横浜で大家業をしているサラリーマンのブログです。 横浜や川崎で大家業／不動産投資をされている方、情報交換しましょう。
2026年になりました。 2026年に考えている事です。 これまでサラリーマンパワーで一定の規模まで増やすことができました。 しかしながらこれだけではFIREなんてできません。 全然まだまだです。 市況も難しくなりました。 この中でFIREできるレベルまで登りつめるためには、平凡なことをやっているだけではたどり着けないと思うんですよ。 自分の投資を確立する事ができて、そういうのを連打するようなことができないと登りつめれないと思うんですよね。 それで今の自分がどうかというと、ブレブレですよ。 いろんな事を試してといってますが、全然自分の投資を確立する事ができていません。 これをくりかえしてやれば…
今年、ガチで考えたことがあります。 それが今年の象徴的だった出来事のように思います。 今年、一時ですがFIREするつもりでした。 FIREするために動いていました。 結論から言うと、ちょっと厳しいという事でFIREするのをあきらめました。 人生でどれくらいお金がかかるのかっていうシミュレーションであったり、 今の資産の状態のままでFIREできるのかっていう検討をかなりやりました。 悲観的でもなく楽観的でもないシミュレーションだと、なんとかやっていけるんじゃないかっていうふうになりました。 それでFIREするっていう方向で動こうとしていたのですが、 やっぱりいろんなリスクもありますし、カツカツで…
2025年を振り返る。 2025年の成果は、、、 新築1棟アパート オーナーチェンジ区分1戸 それと自宅を購入した。 こういう成果となりました。 1棟と1戸は、1月と4月で、自宅は12月だったので、 その中間が空白になってますね。 その空白の期間は、主に賃貸併用住宅に取り組んでいました。 高い目線で動きすぎていて、 無駄に時間を浪費してしまった感がありました。 賃貸併用住宅をやってなかったら、他に買えていた案件もありましたからね。 それと秋からのバタバタで、あまり不動産に注力できていなかったというのが心残りです。 しかしながら、具体的にFIREを考えました。 今の状態のままではとてもじゃないけ…
今年の年初に、融資を狙いたい金融機関にまとまったお金を入れておいた。 まあまあの額なので、金融機関的に反応が変わったような感じがありました。 それで積極的に融資してくれようとしてくれました。 結果的に、その金融機関の条件は厳しいので融資は引けずでしたが。 その金融機関にお金をいれてても無駄なような気がしたので、 他の金融機関に移してもいいかなと思っています。 しかしながら、 どこの金融機関に移すのか困っています。 私の投資の軸足が定まっていないからでしょうね。 こういう投資を、この金融機関でやるんだ！というのが定まっていない。 新築が軸足です。 そして、この金融機関で融資引くというのがあるので…
3年後のFIREを目指しています。 3年後の自分の資産のポートフォリオを想像しています。 少し前までは、FIREまで一本道だと思ってました。 考えている投資をそのまままっすぐ前に進めばよいだけだと考えてました。 しかしながら、不動産投資も難しくなりました。 考えている投資をそのまま継続すればよいという感じでもなさそうです。 ようは、今の現時点から、FIREまでの道のりが一本道でなく、 いろんな道があると思うんですよ。 そして、どの道がFIREにつながっているのかわかっていないし、 複数の道を組み合わせて進まないといけないのかもしれません。 今は、いろんな選択肢を考えながら進めていこうかなと思っ…
最近はどうかというと、 少し前までかなりバタバタしていたんですが、 ようやく落ち着いてきました。 いよいよ不動産投資に専念できるか、、 という感じになってきました。 いろんな選択肢を考えています。 今は、規模を大きくしたいなって思っています。 新築系の融資枠は、結構限定的ですが、 そういうのを選ばなければ、枠としてはまあまああると思っています。 今は、物件の質を考えるよりは、量をふやしたいなって思っています。 そこそこのものでもいいので、融資額をふくらましていきたいなと。 あと、投資としてもいろんな事をやってみたいなと。 いろいろやってみて、 それで来年、売却して、また新築をメインにやっていく…
ようやくですが、マイホーム買いました。 しかしながら全然実感ないです。 というのも引っ越しはかなり先だからです。 リフォーム後に引っ越しなんですが、 リフォームの計画がまだ定まっていないです。 定まっていないというか、 リフォーム着手できるのがかなり先になりそうだからです。 マンションの規約とか届け出とかそういう関連で。 リフォームの全容もまだ確定していないです。 リフォーム費用もまだ確定していないです。 そしてリフォーム代は、当初想定していた予定額より、 2倍以上に膨れ上がっています。 どうなるんでしょうか。 まだまだ引っ越しは先なのですが、 良い感じに引っ越しができるように頑張りたいと思い…
売却しようとしてます。 だいたいこれくらいの価格で売れそうという目線も見えてきました。 売却後の手残り金ですね。 そして、最近、似たような規模の物件のマイソクを見ました。 似たような規模です。 戸数とか。賃収とか似てます。 価格は、ざっと1.2～1.3倍くらいでしょうか。 もしもその物件を買うとしたらだいたい手出し金がいくらか必要なのですが、 ざっくりというと、売却手残りと同じくらいのキャッシュが必要になるんですよ。 築数年の物件が、新築に変わって、 年間の賃貸収入はほとんど変わりません。 そんな感じになります。 これってどう思いますか？ さらにいうと、 今回売却予定の物件は、結構立地がいいん…
本当の事を言うと、少し前までかなり後ろ向きでした。 自宅購入も。 できれば同じところに住み続けたかったんだけど、 いろんな事を考えて、いやいや引っ越しする事になったという感覚もありました。 家に、あんまりお金をかけたくないっていう思いだったり リーズナブルな家に住んで、中古なんでリフォームなんかも必要なんですが、 リフォームにもあまりお金をかけないでっていう感じで思ってましたが、 少し心境が変わってきました。 前向きな感じで。 一生、賃貸に住むわけにもいかないですし、 子供たちも大きくなり、いまの間取りのままだとちょっと厳しいというのもある。 住宅ローンを使う事で、FIREに一歩近づくというの…
企画ができて、融資も付き、土地の買付けを書いて提出をした。 しかしながらライバルがいるので厳しそうな状態。 数日経過して、仲介から連絡が入る。 どうやらライバルの人で決まったらしいと。 私は、それなりの指値をした価格で買付けをだしたのですが、 ライバルの方の方が断然上の条件だったらしい。 条件面で圧倒的に自分がまけていたようですね。 ちなみにライバル方は、自宅用でその土地を買うようです。 負けてしまいました。 この半年は、土地が高いから誰も手を出せないだろうと余裕をかましていたのですが、 ライバルの人はかなりお金持ちの人のようですね。 お金持ちの人に、実需向けでかっさらわれたという結末。 今年…
最近、動画などで勉強になるなと思っている業者と、 無料のコンサル（面談）を受けてみた。 どうしたら規模拡大できるかみたいなテーマで。 助言の受けた内容を整理すると、 ・今すぐ売却しましょう ・売却後は、築古RCでデカいロットを買いましょう ・融資の枠は、（役員借入を含めない）純資産で決まる。 役員借入を純資産化したら、融資枠は一気に拡大するから それをおすすめする。 ざっとこんな感じでしょうか。 売却してデカいの買って億円。 そういうのを繰り返して7億円。 そんな感じでしょうか。 小さい物件は買わない方がいいみたいな。 神奈川県でなく他のエリアの方がいい。 こんな感じでした。 なるほどと思うと…
夏から検討していた賃貸併用住宅の土地！ 収益用で再チャレンジして、プランも入り、企画もそこそこ。 融資も付いた！ あとは、最終的な土地の値引き交渉だ！！ という事で、仲介に値段交渉をお願いした。 ・・・ しばらくして、仲介から連絡が入る。 どうやら、私以外に検討している人が現れたようだ。 し、し、しまった。 融資付けがかなり時間がかかっていたので、 ライバルがあらわれたのだ。 しかしながら、この土地は、春からずっと売りに出ている土地。 ライバルは過去に何人もいたはずだ。 とりあえず、希望の価格を書いて、買付けをだしてくれという事になった。 ただ、なんとなくだけど、ライバルはかなり有力な状態にな…
自主管理してる物件、 更新のタイミングが来たので条件変更の打診をした。 その回答のアンケートが返ってきた。 こちらの条件を飲むのか、 ごねてくるのか、 退去するのか？ 反応に注目していたのだが、、、 回答はこちらの更新の条件を飲むとの事でした！！ かといって、そんなにアコギな条件ではなく、 家賃も変更しませんし、 細かい条件を適切な条件にアップデートしたという感じです。 大きな変更点の1つは、 もともと連帯保証人だったのを家賃保証会社に入ってもらうという事ですね。 ここが大きな変更点です。 という事で、自主管理物件！ これから家賃保証会社にアクセスして、家賃保証してもらえるか、 打診をしないと…
正直な話、余裕をかましまくってました。 少しでもリスクのある物件は買わなくてもいいっていうスタンスでした。 あせりもなく、のんびりと自分ペースで進めてました。 無理して買わなくてもいいって感じで。 で、実際問題、かなりスピード遅かったです。 全然規模拡大できてないです。 でも、最近は私の中で真剣にFIREというのを考えるようになりました。 今すぐFIREしたらどうなるんだみたいな事も考えるようになりました。 それで全然FIREできる状態じゃないって。 今すぐ全力でFIREに向けて走らないと難しいのではと思うようになりました。 小さい事なんかにこだわって大きなものを見送っているのかもしれません。…
新築プロパー融資引けると言ってますが、、、、 信金でしか融資引けないです。 都銀や地銀など、いわゆる新築の融資を引くのに向いている銀行では、 私は新築融資引けないです。 卒業しちゃったという意味です。 すでに自分の枠みたいなものを使い果たしてしまったという事ですね。 それで、信金なら新築プロパーで行けると言ってるんですが、 信金だと融資期間伸びません。 30年というのも難しいです。 今どきは、35年融資がひけないとまともな新築買えません。 30年未満の融資期間で新築を買おうとすると、 土地から新築でかなりいい利回りの新築を企画するか、 相場より利回りの高い建売をかうかしか方法はありません。 相…
来年、どういう投資をするのか。 構想を練っています。 3つ内容を柱にしてやっていこうかなと思っています。 ①新築で規模拡大 ②実需向けの物件 ③地方攻略 この3本です。 ①新築はいままでやってきた投資です。 土地から新築だけにこだわりません。建売もありだと思います。 規模を一気に拡大するには新築が一番です。 どちらかというと売却までセットだと思っています。 CFは期待してなくて、キャピタルメインだと考えています。 ②実需向けの投資は、 主に区分と戸建です。 価値のある物件を相場より安く買って売却する。 インカムも期待するパターンもありだと思っています。 ものによってはインカム期待のものもあれば…
住宅ローンを使うというがあって、 私の狙いどころに動きが出てきました。 サラリーマン属性での個人での融資枠です。 ①auじぶん銀行 ②滋賀銀行 あたりですね。 これらの枠はさっさと使いきりたいです。 auじぶん銀行だと築浅あたりをサクッと買いたいです。 滋賀銀行は、地方の高利回り物件向けという事で、 こちらもぜひうまく使いたいところですね。 つづいて もともと融資が引けそうなところで、 ③法人の信金でのプロパー こちらはもともとの本命です。 土地から新築でもいいし、建売でもいいかもです。 でも1年かかるので、他の案件と平行して進めるのがいいのかなと。 前までこの枠に固執しすぎて他のジャンルに気…
