d e
d i ch o su elo ( d e bru to a u rban i zad o) y los
i n gresos estar an rep resen tad os p or la p arte
asi gn ad a a retri bu i r al su elo a la h ora d e la
ven ta d el p rod u cto i n m obi li ari o term i n ad o
( valor d el su elo u rban i zad o) . Tod o ello a lo
largo d e u n p er od o tem p oral en el qu e h ay
qu e ten er en cu en ta la retri bu ci n d el cap i -
tal, el ri esgo d e la i n versi n y su d u raci n ,
as com o el m om en to en qu e se p rod u cen
cad a u n o d e los i n gresos y gastos. D el an -
li si s d e tod os estos elem en tos d ed u ci rem os
si el p royecto es facti ble o n o, si gen era
valor o n o, o si m an ten i en d o fi jas u n as
vari ab les p o d em o s d ed u ci r lo s valo res
m xi m os alcan zables p or otras.
E l i n versor i n m obi li ari o p u ed e p lan tear
su p royecto em p resari al con oci en d o p re-
vi am en te el ap orte i n i ci al a reali zar ( con o-
ce lo qu e le cu esta el su elo) . P lan tea su an -
li si s tal y com o se d efi n e en el p rrafo
p reced en te y d eci d e, a la vi sta d e los resu l-
tad os, si la actu aci n es o n o vi able. O p or
el con trari o y aqu es d on d e i n terven d r a
el m tod o resi d u al d i n m i co p lan tea la
i n versi n total y d ed u ce el valor d el su elo
( i n versi n i n i ci al) , qu e ser a el m xi m o qu e
se p od r a p agar p or l p ara qu e sta fu era
vi able.
C on vi en e an tes d e i n i ci ar u n a exp li ca-
ci n exh au sti va d el m tod o resi d u al d i n -
m i co d e valoraci n d el su elo, clari fi car
u n o s co n cep to s b si co s d el an li si s d e
i n versi on es 4) qu e n os ayu d en a com p ren -
d er tod o el si stem a d e valoraci n , tales
com o la tasa d e d escu en to i, el valor actu al
VA d e u n cap i tal en u n d eterm i n ad o
m om en to, el valor actu al n eto VAN d e u n a
i n versi n y la tasa i n tern a d e retorn o TIR
d e la m i sm a.
98
MIGUEL NGEL MARTNEZ IRANZO
( 3) Ver R O C A, Josep ; B U R N S, M alcom . L a li be-
rali zaci n d el m ercad o d e su elo en E sp a a. R eform a
d e la legi slaci n u rban sti ca d e 1 998 . C T /C atastro n
33, p g. 22-25.
( 4) Ver las P u bli caci on es d el C .I .D .U . ( C en tro d e
I n vesti gaci on es d el D esarrollo U rban o) . Argen ti n a
http://www.sistred.com/cidu/publicac.htm. Ver el Si ste-
m a I n stru ctor sobre E con om a d e la E m p resa Agra-
ri a . C ap tu lo 1 3: Selecci n d e I n versi on es. Vari os
au to res d e las U n i v. d e M laga y C rd o b a.
http://www.lcc.uma.es/tea/cap13/capit13.html. Ver el
d ocu m en to d e trabajo: L as d eci si on es d e i n versi n
com o op ci on es reales: U n en foqu e con cep tu al . M AS-
C AR E AS, Ju an . F. E con m i cas y E m p resari ales. U C M .
http://www.ucm.es/BUCM/cee/doc/0061/03010061.htm.
E l an li si s d i n m i co d e i n versi o n es
ti en e com o con cep to fu n d am en tal la con si -
d eraci n d el m om en to en qu e se p rod u ce
cad a flu jo d e caja ( i n gresos y/o gastos . E s
m ejor reci bi r u n cap i tal h oy qu e m a an a.
E l valor d el d i n ero se red u ce p or la esp era.
E l d ato qu e m i d e esta red u cci n d el valor
d el d i n ero p or n o d i sp on er d e l h oy fren te
a la op ci n d e h acerlo d en tro d e u n p er o-
d o d e ti em p o d eterm i n ad o es el i n ters.
Se en ti en d e co m o F lu jo d e caja ( C ash -
F lo w) o F lu jo d e fo n d o s, en u n d eterm i -
n ad o m o m en to o p er o d o , a la su m a d e
i n greso s y gasto s, co n su si gn o co rresp o n -
d i en te, en ese p er o d o . Si lo s i n greso s
su p eran a lo s gasto s, el flu jo d e caja en el
p er o d o ser p o si ti vo , y n egati vo en caso
co n trari o .
P od em os d efi n i r el i n ters d e u n cap i tal
com o la com p en saci n d e ord en econ m i -
co d ebi d a a la p rd i d a d e d i sp on i bi li d ad d e
d i ch o cap i tal d u ran te u n d eterm i n ad o p er -
od o d e ti em p o. E sta com p en saci n se su ele
exp resar en form a d e tasa p orcen tu al, y en
el an li si s d e i n versi on es se la d en om i n a
con d i sti n tos n om bres, tales com o, tasa d e
d escu en to altern ati va, ti p o d e actu ali za-
ci n , etc.
E n an li si s d e i n versi o n es la tasa d e
d escu en to o ti p o d e actu ali zaci n est li ga-
d a al co n cep to d e C o ste d e O p o rtu n i d ad .
E sta tasa, a fi jar p o r el i n verso r, eval a el
u m b ral m n i m o d e ren tab i li d ad d e ese p ro -
yecto fren te a la o p o rtu n i d ad d e aco m eter
o tro s altern ati vo s, y p ara fi jarla h ay q u e
ten er si em p re p resen te la retri b u ci n q u e
se d a a u n cap i tal si n ri esgo y el ri esgo aso -
ci ad o al ti p o d e p ro yecto d e i n versi n a
aco m eter.
Valor actual (VA)
C om o an tes se m en ci on el valor d e u n
cap i tal se d eval a p or n o d i sp on er d e l
h oy fren te a ten er qu e h acerlo en u n fu tu -
ro. E l qu e se d eval e en m ayor o m en or
m ed i d a d ep en d e d el i n ters.
E l con cep to d e valor actu al ser a con -
testar a la si gu i en te p regu n ta: C u al ser a el
valor h oy actu al) d e u n a d eterm i n ad a can -
ti d ad d e d i n ero qu e p erci bi rem os en el
m om en to fu tu ro nten i en d o en cu en ta u n a
d eterm i n ad a tasa d e i n ters i? O lo qu e es
lo m i sm o: actu arem os d e form a i n versa a la
d el m tod o qu e u ti li zam os p ara calcu lar la
can ti d ad d e cap i tal qu e ten d rem os en el
m om en to fu tu ro nal i n ters i.
Ejemplo: C u al ser a el valor d e u n cap i -
tal d e 1 000 eu ros. d en tro d e 3 a os al 1 0%
d e i n ters an u al?
C = 1 .000 ; n = 3; i = 1 0%
1 .000 1 ,1 0 1 ,1 0 1 ,1 0 = 1 .331
o lo qu e es lo m i sm o,
C ( 1 +i )
n
;
1 .000 ( 1 +0.1 0)
3
= 1 .331
D e m an era i n versa p od em os h acern os
la si gu i en te p regu n ta C u al es el valor
actu al VA d e 1 .331 eu ros qu e se gen erarn
d en tro d e 3 a os sabi en d o qu e la tasa d e
i n ters an u al se fi ja en el 1 0% ?
C = 1 .331 ; n = 3; i = 1 0%
1 .331 en el a o 3
1 .331 / 1 ,1 0 = 1 .21 0 en el a o 2
1 .21 0 / 1 ,1 0 = 1 .1 00 en el a o 1
1 .1 00 / 1 ,1 0 = 1 .000 en el a o 0 ( m om en to
actu al)
o lo qu e es lo m i sm o,
E l Valor actu al d e 1 .331 eu ros qu e p od a-
m os gastar o i n gresar d en tro d e tres a os es
d e 1 .000 eu ros, ten i en d o en cu en ta u n a tasa
d e d escu en to d el 1 0% an u al. E s d eci r 1 .331
d en tro d e tres a os equ i valen a 1 .000 h oy.

