■2度の立ち退き経験者です

最後まで建て替えに反対するのが一番儲かるのでは

まずこれは一番悪手。

これが成り立つのは少なくとも戸建て、それでいてかつ、再開発計画の基幹部分に土地を所有している場合。

増田はマンションの住人と言っているからまずこれはない。

マンションの住人が持つ議決権っていうのは、1棟につき１、つまり増田が持っている議決権は1/居室数しかない。

なので例えば50戸のマンションだとすると、1/50しか議決権がないってことになるので、増田一人が反対したところで再開発計画を止めることはまず無理。

再開発計画が止まらないということは、多くの住人が賛成しているのに計画妨害しようとする立場になる。

それでも反対すると訴訟か行政代執行になるんだけど、その時の反対する根拠がお金のためってなるとめちゃくちゃ立場が悪くなる。

増田の場合は生活に困窮している様子もなさそうだし、よっぽど反対する根拠を持たない以外は、反対は基本的に悪手。

っていうことを発言すると「お前は事務局側の回し者だな」って言われる（権利者にまじで言われたことがある）ので、あとは勝手にご判断下さい。

じゃあどうするかっていうと、そういう何も持たざる権利者が一番上乗せが期待できるのは損失補償の部分。

立ち退きエアプの皆さんにわかりやすく説明すると、再開発で得られる補償というのは資産と損失の2つに分けられる。

この内、資産については等価交換の原則にガチガチに縛り付けられているので上乗せするのはほぼ無理。

人によって一番不公平が出やすい部分になってしまうからここについては本当にこれでもかってくらいシビアに計算されます。

唯一プラスになる人は増田のような築年数が経った物件に住んでいる人。

こういう人は償却の下限が設定されてて、通常売却するよりも絶対的に高値で買い取ってもらえる。

なので通常売却するよりも高い査定をされている時点で増田は勝ち組。

これを書くと妬む人が出てくるかもしれないけど、まぁそういうものです。

つぎに損失補償について。

事業やっている人なんかは営業補償とかあるけど、住人にも当然補償はある。

これについても、「権利者に損失を与えてはいけない」の原則に立って、移転補償、移転が無理なものについては再取得補償みたいな感じで必ず補償されます。

しかもこの補償、みなし補償になっているので、例えば移転や再取得しなくても、その分のお金はもらえるということ。

この辺をうまく利用できると、処分に困ってたでかい家具とかがお金を生んでくれたりする。

さらにいうと、手間賃という水物の補償については上乗せがすごくしやすくなる。

例えば引っ越し代。

時期や業者によってピンキリ変わるものだけど、補償を受けるときの見積もりを一番高いところで取っても割とすんなり通る。

向こうの担当者にしてみれば、安く取って後からやっぱり無理だからってもう一回申請を通すより、多少高くても確実に実施できる金額のほうがありがたいから。

あんまり大きな声で言えないけど、自分の時は担当者からわざわざ「もともと1割乗せた金額で見積もりを作ってもらって下さい」って言われた。

見積もり通りの金額で保証されるとは限らないっていう意味でもあるみたいだけど、5割乗せても通ったのはここだけの話。

なので、目先の小銭を稼ぎたいなら、資産価値をごちゃごちゃするより損失補償部分に集中して取り掛かったほうがいいです。

ただこれには大事なポイントがあって、担当者にしてみれば権利者が片付くことが一番の業績なので、前に進むことを前提に話し合いをすること。

つまり、「反対」ではだめということ。

現実はやっぱり、色々ごねて少しでも金をむしってやろうっていう権利者が大半です。

もしその中で、どんどんとすんなり話を進めてくれる権利者がいたら、担当者としては親身になりたいって思うでしょ。

権利変換なり移転補償なりのゴールをロードマップ化して、次に進むためにはこの見積もり、この見積もり、って感じでどんどんと話を出していけば、多少高い見積もりでも割とすんなり通ります。

だって、担当者にしてみればそれを解決すれば前に進むっていう安心感を得られるから。

これが反対側の立場なら、反対する人のために高い見積もり通してやろうって思わないですよね。

なので、そういう意味でもお金がほしいなら反対派は絶対に悪手なんです。

ごねれば追い出すためにお金を積めるほど、今の再開発に予算はありません。

のらりくらりと証拠集めて、最後は訴訟でお互い痛み分けが関の山ってやつですね。

ただし、これは行政の再開発の場合。

民間の再開発だとここまでルールがガチガチではないので、資産価値についてもそれなりに交渉できる余地があるかと思います。

それでも、ただ単に反対するよりは、反対派の意見をまとめて賛成に説得するとかのほうがお金は出やすいと思いますよ。

民間再開発はエアプなのでこの程度で。

で、ここからが増田の質問について。

不動産については再取得の問題がついて回るので、その辺りをどうするかっていうのがキーになるかと。

おそらく通常の売却なら3千万程度だった物件が5千万になって浮かれているかと思うのだけど、4千万のローンを組むと1億の物件が手に入るって思ったほうがいいです。

別にそのローンは最後まで返す必要がないので、審査通るなら35年ローンとかで。

そうすることによって、月10万程度のローン返済で1億資産を積み立てていることと同じくらいの意味なる。

基本は住んだほうがいいけど、不便なら賃貸に出して家賃とローン支払いの差額でどこか借りるとかってこともできます。※追記 指摘ありがと。賃貸エアプでした。ごめん。

その場合は自分の住んでいるところの家賃が無駄になるので、よほどの利便性やQOLが見込まれない場合以外は勧めない。

それで住宅ローン控除がなくなる10年を堺に、売却を検討すればいい。

その時にローンが3千万以上残ってても、1億で売れれば7千万戻って来る。

ただし、そのためには10年後も資産価値1億が期待できる立地であることが必要なので、雨後の竹の子みたいにニョキニョキタワマンができてる23区外の新興住宅地みたいなところでは止めたほうがいい。

増田の話を聞く限りはそうじゃなさそうだけど、こればっかりは自分で考えて下さい。

ということで、再開発は行政と民間で大きく違うので一概に言い切れないけど、もし行政の再開発なら早く出たほうが絶対に得。

反対でゴネて得できるのは、再開発にとってキモになっている物件を持っている人の特権であって、そうではない弱小権利者が立ち回るべきはどれだけ協力的であるかを金に変えていくということ。

あと、ここまで読んだ人はわかったと思うけど、元の増田、ただの自慢話ですよ。

地獄のミサワ論法で、困ったふりして自慢したいだけ。

さっさと解散解散。

anond:20260104130404

Permalink | 記事への反応(5) | 10:24

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