自主管理している物件 更新のタイミングで、連帯保証人から家賃保証会社による家賃保証に切り替えるのと、 更新料を新設するという事で入居者に伝えている。 相手は、攻撃的な感じの入居者。 家賃が変わるのかと、かなり気がたっている雰囲気。 3か月前に、更新の条件の内容変更の案内を投げた。 こちらの条件変更をのむのか、退去するのか？というアンケート。 その回答が回答期限を超えても帰ってこない。 ということで、入居者に直電をすることにした。 更新の条件が飲めないとか、条件を緩和してほしいという感じで、 かなりゴネル可能性があると考えている。 という事で電話をしてみることにした。 すると、反応は、 アンケー…
融資付けもOKとなり、最後の関門に取り組むことになる。 それは土地の値段交渉だ。 この土地はかなり値段が高くて、少しづつ値段が下がってきている土地だった。 こんかいのトライをする前に、仲介に価格について目線を聞いてみた。 すると、この価格よりはさすがに下げれないけど、売れ残っているので価格交渉はできるだろうとの事だった。 ただ、何回か空振りしているので、融資を固めてから値段交渉してくれという話をしていた。 それで私は、この価格よりはさすがに値段は下げれないと言っていたその土地の価格で企画を検討していたのだ。 つまり見切り発車で、現実的に可能性があると思われる価格で企画検討をしていたのだ。軽く見…
完全に新規の金融機関。 結果的に今回の件はハマりませんでしたが、今後使えるかもしれない！ という事で収穫アリでした。 次に考えている金融機関に打診した。 ここは付き合いのあるところ。 打診するも、時間が結構かかった。 目線をだしてもらい、いくつかの提案を受けた。 いつもひっかかるパターンですね。 一言でいうと、もう少し自己資金を入れないとというパターンです。 感覚でいうと、私の目線だと、 自己資金10～15％くらいで着地するというのを想定にして動いているんですが、 もう少し自己資金を入れないといけないっぽい。 15％～20％くらい。 今どきはそれくらいが目線なんでしょうか。 そうするとCCRと…
賃貸併用住宅にチャレンジしていた土地に再チャレンジ！ プランもでき、企画の数字もギリギリだけど合格点！ 最後の関門は融資付けです。 前回は融資OKだったんだけど融資期間25年しか無理で 収支が回らずりギブアップしたのだった。 新しく2つの金融機関で希望の融資条件がもらえる見通しをたてている！ しかも前回よりいい企画になっている！ という事で、本命の金融機関に融資打診をしてみた！ 初めてコンタクトを取る金融機関だ。 電話でこちらの状況を聞いていただき、それなら検討の土台に乗りそうとの事。 資料一式を投げて、その後面談となった。 感触はいい感じだ。 それからしばらくして回答が。 結論は、融資額が思…
夏ごろに賃貸併用住宅を検討していました。 結局、100％収益物件でチャレンジしたのですが、 うまくいかず撤退していました。 しかしながらいろいろあって再チャレンジすることになりました。 いくつかプラスの材料があります。 （1）土地の価格がさがった （2）CFが出せる融資条件の金融機関を見つけた （3）いいプランを入れる事ができた この3点です。 融資が一番大きいです。 前回は、融資のところが一番のネックになって撤退したのでした。 土地ももともとかなり高かったので、値引きしてもらえる可能性が出てきてます。 プランも、前回検討した時よりもかなりいいプランが入る事がわかりました。 時間はかかりました…
自宅購入に向けてちゃくちゃくと進んでいるのですが、 業者からメールが来た。 「ちょうど今住まれているマンションで空きが出たら連絡欲しいって、言ってましたよね？ちょうど空きがでましたよ！」 って。 えーマジですか。 ずっと、今住んでいるマンションの空きが出るのを待っていたんですよ。 なかなか空きがでなくて、 とうとうしびれを切らして、別のマンションを買ってしまったんですよ。 別のマンションを契約して1か月後に、空きがでたとの事。 正直、いまから軌道修正するのは難しいです。 ロン特の解除日も超えてます。 手付放棄くらいじゃー白紙にできそうにない感じです。 かなりひっくり返ってしまいました。 ただ、…
忙しくてピーピー言っているんですが、 実は買付けを出した案件がありました。 詳しい話は、別途する予定ですが。 融資付けに時間がかかっていた案件です。 時間はかかったのですが、こちらがギリギリOKできる条件で融資が出たので、 検討していた案件を進めることにしました。 しかしながら融資条件。 想定より悪かったです。 今までの感覚だともっといい融資条件をもっと早く出してくれていた印象がありました。 条件も微妙だし時間もかかった。 ちょっと思いました。 こんな感じだとマジで戦うバトルに勝てないなって。 一刻も早く融資内諾をもらってグリップするという案件だったら、 楽勝で負けてますよね。 これ、ちょっと…
最近、実家の父親や母親と話をしている。 もともとあんまり仲良くないけど、最近は話をするようにしています。 不動産投資の拠点として、実家の周りで投資をやっていくっていうのも 1つの選択肢としてはアリかなと。 田舎の利回りの高いところで投資をするっていう話もありますし、 相続をにらんで、みたいな話もあると思うんですよ。 昔は全然平行線なんですが、 少しは話ができるようになったのかなと。 親は私に田舎に帰ってきてほしいと言っています。 正直、田舎に帰る気はないんですが、 もしも田舎に物件をたくさん買ったのなら、 ちょいちょい帰ることになると思います。 実家のメンバーで法人をたてて、うまく相続もし、 …
レインズに高値放置してたところ、 検討したいと言ってくれていた人が現れた！！ 検討しますとの事。 法人で購入するので社内で検討しますと。 それからしばらくして回答が返ってきた。 回答は、、、 見送り！！との事。 うーん残念。 値段が高いからとかそういう理由でなかったようです。 しかたないです。 そもそもかなり高いのでね。 残念なんですが、いい経験ができました。 というのも、実際にその値段で売れたときのシミュレーションがばっちりできた事です。 かなり利益は出るんですが、 税金がこれくらかかって、 こういう対策をして、 実際に口座に残るお金はこれくらいで、 そして、その資金をもとに、こういう事やろ…
保有している区分マンションの更新日が近づいてきました。 更新のタイミングで、 連帯保証人→家賃保証会社に加入 更新料格安→更新料1か月 に変更する事にしています。 数か月前に、連絡のお手紙を投げ、 そろそろその回答日が近づいてきました。 入居者は、その要求を受けてくれるのか。 嫌になって出て行っていただいてもいいです。 むしろそちらの方がいいです。 まだその期日日になってませんが、 感覚として回答のお手紙が返ってこないような気がします。 返ってこなかったら、電話で催促をしないといけないのかもしれません。 入居者は、同じ条件で住み続けたい。 こちらは、新しい条件をのんでいただきたい。 その決戦が…
10月下旬から怒涛の日々を過ごしております。 かなりバタバタしています。 そのバタバタもようやく落ち着いてきたかと思っていた矢先ですが、 そのバタバタの第2部がやってきました。 いやー、いろんなものが重なりまくりですわ。 なかなかこんなに大切なイベントが重なるとは思いませんでした。 もう少しだけ忙しい日々を過ごそうと思います。 なんなんでしょうか。この1～2か月は、 引っ越しも近いというのに、 さすがに年内で落ち着くとは思いますが。 この激動の日々を走りぬき、 引っ越しも無事にすませ、 私はいったいどういう状態になっているのでしょうか。 2026年春はどうなっていることやら。 全力で走りぬきた…
売却活動！ レインズに高値で放置作戦やってます！ ちょっとありえないくらいの高値です。 それが売れることがワンチャンあるみたいです。 ダメ元で放置していたんですが、 買いたいという人が現れたようです。 おー！！ レインズにのせて、まだ一か月もたっていないのに！ 法人で購入するみたいです。 いろいろと資料を投げました。 この先、インフレでどうなるのかわからないので、 法人で、キャッシュでなく、資産を持っておこうという事なんでしょうね。 資料一式は投げたのであとは先方の判断待ちです。 どうやら担当はすごく乗り気のようで、 最終的には法人で稟議をあげて、どうするのかが決定するようです。 いやー夢が広…
自宅購入に向けてどんどん話が進んでいます。 住宅ローンも本審査PASSしてます。 想像以上の条件で融資引けそうです。 リフォームもどんどん進んでいます。 リフォーム代は相変わらず上昇中なんですが、そろそろ仕様と金額が決まりそうです。 引き渡し日も近づいています。 それと、売買契約で、これ以上引き返せない時期が近づいています。 順調に進んでいるのですが、 本当に引っ越ししてよいのだろうかという自問自答が、いまさら巻き起こっています。 今の環境がすごく良くて、すごく安い家賃で住めている。 今すぐ出ていかなくてもいいので、ずっと住み続ける事はできるのです。 そして家を買うと、家賃補助はなくなるので、…
築浅とか築古を見てたんですが、びっくりするくらい高いですね。 スケベ価格で売りに出している私だから言えることなのかもしれませんが、 全部スケベ価格ですよね。 ワンチャン売れたらいいみたいな。 高すぎですよ。 でも買う人も中にはあるんでしょう。 そういう世界観だと、おとくに物件を変える気がしません。 相手が投資家だと割安で物件を買ったり売ったりするのが、 簡単ではないのかもしれません。 そもそもなのですが、 投資家を相手にするような投資って儲けにくいのかもしれません。 もっと頭を柔軟に、 実需を相手にするような投資をもっとやってもいいのかなと思いました。 今はそんな事できてませんが、 そういう事…
最近は不動産投資以外でバタバタしてました。 自宅購入とか。 でも何もしていなかったかというと、そういうわけでもありません。 実は、裏で検討を進めていた案件がありました。 フェーズとしては融資の打診をしているんですが、 それがすごく時間がかかっていて、静観している状態です。 結構大きな規模の話なんで、これが前に進むとなれば、これに注力しないといけないという事もあり、他の案件を平行して進めるというのも難しい状況だったのです。 とにもかくにも待つしかない。 しかしながら、時間がかかっているというところや他の状況なども見ていると、 ちょっと厳しいのかなと思っています。 どちらかというと、厳しい結論にな…
住宅ローン！！ 法人でたくさん借金がある。 法人の連帯保証人になっている。 そういう事情があって、本命金融機関の住宅ローンがNGになった。 それをうけて、あわてていける金融機関をアタックしなおししました。 それで最新の状況ですが、3つの金融機関から融資内諾OKをもらいました。 これで住宅ローンがおりなくて家が買えなくなるというのは消滅しました。 しかしですよ、さらに2つの金融機関で、かなりいい融資条件で融資が引けるという事が判明しました。 融資期間が長いってところですね。 それで今は、その融資期間が長いところ2つにアタックしています。 結構ギリギリの日程かもしれませんが、 なんとか間に合わせる…
自宅リフォームの参考のために、ショールーム行ってきました。 人が多くて大盛況ですな。 いろいろ見てるとどんどん良いのを選んでしまいそうになります。 商品でもトレンドというのがあるんですね。 洗面台を新調しようと思っているんですが、 いまどきのトレンドみたいなものが反映されまくってて、 もっとシンプルなものでもいいのにって思ってしまいました。 それで、ショールームで見てきたものなどを考慮して、 見積もりを出してもらうと、、、 やっぱり破滅的な値段になってしまいますね。 今は、いろいろ練っています。 リフォームプランも終盤戦を迎えてきました。 リフォームする箇所もある程度かたまってきてて、 いよい…
規模拡大の投資と、FIREのための投資って違うような気がしてきます。 ここでいう、規模拡大の投資というのは、 時間はかかってもいいので結果的に規模が一番拡大できるような投資をイメージしています。 FIREのための投資というのは、FIREした後に、生活費を獲得できるように、 CFがちゃんと出る投資の事をイメージしています。 前者の方は、新築系です。 かなり極端に、かなり乱暴に言うと、新築系は、キャピタルで儲ける投資だと思うんですよ。 一昔前の、利回り9％とか作れる時代だったらそうではないのですが、 今どきの相場だとCFはそこそこでキャピタルゲインでようやくどかんと儲かるイメージです。元本を返済す…