C
( 1 +i )
;
1 .331
( 1 +0, 1 0)
= 1 .000
n 3

99
VALORACIN DEL SUELO. MTODO RESIDUAL DINMICO SIMPLIFICADO
Valor actual neto (VAN)
E l clcu lo d el valor actu al n eto d e u n
p royecto d e i n versi n p arte d e la i d ea bsi -
ca d e equ i p arar d i sti n tas can ti d ad es d e
d i n ero en d i sti n tos m om en tos d el ti em p o,
ten i en d o en cu en ta el i n ters qu e p u ed e
obten erse sobre el m i sm o. P ara equ i p arar
d i ch as can ti d ad es, obten d rem os su valor
actu al y, ten i en d o en cu en ta qu e sern can -
ti d ad es p osi ti vas y n egati vas ( i n gresos y
gastos , su su m a. sta ser el valor actu al
n eto d el p royecto d e i n versi n .
E l p royecto d e i n versi n se p lan tea con
u n h ori zon te tem p oral, efectu n d ose u n a
d i vi si n en p er od os ( se elabora u n calen -
d ari o) en los qu e se van a p rod u ci r flu jos
d e caja ( i n gresos y gastos . D i ch os i n gresos
y gastos d el p royecto, se eval an p revi a-
m en te y se d i stri bu yen , seg n el calen d a-
ri o, en los d i sti n tos p er od os, arrojan d o en
cad a u n o d e ellos u n flu jo d e caja p osi ti vo
o n egati vo. E stos flu jos d e caja en cad a
p er od o se actu ali zarn ( se h allar su valor
actu al) y p osteri orm en te se su m arn obte-
n i en d o, u n a vez d ed u ci d a la i n versi n i n i -
ci al, el valor actu al n eto d el p royecto.
E n lo relati vo a la tasa d e i n ters a ad op -
tar p ara equ i p arar las d i sti n tas can ti d ad es en
el ti em p o, h ay qu e ten er en cu en ta qu e con
ella estam os fi jan d o la ren tabi li d ad m n i m a
d el p royecto, y qu e ad em s p od em os con si -
d erarla fi ja a lo largo d e tod a su vi d a.
L a ecu aci n gen eral d el valor actu al
n eto ser a:
si en d o:
A = i n versi n i n i ci al d el p royecto.
F C
n
= flu jos d e caja d e cad a p er od o n .
t = h ori zon te tem p oral d el p royecto.
n = n m ero d el p er od o.
i = tasa d e d escu en to.
E l p roceso d e clcu lo d el valor actual
netoVAN p u ed e resu m i rse:
1 . Selecci on ar la tasa d e d escu en to (i) ap li -
cable al ri esgo d el p royecto.
2. C alcu lar el flu jo d e caja d e i n greso s y
gasto s (FC
n
) en cad a p er o d o (n).
3. C alcu lar lo s valo res actu ales d e to d o s
lo s elem en to s d el flu jo d e fo n d o s d i vi -
d i en d o cad a u n o ( p o si ti vo s y n egati -
vo s en tre ( 1 +i) tan tas veces co m o
p er o d o s (n) sep aren a este elem en to
d el m o m en to actu al.
4. Su m ar las can ti d ad es resu ltan tes con
su s si gn os resp ecti vos.
5. R estar la i n versi n i n i ci al.
Ejemplo 1
Su p on gam os tres p royectos d e i n ver-
si n A, B y C qu e se d esarrollan seg n los
si gu i en tes p arm etros:
I n versi n i n i ci al = 60 m i llon es d e eu ros.
D u raci n d e la i n versi n = 5 a os.
B en efi ci o total = 30 m i llon es d e eu ros.
T asa d e d escu en to = 1 0%
E l calen d ari o d e los F lu jos d e C aja
esp erad os ( C ash -F low) es el se alad o en el
cu ad ro 1 .
VAN = A +
F C
( 1 +i )
n
n
n = 1
n = t

100
MIGUEL NGEL MARTNEZ IRANZO
Cuadro 1
Calendario de los Flujos de Caja
Cash-Flow
Ao 0 Ao 1 Ao 2 Ao 3 Ao 4 Ao 5 Flujo neto de fondos
Proyecto A 60 15 15 15 15 30 30
Proyecto B 60 10 10 10 10 50 30
Proyecto C 60 5 5 5 5 70 30
E l an li si s d e las i n versi on es en cad a u n o
d e los tres p royectos p asa p or actu ali zar las
m i sm as y obten er los valores actu ales n etos
( VAN ) d e cad a u n o d e ellos ( ver cu ad ro 2) .
E l VAN p erm i te elegi r en tre p royectos
altern ati vos si gu i en d o el cri teri o d e qu e se
con si d era efectu able u n p royecto cu an d o el
VAN es p osi ti vo, es d eci r, cu an d o la totali -
d ad d e flu jos d e caja esp erad os, d escon ta-
d os a u n a tasa ap rop i ad a al ri esgo d el p ro-
yecto, su p eran al coste d e reali zarlo. E l
p royecto gen era valor. P or el con trari o si el
101
VALORACIN DEL SUELO. MTODO RESIDUAL DINMICO SIMPLIFICADO
Cuadro 2
Anlisis de las inversiones
1. VALOR ACTUAL NETO DEL PROYECTO A
Flujo de Caja (Cash-Flow) Cantidad equivalente hoy
Cantidad Ao
C
Valor actual
(1 + i)
n
60 0 momento actual Inversin inicial 60
15 Dentro de 1 ao 15 / (1,10)
1
= 13,64
15 Dentro de 2 aos 15 / (1,10)
2
= 12,40
15 Dentro de 3 aos 15 / (1,10)
3
= 11,27
15 Dentro de 4 aos 15 / (1,10)
4
= 10,25
30 Dentro de 5 aos 30 / (1,10)
5
= 18,62
Valor actual neto ( VAN ) 6,18
2. VALOR ACTUAL NETO DEL PROYECTO B
Flujo de Caja (Cash-Flow) Cantidad equivalente hoy
Cantidad Ao
C
Valor actual
(1 + i)
n
60 0 momento actual Inversin inicial 60
10 Dentro de 1 ao 10 / (1,10)
1
= 9,09
10 Dentro de 2 aos 10 / (1,10)
2
= 8,26
10 Dentro de 3 aos 10 / (1,10)
3
= 7,51
10 Dentro de 4 aos 10 / (1,10)
4
= 6,83
50 Dentro de 5 aos 50 / (1,10)
5
= 31,04
Valor actual neto ( VAN ) 2,73
3. VALOR ACTUAL NETO DEL PROYECTO C
Flujo de Caja (Cash-Flow) Cantidad equivalente hoy
Cantidad Ao
C
Valor actual
(1 + i)
n
60 0 momento actual Inversin inicial 60
5 Dentro de 1 ao 5 / (1,10)
1
= 4,55
5 Dentro de 2 aos 5 / (1,10)
2
= 4,13
5 Dentro de 3 aos 5 / (1,10)
3
= 3,76
5 Dentro de 4 aos 5 / (1,10)
4
= 3,41
70 Dentro de 5 aos 70 / (1,10)
5
= 43,46
Valor actual neto ( VAN ) 0,69
VAN es n egati vo ser a d esacon sejable reali -
zar el p royecto.
E n los ejem p los d e p royecto d e i n ver-
si n an teri ores, reflejad os en los cu ad ros 1
y 2, p od em os observar:
E l p royecto A ser a equ i valen te a i n verti r
60 m i llon es y reci bi r en ese m om en to
66,1 8 m i llon es
( 1 3,64 +1 2,40 +1 1 ,27 +1 0,25 +
+1 8,62 = 66,1 8) ,
lo qu e su p on e u n regalo n eto d e 6,1 8
m i llon es. E sta can ti d ad es el VANd el p ro-
yecto. Vale la p en a i n verti r en el p royecto
A p orqu e, si h em os acertad o al p lan tear la
tasa d e d escu en to, este p royecto crea
valor. Si em p re qu e el VAN sea p osi ti vo
m erece la p en a i n verti r en ese p royecto.
E l p royecto B ti en e u n VAN d e 2,73
m i llon es, lu ego tam bi n crea valor, au n -
qu e es m en os ren table qu e el p royecto A,
ya qu e VAN
A
>VAN
B
.
E l proyecto C tien e u n VAN n egativo de
0,69 m illon es, por lo qu e sera desacon se-
jable realizarlo. E sto qu iere decir qu e an te
la oportu n idad de u n proyecto altern ativo
defin ida por la tasa adoptada, el in versor
debera decan tarse por ese otro proyecto o
retribu cin del capital altern ativa.
Tasa interna de rentabilidad
(TI R)
L a tasa i n tern a d e ren tabi li d ad TIR d e
u n p royecto es aqu ella qu e h ace qu e su
valor actu al n eto VAN sea i gu al a cero.
en ton ces i = T I R .
P od em os observar i n tu i ti vam en te qu e
cu an to m ayor es la tasa d e d escu en to en u n
p royecto, m en or es su valor actu al n eto. Si
vam os au m en tan d o p or tan teo la tasa d e
d escu en to d e u n p royecto h asta con segu i r
qu e el VANsea i gu al a cero, la tasa i n trod u -
ci d a ser la TIRd el p royecto.
E n efecto, si tom am os com o ejem p lo el
p royecto d e i n versi n A an teri or ( ver cu a-
d ro 2) , con u n a tasa d e d escu en to d el 1 0%
obten am os u n VAN= 6,1 8 m i llon es. M od i -
fi can d o la tasa al 1 1 % el VAN se red u ce a
4,34 m i llon es, con u n a tasa d el 1 2% a 2,58
m i llon es, y as h asta lograr qu e el VAN sea
cero. C on los m ed i os i n form ti cos actu ales
es m u y fci l bu scar u n objeti vo con oci en d o
u n a vari able y en n u estro ejem p lo la tasa
qu e h ace qu e el VAN = 0 es la d el 1 3,55% .
E sta es la TIRd el p royecto A.
L a TIRd e u n p royecto es, p or com p ara-
ci n con la tasa d e d escu en to ad op tad a,
u n a m ed i d a p orcen tu al d e la ren tabi li d ad
d e n u estro p royecto.
Si en u n d eterm i n ad o p ro yecto d e
i n versi n ad o p tam o s u n a tasa d e d escu en -
to q u e h aga q u e el VAN d u n valo r cero ,
q u i ere d eci r q u e n o s es i n d i feren te aco m e-
ter este p ro yecto o d esti n ar n u estro s recu r-
so s al p ro yecto o i n versi n altern ati va q u e
n o s h i zo fi jar la tasa d e d escu en to . E n este
caso la tasa d e d escu en to es i gu al a la TIR,
es d eci r, q u e n o s en co n tram o s en el
u m b ral d e ren tab i li d ad m n i m a ex i gi b le al
p ro yecto .
E l an li si s d e u n a i n versi n em p resari al
cu alqu i era estar a rep resen tad o en el esqu e-
m a qu e se i n d i ca en el grfi co 1 .
Normativa de valoracin
hipotecaria
E n el an ex o 2 d e la O rd en d e 3 0 d e
n o vi em b re d e 1 9 9 4 so b re n o rm as d e valo -
raci n d e b i en es p ara d eterm i n ad as en ti -
d ad es fi n an ci eras, d ed i cad o a lo s m to d o s
d e valo raci n , se d escri b e en tre o tro s el
m to d o resi d u al en su s d o s m o d ali d ad es,
estti co , an teri o rm en te d escri to , y d i n -
m i co .

VAN = A +
F C
( 1 +i )
= 0;
n
n
n = 1
n = t

102
MIGUEL NGEL MARTNEZ IRANZO
Mtodo residual
Est basado en los principios del valor
residual y del mayor y mejor uso. Su aplica-
cin permite determinar el valor de mercado
de un terreno edificable o de un inmueble a
rehabilitar como el precio ms probable que,
en el momento de su tasacin pagara por l
un promotor inmobiliario de tipo medio, que
lo comprara y aprovechara su mejor y mayor
uso.
El valor de mercado por este mtodo se
calcular de acuerdo con uno de los siguien-
tes procedimientos:
1. Anlisis de inversiones con valores espe-
rados (Mtodo residual dinmico).
Su aplicacin requiere:
a) Determinar la promocin inmobiliaria
ms probable a desarrollar sobre el
inmueble a valorar segn el principio de
mayor y mejor uso. No obstante, cuando
sea conocido el destino decidido por la
propiedad del inmueble y no se oponga a
la normativa urbanstica se atender al
mismo.
b) Estimar las fechas y plazos de la construc-
cin o rehabilitacin, y de la comercializa-
cin del inmueble terminado, segn las
hiptesis ms probables atendiendo a sus
cualidades y caractersticas, y cuando se
trate de terrenos, al grado de desarrollo
del planeamiento, de la gestin urbansti-
ca y de la urbanizacin.
c) Estimar los costes de construccin, los
gastos necesarios de promocin, financie-
ros y de comercializacin normales para
un promotor de tipo medio y para una
promocin de caractersticas similares a
la analizada. En el caso de inmuebles en
103
VALORACIN DEL SUELO. MTODO RESIDUAL DINMICO SIMPLIFICADO
Grfico 1
Anlisis de inversin empresarial genrica
rehabilitacin se tendr en cuenta a estos
efectos los costes de construccin presu-
puestados en el correspondiente proyecto
de rehabilitacin.
Los costes de construccin y los gastos
necesarios de promocin a tener en cuenta
sern los definidos como tales en el apar-
tado 1.1 del presente anexo.
d) Estimar el valor de mercado del inmueble
a promover para la hiptesis de edificio
terminado referido a las fechas previstas
de comercializacin. Para ello se partir
del valor de mercado en la fecha de tasa-
cin, obtenido por alguno de los mtodos
establecidos en los apartados precedentes
de este anexo y se tendr en cuenta la evo-
lucin esperada de los precios de mercado,
sin que en ningn caso puedan aplicarse
incrementos anuales superiores al IPC de
los ltimos doce meses.
e) Teniendo en cuenta los datos y estimacio-
nes anteriores se determinarn los flujos
de caja previsibles durante la promocin.
f) Fijar un tipo de actualizacin (i). Como
tipo de actualizacin se utilizar el repre-
sentativo de la tasa de rentabilidad media
anual sobre fondos propios que obtendra
un promotor medio en una promocin de
las caractersticas de la analizada, calcu-
lado de acuerdo con la siguiente frmula:
i =Tasa libre de riesgo +prima de riesgo
La tasa libre de riesgo ser una tasa
porcentual representativa de la rentabili-
dad media anual de la Deuda del Estado a
plazo no inferior a dos aos del pas
donde est situado el inmueble. Dicho tipo
deber haber sido publicado oficialmente
y su media se referir a un perodo conti-
nuado no inferior a tres meses ni superior
a un ao contados antes de la fecha de la
tasacin Para inmuebles situados en
Espaa se tomar la rentabilidad media
anual de la Deuda del Estado con venci-
miento residual entre dos y seis aos.
La prima de riesgo se determinar
mediante la evaluacin del riesgo de la
promocin teniendo en cuenta el tipo de
activo inmobiliario a construir, su ubica-
cin, liquidez, plazo, as como el volumen
de la inversin necesaria. Dicha prima no
ser inferior a la indicada, por tipo de
inmueble, en la tabla siguiente (5):
Prima
Tipo de inmueble de riesgo-
Porcentaje
Edificios de uso residencial:
Viviendas primera residencia ....... 9
Viviendas segunda residencia ....... 13
Edificios de oficinas ........................ 11
Locales comerciales ........................ 13
Edificios industriales ...................... 15
Plazas de aparcamiento .................. 10
Otros .............................................. 13
En el caso de edificios no destinados a
un uso determinado la vida til mxima
se obtendr ponderando las primas de
riesgo mximas sealadas anteriormente
en funcin de la superficie destinada a
cada uno de los usos.
g) Calcular el valor de mercado del inmueble
objeto de la tasacin por diferencia entre el
valor actual de los ingresos obtenidos por
la venta del inmueble terminado y el valor
actual de los pagos realizados por los
diversos costes y gastos, para el tipo de
actualizacin fijado, utilizando la siguien-
te frmula:
en donde:
F =Valor del terreno o inmueble a rehabili-
tar.
Ej =Importe de los ingresos previstos en el
momento J.
F =
E
( 1 +i )

S
( 1 +i )
j
tj
k
tk

104
MIGUEL NGEL MARTNEZ IRANZO
( 5) P ri m as d e ri esgo m n i m as m od i fi cad as p or
R esolu ci n d el M .E . y H . d e 20 d e ju li o d e 1 999 ( B O E
d el 28) .
Sk =Importe de los pagos previstos en el
momento K.
tj =Nmero de perodos de tiempo previsto
desde el momento de la valoracin
hasta que se produce cada uno de los
ingresos.
tk =Nmero de perodos de tiempo previsto
desde el momento de la valoracin
hasta que se produce cada uno de los
pagos.
i =Tipo de actualizacin elegida, correspon-
diente a la duracin de cada uno de los
perodos de tiempo considerados.
En todas las etapas anteriores el tasador
deber justificar razonada y explcitamente
en su informe las hiptesis y los parmetros
de clculo adoptados.
L a form u laci n em p lead a p or la norma-
tiva hipotecariap arte d e los si gu i en tes p re-
su p u estos:
E l ti p o d e actu ali zaci n d efi n i d o co m o
la ad i ci n d e u n a p ri m a si n ri esgo retri -
b u ci n d e u n cap i tal i n verti d o en d eu d a
p b li ca) y u n a p ri m a d e ri esgo ( aso ci a-
d a al ti p o d e p ro m o ci n a reali zar , q u e
ti en e el carcter d e m n i m o , es la TIR
d el p ro yecto d e i n versi n . E s d eci r se
est fi jan d o el u m b ral m n i m o d e ren ta-
b i li d ad .
L a i n versi n i n i ci al d el p royecto es el
valor d el su elo F.
C om o h a si d o fi jad o el ti p o d e actu ali za-
ci n i com o la TIR d el p royecto, lgi ca-
m en te el VAN d el p royecto es i gu al a
cero.
E n lu gar d e calcu lar el valor actu al d el
F lu jo d e C aja en cad a p er od o, se calcu la
p or sep arad o los valores actu ales d e los
I n gresos y d e los G astos, obten i n d ose
i d n ti co resu ltad o.
F orm u laci n gen eral d el VAN:
F orm u laci n h i p otecari a:
Ya qu e i es la TIRd el p royecto d e i n ver-
si n .
D esp ejan d o F,
Se p u ed e p or tan to d efi n i r el valor d el
su elo F, com o la d i feren ci a en tre el su m ato-
ri o, d u ran te los p er od os qu e d u re la i n ver-
si n , d e tod os los valores actu ales d e los
I n gresos y el su m atori o, d u ran te los p er o-
d os qu e d u re sta, d e tod os los valores
actu ales d e los G astos. Tod o ello es lo
m i sm o qu e d eci r qu e el valor d el su elo F es
el su m atori o d e los valores actu ales d e los
F lu jos d e C aja d u ran te los p er od os qu e
d u re la i n versi n , ten i en d o en cu en ta qu e
la tasa d e d escu en to ad op tad a es la TIRd e
la m i sm a ( 6) .
I nversin inmobiliaria
en adquisicin de suelo
E l p roceso n orm al d e clcu lo d el valor
d el su elo p or el m tod o residual dinmico
ser a el si gu i en te:
1 . C lcu lo d e tod os los gastos esp erad os
d el p roceso d e tran sform aci n d el su elo.
2. C lcu lo d e tod os los i n gresos esp era-
d os, com o retri bu ci n al su elo, p rove-