使える金融機関が増えているものの、 あいかわらず買ってもいいと思える物件になかなか出会えずです。 世のなかの人たちで、物件をガンガン買っている人って、いったいどういう物件を買っているんだろうかと思ったりします。 かなりお金を持っていて、お金に効率的に働いてもらうという観点でいうと、 そこそこの物件でもいいので、どんどん買っちゃうのがいいとは思うのですが。 どうなんでしょうか。偏差値50くらいの物件でもどんどん買っているってことなんでしょうか。 偏差値50というのも適切ではないかもですね。 値段は高いけど、ちゃんと価値のあるもの。割安でも割高でもなく、 相場通りの価格に物件で、値段は高いんだけど…
最近、日常が凄く急がしくて、不動産の事を考える余裕が全然ないです。 もうしばらくバタバタしそうなんですが、 そういう日々でも、ちゃくちゃくと家賃を持ってきてくれる不動産って本当にサイコウですよね。 1ミリも不動産の事を考える余裕もない時でも、毎月家賃を持ってきてくれるんですよ。 さらに、日常の生活でも、てんやわんやな状態だったとしても、そういうバタバタとは全く無関係に家賃を持ってきてくれるという。そういうのって本当にサイコウですよね。 完全に独立して、もうけてくれるという。 本当に不動産投資をやっていてよかったです。 感謝しかないです。 なかなか市況的に、いい物件を買うのは難しいですが、 これ…
人生長いです。 人生ピンチになる時もありますよ。 まっとうに生きてきても、めぐりあわせで厳しくなる時もあると思います。 長い人生なので、いい時もあれば悪い時もある。 悪い時というのも、1回や2回じゃないと思いますよ。 何十年も生きてきたら、そういう修羅場みたいな時期は何回も何回もあるはずです。 おっさんになってきたら、そういう修羅場は何回も潜り抜けてきているわけです。 なんやかんやいいながらたくさんの人生の修羅場を潜り抜けてきているという、 いわゆる歴戦の強者なわけですよ。 なかなかハードな時期があったとしても、 ヒーヒー言いながらもその修羅場をくぐりぬけている。 くぐりぬけつづけているわけで…
最近、いろんな事でバタバタしすぎて目が回る日々です。 子供の面談があるようです。 進路についてです。 最近はバタバタしすぎて子供に目をかけれてなかったのですが、 もうじき受験シーズンです。 志望校とか、どこを受験するのかとか、そういう時期になってきました。 子供は、こういう事をやりたいと言っている一方で、 就職のことも考えないといけないですよね。 というか、就職が有利になるように大学の学部とか学科とか決めていくという事なんですが、子供としてはあまりピンときていないようですね。 実は私もそうでした。 私はあんまり考えなかったけどうまくいけたのですが、 就職すると、結構みんなはちゃんと考えて行動を…
自宅購入できそうという事で、 いよいよサラリーマン属性を活かした個人枠が解禁になるという事ですね。 具体的に言うと、滋賀銀行とかです。 これまで、個人枠としては無借金でした。 まっしろな綺麗な体だったわけですね。 住宅ローンは使いたかったので、住宅ローンを使うまでは、 他の融資はやめておきました。 それでいよいよ個人枠が解禁なわけですね。 他にもそういう金融機関はいくつかあります。 ちゃんと枠を計算すると、結構ありそうです。 ちょっと思いました。 それらの融資枠をちゃんと消化するだけで、 結構いい感じの資産がきずけるのではと。 融資枠があったとしても、のんびししてられません。 物件の吟味はそこ…
今回、自宅として中古物件を購入予定でして、 ガッツリとリフォームをしないといけないのです。 引き渡し日は決まっていて、引っ越し日もなんとなく決まっているんですが、 リフォームのスケジュールが超タイトです。 まず、引き渡し日からリフォームスタートするという計画なんですが、 今回は風呂など大物もリフォームするので、 部材の手配なんかが必要になります。 1か月とかそれくらいは部材の手配に必要なんじゃないでしょうか。 そうすると、リフォームプランを確定して発注するという時間が必要なのですが、 リフォーム開始日に十分間に合うようにプランを立てないといけません。 見積もりとか、どういう部材にするのかとか。…
最近、またまた実家の近所の物件を見始めています。 田舎なのは確かなんですが、 中途半端な田舎なんでしょうか。 田舎で劇的に利回りが高いと思いきや、そんなに利回りは高くない。 もちろん横浜よりは利回りは高いですが。 利回りと客付け力のバランスだとどうなんでしょうか。 正直、ネットで物件情報を見ているだけでは、 買っていいものなのかどうなのか全くピンときてません。 そのエリアの投資の友達を作って、いろいろ教えてもらいたいなーなんて 思うようになってきています。 関西なんですが、そっちに全然不動産投資の友達なんていないですからね。 とりあえず、情報をネットワークを少しづつ広げたいなって思っています。
このまま順調にいけば、自宅購入する予定です。 今までほとんど家にお金をかけてこなかったんですが、 ガッツリとローンを払わないといけないようになります。 お、お、おそろしい・・・・ これだけではありません。 このまま順調にいけば、来年から子供が大学生になります。 おそらく理系、そしてどこの大学に行くのか知りませんが、 私立に行くことになると、学費がめちゃかかりそうです。 お、お、おそろしい・・・ 来年から、ダブルで新しいお金がかかってしまいます。 おそろしいです。 年間、うん百万円プラスでかかってきます。 かなりおそろしいです。 大丈夫なんでしょうか。 いままで贅沢、というか、だらしのない生活を…
自宅、売買契約を締結して、どんどん進めています。 先日、自分の家を周りを散歩して思ったのですが、 やっぱり引っ越しをするのが凄く名残惜しい。 今住んでいる家は、静かだし、眺望もいいし、自然豊かだし、 立地も満足だし、交通の便もいいし、そしてなによりもほとんどお金を出さないで住めるというすごくいう事ない家だったんです。 一方で、次の家は、 交通の便もあまりよくないし、 子供の通学も大変だし、 なによりも住宅ローンの支払いをしないといけないという。 わざわざパーフェクトな住環境を引っ越しして、 さらにお金の負担もかなり増えるという、そんな状態。 本当にそれでよかったんだろうかと思ってしまいました。…
物件の価格が非常に高くなった今のご時世、大家というスタンスで儲けを増やしている人ってほんとに凄いなって思います。 転売前提の業者さんならわかります。 大家としてだとなかなか難しいと思うんですよね。 業者ほど短期で転売するという事ではないけど、 中長期で売買するというスタンスならわかります。 今時だと、薄利多売じゃないですがどんどん規模を増やす、ひたすら賃貸収入を増やすというのが正攻法なんでしょうか。 難しい世の中になりました。 現状、自分の持っている物件やその決算書には不満や課題はないと思っています。 しかしながら規模は、1．5倍くらいには増やしたいです。 そうすると1棟は売却してみたいな事が…
自宅購入に向けた住宅ローン！！ お願いしようとしていた銀行からNGと回答があり、 見直しをしていました。 不動産法人の債務があるという件ですね。 あとその法人の連帯保証人をしていたという件。 それでも住宅ローンを出してくれそうな銀行を整理して、 チャレンジしているところでした。 1つの銀行からは、そういう条件があるけど、個人を独立して審査しますよという回答が。おーありがたいです。 さらに、本当の最後のバックアップですが、保証会社を使った住宅ローンの方も進めているんですが、そちらも多分大丈夫という回答が返ってきました。 とは言え、住宅ローンくらいはプロパーで融資を引きたいので、 もう2つ、プロパ…
人生には難しい判断というのがあると思います。 判断を先送りにして、平々凡々と生きていたら、時には手遅れになってしまうのかもしれません。 不動産投資もそうかもしれません。 余裕をかましていると時代が変わってしまいます。 少し先は、まったく読めない世界です。 先も同じようにしていられないという危機感みたいなものを持ちながら、 今の一瞬一瞬をベストを尽くして生きていかないといけないと思います。 買えるのにのんびりしていると好機を逃してしまいますよね。 1年後なんてどうなっているかわからないという感じで、 めいいっぱいガンガン行かないといけませんね。 ただひたすら長期の投資、長いスパンの儲かるという投…
新しい金融機関の開拓に行ってきました。 結構真面目に検討していた案件もあったので、そいつを融資打診もしてみました。 実はその金融機関は、結構あてにしてて、次の6棟目とか、そこから融資が引けたらなと思っていたところだったのです。 最初のアプローチで、こちらの情報をお伝えて検討してもらえそうという事に。 実際の物件も投げて融資打診もしてきました。 しばらくして、打診をして回答が返ってきました。 結論としては、自己資金がたくさん必要という事で、 実質的には厳しいのですが、 考え方などを教えてもらいました。 今回は難しかったのですが、 将来的には使える可能性はあるんじゃないでしょうかね。 使えるエリア…
土地から新築も含めて新築を買うのに、1～2割くらいの手出しは必要です。 利回りも昔見たいに9％とかは無理です。 今のご時世でそこそこの利回りだとしましょう。 そうするとCFって、そんなに大きな金額にはなりません。 融資期間35年にすれば、CFはかなり増えますが、融資期間30年とかそれ以下だとしましょう。 とにかく、うん千万円自己資金を投入してCFはうん百万円です。 投資効率は悪いです。CCRの事ですね。 この前、別の投資家に言われました。 わざわざ土地から新築というリスクをおかしてまでして、それしかCFないの？って。 例えばですが、築古物件で小さい規模のものを現金で買うとしましょう。 そしてそ…
高値放置作戦やってます！！ 一週間くらい経過して、状況を聞いてみました。 すると、、、 問い合わせが殺到しているらしいです。 仕事にならないくらい。 しかしながらよくよく聞くと、 全て業者さんが「うちで取り扱ってもいいですか？」っていう問い合わせばかりのようです。 実際に買いたいという話ではないらしい。 そりゃーあんなにバカ高い物件はまともな人間じゃー買いたいと思わないよな。 それからしばらくして、 ふとメルマガで飛んできた物件の情報を見てみた。 物件のスペックは、私が売りに出している物件に結構近いじゃないですか。 それで利回りは、私のものよりも、1.5ポイントくらい高いです。 世の中に売りに…
最近は、いろんな事でバタバタしてててんやわんやな毎日です。 自宅の売買契約は締結しましたが、 不動産の借金があるので、新たに融資金融機関を探しています。 それとともにリフォームの準備も進めています。 フルでやるとかーなりお金がかかりそうなので、 今回は限定的にやるつもりです。 どれくらいの金額でやるかという悩みどころもありますが、 日程が非常にタイトです。 というか日程がまだ決まっていないんですよね。 状況によっては、ながく時間をかけてリフォームしてもいんですが、 ひょっとしたら早く引っ越しをしないといけないんですよ。 そういういろんなややこしいものがMIXしてて、 てんやわんやな毎日を過ごし…
業者さんと話をしました。 売却の経験が豊富そうな業者さんでした。 売却の出口として使える金融機関って、数が限られています。 その金融機関で、それぞれ条件が違います。 融資期間の条件であったり、物件の評価方法であったり。 使える金融機関の数が限られているので、 そういうのを整理すると、おのずとどれくらいで出口取れるのかというのが見えてくるのかもしれません。 そして、1年後はどういう評価になるのかとかも見えてくるのでしょう。 そういう立体的な（経年での）想定売却額が見えてくるのであれば、 売り時っていうのが明確に見えてくるんでしょうね。 というか、できるだけ早い方が出口としては取りやすいのは確かな…