F =
I n gresos
( 1 +i )

G astos
( 1 +i )
n
n
n
n

VAN = F +
I n gresos
( 1 +i )

G astos
( 1 +i )
= 0
n
n
n
n


VAN = A +
F C
( 1 +i )
n
n
n = 1
n = t

105
VALORACIN DEL SUELO. MTODO RESIDUAL DINMICO SIMPLIFICADO
( 6) Ver G AR C A C AST I L L O , Ju an Vi cen te.
G u a bsi ca p ara la reali zaci n d e Valoraci on es I n m o-
bi li ari as a efectos U rban sti cos E d i tad o p or I C AR O
C olegi o Terri tori al d e Arqu i tectos d e Valen ci a. 2000,
p g. 55 y si gu i en tes.
n i en tes d e la ven ta d e los p rod u ctos
i n m obi li ari os term i n ad os, o bi en d e la
ven ta d e los solares resu ltan tes.
3. E stableci m i en to d e u n calen d ari o d e
p eri od i fi caci n d e los i n gresos y gastos
esp erad os.
4. R eali zaci n d el C ash -F low o F lu jo d e
C aja d e i n gresos y gastos esp erad os, p re-
vi a la d efi n i ci n d e los p arm etros eco-
n m i co-fi n an ci eros, tales com o la tasa
d e actu ali zaci n o tasa d e d escu en to.
5. C lcu lo d e los valores actu ales d e los
i n gresos y gastos en cad a u n o d e los
p er od os d efi n i d os en el calen d ari o.
6. Su m a d e tod os los valores actu ales d e
los i n gresos y los gastos p ara obten er el
VAN d e la i n versi n , qu e es a su vez el
m xi m o valor qu e se p u ed e con si d erar
co m o i n versi n i n i ci al, es d eci r, el
m xi m o valor qu e se p u ed e p agar p or el
su elo bru to, bajo la h i p tesi s d e u n a
tasa d e actu ali zaci n acertad a.
106
MIGUEL NGEL MARTNEZ IRANZO
Grfico 2
Anlisis de inversin empresarial inmobiliaria
E l esqu em a d el an li si s d e u n a i n versi n
em p resari al i n m obi li ari a, seg n el p lan tea-
m i en to qu e efect a la n orm ati va h i p oteca-
ri a, estar a rep resen tad o en el esqu em a
se alad o en el grfi co 2.
Ejemplo 2
P od em os ver tod o el p roceso d e i n ver-
si n i n m obi li ari a con el si gu i en te ejem p lo:
An li si s d e vi abi li d ad d e u n a Actu aci n
U rb an i zad o ra p ara u n a p ro m o ci n d e
vi vi en d as p rotegi d as ten i en d o en cu en ta
los si gu i en tes d atos:
a) T asa li bre d e ri esgo = 4% ;
P ri m a d e ri esgo = 9 % .
b) D u raci n d e la i n versi n = 5 a os.
c) A os y can ti d ad es esp erad as d e gastos
( en m i les d e eu ros : A o 1 , 1 .000; a o
2, 4.000; a o 3, 3.000; a o 4, 1 .000.
d ) A os y can ti d ad es esp erad as d e i n gresos
( en m i les d e eu ros : A o 2, 1 .000; a o 3,
4.000; a o 4, 8.000; a o 5, 1 2.000.
E l clcu lo del valor actu al n eto VAN ) y la
tasa in tern a de retorn o ( T I R ) de esta actu a-
cin , son los expresados en el cu adro 3, bajo
la h iptesis de qu e n o existe in versin in icial.
Su p on i en d o u n coste cero d e la i n ver-
si n i n i ci al, el valor actu al n eto d ed u ci d o d el
an li si s d e la i n versi n ser a el m xi m o valor
qu e se p od r a p agar p or ese su elo. E n efecto,
su sti tu yen d o el valor cero d e ad qu i si ci n d el
su elo p or el VAN ten d r am os u n os resu lta-
d os qu e se i n d i can en el cu ad ro 4.
107
VALORACIN DEL SUELO. MTODO RESIDUAL DINMICO SIMPLIFICADO
Cuadro 4
Anlisis de actuacin urbanizadora (con inversin inicial de adquisicin de suelo)
Ao 0 Ao 1 Ao 2 Ao 3 Ao 4 Ao 5 Totales V. Actual
Valor Suelo 8265 8.265 8.265
Gastos 1.000 4.000 3.000 1.000 9.000 6.710
Ingresos 1.000 4.000 8.000 12.000 25.000 14.975
Flujo caja 8.265 1.000 3.000 1.000 7.000 12.000 7.735 0
Valor actual flujo caja 8.265 885 2.349 693 4.293 6.513 0
V.A.N. 0
T.I.R. 13%
Aos Inversin 5
Tasa libre de riesgo 4%
Prima de riesgo 9%
Tasa actualizacin 13%
Cuadro 3
Anlisis de actuacin urbanizadora (sin inversin inicial)
Ao 0 Ao 1 Ao 2 Ao 3 Ao 4 Ao 5 Totales V. Actual
Valor Suelo 0 0 0
Gastos 1.000 4.000 3.000 1.000 9.000 6.710
Ingresos 1.000 4.000 8.000 12.000 25.000 14.975
Flujo caja 0 1.000 3.000 1.000 7.000 12.000 16.000 8.265
Valor actual flujo caja 0 885 2.349 693 4.293 6.513 8.265
V.A.N. 8.265
T.I.R. 80%
Aos Inversin 5
Tasa libre de riesgo 4%
Prima de riesgo 9%
Tasa actualizacin 13%
C on los G astos e I n gresos esp erad os y
con la tasa d e actu ali zaci n qu e d efi n e la
n orm ati va h i p otecari a, con u n a tasa li bre d e
ri esgo asi m i lad a a la D eu d a P bli ca d el 4%
y u n a p ri m a d e ri esgo d el 9% asoci ad a a u so
resi d en ci al d e vi vi en d a n u eva, d esarrolla-
m os el C ash -F low a 5 a os y obten em os los
valores actu ales d e los flu jos d e caja, cu yo
VAN ser cero si la i n versi n i n i ci al ( ad qu i -
si ci n d el su elo) es la m xi m a p osi ble y
con secu en tem en te la T I R d e la i n versi n
ser i gu al a la tasa d e actu ali zaci n .
I d n ti co resu ltad o obten em os si calcu -
lam os el su m atori o d e los valores actu ales
d e los i n gresos y gastos p or sep arad o, tal y
com o se refleja en la lti m a colu m n a d e la
d erech a d el cu ad ro 4.
El mtodo residual dinmico
simplificado
E l m tod o resi d u al d i n m i co si m p li fi ca-
d o ( 7) p arte d e la h i p tesi s d e con si d erar
co n cen trad o s to d o s lo s i n greso s en u n
n i co p er od o, y d e i gu al m an era con los
gastos, d e form a qu e la ecu aci n d el VAN
fu era la si gu i en te:
en d on d e:
F = Valor d el su elo.
I = Su m a d e tod os los I n gresos.
G = Su m a d e tod os los G astos.
i = T asa d e actu ali zaci n .
n I = A o en el qu e se con cen tran los
I n gresos.
n G = A o en el qu e se con cen tran los
G astos.
D e esta form a el tasad or solo ten d r a
qu e esti m ar los gastos esp erad os y el a o
d on d e p u ed en con si d erarse con cen trad os,
los i n gresos esp erad os y el a o d on d e p u e-
d en con si d erarse con cen trad os y fi jar u n a
tasa d e actu ali zaci n .
P ara la esti m aci n d e los a os en d on d e
p od em os su p on er con cen trad os los i n gre-
sos y los gastos, h arem os u n a d i stri bu ci n
p orcen tu al ap roxi m ad a d e d i ch os i n gresos
y gastos en cad a u n o d e los p er od os, actu a-
li zan d o esos p orcen tajes.
C on oci d os, la tasa d e actu ali zaci n , el
valor d e los i n gresos en form a p orcen tu al
( 1 00% ) y el valor actu al d e los p orcen tajes
en cad a p er od o, solo qu ed a com o i n cgn i -
ta el a o en qu e p u ed en su p on erse con cen -
trad os los i n gresos.
a
n
= b; n = log. b / log. a; en ton ces
Actu ar am os d e form a an loga con los
gastos, obten i en d o los a os d e con cen tra-
ci n d e i n gresos y gastos con las exp resi on es:
A o con cen traci n i n gresos = L O G ( 1 00
/ VA % i n gresos / L O G ( 1 +i ) .
A o con cen traci n gastos = L O G ( 1 00 /
VA % gastos / L O G ( 1 +i ) .
Ejemplo 3
E stab leci en d o i n greso s y gasto s en
form a p orcen tu al en el ejem p lo 2, an ali za-
d o en el cu ad ro 4, p od em os establecer el
a o d e con cen traci n d e i n gresos y gastos
actu ali zan d o los p orcen tajes estableci d os
n
VA
I
I %