自宅の住宅ローン！ 仲介の言われるがままに、おすすめの金融機関で住宅ローンの審査をお願いしていたのですが、 不動産の法人の決算書を出してくれと言われて、 その2時間後に、融資NGの回答が返ってきました。 そ、そういえば、法人の残高を普通の多くの金融機関は気にするんだった。 わすれていた。 法人の残高を気にしない金融機関にアプローチする必要があったんだった。 すっかり忘れていました。 いろんな人たちに教えてもらうと、 三井住友銀行、 三井住友信託銀子、 りそな銀行、 スルガ銀行 あたりは、大丈夫みたい。 それと、全国保証などの保証会社を使うといけそうですね。 保証会社は、別途保証料が発生するので…
人生、常に戦いですね。 のんびり隠居生活みたいなものを想像するのですが、 そういうのはまだまだ先ですわ。 人間、生き続けるためには戦わないといけません。 この分野では、サボっててもいいかなと思う事もあるけれど、 ずっとそんな事は言っていられないのかもしれません。 生きていくためには、常に戦い続けていかないといけないですね。 戦いなわけなので、 誰かと戦って勝たないといけないわけです。 勝ったら成功するし、 負けたら成功しない。 日々、そういう戦いの連続ですよね。 最近は、歳もいってきたので、 そういうのはもういいかなと思う時あったのですが、 まだまだ戦わないいけないんだなーと思った今日この頃で…
住宅ローンで自宅を購入予定です。 住宅ローンが使えたこと、 自分の家が買えたこと、 それぞれうれしいですが、 実はそれとは別に本丸があります。 それは、サラリーマンの個人属性で買う融資が解禁になる事です！！ わかりやすい一例でいうと、 滋賀銀行が使えるって事です。 いままで自宅を買うまでは、封印していました。 それがいよいよ解禁になるってわけですな。 滋賀銀行以外にもいくつかあると思います。 それらは一通りいけるところまで行ってみたいと思います。 自宅を購入して、いろんまものが動きだすというイメージです。 さあ不動産投資をどんどん加速させていきますよ～！！
今、最高潮にてんやわんやですわ。 重なる時は重なりますね。 これからの人生にもかかわってくるような、重大な局面ですわ。 自宅買いました。 他にもいろいろと変化していく事もあります。 自分で道を選択していかないといけないです。 道を決めるだけでなく、自分自身かなり頑張らないといけません。 今、最高潮にバタバタしてるんですが、 これはいつまで続くんでしょうか。 厳しい日々が続くのですが、頑張って前を向いて歩いていきたいと思います。
新居、契約しました。 今、住んでいる人がいるので引っ越しは先です。 しかしながら、私が引っ越しを完了させたい時期というのがあって、 それに間に合うようにスケジュールを組むのが大変です。 今の入居者が新しい住処を探してお引越しする。 そこにリフォームを行う。 リフォームが終わったら私が引っ越しを行う。 そういう段取りなんですが、かなりタイトです。 今、リフォーム会社とやりとりをしようとしているんですが、 そこが大きなポイントになるのかもしれません。 スケジュールのお尻が決まているので、 そのスケジュールでできる範囲でやるしかないのかもしれません。 まだまだこれで行こう！っていうのが定まっていない…
新築のCFだけでFIREするのって結構難しいと思うようになってきました。 新築だとそんなにCF出ませんからね。 一昔前の、十分にCFが出る時代だったらいけるのかもしれませんが。 そもそも新築との向き合い方が、ちょっと違っていたのかもしれません。 私は、永久ホールドが前提だったのですが、 それがちょっと今の時代の投資としてベストでないのかもしれません。 基本は、新築は売却するのが大前提にあるんじゃないかと。 フルローンで高利回りでCFをたくさん出せる新築だったら永久ホールドでいいのかもしれませんが、 それなりの手出しを入れて、利回りもそんなに高くない場合とか。 土地から新築で安く建てれるとかだっ…
契約しました！ 自宅の購入です。 それなりの年齢になってきたという事で、 早く自分の家を確保しておきたかったです。 歳いくと住宅ローンも難しくなりますし、 私の人生これからどうなるかわかりません。 家族持ちで家がないと難しくなるのかもしれません。 のんびりしないで、さっさとこのあたりを片付けたいと思いました。 それで物件の方ですが、 静かで広い居住性みたいなものにこだわっていました。 正直、それに合致する物件は全然なかったのですが、 これまでの中で唯一、ここだったら住んでもいいかもっていうのがあったので、 そこにしました。 とりあえず、これでよかったんじゃないでしょうか。 新しい住処に住める！…
資産の規模を一気にあげるためには新築はいいと思います。 長い目で見て資産を増やすことができるのは新築だと思います。 一方で、新築だと税金がまともにかかってしまうので、 CFはそんなに大きくないです。 利回りが低いと、CF出ずに元本を返済するゲームになるってこともありますからね。 長い目で見て、大きく資産を増やすという意味では新築がよいと思います。 一方で、毎月のCFという意味で、そこを最大化するという事を考えると、 新築だけでは弱いような気がします。 CFだけでFIREをして生きていくとなると、かなりの規模がないと難しいような気がします。 そういうのを他の投資で補完するような事を考えていいので…
築古って融資をつけるのが結構難しいんですが、 比較的簡単に貸してくれるところありますよね。 有名どころですよ。 金利高いですが、長期で引けるところです。 比較的なんでも貸してくれるところ。 過去に検討したことがありました。 長期で引けるので、確かにCFは出ます。 しかしながら、返済の内訳をみるとビックリです。 元本返済より、利息の方がはるかに大きいんですよね。 今となっては知っている事ですが、初めて見たときはビックリしました。 主要な金融機関を使い倒した後に、 フルローンとかで買うんだったら意味があるんですかね。 しらんけど。 残債の減り方が恐ろしく遅いので、怖い感覚がありますね。 どうなんで…
FIREのタイミングを決めるのって難しいのかもしれません。 十分な家賃収入があったとしても、どれくらい余裕度があればいいの？っていうのもあります。 余裕を持たせるとその分、時間がかかるわけですよ。 自分もオッサンになってきました。 FIREした時には、ヨボヨボのおじいさんになってましたっていう事もあるのかもしれません。定年の1年前にFIREをしても、あんまり意味がないのかもしれません。 万全を期そうと思えば思うほど、時期が先送りになってしまいますからね。 時には、ちょっと早いかなっていうタイミングでも飛び込むってこともあるのかもしれません。 タイミングでもいろいろあると思います。 CFだけで生…
今すぐ売却するつもりはないのですが、 もう少ししたら売却するかもという物件があります。 そういう状況なら、その物件を高値でレインズに放置してくと ワンチャン高い値段で買ってくれる人が現れるらしいです。 地主とか、地元の大金持ちとか、 あんまり相場を気にしない人が、気に入ったらポーンと買っちゃうっていう事があるみたいですね。 それ狙いで、レインズに高値で放置作戦をやってみようと思っています。 正直、いい物件なんで、売りたくはないというのがあるのですが、 今回考えている高い値段で売れるなら、売ってもいいのかなと。 1年放置してて、売れなかったらそれでも全然OKというスタンスです。 そういうのをやっ…
不動産で、汗をかいてもうけるものってどういうのがあるんでしょうか。 大きなお金がなく、融資が難しく、多少のお金がある場合。 労働を投入するのもアリで、 とにかく汗をかいただけ儲かるような不動産投資は。 ボロ戸建も、これに該当するんでしょうか。 安い戸建てを買って、自分の労働を投入して再生し、貸すか売るか。 あとシェアハウス経営も、そうなんでしょうかね。 利回りは高いですが、運営するのにエネルギーを注がないといけないのかもしれません。 なんでこんな事を言っているのかというと、 自分の人生で、お金に困ったりした時に、 これさえやっておけばなんとか食っていけるっていう投資ってどういのがあるんだろうか…
学費って高いですよね。 親からしてみたらラスボスって感じです。 ラスボスを倒し、子供たちが全員社会人に巣立って行ったらおやとしてはゲームクリアという感じでしょうか。 これまでこういう感じの事をあまり意識してなかったんですが、 子供の学費を出すために、我々は生きてきたのかもしれません。 ちょっと言いすぎですか？ 私の場合、逆残して何年くらい前だったら早期退職できるのかっていう感じの事をかんがえることが多いのですが、そのプロセスで立ちはだかるラスボスが学費なんですよね。 親として、立派な人間となって社会に飛びたってもらいたい。 そう強く思います。 頑張って学費を用意していきたいと思います
サラリーマン大家やってます。 サラリーマンとしての拘束時間があるので、言うてもサラリーマンが軸です。 言うてもサラリーマンですよ。 一方で、不動産投資もしています。 気持ち的にはこちらの方がウェイトが多いのかもしれませんが、 サラリーマンをやめて、FIREというよりは、事業家として不動産の仕事、今の自分が保有している法人を育てるというのもやっていきたいなとも思ってきています。 FIREではないですね。 不動産事業者に転身するという話ですね。 サラリーマンはしょせん、いち労働者ですよ。 やとわれ社員ですよ。 昔から、いつかは起業みたいなこともやってみたいと思ってました。 不動産投資の法人は持って…
どこかの本に書いていたんですが、 よく、俺は運がいいんだ！っていう人いますよね。 私は運が悪いんだ！とか。 その本によると、運が良いとか悪いとかというよりは、 運が強いとか運が弱いっていう方が正しいみたいですね。 どういう事か。 運が強いというのは、運的な要素で、とても良いことも起こるし、とても悪いことも起こる。というふうになりがちのようです。 運が弱いというのは、とてもいいことも起きないし、とてもわることも起きないみたいな。 どこかの本に書いてました。 私はどちらかというと、運が強い方かもしれません。 人生の中でとてもいいことも起こるし、とてもわるいことも起こるという。 運的な要素で、誰も経…
学生が終わり自然な流れで社会人になって、会社で普通に給料をもらい結婚もして家族を作ってきました。 今まで、一家の主として特に頑張っている気持ちはあまりありませんでした。個人として最低限の事はやるものの自分の好きなように生きてきました。 自分の家族のためにサラリーマン頑張るとか、そんな概念はなかったです。 家は会社のお金で安く住めるので家を買うのを頑張ったとかなかったです。自然な流れでこれまでやってきました。 家族のために頑張ってきた感覚は正直あんまりなかったです。 しかし、最近は自宅を買うとか、会社をやめてFIREするとか、そういう事をたくさん考えるようになりました。 そういうのを考えると、一…
最近、FIREの事を考えています。 今、現在のCFだけが永久に続くのであれば、FIREしてしまうと厳しいかもしれません。 もっとCFを増やすとか、売却をはさんで規模を増やすって事をやっていけば、FIREしても生活できるのかもしれません。 最悪、自分の今持っている物件を今全部売ると、今持っているお金も含めると、なんとかやっていけるのかもしれません。 いずれにしても結構ギリギリかもしれません。 なかなか余裕をもってFIREするって難しいかもしれません。 でもきっかけしだいかもしれません。 FIREしてから見えてくる世界もあるかもしれませんし。 お金も大切かもしれませんが、 時間とかやりがいとかそう…
なんでも能動的に進めていかないといけませんよね。 人生をどう動かしていくのか。 コントロールしにく外的要因はたくさんあります。 ついつい受動的になってしまいますが、いかに能動的に自分で動かしていくのか。 そういうのってホント大切だなって思います。 会社とのかかわりなんかまさにそうです。 つい会社からの要望みたいなものがあって、 それに向かって動いていくっていう構図になりがちですが、 自分自身でどういう方向に進めていくのか、自分でコントロールしていくべきですよね。 わかりやすい話でいうと、会社の仕事と不動産投資とのバランスですよね。 忙しい会社だったら、ついつい会社のことばかりで没頭してしまって…
買いたい物件があって、融資打診をする時って、どれくらいの数の金融機関に打診しますか？ 私は、基本1つの金融機関ずつで打診します。 平行して、複数の金融機関に打診はしないという意味です。 必ず1つづつ打診しますね。 同時に打診するのは担当に悪い気がするので。 よく3つくらいの金融機関に融資打診をして、 それぞれこういう融資条件でしたっていう記事を読むとかなりカルチャーショックな感じがします。 まだまだ私は、下々なので、おそれおおい感じがします。 やはり金融機関の担当が、汗を流して稟議を通してくれているのに、 他の金融機関に浮気をするのは悪いなーっていう気持ちしかないのです。 1つ融資打診したとし…
オッサンになったせいなのか、感情の起伏が大きくなってきました。 昔より、小さいことでも気持ちが大きく揺れ動いたりするようになったような気がします。 いろんな本とかを読んでいると、 運動と気持ちは、大きなかかわりがあるようです。 適度に体を動かす人は、ストレス耐性が強かったりするみたいですね。 筋トレとかをしている人は前向きにな気持ちになりやすいようです。 ふと思いました。 テレワークが始まり、出勤する日も大幅に減り、 あわせてトータルの運動量が大きく減りました。 筋肉量も大きく落ちたような気がします。 それに比例して、ストレス耐性が劣化したような気がします。 それらに結構相関関係があるんじゃな…
失敗したなって思っている事その2です。 買えるうちにめいいっぱい買っておけばよかったです。 これまで6案件、買ってますが、もっと買えてたです。 グリップもできていたし、融資も内諾もらってて、先方からいつ売買契約やりましょうか。みたいな状態になっていたのは、この6案件と同じくらいの件数はあったと思います。 もう少し、目線の高いものを買いたかったとか、 気になる点があって話を流したとか。 半分は流してよかったと思ってますが、 残りの半分は買っててもよかったのかもと思ったりします。 1年に1棟、という自分の中の目安があって、 もっと早く買い進めることができている時でも、 あえてブレーキを踏もうかとい…
失敗したなと思っていることを書きたいと思います。 今日の1つ目。 自宅問題です。 家賃補助が結構たくさん出るので、それでいいと思ってました。 しかし大きい金額ではないですが、自腹で家賃も支払ってました。 早く住宅ローンで家を買っておくべきでした。 それで、自分が今住んでいるマンションですが、 半年前に、売りに出ていたんですね。 それをスルーしてしまった事が、最大級に失敗したなって思っている事です。 相場として10年前くらいの相場が頭にあって、それと比べると高いなっていう印象があってスルーしてしまいました。 その時は家賃補助が出るか、わざわざ家を買わなくてもいいかなって思っていたんですよね。 そ…
最近、物件の価格ほんと高いですよね。 数年くらい前に、そのうちサラリーマンでは物件が買えない時代がきっとくるんじゃないって言ってたんですが、そういう時代に本当になりそうな勢いですよね。 今でも高くて、なかなか買えないですが、 もう少ししたら、本当に頑張ってもマジで手が届かない時代になっていくのかもしれません。 今、無理してでも買っておくべきなのかもしれません。 物件の価格があがり続けるなら、絶対に買うべきですよ。 買わない理由があるなら、物件の価格が下がるかもしれないという事があるのかもしれません。 私の市況の読みは、ミクロには上がったり下がったりするのかもしれませんが、 結局、長い目で見てマ…
思いました。 のんきな事をやってられないなって。 ひょっとしたら1年後に病気で入院しているかもしれませんし。 1年後に会社をクビになっているかもしれません。 1年後なんてどうなっているかわかりませんよ。 1年後に今と同じ融資が引けるとは限りません。 そういう意味で、今融資が引けるならとっとと融資をひかないとと思うようになってきました。 1年後だと、今よりも値段が高くなっているかもしれせん。 一刻も早く、たくさん借金をして、総資産をふくらませないといけないと思うんですよ。 CFとか、投資効率とか、そんなきれいごとをいってられる状態ではないのかもしれません。 ちょっとCFが出にくいからやめとくとか…
久しぶりに築古を購入検討してみた。 ライバルはあんまりいない感じで、早々に融資打診を出してみた。 保証協会付きの融資です。 そうそうに融資がついて、さっさと買えちゃうのかなって思っていたのですが、 とある理由で保証協会の融資審査に時間がかかって、その間に別の人に奪われてしまいました。 悪くない築古だったので、買えるなら買ってもいいかなって思ってましたが。 でも買えなくてよかったなとも思います。 1億円の新築が買えるなら、利回りもそんなによくない小さい規模の築古を保証協会を使ってわざわざかわなくてもいいのかなとも思ったりします。 神様が、お前はまだ築古を買う時期じゃないって言ってくれているのかも…
いい融資条件が出るなら買おうかとか、 前に進めるかどうかを完全に決め切れていないので融資打診をしたりすることがありました。金融機関から融資が引けるかどうかのアテ物件という意味も含めて。 そういうのってよくないですよね。 もっと厳密にGO/NOGOを判断しないとと思っています。 検討を前に進めると、やはりそれなりに時間がかかってしまいます。 精度をあげないと時間が無駄になってしまいますよ。 もっと精度よく判断しないとと思っています。 融資のアテ物件もそうですよ。 昔はどうしようか悩んでいる物件を融資打診したこともありました。 そういうのはよくないですよね。 融資が通ったら絶対に買うっていうものし…
融資枠があったとしましょう。 セオリー的には融資枠をさっさと使って物件を購入して、 決算書のBSでいう総資産をとにかく早く大きくしましょうという話になると思います。 総資産を増やすイコールそれが純資産の増加につながりますからね。 とにかく自分の総資産を大きくする。 しかしながら、最近の物件というのは、利回りが下がっているという事もありますし、 融資期間も私の場合は信金フェーズになっているという事もあり短期です。 そうなると、利益をたくさん出すというのは難しくなってきました。 いわゆる元本を返済する投資になりがちになると思うのです。 さきほど、融資枠があるなら、そこその物件でもいいのでさっさと物…
どういう投資をしていくのか。 結構考えています。 時間が無限にあるなら、自分の目線に合致した土地から新築をやっていけばいいと思っています。ハマるのがないし競争も激しいので難しいのかもしれません。 そういうのを追いかけるというのが一番上位にかかげる目標なんだと思っています。 その一方で、私も結構オッサンです。1年1年が大きいです。1年1年が勝負の年です。 高い目線の土地や物件を探して、無理だったら仕方ないです！と簡単にいう事はできません。今は、融資額を、総資産をめいいっぱい大きく膨らませるフェーズだと思っています。できるだけ小さいキャッシュで大きな額の融資を引く。総合的な判断で物件を買っていくフ…
今の市況、ほんと難しいですよね。 私は、千三つの考えのもとたくさんの物件の中からいい物件を探し出して買うという方針でやっています。1000個の物件を見たら3個くらいはいい物件があるという考えね。 探して見つけるという基本姿勢。 そういうのがあるので、厳しい今の市況でも「探せばある」、「うまく探して見つける」みたいなのを基本方針にしていました。 市況が難しくなればなるほど「頑張って探す」という事に脳みそのリソースを費やしてきました。 物件の価格が高くなっているというのはみんなが知っている事ですよ。 探したとしても、そんなものはそもそも無いという事があるのかもしれません。 そんな中で、脳みそ停止で…
収益不動産の融資をしてもらったことがある信金は2つあります。 収益不動産はないけど、運転資金とか小さい融資をしてもらったことがある信金はさらに2つあります。 現状、付き合いのある信金は4つという事です。 収益不動産の融資をしてもらっている信金は、今でもどんどん融資しますよーって言ってくれています。 運転資金だけの信金も、融資しますよって言ってくれています。 そんな状況です。 あと数年したらFIREするかもしれないので、 自分のエリアの金融機関はすべて付き合いを作っておきたいと思いました。 エリアで開拓したいと思っている信金があと2つあります。 1つは電話で突撃して撃沈しました。 もう1つは話を…
とても良い物件ではないけど悪くない物件。 数字としても悪くない。 買おうと思えば買える物件。 ただアグレッシブに買いに向かうってほどでもないよねという物件。 少し前にそういう物件がありました。 私自身的にもタイミング的に、まあいいかなーっていう感じでスルーしてました。 そして、いろいろと落ち着き、その案件検討しようと思ったその時、 その物件が売れちゃったという情報が入りました。 あの時、動いていたら買えていたわけですよ。 実はこういう事例が今年だけで、3件以上ありました。 その瞬間に動いていたら今年だけで3件買えていたわけですよ。 ここは少し考えてもいいかなと思いました。 とても良いという物件…
土地から新築をしていると、ほぼ業者とバッティングします。 そして負けます。 そればっかりです。 横浜はアパートメーカーが多いみたいですね。 それは知っている事です。 業者はめちゃくちゃ強いです。 ロン特なしですし、見切り発車でどんどん進めてきます。 このまま同じ方針でやっても、きっと負け続ける事でしょう。 そろそろ気が付かないといけないのかもしれません。 土地探しをしていますが、ベストオブベストみたいな土地しか検討していません。 数字もちゃんと出るような土地。 そりゃーアパートメーカーだってガチで挑んできますよ。 作戦をかえるって事を真剣にかんがえないといけないと思うんですよ。 セカンドベスト…
投資家さんが集まるような場所に行っても、あんまり役に立つことはないっていう印象を持っていたんですが、集まりによっては役に立ち事もあるんですね。 情報としてもだし、勉強にもなりました。 融資情報なんて、自分の知らない情報なんてほとんどないって思ってましたが、 いい融資の情報を聞くことができました。 近いうちに、あてれる案件があればあててみたいと思います。 いろんな事例を聞くことができたのですが、 ちょっとチャレンジすぎる？みたいな印象もあったのですが、 今どきはそういう感じで戦っていかないといけないんですかね。 事例として勉強になりました。 それなりのリスクをおかして、それなりの度胸で挑まないと…
不動産投資を始めてしばらくしたくらいに、 これくらいのペースで何年か頑張ればFIREできるかなって思ってました。 しかしながら、物件の価格の高騰で、その計画が完全にくるってしまいました。 こんなに価格があがるとは思ってもいませんでした。 普通に買っているだけだと全然うま味が全然ないですよ。 今のご時世、規模を着実に拡大されている人は凄いなって思います。 このご時世を考えると、 無理をしなくてもいいのではって思う気持ちも正直あります。 ノルマ的な感じで挑むのでなく、自分の納得できるような目線のものが現れたらチャレンジするくらいでもいいのかなとも思ったりします。 しかしながら、私の場合はFIREし…
久しぶりに築古の検討をしてみました。 普通に売りに出ている物件です。 築古として、世の中に出ている物件としては少しだけ利回りが高いくらいのものです。 収支を計算しましたが、思ったより儲からないですね。 わざわざ修繕のリスクのある築古を買って、これだけしか儲からないのかって思ってしまうようなレベル。儲からないこともないですが、わざわざ買ってまでやるような物件でもないのかなと。 思ったのですが、2桁％くらいないとうま味がないのかなと。 しかしながら2桁％って、ボロボロの物件とか、全空系の物件ですよね。 そういう思いっきり再生系みたいな物件を2桁％くらいの利回りで買って、 がっつりリフォームして、リ…
新しく自主管理を始めた区分の入居者さん。 ちょっとめんどくさそうな雰囲気。 オーナーが変わり自主管理をしているという事で諸連絡を含めご挨拶の電話をしました。 そこから家賃などの契約はどうなるの？という感じの鬼電が来るじゃないですか。 水商売系のお仕事をされているおばちゃんです。 とにかく、かなりめんどくさそうです。 本当であれば家賃も低いのでかなり家賃をマシマシでして追い出しにかかってもいいのですがかなり長い期間入居してくれているし、 ガチの戦いになるのもいやなので、 家賃アップというのはやめておいて、 更新のタイミングで家賃保証と更新料のところだけを変更するという趣旨の内容で、 話を進めよう…