_
,

+
log
%
log( )
1 00
1 i

( 1 +i )
I
VA
y sabi en d o qu e
n I
I

;

VA =
I
( 1 +i )
d esp ejan d o,
I
n I

;

VAN = F +
I
( 1 +i )

G
( 1 +i )
= 0
n I n G

108
MIGUEL NGEL MARTNEZ IRANZO
( 7) Ver SI LVN M AR T N E Z , Jos L u i s. T asaci o-
n es m ercan ti les, h i p otecari as, catastrales y d e m erca-
d o. T asaci on es p eri ci ales con trad i ctori as. P eri taci on es
Ju d i ci ales . E d . M u n i lla-L ei ra. 1 997, p g. 61 .
p ara cad a p er od o ( ver cu ad ro 5) y ap li can -
d o el cri teri o an tes m en ci on ad o:
A o con cen traci n I N G R E SO S = L O G
( 1 00 / 59,90) / L O G 1 ,1 3 = 4,1 9.
A o con cen traci n G AST O S = L O G 1 00
/ 74,55) / L O G 1 ,1 3 = 2,40.
P lan tean d o la frm u la d el m tod o resi -
d u al d i n m i co si m p li fi cad o, p od em os obte-
n er el valor d el su elo F :
= 8.265 m i les d e E u ros.
E l esqu em a de todo el proceso plan teado
en el ejem plo 3 qu eda reflejado en el grfico 3.
E n resu m en el m tod o resi d u al d i n m i -
co si m p li fi cad o p lan tea:
Tod os los G astos p revi stos qu e se p rod u -
cen en cad a u n o d e los p er od os, se su s-
ti tu yen p or u n G asto total qu e se p rod u -
ce en u n m om en to esti m ad o.
Tod os los I n gresos p revi stos qu e se p rod u -
cen en cad a u n o d e los p er od os, se su sti -
tu yen p or u n I n greso total qu e se p rod u ce
en u n m om en to esti m ad o.
Se calcu lan los valores actu ales d e los
I n gresos y G astos totales y su d i feren ci a
ser el valor d el su elo F.
Se p lan tea a con ti n u aci n , a m od o d e
ejem p lo, la p osi bi li d ad d e u ti li zar el m tod o
resi d u al d i n m i co si m p li fi cad o u ti li zan d o las
m ed i os i n form ti cos actu ales, con u n a ap li -
caci n i n form ti ca p ara el clcu lo d e valores
d e su elo en zon as, sectores o p ol gon os resi -
d en ci ales, en u n m ercad o d e valoraci n u n i -
tari o, con lo qu e obten d r am os los m xi m os
valores d el su elo p or m
2
d e su elo bru to.