自主管理している物件が2つあります。 もともと1棟だけを自主管理していたんですが、 少し前に区分を1戸購入したというのがあって、 そちらも自主管理しています。 自主管理といっても家賃の振り込み確認だけでたいしたことはやらないのですが、 少し先に大仕事が待っているのです。 それは、更新業務です。 更新を自分でやらないといけません。 それが面倒です。 しかも今回は、ちょっと大変な要素があります。 賃貸の契約条件を少し変更しようと思っているのです。 本当のことを言うと、家賃も少し上げたいのですが、 それ以上に、いろいろと手をうたないといけないところがあります。 それは、連帯保証人になっているところと…
自宅探しは続けています。近所で。 嫁さんと話をするのですが、最終的に過去の物件を買っておくべきだったという話にしかなりません。 一番、最近の話だと今年の3月ですよ。 実は、今住んでいるマンションの別の部屋が売りに出されていたんですよ。 当時は、自分の家探しに全然興味がなかった時です。 家賃補助が出るからわざわざ買う必要もないでしょって感じでした。 値段は、10年前の相場と比べると高いので関心がなかったのですが、 この半年で確実にマンションの価格が値上がりしています。 おそらく500万円くらいは半年だけで上がっているんじゃないでしょうか。 今年の3月の価格が超安く感じてしまいます。 当時は高いな…
最近の物件の価格ってヤバイですよね。 横浜市内の平凡な立地の築30年くらいの木造アパートが、利回り6．5％とかですよね。 ビビりますよね。 築古でですよ。 新築でも利回り低いなって思うくらいの数字なのに。 どんだけスケベ価格なんだ！って思いますよね。 逆に横浜市内で、そこそこいい立地だったら、土地から新築で7．0％とかでも ぜんぜんいいって感じになりますよね。相対的に見て。 土地から新築だったら、もうちょっと数字は欲しいかなって思いますけどね。 新築も利回り下がりましたよ。 建売も利回り低いですし、土地から新築も高い利回りを作るのはむつかしいですよ。 私の場合、ほぼ毎回アパートメーカーとバッテ…
3年後にFIRE目指す！！ってことで、 3年で33戸という数字をあげてみましたが、 1年に1棟強くらいでしょうか。 今の市況を考えると結構難しいような気がします。 なんでもいいからとにかく戸数を増やせばってことだったら余裕で達成できると思いますが、自分の目線に合致する物件だとどうでしょうかね。 とりあえず1棟くらいは新築は入れたいところです。 できれば2棟なんですが、時間的にも資金的にも難しいかもしれません。 今、私の中でも自分の投資を見直そうと思っています。 戸数ベースの目標値をかかげましたが、実際はそういう事ではないと思っているんですよ。 自分だけの必勝パターンを確立する事かなと思っていま…
自宅どうするの問題！！ 着地としては、基本は学区内で家探し。 子供が2.5年後に卒業するので、それ以降は学区の縛りなしで探すという方針になった。 学区内は探しはしますが、値段が高いです。家を買って即FIREなので高い家はやめておくべきです。 現実的には、2.5年後にリーズナブルな家を買うというのが着地になると思います。 2.5年後に家を買うというのが本命の着地点だとすると、 それまでに期間はFIREできません。 そもそも、今の規模ではFIREできませんがね。 ですので、2.5年～3年の間に不動産投資で規模を拡大して、 子供が卒業したタイミングで、住宅ローンで家を買って、買ったらFIREするって…
自宅探しですが、動きがありました。 子供の学区外でよさげな物件があったので見学してきました。 すごくいいなって思いました。 ここなら住んでもいいかもと思いました。 値段もよさげです。 アリかなと思いました。 家に帰ってここにする？ でも子供に転校する事になるんだけど、どう思う？みたいな話をしました。 子供はすごく嫌がりました。 家族で話し合いをしたのですが、 子供が今の学校に行っている間に転校をともなう転居はないかなっていう結論になりました。 現状家賃補助が出て不満もなく住んでいる。 家賃補助は今のところしばらく続きそう。 やはり転校のインパクトは大きい。 今すぐ引っ越しをしないといけないとい…
新築やる上でネックになっているのが融資期間です。 私のフェーズは、属性を活かした都銀・地銀フェーズは終了していて、 今は信金フェーズで頑張っています。もう少し頑張れば都銀フェーズに戻れるかもですが、今は信金フェーズです。 属性を活かして、そこそこの融資額を引き終わっている状態です。 地銀とか、融資期間30年以上引ける銀行に問い合わせをすると、 総融資額を言った段階で話を聞いてくれなくなってしまいます。 そういう感じで、今は過去の借り入れに寛大な信金がメインです。 それで信金の融資期間なんですが、短いです。 私がメインで検討しているところは27年です。（木造です） せめて30年引けたら状況は大き…
自宅探しています。 最優先取り組みです。 とりあえずは、子供の学校が転向にならないように同じ学区で探してますが全然ないです。 あるけどメチャ高いです。 高いので自分の住んでいる同じ区でも探そうとしています。 横浜市全体で相場を見てみましたが全然値段が違いますよね。 横浜市内でもなんとなく安いエリアがあって、そういうところを見ると全然値段って違うんだなーって思いました。 とりあえずこういう優先順位でしょうか。 ①同じ学区 ②同じ区 ③信金のテリトリー ③ですが、付き合いのある信金の守備範囲が結構狭いです。 横浜の自分の住んでいる区のその周辺の区に住んでいる人しか対応できないようです。 そのエリア…
初夏あたりから、賃貸併用住宅の検討に始まり、 自分の家をどうするのか問題。 会社の方でもバタバタする事があったのですが、 ようやく落ち着いてきたような気がします。 賃貸併用住宅は、それなりのエネルギーを注いでいたのですが、 成果はゼロで無駄な時間を消費してしまったのですが、 自宅を買わないとという大きな問題の気づきにはなりました。 不動産投資の方も、かなりバタバタしてたんですよ。 不動産投資の方針は、少し軌道修正するかもしれません。 今までは新築最優先にしていたので、 新築のためにお金を温存するために、新築以外にお金は使わないでおこうと思っていました。 銀行の評価というのもあって。 しかしなが…
できるだけ早く住宅ローンを使ってマイホームを買うという方針に変更しました。 しかしながらいろいろと問題点があります。 今住んでいるエリアでマイホームを探すというのが基本線になると思うのですが、 めちゃくちゃ価格が高いです。 コロナ前より、20～30％くらい高くなっています。 10年前より1.5倍くらいの値段になっていますよ。 コロナ前くらいの価格を想像していたんですが、 今の価格を見て超ビックリです。 まだまだ子供が小さい時期だったら、高くてもしかたないかーって感じなのかもしれませんが、子供ももう少ししたら巣立っていく時期になっていきます。 そういう過渡期が近づいてる時期なのに広い間取りの高い…
「新築しかやりません」っていうのはやめようかなって思っています。 ファイナンスや長い目で見た資産構築を考えると新築が一番いいと思っています。 しかし新築をやるっていうのは時間が凄くかかります。 そして何よりも新築は収益で数字があわなくなってきました。 建売もですが土地から新築も利回り低いですよ。 土地から新築で、そこそこのものが作れたとしても、たいした利回りは作れません。 そういう事を考えると、ある程度の時間軸での規模拡大を目指す私には新築一本に絞るのはよろしくないような気がしています。 少し前なら、まあまあアリな建売もありましたが今は皆無です。 神奈川県の横浜より西のエリアで微妙な利回の物件…
考え方が間違っていたのかもしれません。 自分の家に関してです。 これまで会社から家賃補助が出ていたので賃貸住宅に住んでいました。 かなりの金額の家賃補助が出ていました。 最初の頃は、9割くらい出てました。 そこから経年で8割とか7割とか出てました。 最近は6割くらいは家賃補助が出ています。 基本的に定年までずっと家賃補助はでます。 しかし家を買うと家賃補助は無くなります。 そういうのがあったので、家賃補助が出るうちは、家は買わないという方針で進めていました。 家を買ったら毎月結構大きなお金を支払わないといけません。 賃貸で行く場合の手出し金の大きさと、 家を買って住宅ローンを支払っていく手出し…
2026年になりました。 2026年に考えている事です。 これまでサラリーマンパワーで一定の規模まで増やすことができました。 しかしながらこれだけではFIREなんてできません。 全然まだまだです。 市況も難しくなりました。 この中でFIREできるレベルまで登りつめるためには、平凡なことをやっているだけではたどり着けないと思うんですよ。 自分の投資を確立する事ができて、そういうのを連打するようなことができないと登りつめれないと思うんですよね。 それで今の自分がどうかというと、ブレブレですよ。 いろんな事を試してといってますが、全然自分の投資を確立する事ができていません。 これをくりかえしてやれば…
今年、ガチで考えたことがあります。 それが今年の象徴的だった出来事のように思います。 今年、一時ですがFIREするつもりでした。 FIREするために動いていました。 結論から言うと、ちょっと厳しいという事でFIREするのをあきらめました。 人生でどれくらいお金がかかるのかっていうシミュレーションであったり、 今の資産の状態のままでFIREできるのかっていう検討をかなりやりました。 悲観的でもなく楽観的でもないシミュレーションだと、なんとかやっていけるんじゃないかっていうふうになりました。 それでFIREするっていう方向で動こうとしていたのですが、 やっぱりいろんなリスクもありますし、カツカツで…
2025年を振り返る。 2025年の成果は、、、 新築1棟アパート オーナーチェンジ区分1戸 それと自宅を購入した。 こういう成果となりました。 1棟と1戸は、1月と4月で、自宅は12月だったので、 その中間が空白になってますね。 その空白の期間は、主に賃貸併用住宅に取り組んでいました。 高い目線で動きすぎていて、 無駄に時間を浪費してしまった感がありました。 賃貸併用住宅をやってなかったら、他に買えていた案件もありましたからね。 それと秋からのバタバタで、あまり不動産に注力できていなかったというのが心残りです。 しかしながら、具体的にFIREを考えました。 今の状態のままではとてもじゃないけ…
今年の年初に、融資を狙いたい金融機関にまとまったお金を入れておいた。 まあまあの額なので、金融機関的に反応が変わったような感じがありました。 それで積極的に融資してくれようとしてくれました。 結果的に、その金融機関の条件は厳しいので融資は引けずでしたが。 その金融機関にお金をいれてても無駄なような気がしたので、 他の金融機関に移してもいいかなと思っています。 しかしながら、 どこの金融機関に移すのか困っています。 私の投資の軸足が定まっていないからでしょうね。 こういう投資を、この金融機関でやるんだ！というのが定まっていない。 新築が軸足です。 そして、この金融機関で融資引くというのがあるので…
3年後のFIREを目指しています。 3年後の自分の資産のポートフォリオを想像しています。 少し前までは、FIREまで一本道だと思ってました。 考えている投資をそのまままっすぐ前に進めばよいだけだと考えてました。 しかしながら、不動産投資も難しくなりました。 考えている投資をそのまま継続すればよいという感じでもなさそうです。 ようは、今の現時点から、FIREまでの道のりが一本道でなく、 いろんな道があると思うんですよ。 そして、どの道がFIREにつながっているのかわかっていないし、 複数の道を組み合わせて進まないといけないのかもしれません。 今は、いろんな選択肢を考えながら進めていこうかなと思っ…
最近はどうかというと、 少し前までかなりバタバタしていたんですが、 ようやく落ち着いてきました。 いよいよ不動産投資に専念できるか、、 という感じになってきました。 いろんな選択肢を考えています。 今は、規模を大きくしたいなって思っています。 新築系の融資枠は、結構限定的ですが、 そういうのを選ばなければ、枠としてはまあまああると思っています。 今は、物件の質を考えるよりは、量をふやしたいなって思っています。 そこそこのものでもいいので、融資額をふくらましていきたいなと。 あと、投資としてもいろんな事をやってみたいなと。 いろいろやってみて、 それで来年、売却して、また新築をメインにやっていく…
ようやくですが、マイホーム買いました。 しかしながら全然実感ないです。 というのも引っ越しはかなり先だからです。 リフォーム後に引っ越しなんですが、 リフォームの計画がまだ定まっていないです。 定まっていないというか、 リフォーム着手できるのがかなり先になりそうだからです。 マンションの規約とか届け出とかそういう関連で。 リフォームの全容もまだ確定していないです。 リフォーム費用もまだ確定していないです。 そしてリフォーム代は、当初想定していた予定額より、 2倍以上に膨れ上がっています。 どうなるんでしょうか。 まだまだ引っ越しは先なのですが、 良い感じに引っ越しができるように頑張りたいと思い…
売却しようとしてます。 だいたいこれくらいの価格で売れそうという目線も見えてきました。 売却後の手残り金ですね。 そして、最近、似たような規模の物件のマイソクを見ました。 似たような規模です。 戸数とか。賃収とか似てます。 価格は、ざっと1.2～1.3倍くらいでしょうか。 もしもその物件を買うとしたらだいたい手出し金がいくらか必要なのですが、 ざっくりというと、売却手残りと同じくらいのキャッシュが必要になるんですよ。 築数年の物件が、新築に変わって、 年間の賃貸収入はほとんど変わりません。 そんな感じになります。 これってどう思いますか？ さらにいうと、 今回売却予定の物件は、結構立地がいいん…
本当の事を言うと、少し前までかなり後ろ向きでした。 自宅購入も。 できれば同じところに住み続けたかったんだけど、 いろんな事を考えて、いやいや引っ越しする事になったという感覚もありました。 家に、あんまりお金をかけたくないっていう思いだったり リーズナブルな家に住んで、中古なんでリフォームなんかも必要なんですが、 リフォームにもあまりお金をかけないでっていう感じで思ってましたが、 少し心境が変わってきました。 前向きな感じで。 一生、賃貸に住むわけにもいかないですし、 子供たちも大きくなり、いまの間取りのままだとちょっと厳しいというのもある。 住宅ローンを使う事で、FIREに一歩近づくというの…
企画ができて、融資も付き、土地の買付けを書いて提出をした。 しかしながらライバルがいるので厳しそうな状態。 数日経過して、仲介から連絡が入る。 どうやらライバルの人で決まったらしいと。 私は、それなりの指値をした価格で買付けをだしたのですが、 ライバルの方の方が断然上の条件だったらしい。 条件面で圧倒的に自分がまけていたようですね。 ちなみにライバル方は、自宅用でその土地を買うようです。 負けてしまいました。 この半年は、土地が高いから誰も手を出せないだろうと余裕をかましていたのですが、 ライバルの人はかなりお金持ちの人のようですね。 お金持ちの人に、実需向けでかっさらわれたという結末。 今年…
最近、動画などで勉強になるなと思っている業者と、 無料のコンサル（面談）を受けてみた。 どうしたら規模拡大できるかみたいなテーマで。 助言の受けた内容を整理すると、 ・今すぐ売却しましょう ・売却後は、築古RCでデカいロットを買いましょう ・融資の枠は、（役員借入を含めない）純資産で決まる。 役員借入を純資産化したら、融資枠は一気に拡大するから それをおすすめする。 ざっとこんな感じでしょうか。 売却してデカいの買って億円。 そういうのを繰り返して7億円。 そんな感じでしょうか。 小さい物件は買わない方がいいみたいな。 神奈川県でなく他のエリアの方がいい。 こんな感じでした。 なるほどと思うと…
夏から検討していた賃貸併用住宅の土地！ 収益用で再チャレンジして、プランも入り、企画もそこそこ。 融資も付いた！ あとは、最終的な土地の値引き交渉だ！！ という事で、仲介に値段交渉をお願いした。 ・・・ しばらくして、仲介から連絡が入る。 どうやら、私以外に検討している人が現れたようだ。 し、し、しまった。 融資付けがかなり時間がかかっていたので、 ライバルがあらわれたのだ。 しかしながら、この土地は、春からずっと売りに出ている土地。 ライバルは過去に何人もいたはずだ。 とりあえず、希望の価格を書いて、買付けをだしてくれという事になった。 ただ、なんとなくだけど、ライバルはかなり有力な状態にな…
自主管理してる物件、 更新のタイミングが来たので条件変更の打診をした。 その回答のアンケートが返ってきた。 こちらの条件を飲むのか、 ごねてくるのか、 退去するのか？ 反応に注目していたのだが、、、 回答はこちらの更新の条件を飲むとの事でした！！ かといって、そんなにアコギな条件ではなく、 家賃も変更しませんし、 細かい条件を適切な条件にアップデートしたという感じです。 大きな変更点の1つは、 もともと連帯保証人だったのを家賃保証会社に入ってもらうという事ですね。 ここが大きな変更点です。 という事で、自主管理物件！ これから家賃保証会社にアクセスして、家賃保証してもらえるか、 打診をしないと…
正直な話、余裕をかましまくってました。 少しでもリスクのある物件は買わなくてもいいっていうスタンスでした。 あせりもなく、のんびりと自分ペースで進めてました。 無理して買わなくてもいいって感じで。 で、実際問題、かなりスピード遅かったです。 全然規模拡大できてないです。 でも、最近は私の中で真剣にFIREというのを考えるようになりました。 今すぐFIREしたらどうなるんだみたいな事も考えるようになりました。 それで全然FIREできる状態じゃないって。 今すぐ全力でFIREに向けて走らないと難しいのではと思うようになりました。 小さい事なんかにこだわって大きなものを見送っているのかもしれません。…
新築プロパー融資引けると言ってますが、、、、 信金でしか融資引けないです。 都銀や地銀など、いわゆる新築の融資を引くのに向いている銀行では、 私は新築融資引けないです。 卒業しちゃったという意味です。 すでに自分の枠みたいなものを使い果たしてしまったという事ですね。 それで、信金なら新築プロパーで行けると言ってるんですが、 信金だと融資期間伸びません。 30年というのも難しいです。 今どきは、35年融資がひけないとまともな新築買えません。 30年未満の融資期間で新築を買おうとすると、 土地から新築でかなりいい利回りの新築を企画するか、 相場より利回りの高い建売をかうかしか方法はありません。 相…
来年、どういう投資をするのか。 構想を練っています。 3つ内容を柱にしてやっていこうかなと思っています。 ①新築で規模拡大 ②実需向けの物件 ③地方攻略 この3本です。 ①新築はいままでやってきた投資です。 土地から新築だけにこだわりません。建売もありだと思います。 規模を一気に拡大するには新築が一番です。 どちらかというと売却までセットだと思っています。 CFは期待してなくて、キャピタルメインだと考えています。 ②実需向けの投資は、 主に区分と戸建です。 価値のある物件を相場より安く買って売却する。 インカムも期待するパターンもありだと思っています。 ものによってはインカム期待のものもあれば…
住宅ローンを使うというがあって、 私の狙いどころに動きが出てきました。 サラリーマン属性での個人での融資枠です。 ①auじぶん銀行 ②滋賀銀行 あたりですね。 これらの枠はさっさと使いきりたいです。 auじぶん銀行だと築浅あたりをサクッと買いたいです。 滋賀銀行は、地方の高利回り物件向けという事で、 こちらもぜひうまく使いたいところですね。 つづいて もともと融資が引けそうなところで、 ③法人の信金でのプロパー こちらはもともとの本命です。 土地から新築でもいいし、建売でもいいかもです。 でも1年かかるので、他の案件と平行して進めるのがいいのかなと。 前までこの枠に固執しすぎて他のジャンルに気…
自主管理している物件 更新のタイミングで、連帯保証人から家賃保証会社による家賃保証に切り替えるのと、 更新料を新設するという事で入居者に伝えている。 相手は、攻撃的な感じの入居者。 家賃が変わるのかと、かなり気がたっている雰囲気。 3か月前に、更新の条件の内容変更の案内を投げた。 こちらの条件変更をのむのか、退去するのか？というアンケート。 その回答が回答期限を超えても帰ってこない。 ということで、入居者に直電をすることにした。 更新の条件が飲めないとか、条件を緩和してほしいという感じで、 かなりゴネル可能性があると考えている。 という事で電話をしてみることにした。 すると、反応は、 アンケー…
融資付けもOKとなり、最後の関門に取り組むことになる。 それは土地の値段交渉だ。 この土地はかなり値段が高くて、少しづつ値段が下がってきている土地だった。 こんかいのトライをする前に、仲介に価格について目線を聞いてみた。 すると、この価格よりはさすがに下げれないけど、売れ残っているので価格交渉はできるだろうとの事だった。 ただ、何回か空振りしているので、融資を固めてから値段交渉してくれという話をしていた。 それで私は、この価格よりはさすがに値段は下げれないと言っていたその土地の価格で企画を検討していたのだ。 つまり見切り発車で、現実的に可能性があると思われる価格で企画検討をしていたのだ。軽く見…
完全に新規の金融機関。 結果的に今回の件はハマりませんでしたが、今後使えるかもしれない！ という事で収穫アリでした。 次に考えている金融機関に打診した。 ここは付き合いのあるところ。 打診するも、時間が結構かかった。 目線をだしてもらい、いくつかの提案を受けた。 いつもひっかかるパターンですね。 一言でいうと、もう少し自己資金を入れないとというパターンです。 感覚でいうと、私の目線だと、 自己資金10～15％くらいで着地するというのを想定にして動いているんですが、 もう少し自己資金を入れないといけないっぽい。 15％～20％くらい。 今どきはそれくらいが目線なんでしょうか。 そうするとCCRと…
5棟目を検討していた際は、土地や建築費の高騰を考慮して、土地から新築の優先度を下げようかという話をしていましたが、 6棟目は、土地から新築を基軸に進めたいと考えています。 ただ5棟目の時とは、かなり目線や前提条件を変えようと思っています。 5棟目の時は、 立地もいいし、AP仕様もいいし、利回りの超高い、みたいなものを目線にしてて、 それが実現しない限り5棟目は建てませんというスタンスでしたが、そこは変えたいと思います。 目線が、あまりにも非現実的すぎたような気がします。 目線が厳しすぎたという点と、 それ以外の選択肢を受け付けていなかった点です。 好立地で高利回りになる土地ばかりを探し過ぎてい…
2025年の1月いっぱいは今進めている5棟目の推進です。 2月からからが本番ですね。 おおまかに取り組んでいこうと思っているものがあります。 メインは、これまでの取り組みの延長線の内容ですね。 新築をメインにした規模拡大です。 想定している金融機関があるので、資産状況がアップデートされた状態で、 6棟目狙えるかの相談やどういう案件であれば融資が出るのかという所のすり合わせからスタートですね。 そこで融資が出るかどうかが1つ目のポイントです。 仮に可能性がある場合だとして、 その金融機関で融資が出るエリアというのは、そんなに広くはないんですよね。 そこの金融機関で融資が出るエリアでの物件や土地探…
2025年もよろしくお願いいたします。 今年の抱負ですが、ぼちぼち攻めに転じていきたいなと思っています。 いままでが絶対に死なない安全な不動産投資で1つずつじっくりと積み上げていく取り組みだったのですが、そろそろ攻めていく事を考えた取り組みをしたいですね。 いきなりそういう体制にはもっていけませんが、 そういう事ができる準備を始めたいと思っています。 一気に規模を増やしていくためのベースを作るような一年にしたいですね。 こういう資産の形成というのは、指数関数的な感じに増えていくと思うんですよね。 しばらくはずっとゼロやゼロに近い規模ですが、 あるタイミングから一気に規模が爆発的に増えるというや…