F =
25.000
( 1 ,1 3)
4,1 9

9 000
1 1 3
2 40
.
( , )
,

F =
I
( 1 +i )
G
( 1 +i )
n I n G

;
109
VALORACIN DEL SUELO. MTODO RESIDUAL DINMICO SIMPLIFICADO
Cuadro 5
Actualizacin de porcentajes de ingresos y gastos por perodos
Ao 0 Ao 1 Ao 2 Ao 3 Ao 4 Ao 5 Totales V. Actual
Valor Suelo 0 0 0
Gastos 11% 45% 33% 11% 100 74,55
Ingresos 4% 16% 32% 48% 100 59,90
Aos Inversin 5
Tasa libre de riesgo 4%
Prima de riesgo 9%
Tasa actualizacin 13%
Grfico 3
Residual dinmico simplificado
Ejemplo 3:
Perodos inversin: 5 aos
Total Ingresos: 25.000 miles de euros
Total Gastos: 9.000 miles de euros
Ao se concentran Ingresos: 4,19
Ao se concentran Gastos: 2,40
Tasa de actualizacin: 13%
Aplicacin informtica
para la valoracin del suelo
urbanizable. Uso residencial
L a valoraci n d el su elo u rban i zable se
p lan tea bajo la i d ea d e ap li car el m tod o
resi d u al d i n m i co si m p li fi cad o a u n p ro-
yecto i n m obi li ari o d e carcter fu n d am en -
talm en te resi d en ci al, en la qu e tratarem os
d e ju sti fi car cad a u n o d e los i n gresos y gas-
tos d esd e el p u n to d e vi sta d el em p resari o
u rban i zad or qu e an ali za la vi abi li d ad d e la
i n versi n .
E l resu ltad o fi n al ser la obten ci n d e
u n valor unitario d el su elo, ya qu e n os
en con tram os, tal y com o se exp u so en la
i n trod u cci n , en u n mercado de valores uni-
tarios d e su elo ( el u rban i zad or com p rar a
tan tos eu ros el m
2
d e su elo ) , au n qu e
ser a p osi ble d e u n a form a arti fi ci osa obte-
n er u n a rep ercu si n teri ca , d i vi d i en d o
el valor u n i tari o obten i d o p or la ed i fi cabi li -
d ad bru ta d el p ol gon o o sector.
L a ap li caci n calcu lar los gastos d el
p roceso d e tran sform aci n d el su elo, d e
bru to a u rban i zad o ( coste d e u rban i zaci n
en /m
2
d e su elo) y los i n gresos qu e gen e-
re la p rom oci n ( retri bu ci n d el su elo o
valor d el su elo n eto-u rban i zad o) , tod o ello
referi d o al m
2
d e su elo bru to. C on esti m a-
ci n d e los m om en tos en qu e se su p on en
con cen trad os i n gresos y gastos, calcu lar
su s valores actu ales y su d i feren ci a, el valor
d el su elo p or m
2
d e su elo bru to.
Se p arte d e la h i p tesi s d e qu e la p ro-
m oci n a reali zar es d e vi vi en d as p rotegi -
d as, qu e ti en en el p reci o m xi m o d e ven ta
ad m i n i strati vam en te fi jad o, con lo qu e, p or
ap li caci n d el m tod o resi d u al estti co,
ser relati vam en te sen ci llo obten er el valor
d e rep ercu si n d el su elo u rban i zad o. D e
tod as form as la ap li caci n i n corp ora la
p osi bi li d ad d e corregi r tan to los valores en
ven ta com o los costes d e con stru cci n , al
objeto d e con tem p lar la valoraci n d e p ro-
d u ctos i n m obi li ari os d i sti n tos d e la vi vi en -
d a p rotegi d a.
Planteamiento general.
Datos generales de clculo
E l p lan team i en to gen eral ver grfi co 4) ,
com o ya se h a ad elan tad o, es su p on er en u n
sector d e su elo u rban i zable d e carcter resi -
d en ci al, la i n versi n d e u n a p rom oci n d e
vi vi en d as p rotegi d as ( an tes llam ad as V.P.O .
d e rgi m en gen eral) , en ten d i en d o qu e, a
falta d e otros d atos, es u n u so razon able y
fi n an ci eram en te acon sejable.
P ara el clcu lo d e los valores actu ales d e
i n gresos y gastos, se i n trod u cen tan to la tasa
libre de riesgo com o la prima de riesgo, al
objeto d e fi jar el tipo de actualizacin. E xi ste
tam bi n la p osi bi li d ad d e corregi r i n gresos y
gastos en fu n ci n d e la inflacin prevista.
Tasa libre de riesgo
T asa p o rcen tu al rep resen tati va d e la
retri bu ci n a u n cap i tal si n ri esgo.
Se con si d era la ren tabi li d ad m ed i a an u al
d e la D eu d a d el E stad o a p lazo n o i n feri or a
d os a os d el p a s d on d e est si tu ad o el
i n m u eble. D i ch o ti p o d eber h aber si d o
p u bli cad o ofi ci alm en te y su m ed i a se referi r
a u n p er od o n o i n feri or a tres m eses n i su p e-
ri or a u n a o d esd e la fech a d e la tasaci n .
P ara i n m u ebles en E sp a a se tom ar la
m ed i a an u al d e la D eu d a d el E stad o con
ven ci m i en to resi d u al en tre d os y sei s a os.
R eferen ci a N orm ati va:
O . 30-1 1 -94 An exo 2. Ap d o. I V
Prima de riesgo
T asa p orcen tu al qu e eval a el ri esgo d e
la p rom oci n ten i en d o en cu en ta el ti p o d e
acti vo i n m obi li ari o a con stru i r, su u bi ca-
ci n , li qu i d ez, p lazo, as com o el volu m en
d e la i n versi n n ecesari a.
D ich a prim a n o ser in ferior a la in dicada,
por tipo de in m u eble en la tabla sigu ien te:
110
MIGUEL NGEL MARTNEZ IRANZO
U so resi d en ci al
Vi v p ri m era resi d en ci a ................... 9%
Vi v segu n d a resi d en ci a .................. 1 3%
U so ofi ci n as ....................................... 1 1 %
U so com erci al .................................... 1 3%
U so i n d u stri al .................................... 1 5%
P lazas ap arcam i en to .......................... 1 0%
O tros .................................................. 1 3%
R eferen ci a N orm ati va:
O . 30-1 1 -94 An exo 2. Ap d o. I V.
R esolu ci n d el M E H d e 20-07-99.
Inflacin anual prevista
T asa p o rcen tu al rep resen tati va d e la
i n flaci n an u al p revi sta, al objeto d e corre-
gi r los valores d e i n gresos y gastos qu e se
p rod u ci rn en u n d eterm i n ad o m om en to
fu tu ro.
Mdulo M, Mdulo bsico de
construccin MBC, Zona geogrfica
de viviendas protegidas y Coeficiente
K de gastos y beneficios
P ara el clcu lo d e los i n gresos d el p ro-
ceso d e tran sform aci n se ti en en en cu en ta
los mdulos y parmetros catastrales, as
com o los valores mximos d e ven ta d e las
vi vi en d as p rotegi d as.
L os i n gresos o valor d el su elo u rban i za-
d o, se obten d rn p or el m tod o resi d u al
estti co u ti li zad o en la n orm ati va d e valo-
raci n catastral, com o m s ad elan te vere-
m os. L os valores en ven ta sern los d eter-
m i n ad o s p o r la legi slaci n p ara las
vi vi en d as p rotegi d as ( p reci os m xi m os ,
qu e ti en en u n m arco legal gen ri co en el
R .D . 1 /2002 d e 1 1 d e en ero ( B O E d el 1 2) y
u n d esarrollo au ton m i co en el D ecreto d el
G obi ern o Valen ci an o 92/2002 d e 30 d e
M ayo ( D O G V d el 4 d e ju n i o) . E n este
d ecreto se establecen las zon as geogrfi cas
d e p reci os m xi m os a las qu e asi m i lar cad a
u n o d e los m u n i ci p i os d e la C om u n i d ad
Valen ci an a. Se selecci on ar en la celd a d e
i n trod u cci n d e d atos Z.G.Viv. Prot. la
zon a corresp on d i en te al m u n i ci p i o en qu e
se en cu en tra el su elo a valorar, ap areci en d o
ju n to a ella el d ato i n form ati vo d el valor en
/m
2
d e su p erfi ci e ti l asoci ad o a la zon a.
Si tu an d o el cu rsor sobre la d en om i n aci n
Z .G . Vi v. P rot. ap arece u n a i n form aci n
con tod as las zon as.
R ecord em os qu e en el m tod o resi d u al
estti co, u n a vez con oci d o el valor en ven ta,
es n ecesari o fi jar el coefi ci en te K ( 1 ,4 x F
L
qu e con tem p la los gastos y ben efi ci os d e la
p rom oci n . E l cri teri o d e ap li caci n d el
coefi ci en te K vi en e recogi d o en la I n stru c-
ci n d e la D .G . d el C atastro 03.04/97, con -
cretam en te en su i n stru cci n 8 , d on d e se
con si d eran valores en tre 1 ,40 y 1 ,1 0. L a
ap li caci n ti en e la op ci n d e selecci n d el
coefi ci en te K.
U n a vez m i n orad o el valor en ven ta p or
la con si d eraci n d e gastos y ben efi ci os
( d i vi si n p or el coefi ci en te K , d ed u ci re-
m os el valor d e la con stru cci n d el p rod u c-
to i n m obi li ari o con si d erad o. P ara ello la
ap li caci n con si d era d i ch o valor com o el
111
VALORACIN DEL SUELO. MTODO RESIDUAL DINMICO SIMPLIFICADO
Grfico 4
Datos econmicos generales
MBC ( m d u lo b si co d e co n stru cci n )
asi gn ad o p or la lti m a coord i n aci n catas-
tral al m u n i ci p i o, ya qu e se con si d era 1 ,00
el co efi ci en te d e la n o rm a 2 0 d el R D
1 020/93 ap li cable, exi sti en d o en la ap li ca-
ci n la op ci n d e selecci on ar el m d u lo M
vi gen te, y el MBC, ap areci en d o ju n to a l,
en celd a i n form ati va, su valor en /m
2
con stru i d o. E n el caso d e qu erer con si d erar
u n coste d e con stru cci n d i sti n to, lo h are-
m os m ed i an te el corrector d el valor d e la
con stru cci n .
Suelo con destino
dotacional pblico
C on si d eraci n d e los su elos d eterm i n a-
d os p or el p lan , o en su d efecto los estable-
ci d os p or el R eglam en to d e p lan eam i en to,
d esti n ad os a dotaciones pblicas, tales com o
vi ales, zon as verd es y equ i p am i en tos ( ver
grfi co 5) .
E l sector resi d en ci al ten d r asi gn ad a u n a
edificabilidad brutay, p u ed e o n o, ten er d efi -
n i d as la exi gen ci as m n i m as d e cali d ad u rba-
n sti ca, com o d otaci on al vi ari o, zon as verd es
p bli cas y equ i p am i en tos. Si las ti en e d efi n i -
d as, d en tro d el cu ad ro con d os boton es d e
op ci n , se selecci on a la op ci n d e estnda-
res fijados por el planeamiento y se i n trod u -
ce en tan to p or ci en , la ocu p aci n en el sec-
tor d e cad a u n a d e ellas. E n el caso d e n o
ten er d efi n i d o el su elo con d esti n o d otaci o-
n al p bli co, se selecci on ar la op ci n d e
estndares mnimos del Reglamento de Pla-
neamiento de la C.V.( D ecreto 201 /98, d e 1 5
d e d i ci em bre, d el G obi ern o Valen ci an o) ,
con lo qu e au tom ti cam en te y en fu n ci n
d e la ed i fi cabi li d ad bru ta y resi d en ci al, se
i n trod u cen en tan to p or ci en los d i feren tes
estn d ares qu e sern u ti li zad os en el clcu -
lo. L a tabla d e estn d ares m n i m os se p u ed e
con su ltar h aci en d o cli c en Ver Tabla ( ver
grfi co 6) .
Clculo de los gastos del
proceso de transformacin
Se co n si d eran gasto s d el p ro ceso d e
tran sfo rm aci n , to d o s aq u ello s q u e so n
n ecesari o s p ara la tran sfo rm aci n d e
su elo b ru to en su elo u rb an i zad o , co n
to d o s lo s servi ci o s q u e le d en la co n d i -
ci n d e so lar, seg n la n o rm ati va u rb an s-
112
MIGUEL NGEL MARTNEZ IRANZO
Grfico 5
Suelo con destino dotacional pblico
113
VALORACIN DEL SUELO. MTODO RESIDUAL DINMICO SIMPLIFICADO
Grfico 6
Estndares mnimos del Reglamento de Planeamiento de la Comunidad Valenciana
ti ca q u e le sea d e ap li caci n . L a m eto d o -
lo g a p ara o b ten er esto s gasto s es la
si gu i en te ( ver grfi co 7 ) :
a) D eterm i n aci n d el coste d e ejecu ci n
m ateri al d el vi ari o a i m p lan tar en el sec-
tor. P ara ello se d eterm i n an cu atro ti p os
d e calle con an ch os d e 6 m ., 1 0 m ., 1 6
m ., y 20 m ., con p reci os p or m etro li n e-
al obten i bles en revi stas esp eci ali zad as
d el sector ( E m e d os . Trad u cci n d el
coste p or m l. en coste p or m
2
y, p on d e-
raci n d e los ti p os d e vi al qu e el tasad or
esti m e p u ed an i n terven i r en el sector.
E l coste d e m
2
d e vi al p on d erad o, m u l-
ti p li cad o p or el p orcen taje d e ocu p a-
ci n en el sector, n os arrojar el coste
d e vi al p or m
2
d e su elo bru to.
b) E sti m aci n d el coste d e ejecu ci n m ate-
ri al d el m
2
d e zon a verd e. D ato extra ble
d e actu aci on es u rban sti cas en la zon a,
o en lti m a i n stan ci a d e m u lti p li car el
M B C d el m u n i ci p i o p or el coefi ci en te
d e la N orm a 20 d el R D 1 020/93 qu e le
sea d e ap li caci n . E l coste d e m
2
d e
zon a verd e, m u lti p li cad o p or el p orcen -
taje d e ocu p aci n en el sector, n os arro-
jar el coste d e zon a verd e p or m
2
d e
su elo bru to.
c) A la su m a d e los costes d e vi ari o y zon a
verd e se le ap li car u n i n crem en to p or-
cen tu al qu e con tem p le los gastos y ben e-
fi ci os d e la acci n u rban i zad ora, tales
com o: G astos d e p lan eam i en to ( H om o-
logaci n , PAI , P lan P arci al, R ep arcela-
ci n , etc.) , L i cen ci as, T asas e i m p u estos,
114
MIGUEL NGEL MARTNEZ IRANZO
Grfico 7
Gastos del proceso de transformacin del suelo (urbanizar)
P royecto d e u rban i zaci n ( P royecto y
d i recci n , tcn i cos su p eri or y m ed i o) ,
otros gastos ( Segu ri d ad e h i gi en e, con -
trol cali d ad , estu d i o geotcn i co, levan ta-
m i en to top ogrfi co, etc.) y ben efi ci o d el
con stru ctor. E ste i n crem en to p or gastos
y ben efi ci os d ebe ser esti m ad o p or el
tasad or, ci frn d ose en el en torn o d el
25% .
C on este p lan team i en to obten d rem os el
valor d el total d e gastos d el p roceso d e
tran sform aci n d el su elo bru to en u rban i -
zad o, con su rep ercu si n en eu ros / m
2
d e
su elo bru to ( ver grfi co 7) .
Clculo de los I ngresos
del Producto I nmobiliario
E n este apartado se realizar el clculo de
los ingresos del proceso de transformacin, es
decir, el valor del suelo urbanizado( grfico 8) .
C om o an teri orm en te se ad elan t el valor
d el su elo u rban i zad o se d ed u ce d e la ap li ca-
ci n d el m tod o resi d u al estti co d efi n i d o
en la n orm ati va d e valoraci n catastral, p ar-
ti en d o d e la form u laci n ya referi d a:
P ara ello u ti li zarem os los valores en
ven ta Vvactu ales ( p reci os m xi m os d e las
vi vi en d as d e p rotecci n ofi ci al en el m u n i -
ci p i o en d on d e se u bi ca el su elo a valorar.
E n cu an to al coste d e con stru cci n Vc,
u ti li zarem os com o tal el m d u lo bsi co d e
con stru cci n MBC qu e el m u n i ci p i o ten ga
asi gn ad o en su lti m a coord i n aci n , ya qu e
se con si d era el coste d e con stru cci n com o
el p rod u cto d e d i ch o MBC p or el coefi ci en -
te d e la N orm a 20 d el R D 1 020/93 qu e le
sea d e ap li caci n . E n este caso asoci arem os
com o ti p o el d e vi vi en d a colecti va en m an -
zan a cerrad a d e categor a 4, qu e es la asi -
m i lable a la VP O y qu e lleva asoci ad o el
coefi ci en te 1 ,00. P or tan to el coste d e con s-
tru cci n es el MBC, qu e p u ed e ser selecci o-
n ad o seg n la n u m eraci n corresp on d i en te
a la d i versi fi caci n d el lti m o m d u lo M
ap robad o p or O rd en d el M d e E . y H . d e
1 8 d e d i ci em bre d e 2000, d e 81 1 .37 /m
2
.
E n el caso d e qu erer u ti li zar valores en
ven ta y costes d e con stru cci n d i sti n tos d e
los arri ba d escri tos, se p u ed en m od i fi car
stos con los factores d e correcci n d el
valor en ven ta y d el coste d e con stru cci n .
E l p rod u cto d e 1 ,40 x FL se su sti tu ye
p or el coefi ci en te K m en ci on ad o an teri or-
m en te y qu e el tasad or p u ed e m od i fi car a la
vi sta d e los resu ltad os d e estu d i os d e m er-
cad o en p ol gon os si m i lares en la zon a en
los qu e p u ed a d ed u ci r qu e la com p on en te
d e gastos y ben efi ci os p u ed a ser i n feri or a
1 ,40 con el l m i te d e 1 ,1 0 ( ver grfi co 4) .
U n a vez d eterm i n ad os tod os los p ar-
m etros an teri ores h em os d e d eterm i n ar la
relaci n en tre la su p erfi ci e con stru i d a y la
ti l, ya qu e los valores en ven ta, qu e p ro-
vi en en d e la legi slaci n d e vi vi en d as p rote-
gi d as, son p reci os m xi m os p or m
2
d e
su p erfi ci e ti l qu e h em os d e tran sform ar
en con stru i d a.
C on el valor fi n al d e la su p erfi ci e con s-
tru i d a d el u so vi vi en d a p asarem os a d eter-
m i n ar el valor resi d u al d el su elo p on d erad o.
L a m en ci o n ad a p o n d eraci n p arte d e la
su p o si ci n d e co ex i sten ci a d e lo s u so s
co m erci al y garaje co n el p ri n ci p al d el sec-
to r q u e es el resi d en ci al, ya q u e u n p o rcen -
taje d e ed i fi cab i li d ad so b re rasan te su ele
estar o cu p ad a p o r el u so co m erci al ( b ajo s
d e lo s b lo q u es resi d en ci ales y la ed i fi cab i -
li d ad b ajo rasan te su ele estar o cu p ad a p o r
el u so garaje. P ara ello se estab lece el cl-
cu lo d e tres rep ercu si o n es d i sti n tas, resi -
d en ci al, co m erci al y garaje, q u e p o steri o r-
m en te se p o n d erarn en fu n ci n d el
p o rcen taje d e o cu p aci n q u e esti m e el
tasad o r.