不動産投資を始めて6年目。 次の春で6年が終わるという状況。 来月に5棟目の引きわたしがあるという状況です。 この6年間といっても、前半はトントン拍子に進んだのですが、 後半はかなり苦戦しました。4棟目以降ですね。 4棟目も5棟目も新築という事もあって、（それぞれざっくり1年くらい建築などで時間がかかるという事もあって）4棟目以降はかなりスローでした。 最初の2年間で3棟購入したのですが、 それ以降は2年に1棟くらいのペースになってしまっています。 物件の高騰というのが一番大きかったです。 目標に合致するものがなかなか見つからなかったというのがあって、 融資が付く状態なのに物件を買えないという…
利回りが高くてフルローンで買った物件と、 利回りが低くて自己資金をたくさん投入した物件があったとすると、 どっちを売却するべきだと思いますか？ 前者は、投資効率が高いですね。諸経費くらいしか出してないのですぐに投資に投入したキャッシュは回収できます。 後者は、回収するのにかなり時間がかかりそうですね。 1つの考え方なんですが、売却するなら後者かなって思ったりします。 前者は投資として、初期投資のお金を早期に回収してどんどんお金を産み出してくれます。 後者は、インカムだけで回収できる時期がかなり先になりますので、 売却をしないと投資としてメリットは出にくいでしょう。 後者を売却するのが効率がよい…
2024年も終わりに近づいてきました。 今年を振り返りたいと思います。 今年は、不動産投資を前に進めるために強引に一歩足を踏み出した1年でした。 理想とする物件を目指す中で、なかなか自分が納得できる物件を建てれないというのがあって、 そうは言っても不動産投資を前に進めないとという事で、そこそこの物件でいいから前に進めようと前進したという1年でした。 年初に1棟、春先に1棟、 いずれも融資はついていたけど結果的に流した案件があって、 夏ごろに検討した案件で前に進める事にしたという内容でした。 私は、1棟づつしか検討しないルールにしているので、 夏以降は物件探しは休止していました。 その間は、直接…
私は地域のつながりみたいなものを大切にしたいなって思っています。 私の場合は横浜に住んでいるので横浜ですね。 私には横浜で自分と似たような投資をしている人ってあんまり知り合いがいません。 おそらくそれなりにいると思うのですが。 横浜に住んでいるけど、戸建てやってるとか、築古やってるとか、 そういう人はよく見ますが、新築系の人ってあまり知り合いにいないのです。 たくさんいると思うのですけどね。 それか、かなり昔から不動産投資をやられていて、とっくの昔にかなりの規模になってしまって、今は物件買ってませんという人とかはよく聞きます。 現役の仲間です。 意外と多いのが、横浜に住んでいるけど都内の物件買…
土地先行の売り建ての企画。 グリップできたので、こちらで考えたプランを開示しそれで進めれるか協議をしたものの利回りが合わず撤退した案件。 こちらが提示したプランは、絶対に他に人には使わないという約束だったのだが、 しばらくしてその土地を見ると私が提示したプランでアパートが建ってるやないかい！！ 正直、かなり頭に来ました。 もともとその業者が出したプランなんて、鼻くそみたいなプランですよ。 時代遅れのつまらないプランですよ。 一方、私が提示したのは部屋の面積もかなり広い洗練されたかなりいいプランですよ。 正直その足でその業者に乗り込んで文句を言ってやろうかとも思いました。 口約束ではあるけれども…
過去に土地先行ものの企画を検討した事がありました。 土地は建築条件付きで、その業者の仲介で買う。 土地を購入してからその業者の息のかかった工務店でアパートを建てるという企画のものです。 業者のプランがイマイチの企画だったのですが、別のプランが入ると大化けするという企画した。 もともと狭小の部屋の企画で利回りもイマイチだったのですが、うまくプランを入れると部屋も広くなるという企画。 もしも私が1番手で買える状態になって、 私が考えているプランで進めれそうなのであれば検討したいと交渉しました。 融資もグリップでき1番手になり、 並行してこちらで、つきあいのある設計士さんに相談し想定のプランができる…
今のままでありつづける事が凄く居心地がよかったりするのですが、 それらには必ず終わりがあるわけなので、 勇気を振り絞って変わっていく必要があると思います。 永久にその状態が続くのであればよいのですが、なかなかそういう事はありません。 時代って変わっていきます。 外的な要因から今の現状が変わらずを得ない状況になっていくものです。 変わっていくという事をネガティブにとらえるのでなく、 時代は変わるものだから、それを機会にそれらの状態をアップデートするんだというポジティブな心で変わっていきたいなって思います。 世の中って変わっていきますよね。 自分が望んでなくても。 幸せを維持するために闘わないとい…
個人的な話です。 私が勤めている会社の方で大きな変化が発生するく変わる可能性が出てきました。 どうなるかわかりませんが、忙しさなんかが大きく変わるかもしれません。 この1～2年は、かなりのんびりと仕事をさせてもらえてました。 さすがにやりすぎだろという感もありましたが、これからは一変するような気がします。 まだまだ不透明ですが。 最近は、 わざわざFIREして会社を辞めないで、いまの生活を享受するのがベストなのでは？という感じもあり、このままのんびりマイペースで不動産をすすめたらいいのではという空気感もありました。 一気に状況が変わり、ひと昔前の苦しい時期に戻ると私の中で早くFIREするべきだ…
最近の私のブログでは、100点の物件でなくても、どんどん買ったり建てたりするほうがよいのでは、みたいな事を書いていました。 売却前提のソコソコの物件でもどんどん前に進めるのもありだという話。 ふと思いました。 少し前に私はそういう案件をたくさん検討していた事を。 ここのブログにも書きましたが、 エリアが弱かったので契約の少し前に契約をためた土地とかありましたよね。 あの物件もまさにそれにハマる物件だったかもしれません。 立地はあんまりよくないですが、 利回りは高かったです。 新築プレミアの家賃で利回りを計算すると、さらにびっくりするくらいの高利回りになっていたと思います。 まさに私が言っていた…
売却の事をいろいろ考えてました。 私が今持っている物件は新築としては比較的、純利益が出るものが多いです。 市況も変わり、これからはあまり利益が出ないものを買うという事になるかもしれません。 とするとですよ、 当期純利益をたくさん出せる物件を売却して、 当期純利益を出しにくい物件ばかりが増えるとすると、 決算書はどうなるのでしょうか。 たしかに売却益で純資産は増えるかもしれませんが、 会社の能力である年間にどれくらい純利益を生むのかという数字が劣化するわけですよ。 下手すると純利益を生む物件がゼロになって、 売却前提の利益を生まない物件ばかりになり、 利益を生まない法人になってしまうかもしれませ…
なんでもそうですが、戦いには勝負の時というのがあると思います。 不動産投資でもそういうのってあるのかもしれません。 ないかもしれませんが。 ここだという勝負の時に一気に勝負をかけるという話です。 不動産投資の序盤戦から一気に勝負をかけている人もいますし、 ここぞという時に一気に畳み込んで勝負に出ている人もいると思います。 私の場合は、 あいかわらずのんびりやっています。 絶対に死なないフォーメーションです。 ひとまずはそういう状態です。 将来ひょっとしたら勝負をかけるような時が来るかもしれませんが、 すくなくとも今はそういう時期ではないと思っています。 この投資だ！って思うものが出てきて、 勝…
土地から新築であれ、とにかく新築での狙いどころについて思う事です。 ちょっとエッジを効かせた、極端なトーンで書いています。 私はこれまで立地などは厳選して選んできたと思ってきています。 しかしながら、そんなに厳選しなくてもいいのかなって思ってきています。 厳選した立地だと、当然土地の値段も高いわけです。 そんなに強い立地でなくてもいいのかなっていう考えです。 新築であれば、しょうしょう悪い立地でも客付けはできます。 そして土地が安いので高い利回りが作れます。 そしてそういう物件を数年保有したらサクッと売っちゃうというやり方。 今までは永久ホールドを想定していて、10年後も20年後も難なく運営で…
売却するべきだと思ってますが、 結局ひっかかっているところがあってそれがクリアできるなら売却するって事かなと自分で結論つけました。 （1）買う物件の確立 正直な話、売却してお金が増えて決算書がよくなっても、 次に何を買うの？っていう状態なんです。 買うに値する物件、建てるのに値する企画を確立する事ができていません。 それを確立する事ができたら売却するって事かなと思っています。 （2）売却益の大きさ 売却すると、そこそこの売却益は出ると思います。 しかしながら、その売却益で2棟買う事はできないような気がします。 1棟売って1棟買うくらいになるかもしれません。 それくらい今は買う事が難しいと思うん…
少し前にヤマダデンキの件が話題になりましたよね。 あんまり興味なかったので詳細まで見ませんでしたが。 中には、金策して大金をツッこんだという話も聞いたことがあります。 私はあまり興味ありませんでした。 あの話は、最終的に制限がかかりたいした金額がもらえるという事にはならなかったのでしたよね。 正直その展開は、最初の段階でそういう可能性もあるだろうなって思ってました。 私がどうしてこの案件に興味が出なかったのかというと、 この案件はヤマダデンキが全てコントロールできるもので中の人の気まぐれでどうにでも転んでしまうものだからです。 そういうブラックボックスで中がよくわからない状態で、ルールが中の人…
永久ホールドメインにするのか、 売却もどんどん取り入れるのか、 バランスだと思います。 そして前提として、自分の資産がどれくらいあるのかというのも大きなファクターです。 私の場合、そこそこの規模まできたら、売買のサイクルをどんどん取り入れようかと考えていますが、中には1棟目～2棟目くらいからどんどん売買サイクルをまわそうとする人もいると思います。 私の感覚からしたら、 1棟買っただけでお金が枯渇して、 すぐにその1棟目を売却しないと次に進めなくてすぐに1棟目を売っちゃうという人は、やる投資が最適ではないような気がします。 しかしながら、そういう感じで積極的に売買をされて資産を増やして成功される…
そろそろ売却も考えないといけないフェーズに入ってきました。 売るならば1棟目か3棟目かなって思っています。 どちらにするか悩ましいです。 ＜1棟目＞ そもそも強いエリアです。 その中での立地は弱めです。アパート仕様も弱いです。 でも安く買えたのでキャッシュマシーンです。利回り高いです。 これまで私の不動産事業を支えてくれた優秀な物件です。 この物件を売っちゃったとして、これからこのエリアで物件を買う事は2度と無理なような気がします。 築は6年とか7年とかになるくらいでしょうか。 まさに売り時のタイミングかもしれません。 その物件があるエリアの土地の値段を見たことあるんですが、すごく高いです。 …
そろそろ売却を考えた方がいいのかもしれません。 できる事なら売却ゼロで拡大していきたいのですが、そういうわけにはいかなそうです。 昔ほどの売却拒否反応はなくなってきました。 どう考えたって、少なくと1回くらいは売却しないと前に進まない感覚というのはあります。 必ず1回は売却するとするしましょうか、 仮に来年に売却するとしましょう。 すると良い感じの決算書が出てくるのは再来年なわけです。 これって、ずいぶん先な感じがしませんか？ 次の一手が再来年以降になってしまいます。 遅いですよね。 どうせ必ず売却するのであれば、 今すぐ売却して来年の決算書を楽しみにするのがよいような気がしてきました。 売却…