Vr =
V
K
Vc

Vr =
V
1 , 4 F
Vc; equ i valen te a:
L

115
VALORACIN DEL SUELO. MTODO RESIDUAL DINMICO SIMPLIFICADO
L a repercusin residencial se d eterm i n ar
seg n el p reci o m xi m o d e ven ta p or m
2
con stru i d o, el MBCy coefi ci en te K selecci o-
n ad os.
R ep ercu si n resi d en ci al = ( P reci o m xi -
m o d e ven ta / K MBC.
P o steri o rm en te se p o n d erar d i ch a
rep ercu si n en fu n ci n d e la ed i fi cabi li d ad
resi d en ci al asi gn ad a al sector ( en form a
p orcen tu al) .
L a repercusin comercial se esti m a con los
cri teri os si gu i en tes:
1 . Se establece la p osi bi li d ad d e fi jar el
valor en ven ta d el m
2
con stru i d o com o
p orcen taje sobre el valor en ven ta d el
u so resi d en ci al.
2. Se con si d era qu e el coste d e con stru cci n
d el u so com erci al es el 60% d el coste d e
con stru cci n d el u so resi d en ci al.
R ep ercu si n com erci al = ( % s. Vv
resi d en ci al / K 60% MBC.
P o steri o rm en te se p o n d erar d i ch a
rep ercu si n en fu n ci n d e la ed i fi cabi li d ad
com erci al asi gn ad a al sector en form a p or-
cen tu al) . E vi d en tem en te el p orcen taje d e
p on d eraci n resi d en ci al y com erci al h a d e
su m ar 1 00% qu e corresp on d e a la ed i fi ca-
bi li d ad total sobre rasan te.
L a repercusin de garaje se esti m a con
los cri teri os si gu i en tes:
1 . Se establece la p osi bi li d ad d e fi jar el
valor en ven ta d el m
2
con stru i d o com o
p orcen taje sobre el valor en ven ta d el
u so resi d en ci al.
2. Se con si d era qu e el coste d e con stru c-
ci n d el u so garaje es el 40% d el coste
d e con stru cci n resi d en ci al.
R ep ercu si n garaje = ( % s. Vv resi -
d en ci al / K 40% MBC.
L a p on d eraci n d el garaje se reali za
au tom ti cam en te con si d eran d o qu e la ed i -
fi cabi li d ad bajo rasan te es la cu arta p arte d e
la ed i fi cabi li d ad resi d en ci al ( 25% ) .
116
MIGUEL NGEL MARTNEZ IRANZO
Grfico 8
Ingresos del Producto Inmobiliario (valor suelo urbanizado)
E n el caso d e n o qu erer con si d erar las
rep ercu si on es com erci al y/o garaje, se i n tro-
d u ce el valor 0% en la selecci n d el p orcen -
taje sobre el valor en ven ta resi d en ci al.
E l su m ato ri o d e las rep ercu si o n es d e
lo s tres u so s n o s arro ja u n a rep ercu si n
p o n d erad a rep resen tati va d e lo s i n greso s
o b ten i b les d el su elo p o r m
2
d e ed i fi cab i li -
d ad to tal m ateri ali zab le, es d eci r el valo r
d el su elo u rb an i zad o d esd e la p ersp ecti va
d e i n versi n em p resari al, q u e n o catastral,
ya q u e la n o rm ati va catastral n o co n tem -
p lar a en ese su m ato ri o la rep ercu si n b ajo
rasan te.
P osteri orm en te se trad u ci r la rep ercu -
si n p or m
2
p oten ci alm en te con stru i ble a
/m
2
d e su elo bru to m u lti p li cn d ola p or la
ed i fi cabi li d ad bru ta d el sector.
Clculo del valor unitario bruto
U n a vez calcu lados los gastos e in gresos de
la in versin in m obiliaria podem os in iciar el
proceso residu al din m ico sim plificado pro-
piam en te dich o, para lo cu al ten drem os qu e
defin ir los sigu ien tes parm etros ( grfico 9) :
1 . P orcen taje d e cesi n a la ad m i n i straci n
actu an te. E ste p orcen taje d e cesi n si g-
n i fi ca qu e la ad m i n i straci n actu an te
p arti ci p a en esa can ti d ad tan to d e los
gastos d el p roceso d e tran sform aci n
com o d e los i n gresos u n a vez ced i d os
los solares resu ltan tes, p or ello a la h ora
d e calcu lar los valores actu ales d e i n gre-
sos y gastos, am bos h an d e verse d i sm i -
n u i d os en el m en ci on ad o p orcen taje.
117
VALORACIN DEL SUELO. MTODO RESIDUAL DINMICO SIMPLIFICADO
Grfico 9
Clculo del Valor del Suelo Bruto
2. D eterm i n aci n d e la d u raci n d e tod o el
p ro ceso i n verso r ( a o s d el p ro ceso
i n versor , au n qu e sea u n d ato m eram en -
te i n form ati vo, si en d o los op erati vos los
d atos d efi n i d os en el si gu i en te p u n to.
3. D eterm i n aci n d el a o en qu e se su p o-
n en con cen trad os los i n gresos y d eter-
m i n aci n d el a o en qu e se su p on en
con cen trad os los gastos.
D eterm i n ad os los p arm etros an teri o-
res, el p roceso d e clcu lo p arte d e u n a ed i -
fi cabi li d ad bru ta d el sector fi jad a p or el
u su ari o grfi co 9) . D e esta form a, el clcu -
lo d e los valores actu ales d e i n gresos y gas-
to s y su d i feren ci a, n o s p ro p o rci o n ar
com o resu ltad o, d e form a resi d u al, el valor
u n i tari o b ru to p ersegu i d o . D i ch o valo r
ser a el m xi m o qu e u n i n versor i n m obi li a-
ri o p agar a p ara llevar a cabo su i n versi n
con tod os los d atos p refi jad os.
E l p roceso d e clcu lo ser a:
G astos d e la i n versi n = G astos p roceso
tran sform aci n - % ad m n .
I n gresos d e la i n versi n = ( R ep ercu si n
p on d . x ed i fi cabi li d ad bru ta) - % ad m n .
C lcu lo d e valo res actu ales y su d i fe-
ren ci a.
Seg n la form u laci n :
si en d o:
V
SB
= Valor del su elo bru to /m
2
de su elo) .
V
SU
= Valor d e rep ercu si n d el su elo u rba-
n i zad o ( /m
2
con stru i d o) .
E
B
= E d i fi cabi li d ad bru ta ( m
2
tech o / m
2
su elo) .
C = 1 - % cesi n a la ad m i n i straci n
actu an te en tan to p or u n o.
C
U
= C oste d e u rban i zaci n su m a d e cos-
tes y gastos ( /m
2
d e su elo bru to) .
i = T i p o d e actu ali zaci n ( tasa li bre d e
ri esgo +p ri m a d e ri esgo) .
n I = A o en el qu e se con cen tran los
I n gresos.
n G = A o en el qu e se con cen tran los
G astos.
E n el caso d e con tem p lar la i n flaci n p re-
vi sta am bos n u m erad ores se m u lti p li car an
p or 1 +)
n I
p ara los i n gresos y p or 1 +)
n G
p ara los gastos, si en d o el p orcen taje, en
tan to p or u n o, d e i n flaci n p revi sta:
L a ap li caci n p erm i te cam bi ar a volu n -
tad d el tasad or cu alqu i er d ato, observan d o
au tom ti cam en te la vari aci n en el valor
u n i tari o bru to calcu lad o.
L as celdas qu e con tien en datos calcu lados
pu eden m odificarse a volu n tad del tasador
con la opcin H erram ien tas-B u scar objetivo,
cam bian do u n a celda qu e con ten ga datos
in trodu cidos relacion ados con la m ism a.
Ayuda para el clculo de los aos
de concentracin de Ingresos y Gastos
P ara el clcu lo aproxim ado de los a os en
qu e se pu eden su pon er con cen trados los
I n gresos y los G astos de la I n versin , y pre-
viam en te establecidos en el apartado an terior,
el tipo de actu alizacin , la in flacin an u al
prevista y los a os de du racin del proceso de
tran sform acin , se proporcion a u n a tabla en
la qu e, de form a porcen tu al, se establecer el
calen dario de I n gresos y G astos, de m an era
qu e podam os realizar distin tas su posicion es
de distribu cin de los m ism os en el tiem po.
D i ch os p orcen tajes, qu e d ebern su m ar
1 00% , se fijan en las celdas de in trodu ccin
de datos seg n criterio del tasador.
F i n ali zad a la d i stri bu ci n p orcen tu al d e
I n gresos y G astos, se reflejan en celd as d e

+
C C ( 1 +)
( 1 i )
U
n G
n G
V
V E C ( 1 +)
( 1 i )
SB
SU B
n I
n I

+

V
V E C
( 1 i )
C C
( 1 i )
SB
SU B
n I
U
n G

+


+
MIGUEL NGEL MARTNEZ IRANZO
118
resu ltad os, los a os en qu e p u ed en con si -
d erarse con cen trad os I n gresos y G astos. Se
u ti li za el cri teri o d e actu ali zaci n d e los
p orcen tajes ten i en d o en cu en ta el ti p o d e
actu ali zaci n e i n flaci n , seg n la si gu i en -
te form u laci n en el caso d e calcu lar el a o
d e con cen traci n d e I n gresos:
si en d o:
i = tipo de actu alizacin en tan to por u n o.
= i n flaci n an u al p revi sta en tan to p or
u n o.
VA
i
= Valor actu al d e los p orcen tajes d e
i n gresos en cad a a o.
I = Totali d ad d e los i n gresos en tan to
p or ci en , es d eci r, 1 00%
n I = A o en qu e se p u ed en su p on er con -
cen trad os los I n gresos.
D e form a an loga op erar am os p ara cal-
cu lar el a o en qu e se p u ed en su p on er con -
cen trad os los G astos.
Valor unitario neto
(catastral esttico)
C o m o d ato i n fo rm ati vo , se calcu la
ten i en d o en cu en ta lo s valo res actu ales
d e ven ta y d e co n stru cci n el valo r d el
su elo u n i tari o seg n el m to d o resi d u al
estti co q u e ad o p ta la m eto d o lo g a d e
valo raci n catastral, co n lo s si gu i en tes
cri teri o s ( grfi co 1 1 ) :
1 . N o se ti en e en cu en ta la ed i fi cabi li d ad
bajo rasan te, p or lo qu e solo se u ti li za
u n a p on d eraci n d e la rep ercu si n d e
los u sos resi d en ci al y com erci al.
2. Se calcu la la ed i fi cabi li d ad n eta com o
coci en te d e la ed i fi cabi li d ad bru ta en tre

n I =
log
VA
I
log
1 +
1 +i
I

_
,

_
,

VA
I ( 1 +)
i )

VA
I i
I
n I
n I
I
n I

+

+
+

_
,

; ;
1
1
1
119
VALORACIN DEL SUELO. MTODO RESIDUAL DINMICO SIMPLIFICADO
Grfico 10
Estimacin de los aos de concentracin de ingresos y gastos
el p o rcen taje d e su elo n eto . C o m o
h em os fi jad o los estn d ares d e su elo
d otaci on al p bli co, d ed u ci m os el p or-
cen taje d e su elo n eto.
3. E l valor u n i tari o n eto ser el p rod u cto
d e la rep ercu si n obten i d a con el cri te-
ri o exp resad o en el p u n to 1 , p or la ed i -
fi cabi li d ad n eta.
Conclusiones
E l m tod o resi d u al d e valoraci n d el
su elo es ap li cable, tan to p ara la obten -
ci n d e valores u n i tari os d e su elo en
/m
2
d e su elo, com o p ara la obten ci n
d e valores d e rep ercu si n en /m
2
con s-
tru i d o.
E l m tod o resi d u al estti co p u ed e ser el
m s ap rop i ad o p ara valorar su elos con so-
li d ad os p or la u rban i zaci n y la ed i fi ca-
ci n , en los qu e exi ste m ercad o, y gen e-
ralm en te n o s i n teresa o b ten erlo p o r
rep ercu si n .
E l m tod o resi d u al d i n m i co p u ed e ser el
m s ap rop i ad o p ara valorar su elos u rba-
n i zables en los qu e exi ste escaso d esarro-
llo u rban sti co y p oca o n u la con soli d a-
ci n ed i fi catori a, d on d e el m ercad o gi ra
en torn o al ti p o d e p rod u cto i n m obi li ari o
qu e sobre l p u d i era ren tabi li zarse y los
gastos d e u rban i zaci n n ecesari os p ara
efectu ar su tran sform aci n .
L a ap li caci n i n form ti ca p ara la obten -
ci n d e valores d e su elo u ti li zan d o u n
m tod o d e valoraci n resi d u al d i n m i co
si m p li fi cad o, con u n a rp i d a esti m aci n
d e i n gresos, gastos y su h ori zon te tem p o-
ral, p ara la obten ci n d e valores u n i tari os
d e su elo bru to, p u ed e ser u n a h erram i en -
ta d e an li si s ti l p ara el tasad or. s
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MIGUEL NGEL MARTNEZ IRANZO
Grfico 11
Valor unitario neto